Türkiye’de Arsa Karşılığı İnşaat İşlerindeki Katma Değer Vergisinin Belediyeler Yönünden Değerlendirilmesi

Year 2025, Volume: 12 Issue: 2, 21 - 42, 29.12.2025

Çağrı Alihan Çelik

https://doi.org/10.30803/adusobed.1677630

https://izlik.org/JA86HU62BJ

Abstract

Arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahibi, arsa payını yükleniciye devretmeyi taahhüt eder. Yüklenici de bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmektedir. Söz konusu devir ve teslimler katma değer vergisine (KDV) tabidir. Öte yandan, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu (KDVK) taşınmaz teslimi açısından bir dizi değişiklik geçirmiştir. Bu değişikliklerden biri de belediyelerin taşınmaz teslimleridir. Değişiklikle, belediyelerin, arsa karşılığı inşaat işleri de dahil olmak üzere, taşınmaz teslimleri KDV’den istisna tutulmuştur. Bu da piyasa rekabeti açısından tartışmalara yol açmıştır. Piyasa rekabeti, tüketici için faydalı, üretici ile sağlıklı ve doğru bir ekonomik büyüme için önemli bir unsurdur. Kamuya sağlanan bazı vergisel avantajlar ile rekabetin bozulması piyasayı ve sujeleri olumsuz etkileyecektir. İlgili istisna, bazı ülkelerde, rekabete olumsuz etki etmemesi koşuluyla uygulanmaktadır. Ülkemizde de bu şekilde uygulanmasının uygun olacağı düşünülmektedir. Bu kapsamda çalışma ile incelenen husus, belediyelerin taşınmaz teslimlerine getirilen KDV istisnasının piyasa rekabeti açısından doğurduğu olumsuz sonuçlardır. Çalışma ile olumsuz sonuçların engellenmesi için birtakım öneriler sunulmaktadır.

Keywords

Katma Değer Vergisi , Arsa Karşılığı İnşaat İşleri , Vergi İstisnası , Belediyeler , Rekabet

Evaluation of Value Added Tax on Construction Works For Land from the Perspective of Municipalities in Türkiye

https://izlik.org/JA86HU62BJ

Abstract

In construction works for land, the land owner undertakes to transfer the land share to the contractor. The contractor also undertakes to deliver the independent sections to the land owner. These transfers and deliveries are subject to value added tax (VAT). On the other hand, the Value Added Tax Law No. 3065 has undergone a series of amendments in terms of the delivery of immovable property. One of these amendments is the immovable property deliveries of municipalities. The amendment exempts the immovable property deliveries (including construction works for land) of municipalities from VAT. This has led to discussions in terms of market competition. Market competition is beneficial for the consumer and important for the producer and for a healthy and proper economic growth. Distorting competition with some tax advantages provided to the public will negatively affect the market and the subjects. Similar exemptions are applied in some countries, provided that they do not have a negative impact on competition. It is thought that it would be appropriate to apply them in this way in Türkiye as well. In this context, the issue examined in this study is the negative consequences of the VAT exemption brought to the immovable property deliveries of municipalities in terms of market competition. The study offers some suggestions to prevent these negative consequences.

Keywords

Value Added Tax , Construction Works For Land , Tax Exemption , Municipalities , Competition

References

• Ardıç, M., ve Seçer, T. (2015). Türkiye’de Konut Sektöründeki Katma Değer Vergisi Uygulamalarının İncelenmesi ve Çözüm Önerileri. Atatürk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 19(1), 283-306.
• Aytaç, M. (2018). Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Yeni Dönem. Vergi Raporu, Ekim 2018, Sayı 229, 122-131.
• Crawford, I., Keen, M., & Smith, S., et al. (2010). Value Added Taxes and Excises. J. Mirrlees (Ed.), In Dimensions of Tax Design: The Mirrlees Review. (276–362). Oxford University Press, Oxford.
• Çetinkaya, Ö., ve Demirbaş, T. (2010). Belediye Gelirlerinin Analizi ve Mali Özerklik Açısından Değerlendirilmesi. Maliye Araştırma Merkezi Konferansları, (53), 1-18.
• De la Feria, R. & Krever, R. (2013). Ending VAT Exemptions: Towards a Post-Modern VAT. R. de la Feria (Ed.), In VAT Exemptions: Consequences and Design Alternatives. (3-36). Wolters Kluwer, Alphen aan den Rijn, Netherlands.
• Duru, A. A. (2023). Yerel Yönetimlerin Taşınmaz Satış Geliri. Hacettepe Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 41(4), 579-601.
• Frauendorf, F. (2020). Die aktuelle Änderung der umsatzsteuerrechtlichen Behandlung wirtschaftlicher Tätigkeiten von juristischen Personen des öffentlichen Rechts. Junior Management Science, 5(1), 118-147.
• Gerard, F., & Naritomi, J. (2018). Value Added Tax in developing countries: Lessons from recent research. IGC Growth Brief Series, 15.
• Güney, S. (2009). Yapı Kooperatifleri ve Katma Değer Vergisi Kanunu. Atatürk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 13(1), 403-412.
• Halisçelik, E., Urgancı, F., Arat, E., Balcı, M., Boyacıoğlu, A., & Tutal, A. (2008). Teknik Terimler Sözlüğü. Başbakanlık Hazine Müsteşarlığı Yay., Ankara.
• Heidner, H. H. (2018). Die Sonderstellung der juristischen Person des öffentlichen Rechts als umsatzsteuerrechtlicher Unternehmer (§ 2b UStG). UmsatzsteuerRundschau, 67(19), 736-743.
• Karasu, M. A. (2009). Devletin Değişim Sürecinde Belediyelerin Konut Politikalarında Farklılaşan Rolü. Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14(3), 245-264.
• Kielin, Ł. (2024). Implementation of Environmentally Friendly Investments by Municipalities and VAT Status. Gdańskie Studia Prawnicze, 1(62), 165-170.
• Millar, R. (2013). Smoke and Mirrors: Applying The Full Taxation Model to Government Under the Australian and New Zealand GST Laws. R. de la Feria (Ed.), In VAT Exemptions: Consequences and Design Alternatives. (135-174). Wolters Kluwer, Alphen aan den Rijn, Netherlands.
• Owczarczuk, S. (2020). Conclusion of a civil law contract as a premise for the municipality to act as a taxable person of tax on goods and services (VAT). Roczniki Administracji i Prawa, 1(1), 151-166.
• Özcan, H. (1985). Ansiklopedik Hukuk Sözlüğü. Genişletilmiş 6. Baskı, Seçkin Kitabevi, Ankara.
• Şahan, G., ve Kumlu, A. (2023). Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Vekaleti Kötüye Kullanması. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 31(1), 177–191.
• Turanboy, K. N. (1990). Kat İrtifakının Hukuki Mahiyeti. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 3(1), 173-180.
• Turut, Ş. (2007). Türk Vergi Sisteminde Kat Karşılığı (Arsa Karşılığı) İnşaat İşlerinin Vergilendirilmesi. (Doktora Tezi, Marmara Üniversitesi).
• Türkiye Büyük Millet Meclisi Tutanak Dergisi Dönem: 26 Cilt: 30 Yasama Yılı: 2: https://cdn.tbmm.gov.tr/TbmmWeb/Tutanak/26/2/50/Basilmis/726edb52-bc61-4f5a-9ec5-a7921adf38a6.pdf (Erişim Tarihi: 20/12/2024).
• Varıcı, İ. ve Binici, M. E. (2017). Kat Karşılığı İnşaat İşlerinde Vergi İdaresi ile Yargı Organları Arasındaki Anlaşmazlıklar ve Çözüm Analizleri. Global Journal of Economics and Business Studies, 6(12), 155-163. 6770 sayılı Kanun’un Gerekçesi: https://mevzuat.tbmm.gov.tr/Kanun/KanunDetay?YasamaKanunId=f72877c0-4291-037b-e050-007f01005610&kanunNumarasi=6770#step-2 (Erişim Tarihi: 20/12/2024).
• Alman Katma Değer Vergisi Kanunu (Umsatzsteuergesetz (UStG)): https://www.gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__2b.html (Erişim Tarihi: 20/12/2024).
• Avrupa Adalet Divanı’nın 16 Eylül 2008 Tarihli ve C-288/07 sayılı kararı: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/PDF/?uri=CELEX:62007CJ0288 (Erişim Tarihi: 20/12/2024). B.07.1.GİB.0.01.54/5401-3179-77462 sayılı ve 11/08/2009 tarihli Özelge: https://www.gib.gov.tr/node/92055 (Erişim Tarihi: 20/12/2024).
• B.07.1.GİB.4.07.16.01-GVK.2010.80-357 sayılı ve 15/11/2011 tarihli Özelge: https://www.gib.gov.tr/node/90945 (Erişim Tarihi: 20/12/2024).
• B.07.1.GİB.4.31.15.01-KDV-5-10-34 sayılı ve 13/06/2011 tarihli Özelge: https://www.gib.gov.tr/node/97319 (Erişim Tarihi: 20/12/2024).
• B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 37-200 sayılı ve 25/03/2011 tarihli Özelge: https://www.gib.gov.tr/node/89859 (Erişim Tarihi: 20/12/2024).
• Dönemsel Gayrisafi Yurt İçi Hasıla, II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2025: https://data.tuik.gov.tr/ (Erişim Tarihi: 10/09/2025).
• Katma Değer Vergisi Kanunu Tasarısı ve Plan ve Bütçe Komisyonu Raporu: https://www5.tbmm.gov.tr/tutanaklar/TUTANAK/TBMM/d17/c007/tbmm17007016ss0130.pdf (Erişim Tarihi: 20/12/2024).
• KDVK-60/2011-1 sayılı ve 08/08/2011 tarihli Özelge: https://www.gib.gov.tr/node/87172/pdf (Erişim Tarihi: 20/12/2024).
• Litvanya Katma Değer Vergisi Kanunu: https://likumi.lv/ta/en/en/id/253451-value-added-tax-law (Erişim Tarihi: 20/12/2024).
• Ortak KDV Sistemine İlişkin 2006/112/EC sayılı AB Konsey Direktifi (28.11.2006): http://data.europa.eu/eli/dir/2006/112/2024-01-01 (Erişim Tarihi: 20/12/2024).
• Danıştay 4. Dairesi’nin E: 2008/6122, K: 2010/5431 sayılı ve 04/11/2010 tarihli kararı.
• Danıştay 4. Dairesi’nin E: 2015/3218, K: 2019/3281 sayılı ve 30/04/2019 tarihli kararı.
• Danıştay 9. Dairesi’nin E: 2021/4146, K: 2023/1867 sayılı ve 23/05/2023 tarihli kararı.
• Danıştay 9. Dairesi’nin E: 2022/2942, K: 2023/3900 sayılı ve 25/10/2023 tarihli kararı.
• Danıştay 9. Dairesi’nin E: 2023/5333, K: 2024/2121 sayılı ve 25/04/2024 tarihli kararı.
• Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun E: 2023/784, K: 2024/865 ve 02/10/2024 tarihli kararı.