Türkiye’deki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Hisse Senedi Değeri ve Süper Etkinliği Arasındaki İlişki

Yıl 2017, Cilt: 1 Sayı: 1, 1 - 17, 14.10.2017

Aykut Karakaya

Öz

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) gayrimenkullere, gayrimenkul
projelerine, gayrimenkule dayalı menkul kıymetlere veya gayrimenkul haklarına
yatırım yapmak ve yönetmek amacıyla kurulan ve faaliyet gösteren sermaye
piyasası kurumudur. GYO’lar hem finansal piyasalar hem de inşaat sektörü
özelinde reel kesim için hayati işlev görürler. Türkiye’deki GYO’ların etkinlikleri ve
hisse senedi değeri arasındaki ilişkinin ortaya konması bu çalışmanın amacını
oluşturmaktadır. GYO’ların 2015 yılı etkinlikleri Veri Zarflama Analizi (VZA) ile
ölçülmüştür. GYO’ların girdi yönelimli ölçeğe göre sabit
getiri, ölçeğe göre değişen getiri ve ölçek etkinlikleri hesaplanmıştır. Analiz sonucunda ortalama ölçeğe göre sabit getiri, ölçeğe
göre değişen getiri ve ölçek etkinliği skorları sırasıyla
0.80, 0.821 ve 0.976’dır. Etkin GYO yüzdesi sırasıyla %32, %36 ve %42’dir. Buna
göre, etkinlik skorları ve etkin GYO yüzdesi görece yüksektir. İlaveten GYO’ların sabit getiri
varsayımına göre süper etkinlik skorları hesaplanmıştır. Süper etkinlik skorları
ve hisse senedi borsa fiyatı arasında pozitif yüksek korelâsyon bulunmuştur.

Anahtar Kelimeler

GYO’lar, Etkinlik Ölçümü, VZA, Süper Etkinlik, Hisse Senedi Değeri

Relationship between Super Efficiency and Share Value Price of Real Estate Investment Trusts in Turkey

Öz

Real Estate Investment Trust (REIT) estates, real estate projects, real estate backed securities or investing in real estate law and the capital market institutions and activities established to manage. REIT’s have a vital function both financial markets and construction sector. To reveal the relationship between efficiency and share value of REITs in Turkey is the objective of this study. The 2015 year efficiencies of REITs were measured using Data Envelopment Analysis (DEA). Input oriented, constant return to scale, variable returns to scale, and scale efficiencies of the REIT’s were calculated. The average efficiency scores respectively are 0.80, 0.821, and 0.976. Efficiency percents of REITs, respectively, are 32%, 36%, and 42%. Accordingly, efficiency scores and the effective percent of REITs are relatively high. In addition, constant returns to scale of REITs super efficiency scores were calculated. It was found a positive high correlation between super efficiency scores and stock prices.

Anahtar Kelimeler

REITs, Efficiency Measurement, DEA, Super Efficiency, Share Value

Kaynakça

• Adler, N., Friedman, L., Stern, Z. (2002), “Review Of Ranking Methods In The Data Envelopment Analysis Context”, European Journal of Operational Research, 140: 249-265.
• Ambrose, B.W., Pennington-Cross, A. (2000), Economies of Scale: The Case of REITs. Published Working Paper, Real Estate Research Institute, Bloomington, IN.
• Andersen, P., Petersen, N. C. (1993), “A Procedure for Ranking Efficient Units in Data Envelopment Analysis”, Management Science, 39 (10): 1261-1264.
• Anderson, R. I., Fok, R., Zumpano, L.V., Elder, H. V. (1998), “Measuring the Efficiency of Residential Real Estate Brokerage Firms”. Journal of Real Estate Research, 16(2): 139-158.
• Anderson, I. R., Fok R., Springer T. Webb, J. (2002), “Technical Efficiency and Economies of Scale: A Non Parametric Analysis of REIT Operating Efficiency”, European Journal of Operational Research, 139: 598-612.
• Anderson, R.I., Springer, T. M. (2002), “REIT Selection and Portfolio Construction: Using Operating Efficiency as an Indicator of Performance”, Journal of Real Estate Portfolio Management, 9(1): 17-28.
• Anderson, R.I., Brockman C.M., Giannikos, C., Mcleod, R. W. (2004), “A Non- Parametric Examination of Real Estate Mutual Fund Efficiency”, International Journal of Business and Economics, 3(3): 225-238.
• Aytekin, S., Kahraman, E. (2015), “BIST Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksindeki (XGMYO) Şirketlerin Finansal Etkinliklerinin Veri Zarflama Analizi Yöntemi ile Değerlendirilmesi”, Niğde Üniversitesi İ.İ.B.F. Dergisi, 8(1): 289-301.
• Banker, R. D., Charnes, A., Cooper, W. W. (1984), "Some Models for Estimating Technical and Scale Inefficiencies in Data Envelopment Analysis," Management Science, 30: 1078-1092.
• Banker, R. D., Cooper, W. W., Seiford, L. M., Thrall, R. M., Zhu, J. (2004), “Returns to Scale in Different DEA Models”, European Journal of Operational Research, 154: 345-362.
• Boussofiane, A., Dyson, R., Rhodes, E. (1991), “Applied Data Envolopment Analysis”. European Journal of Operational Research, 2(6): 1-15.
• Bowlin, W. F. (1998), “Measuring Performance: An Introduction to Data Envelopment Analysis (DEA)”, The Journal of Cost Analysis, 15(2): 3-27.
• Charnes A., Cooper, W. W. Rhodes, E. (1978), "Measuring efficiency of decision making units," European Journal of Operational Research, 2: 429-444.
• Çakmak, E. H., Durdu, H., Öcal, N. (2008), Türk Tarım Sektöründe Etkinlik: Yöntem ve Hane Halkı Düzeyinde Nicel Analiz, Ankara: TEPAV Yayınları.
• Farrell, M. J. (1957), “The Measurement of Productive Efficiency”, Journal of Royal Statistical Society Series A (General), 120(3): 253-281.
• Karakaya, A., Kurtaran A., Dağlı, H. (2014), “Bireysel Emeklilik Şirketlerinin Veri Zarflama Analizi ile Etkinlik Ölçümü: Türkiye Örneği”, Yönetim ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi, 22: 1-23.
• Karakaya, A., Maraş, E. (2016), “Türkiye’deki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Etkinlik Analizi”, 3. Uluslararası Türk Dünyası Araştırmaları Sempozyumu, 25-27 Mayıs 2016 Bakü.
• Miller, S. M., Clauretie, T. M., Springer, T. M. (2005), Economies of Scale and Cost Efficiencies: A Panel-Data Stochastic-Frontier Analysis of Real Estate Investment Trusts. University of Connecticut, Economics Working Papers. Paper 200521.
• Özdemir, A., Demireli, E. (2013), “Ağırlık Kısıtlı Veri Zarflama Analizi ile Mevduat Bankalarının Etkinlik Ölçümüne Yönelik Bir Uygulama”, Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, 9 (19): 215-238.
• Özden, Ü. H. (2008), “Veri Zarflama Analizi (VZA) ile Türkiye’ deki Vakıf Üniversitelerinin Etkinliğinin Ölçülmesi”, İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Dergisi, 37 (2): 167-185.
• Paradi, C. J., Yang, Z., Zhu, H. (2004), “Assessing Bank and Bank Branch Performance: Modeling Considerations and Approaches”, Editors: Cooper, W. W., Seiford, L. M., Zhu, J. Handbook on Data Envelopment Analysis, 2. Editions, Springer Publishers.
• Perçin, S., Çakır, S. (2012), “Demiryollarında Süper Etkinlik Ölçümü: Türkiye Örneği”, Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 27(1): 29-45.
• Ramanathan, R. (2003), An Introduction to Data Envelopment Analysis: A Tool for Performance Measurement, New Delhi: Sage Publications.
• Springer, T. M., Miller, S. M. (2007), Cost Improvements, Returns to Scale, and Cost Inefficiencies for Real Estate Investment Trusts. Department of Economics Working Paper Series.
• Tarım, A.. (2001), Veri Zarflama Analizi: Matematiksel Programlama Tabanlı Göreli Etkinlik Ölçüm Yaklaşımı, Sayıştay Yayınları, No:15.
• Topuz, C. (2002), Efficiency And Performance Of Real Estate Investment Trusts (REITs): An Empirical Examination, Yayımlanmamış Doktora Tezi, College Of Administration And Business Louisiana Tech University, USA.
• Türkmen, S. Y. (2011), “İMKB’de İşlem Gören Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Finansal Etkinliklerinin Veri Zarflama Analizi ile Değerlendirilmesi”, Marmara Üniversitesi İ.İ.B.F. Dergisi, 31(2): 273-288.
• Ulucan, A. (2002), “İSO 500 Şirketlerinin Etkinliklerinin Ölçülmesinde Veri Zarflama Analizi Yaklaşımı: Farklı Girdi Çıktı Bileşenleri ve Ölçeğe Göre Getiri Yaklaşımları ile Değerlendirmeler”, Ankara Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, 57(2):185-202.
• Yıldırım, İ. E. (2009), “Veri Zarflama Analizi Sürecinde Temel Bileşenler Analizinin Ayırım Gücünü Arttırıcı Etkisi”, İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Dergisi, 38(1): 66-83.
• Yolalan, O. R. (1993), İşletmeler Arası Göreli Etkinlik Ölçümü, No: 483, Milli Prodüktivite Merkezi Yayınları, Ankara.