Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi

Yıl 2018, Cilt: 76 Sayı: 2, 623 - 665, 12.04.2018

Kürşad Yağcı

Öz

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu maddenin birinci fıkrasında, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi düzenlenmektedir. Türk Borçlar Kanununun 347.maddesinin birinci fıkrası gereğince, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Söz konusu on yıllık uzama süresinin ne zaman başlayacağı ve kiraya verenin fesih hakkını en erken ne zaman kullanabileceği konusu, tartışmalıdır. Ayrıca, kira süresinin on yıldan daha uzun olduğu durumlarda, kiraya verenin fesih hakkını ne zaman kullanacağı da değerlendirilmesi gereken ayrı bir konudur. Bu çalışmamızda, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarının kiraya veren tarafından bildirim yoluyla sona erdirilmesi bakımından on yıllık uzama süresinin başlangıç anı ile kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmek için en erken ne zaman bildirimde bulunabileceği konusu, öğretide ileri sürülen görüşler ve yargı uygulaması bağlamında ele alınarak değerlendirilmiştir. Ardından, gerek de lege lata gerekse de lege ferenda olarak konuya ilişkin görüşümüz açıklanmıştır. 

Anahtar Kelimeler

On yıllık uzama süresi, Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi, TBK m.347, Kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresi

Beginning Point of the Ten-Year Extension Period in Fixed Term Lease Contracts for Residential and Roofed Business Premises and the Earliest Time Period for the Lessor to Notify Termination

Öz

The termination of lease contracts of residential and roofed business premises has been regulated under the 347th article of Turkish Code of Obligations numbered 6098. First paragraph of the article regulates the termination of lease contracts for residences (dwelling houses) and roofed business premises (working places) concluded for a limited duration (fixed term contracts). Pursuant to the first paragraph of Article 347, at the fixed term lease contract of residential and roofed business premises, the contract is deemed to be extended for one year under the same conditions unless the tenant gives notice at least fifteen days prior to the expiration of the contract. The lessor cannot terminate the contract based on the expiry of the contract period. However, at the end of the ten-year extension period, the lessor may terminate the contract without any justification grounds, by giving at least three months’ notice before the end of each extension period. It is controversial when the ten-year extension period will begin and when the lessor can use the right to terminate at the earliest. In addition, in cases where the lease term is agreed for a period of more than ten years, when the lessor can use the right of termination, is a matter to be evaluated separately. In this study, in terms of the termination of fixed term lease contracts for residential and roofed business premises, the issue of the beginning of the ten-year extension period and the earliest time that the lessor can notify the end of the contract for termination is evaluated in the context of opinions and judicial practice. Finally, our opinion regarding the subject as de lege lata and de lege ferenda is explained.

Anahtar Kelimeler

Ten-year extension period, Lease contracts of residential and roofed business premises, Ten-year extension period in fixed-term residential and roofed commercial premises lease agreements, Ten years extension period in lease contracts

Kaynakça

• ACAR, Faruk: Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-326), 4. Baskı, Beta, İstanbul 2017 [Şerh].
• ACAR, Faruk: “Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Yenilenmesi Halinde Kiraya Verenin On Yıllık Sürenin Bitmesi Sebebiyle Bildirim Yoluyla Sözleşmeyi Sona Erdirmesi”, Yargıtay Uygulaması Çerçevesinde Borçlar Hukuku ve Eşya Hukukundaki Güncel Gelişmeler Ulusal Sempozyumu, Bildiri Özetleri, 2 Kasım 2018, Yeditepe Üniversitesi, İstanbul 2018, s.10. [Sempozyum]101
• AKBULUT, Pakize Ezgi: Borçlar Hukukunda Kesin Hükümsüzlük Yaptırımının Amaca Uygun Sınırlama (Teleolojik Redüksiyon) Yöntemi İle Daraltılması, Oniki Levha, İstanbul, 2016
• AKGÜN AKAY, Merve: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri, Seçkin, Ankara 2017.
• AKINCI, Şahin: “İşyeri Kiralarında Kiracının Korunması Açısından Borçlar Kanunu Tasarısının Bazı Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.57, S.3, 2008, s.33-50.
• AKKANAT, Halil: “Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi”, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu: Makaleler-Tebliğler, Ed. Murat İnceoğlu, Oniki Levha, İstanbul, 2012, s.261-272.
• AKTAŞ, Sururi: “Pozitif Hukukta Boşluk Kavramı”, Erzincan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.49, S.1-2, 2010, s.1-28.
• AKYİĞİT, Ercan: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi, Seçkin, Ankara 2012. AKYOL, Şener: Medeni Hukuka Giriş, Vedat, İstanbul, 2006.
• ANTALYA, Gökhan: “Türk Borçlar Kanunu Tasarısının Değerlendirilmesi Sempozyumu, Dördüncü Oturum: Kira Sözleşmesi ve Kefalet, Legal Hukuk Dergisi, C.3, S.34, 2005, s.3698-3702.
• ARPACI, Abdülkadir: “Yeni Borçlar Kanununun Getirdiği Değişiklikler”, İstanbul Barosu Staj Eğitim Merkezi, Cumartesi Forumları- 4, İstanbul Barosu, Ege Basım, İstanbul 2012, s.47-104.
• AYANOĞLU MORALI, Ahu: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin TBK m.347 Çerçevesinde Kira Sözleşmesini Bildirim Yoluyla Sona Erdirmesi”, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi, C.9, S.103-104, 2013, s.108-131. [TBK 347].
• AYANOĞLU MORALI, Ahu: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi m.347-349”, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, Yürürlük Kanunu, C.II, Özel Borç İlişkileri, Ed. Rona Serozan, Turgut Öz, Faruk Acar, Emre Gökyayla, H. Murat Develioğlu, 2.Baskı, Vedat, İstanbul, 2018, s.2123-2182. [Şerh]
• AYDEMİR, Efrail: Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, 4.Baskı, Seçkin, Ankara 2016.
• AYDIN, Gülşah Sinem: Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi (TBK m.327333), 1. Bası, On İki Levha Yayınları, İstanbul 2013.
• AYDOĞDU, Murat/KAHVECİ, Nalan: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri: Sözleşmeler Hukuku, 3.Baskı, Adalet, Ankara, 2017.
• BARLAS, Nami: “Yeni Borçlar Kanunu Tasarısının Getirdikleri”, Güncel Hukuk Dergisi, S.17, 2005, s.20 vd; Makalelerim, C.1, İstanbul 2008, s. 263-270.
• BAŞPINAR, Veysel: “Kişilik Hakkı Açısından Kelepçeleme Sözleşmeleri”, Ankara Barosu Dergisi, S.1, 1999, s.19-34.
• BİRİNCİ UZUN, Tuba: “Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Kiraya Veren Tarafından Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesinde On Yıllık Uzama Süresi (TBK md. 347 f.1)”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.8, S.2, 2017, s.137-158.
• BURCUOĞLU, Haluk: “Borçlar Kanunu Tasarısı’nın Haksız Eylem Sorumluluğu ve Kira İle İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler”, Prof. Dr. Turgut Akıntürk’e Armağan, Beta, Ankara, 2008, s.17-46. [Tasarı]
• BURCUOĞLU, Haluk: in “Seminer: Borçlar Kanuna Getirilen Yenilikler” (Prof. Dr. Haluk Burcuoğlu - Prof. Dr. Atilla Altop Yrd. Doç. Dr. Ebru Ceylan - Av. Umut Yeniocak Av. Tamer Şahin), İzmir Barosu Dergisi, C.77, S.2, 2012, s.9-94. [Seminer]
• BURCUOĞLU, Haluk: Uygulama ve Öğretiden Örneklerle Özel Hukukta (Aile-Kira-Borçlar Hukukunun Diğer Bazı Bölümleri) I. Quo Vadis (Nereye) II. Nihayet (TBK.’nun her nedense unutulan hükümleri uygulanmaya başlandı), 1. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2016. [Quo Vadis]
• CERAN, Mithat: “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi”, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu, 12-13 Mayıs 2011, Ankara Barosu, Ed. Emel Badur, Salmat Basım Yayım, Ankara 2011, s.139-154. [BK Sempozyumu]
• CERAN, Mithat: “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi”, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve Borçlar Kanunu Sempozyumu, 24-25 Mart 2011, Ankara Barosu, Ed. Emel Badur, Başak Matbaacılık, Ankara 2011, s.235-249. [HMK-BK Sempozyumu]
• CERAN, Mithat: Kira Sözleşmeleri Tahliye ve Tesbit Davaları, 2.Baskı, Yetkin, Ankara, 2015.
• DAŞLI, Engin: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira Sözleşmesinin Feshi, 1. Bası, Aristo Yayıncılık, Erzincan 2017.
• DEMİRCİOĞLU, Huriye Reyhan: “6098 Sayılı TBK’ya Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Bildirimli Fesih Hakkını Kullanabilmesinde Süre Sorunu”, Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, C.31, S.2, 2015, s.167-200.
• DOĞAN, Murat / BAYGIN, Cem: “Türk Borçlar Kanunu Tasarısı’nda Kira Sözleşmesine İlişkin Hükümler”, Hukuki Perspektifler Dergisi, S.4, Ağustos 2005, s.116-131.
• DOĞAN, Murat: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet, Ankara, 2011. [Sona Erme]
• DOĞAN, Murat: “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununa Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Prof.Dr. Cevdet YAVUZ’a Armağan, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi – Hukuk Araştırmaları Dergisi, Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerinin Değerlendirilmesi Sempozyumu (3-4 Haziran 2011), Sempozyum No: III, 2011, s.501-523. [Sempozyum]
• DURAL, Mustafa / SARI, Suat: Türk Özel Hukuku, C.1, Temel Kavramlar ve Medeni Kanunun Başlangıç Hükümleri, Filiz, İstanbul, 2018. EREN, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 4. Bası, Yetkin, Ankara, 2017.
• ERZURUMLUOĞLU, Erzan: Sözleşmeler Hukuku (Özel Borç İlişkileri), 7.Baskı, Yetkin, Ankara 2017.
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper: “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK m.299-356), Vedat Kitapçılık, 2. Bası, İstanbul 2012. (Kira Sözleşmesi)
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper: Borçlar Hukuku Özel Hükümler C.I, 3. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2013. (Borçlar Özel)
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper: “Kiracı ve Kiraya Veren Arasında Bir Gerilim Kaynağı Olarak Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiraya Verenin Sahip Olduğu Kira Sözleşmesini Bildirim Yoluyla Sona Erdirme Hakkı (TBK m.347/I, c.3)”, Prof. Dr. Özer Seliçi’nin Anısına Armağan, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Özel Sayısı, C.11, S.145-146, Eylül-Ekim 2016, s.119-142. [Armağan].
• HATEMİ, Hüseyin: Medeni Hukuk’a Giriş, 8.Bası, Oniki Levha, İstanbul 2017. HEKİM, Aylin: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi (TBK m. 347), Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, İstanbul 2018.
• IŞIKTAÇ, Yasemin / METİN, Sevtap: Hukuk Metodolojisi, Filiz, İstanbul 2010.
• İNCEOĞLU, M. Murat: Kira Hukuku, C.2, 1.Bası, XII Levha, İstanbul, 2014. [II]. KAPLAN, İbrahim: “Borçlar Kanunu Tasarısı Hakkındaki Görüşlerim”, Terazi Hukuk Dergisi, S.25, Eylül 2008, s.17-37.
• KARABAĞ BULUT, Nil: Medeni Kanunun 23. Maddesi Kapsamında Kişilik Hakkının Sözleşme Özgürlüğüne Etkisi, 1. Bası, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2014.
• KIRCA, Çiğdem: “Örtülü (Gizli) Boşluk ve Bu Boşluğun Doldurulması Yöntemi Olarak Amaca Uygun Sınırlama (Teleologische Reduktion)”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.50, S.1, 2001, s.91-119.
• KIRMIZI, Mustafa: Açıklamalı- İçtihatlı Kira Hukuku, 1.Baskı, Bilge, Ankara, 2013.
• KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Necip/ HATEMİ, Hüseyin/ SEROZAN, Rona/ ARPACI, Abdulkadir: Borçlar Hukukuna Giriş, Hukuki İşlem, Sözleşme, 4. Bası’dan 7. Tıpkı Bası, İstanbul, Filiz, 2017.
• KOÇ, Nevzat: “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Kira Sözleşmesine İlişkin Olarak Yapılan Yeni Düzenlemelerin Genel Değerlendirmesi” İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, İstanbul 2014, C.I, S.1, s.1-35; ayrıca bkz. Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref ERTAŞ’a Armağan, C. 19, Özel Sayı-2017, s. 69-107.
• KÖSTEKÇİ, Yaşar: Borçlar Hukuku ve Anayasa’ya Aykırılık Boyutlarıyla 10 Yıl Uzama Süresi Sonu Kiracının Tahliyesi, Tahliyeden Korunma Önlemleri, Vedat, İstanbul, 2014.
• KURDOĞLU, Bülent Nuri: “Türk Borçlar Kanunu Tasarısının İncelenmesi”, Ankara Barosu Dergisi, 2005/3, s.53-84.
• KURŞAT, Pelin: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Erdirilmesi, Filiz, İstanbul, 2017.
• NOMER, Haluk Nami / AKBULUT, Pakize Ezgi: Medeni Hukuka Giriş Dersleri, Bölüm I, 2.Baskı, Filiz, İstanbul 2018.
• OĞUZMAN, M. Kemal / BARLAS, Nami: Medeni Hukuk, Giriş, Kaynaklar, Temel Kavramlar, 23.Bası, Vedat, İstanbul, 2017.
• OĞUZMAN, M. Kemal/ SELİÇİ, Özer/ OKTAY-ÖZDEMİR, Saibe: Kişiler Hukuku (Gerçek ve Tüzel Kişiler), 17.Baskı, Filiz, İstanbul, 2018.
• ÖZ, Turgut; Yeni Borçlar Kanununun Getirdiği Başlıca Değişiklikler ve Yenilikler, 3. Bası, Vedat, İstanbul 2012.
• ÖZDOĞAN, Mustafa/OYMAK, Tuba: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira, Genel Hükümler, Konut ve Çatılı İşyeri Kirası, Tahliye, Bilge, Ankara 2013.
• ÖZTÜRK, Mehmet: “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri”, Dokuz Eylül Üniversitesi (D.E.Ü) Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref Ertaş’a Armağan, C.19, Özel Sayı, 2017, s.1549-1595.
• REMZİ, Mehmet/AYDIN, Sezer: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 8.Bası, İkinci Sayfa, 2017.
• SANLI, Kerem Cem: “Kiraya Verenin On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Bildirim ile Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi: Hukuk ve Ekonomi Perspektifinden Bir İnceleme”, Legal Hukuk Dergisi, S.151, 2015, s.103-148.
• SEVER, Ömer: “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi”, Hukuk ve Adalet Eleştirel Hukuk Dergisi, C.6, S.15, Legal, 2014, s.205-210.
• SEROZAN, Rona: Medeni Hukuk, Genel Bölüm/Kişiler Hukuku, 8.Baskı, Vedat, İstanbul 2018.
• ŞENYÜZ, Doğan: Borçlar Hukuku: Genel ve Özel Hükümler, 8.Bası, Ekin, Bursa, 2016.
• TOPUZ, Seçkin/ CANBOLAT, Ferhat: “Taşınmazlara İlişkin Kira Sözleşmelerinin İçeriğinin Örtülü İrade Beyanıyla Değiştirilmesi” Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, C.I, S.1, Ankara 2011, s.1-31.
• TÜRKMEN, Ahmet: “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerin Değerlendirilmesi”, Ankara Barosu Dergisi, 2015/1, s.341-368.
• ÜNAL, Akın: Kelepçeleme Sözleşmeleri: Sözleşmelerdeki Hükümler Sebebiyle Kişinin Ekonomik Özgürlüğünün Aşırı Derecede Sınırlanması, 2.Baskı, Adalet, Ankara, 2017.
• YAVUZ, Cevdet/ ACAR, Faruk/ ÖZEN, Burak: Cevdet Yavuz Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, (Hazırlayanlar: Cevdet Yavuz/ Faruk Acar/ Burak Özen), 10. Bası, Beta, İstanbul 2014.
• YAVUZ, Nihat: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Getirdiği Değişiklikler ve Yenilikler (Genel Hükümler-Özel Hükümler), 3. Bası, Adalet Yayınevi, Ankara 2012. [Değişiklikler]
• YAVUZ, Nihat: Borçlar Hukuku El Kitabı, Adalet, Ankara, 2018. [Borçlar Hukuku] YAVUZ, Nihat: Yeni TBK, HMK, İİK ve İstinafa Göre Kira Hukuku, Genişletilmiş 6.Baskı, Adalet, Ankara, 2018. [Kira Hukuku]
• ZEVKLİLER, Aydın / GÖKYAYLA, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 18. Bası, Turhan, Ankara 2018. www.kazanci.com.tr [Kazancı İBB]
• www.legalbank.com.tr [Legalbank]
• www.lexpera.com.tr [Lexpera]