AN ANALYSIS OF THE FACTORS AFFECTING HOUSING SALES IN TURKEY CONSIDERING DOMESTIC AND FOREIGNERS

Year 2024, Volume: 25 Issue: 2, 545 - 569, 30.06.2024

Mustafa Ünlü

https://doi.org/10.53443/anadoluibfd.1360449

Abstract

Housing demand can be attributed to two main factors, namely shelter and investment. Purchases of housing made to meet a need for shelter can also be considered investments. A further distinction can be made between domestic and foreign investors. Depending on the investor group, general economic conditions may have different effects. In this regard, the study analyzes the factors affecting house sales to domestics and foreigners using separate models. Using monthly data between January 2013 and June 2023, the factors affecting foreigners' house purchases were considered as the consumer price index, TL/Dollar exchange rate, and gold prices (TL), while for domestics, in addition to these factors, interest rates on housing loans were also included in the model. The cointegration relationship is analyzed using the autoregressive distributed lag (ARDL) model. According to the findings, both models have a cointegration relationship. For both domestic and foreigners, the consumer price index negatively affects house purchases, while the dollar exchange rate increases house purchases in both models. In addition, gold prices have a statistically significant effect on foreign buyers' house purchases, but not on domestic buyers.

Keywords

Housing Sales, ARDL Model, Error Correction Model, Toda-Yamamato Causality Test

TÜRKİYE’DE KONUT SATIŞLARINI ETKİLEYEN FAKTÖRLERİN YERLİ VE YABANCILAR AÇISINDAN İNCELENMESİ

Abstract

Kişilerin konut taleplerini oluşturan iki temel etkenin barınma ihtiyacı ve yatırım olduğu bilinmektedir. Barınma ihtiyacını gerçekleştirmek için yapılan konut alımları da aslında bir yatırım olarak değerlendirilebilir. Buna ek olarak yatırımcılar da yerli ve yabancı olmak üzere iki kategoriye ayrılabilir. Ekonominin genel durumunda meydana gelen değişimler, bu yatırımcı grupları arasında farklı etkiler yaratabilir. Çalışma kapsamında yerli ve yabancılara yapılan konut satışlarını etkileyen faktörler ayrı modellerle incelenmiştir. 2013 Ocak ve 2023 Haziran dönemi aylık verileri kullanılarak gerçekleştirilen analizlerde yabancıların konut alımlarını etkileyen faktörler tüketici fiyat endeksi, TL/Dolar kuru ve gram altın TL fiyatları olarak belirlenmişken; yerliler için bu faktörlere ek olarak konut kredisi faiz oranları da ilgili modele dahil edilmiştir. Eşbütünleşme ilişkisinin varlığı otoregresif dağıtılmış gecikme (ARDL) modeli kullanılarak analiz edilmiştir. Elde edilen sonuçlara göre her iki model de eşbütünleşme ilişkisinin var olduğu tespit edilmiştir. Hem yerli hem de yabancılar için tüketici fiyat endeksinin konut alımı üzerinde negatif etkisinin olduğu, yine her iki modelde de dolar kurunun konut alımını artırdığı görülmüştür.

Keywords

Konut Satışları, ARDL Modeli, Hata Düzeltme Modeli, Toda-Yamamato Nedensellik Testi

References

• Antonakakis, N. & Floros, C. (2016). Dynamic interdependencies among the housing market, stock market, policy uncertainty and the macroeconomy in the United Kingdom. International Review of Financial Analysis, 44, 111-122. doi: 10.1016/j.irfa.2016.01.006
• Apergis, N. & Rezitis, A. (2003). Housing prices and macroeconomic factors in Greece: Prospects within the EMU. Applied Economics Letters, 10(9), 561-565. doi: 10.1080/1350485032000100260
• Artul, H. & Ergün, M. (2022). Yabancıların konut edinme tercihine etki eden temel kriterlerin sıralanması; Ordu-Giresun illeri örneği. Anadolu Üniversitesi Mesleki Eğitim ve Uygulama Dergisi, 1(1), 1-10.
• Aslan, A. S. (2023). Türkiye’de yabancıların mülk edinimi: yalova konut sektörü örneği. Kent Akademisi, 16(Türkiye Cumhuriyetinin 100. Yılı Özel Sayısı), 616-633. doi: 10.35674/kent.1353006
• Atasoy, T. & Tanrıvermiş, H. (2021). Türkiye’de konut kredisi hacmi ile seçilmiş makroekonomik faktörler arasındaki ilişkinin değerlendirilmesi. Erciyes Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, (59), 461-484. doi: 10.18070/erciyesiibd.942065
• Atasoy, T. & Tursun, A. (2022). Türkiye’de konut piyasası ve birinci el konut satışlarının analizi. Eurasian Business & Economics Journal, 29, 23-40. doi: 10.17740/eas.econ.2022.V29-02
• Ayan, E. (2011). Konut finansmanı sistemi ve Türkiye’de TOKİ uygulamalarının analizi. Muhasebe ve Finansman Dergisi, (51), 139-156.
• Aydın, K. (2019). Türkiye’de konut sahipliği, konut koşulları ve konut kalite endeksi. İstanbul University Journal of Sociology, 39(2), 277-301. doi: 10.26650/SJ.2019.39.2.0107
• Baffoe-Bonnie, J. (1998). The dynamic impact of macroeconomic aggregates on housing prices and stock of houses: a national and regional analysis. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 17, 179-197. doi: 10.1023/A:1007753421236
• Bai, J., & Perron, P. (1998). Estimating and testing linear models with multiple structural changes. Econometrica, 66(1), 47-78. doi: 10.2307/2998540
• Bakırcı, H. & Akgemci, M. A. (2023). Türkiye’de konut arz ve talebinin uzun dönem belirleyicileri: ampirik bir çalışma. Kafkas Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14(27), 276-298. doi: 10.36543/kauiibfd.2023.011
• Başar, R. & Saraç, M. (2021). Global altın arz-talebi ve altın piyasaları üzerine bir değerlendirme. Electronic Journal of Social Sciences, 20(80), 2240-2260. doi:10.17755/esosder.853142
• Bekmez, S. & Özpolat, A. (2013). Türkiye'de konut talebinin belirleyenleri: dinamik bir analiz. TISK Akademi, 8(16). 170-187.
• Candan, H. & Oktay, E. (2017). Yabancıların Türkiye’de taşınmaz ediniminin turizm sektörü üzerine etkisi. Manas Sosyal Araştırmalar Dergisi, 6(4), 639-661.
• Cesa-Bianchi, A. (2013). Housing cycles and macroeconomic fluctuations: a global perspective. Journal of International Money and Finance, 37, 215-238. doi: 10.1016/j.jimonfin.2013.06.004
• Chan, H. L. & Woo, K. Y. (2013). Studying the Dynamic relationships between residential property prices, stock prices, and GDP: lessons from Hong Kong. Journal of Housing Research, 22(1), 75-90.
• Coşkun, Y. & Ümit, Ö. A. (2016). Türkiye’de hisse senedi ile döviz, mevduat, altın, konut piyasaları arasındaki eşbütünleşme ilişkilerinin analizi. Business and Economics Research Journal, 7(1), 47-69. 10.20409/berj.2016116804
• Çetin, A. C. (2021). Türkiye’de konut fiyatlarına etki eden faktörlerin analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Dergisi, 5(1), 1-30. doi: 10.31200/makuubd.846667
• Çınar, M. (2022). Fiyat, gelir ve faiz oranlarının konut talebi üzerindeki etkisi: panel veri yaklaşımı. International Journal of Social Inquiry, 15(2), 295-309. doi: 10.37093/ijsi.1095419
• Dinçer, S. & Şerbetci, T. (2022). Antalya’da yabancıların gayrimenkul edinimi üzerine ekonomik bir yaklaşım. Selçuk Üniversitesi Sosyal ve Teknik Araştırmalar Dergisi, (20), 14-28.
• Dritsaki, C. (2017). Toda-Yamamoto causality test between ınflation and nominal ınterest rates: evidence from three countries of Europe. International Journal of Economics and Financial Issues, 7(6), 120-129.
• Duan, K., Mishra, T. & Parhi, M. (2018). Space matters: understanding the real effects of macroeconomic variations in cross-country housing price movements. Economics Letters, 163, 130-135. doi: doi.org/10.1016/j.econlet.2017.11.035
• Emekli, G. (2014). İkinci konut kavramı açısından turizm coğrafyasının önemi ve türkiye'de ikinci konutların gelişimi. Ege Coğrafya Dergisi, 23(1), 25-42.
• Ericsson, N. R. & MacKinnon, J. G. (2002). Distributions of error correction tests for cointegration. The Econometrics Journal, 5(2), 285-318. doi: 10.1111/1368-423X.00085
• Gamber, W., Graham, J. & Yadav, A. (2023). Stuck at home: housing demand during the COVID-19 pandemic. Journal of Housing Economics, 59, 1-17. doi: 10.1016/j.jhe.2022.101908
• Garriga, C., Manuelli, R. & Peralta-Alva, A. (2019). A macroeconomic model of price swings in the housing market. American Economic Review, 109(6), 2036-2072. doi: 10.1257/aer.20140193
• Gerlach, S. & Peng, W. (2005). Bank lending and property prices in Hong Kong. Journal of Banking & Finance, 29(2), 461-481. doi: 10.1016/j.jbankfin.2004.05.015
• Gözübüyük, S. & Koy, A. (2020). Türkiye’de konut üretiminin belirleyicileri: ekonomik büyüme ve konut faiz oranı. Bankacılık ve Sermaye Piyasası Araştırmaları Dergisi, 4(9), 1-10.
• Güngör, S. (2019). ekonomik güven endeksi ve finansal yatırım araçları getirileri arasındaki nedensellik ilişkisi: 2007-2017 döneminde ABD doları ve altın getirileri örneği. Journal of Management and Economics Research, 17(1), 22-39. doi: 10.11611/yead.463214
• Gürbüz, H., Koca, B. & Altınoluk, D. (2023). Türkiye’de neoliberal konut politikaları: Gaziantep örneği. Kent Akademisi Dergisi, 16(1), 122-137. doi: 10.35674/kent.1153719
• Hatipoğlu, Ü. & Tanrıvermiş, H. (2017). Türkiye’de arz ve talep açısından konut yatırım tercihlerini etkileyen faktörlerin değerlendirilmesi. Bankacılar Dergisi, 100, 49-75.
• Kader, S. A., Zayed, N. M., Faisal-E-Alam, M., Salah Uddin, M., Nitsenko, V. & Klius, Y. (2022). Factors affecting demand and supply in the housing market: a study on three major cities in Turkey. Computation, 10(11), 1-11. doi: 10.3390/computation10110196
• Karadaş, H. A. & Salihoglu, E. (2020). Seçili makroekonomik değişkenlerin konut fiyatlarina etkisi: Türkiye örneği. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 16(1), 63-80.
• Kılcı, E. (2019). Konut kredisi faiz oranları ile ipotekli konut satışları arasındaki ilişkinin analizi; Türkiye örneği. Turkish Studies-Economics, Finance, Politics, 14(1), 95-107. doi: 10.7827/TurkishStudies.15033
• Kılıçarslan, Ç. (2006). İkinci konutların deniz kıyılarına etkisi. Turkish Journal of Forestry, 7(1), 147-156.
• Kolcu, F. & Yamak, N. (2018). Gelir ve faiz oranlarının konut fiyatları üzerindeki kısa ve uzun dönem etkileri. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, Özel Sayı, 141-152. doi: 10.18092/ulikidince.439535
• Kösedağ, E. (2023). Türkiye’de konut hakkı ve bu hakkın kullanılmasında ortaya çıkan sorunlara yönelik değerlendirme. Kent Akademisi, 16(1), 595-611. doi: 10.35674/kent.1220084
• Lee, K. N. H. (2017). Residential property price-stock price nexus in hong kong: new evidence from ARDL bounds test. International Journal of Housing Markets and Analysis, 10(2), 204-220. doi: 10.1108/IJHMA-03-2016-0020
• Liang, Q. & Cao, H. (2007). Property prices and bank lending in China. Journal of Asian Economics, 18(1), 63-75. doi: 10.1016/j.asieco.2006.12.013
• Liu, Z., Wang, P. & Zha, T. (2019). A theory of housing demand shocks (No. w25667). National Bureau of Economic Research. doi: 10.3386/w25667
• Meen, G. (2008). Ten new propositions in UK housing macroeconomics: an overview of the first years of the century. Urban Studies, 45(13), 2759-2781. doi: 10.1177/0042098008098205
• Mokhlis, N. H. M., Ariffin, M. N. A. & Mustapha, W. H. W. (2020). Analysing macroeconomics factors of housing price in Malaysia. International Journal of Advanced Research in Economics and Finance, 2(3), 1-7.
• Özaktaş, F. D. (2019). Yabancılara konut satışı ve reel efektif döviz kuru: türkiye örneği ampirik çalışma. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 15(1), 131-147.
• Özaydın, O. (2022). Türkiye'de yabancıların konut talebinin finansal faktörlerle ilişkisi: kantil regresyon uygulaması. International Journal of Entrepreneurship and Management Inquiries, 6(11), 100-111. doi: 10.55775/ijemi.1207214
• Öztürk, A., Kapusuz, Y. E. & Tanrıvermiş, H. (2018). The dynamics of housing affordability and housing demand analysis in Ankara. International Journal of Housing Markets and Analysis, 11(5), 828-851. doi: 10.1108/IJHMA-08-2017-0079
• Öztürk, C. Ü. & Bayram, Z. Y. (2021). Yabancı coğrafyada konut talebinin sosyal ve ekonomik etkileri: Trabzon örneği. Coğrafya Dergisi, (42), 181-194.
• Öztürk, N. & Fitöz, E. (2009). Türkiye’de konut piyasasinin belirleyicileri: ampirik bir uygulama. Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, 5(10), 21-46.
• Perron, P. (1989). The great crash, the oil price shock, and the unit root hypothesis. Econometrica, 56(7), 1361-1401. doi: 10.2307/1913712
• Pesaran, M.H., Shin, Y. & Smith, R.J. (2001), Bounds testing approaches to the analysis of level relationship, Journal of Applied Econometrics, 16(3), 289-326. doi: 10.1002/jae.616
• Rehman, M. U., Ali, S. & Shahzad, S. J. H. (2020). Asymmetric nonlinear impact of oil prices and inflation on residential property prices: a case of US, UK and Canada. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 61, 39-54. doi: 10.1007/s11146-019-09706-y
• Sarıtaş, T. (2020). Türkiye’de turizmin yabancılara yapılan konut satışlarına etkisi. Balkan & Near Eastern Journal of Social Sciences, 6, 94-100.
• Selçi, B. Y. (2021). Türkiye’nin konut satışı değerlerinin yapay sinir ağları ile öngörülmesi. Ekoist: Journal of Econometrics and Statistics, (35), 19-32. doi: 10.26650/ekoist.2021.35.180033
• Su, C. W., Wang, X. Q., Tao, R. & Chang, H. L. (2019). Does money supply drive housing prices in China?. International Review of Economics & Finance, 60, 85-94. doi: 10.1016/j.iref.2018.12.013
• Süleymanlı, C. (2019). Türkiye’de yabancıların konut edinimi ile döviz kuru arasındaki ilişki: eşbütünleşme analizi (2013-2019). Bingöl Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 3(2), 117-136. doi: 10.33399/biibfad.595840
• Şanlı, O. & Peker, O. (2022). Enflasyon, kur, faiz ve gelirin konut satışlarına etkisi: Türkiye örneği. Journal of Economic Policy Researches, 10(1), 37-60. doi: 10.26650/JEPR1104822
• Şit, M. & Karadağ, H. (2018). The relationship between foreign housing investments and tourism in Turkey: causality analysis. Erciyes Üniversitesi Iktisadi ve Idari Bilimler Faküeltesi Dergisi, (51), 115-126.
• Toda, H. Y. & Yamamoto, T. (1995). Statistical inference in vector autoregressions with possibly integrated processes. Journal of Econometrics, 66(1-2), 225-250. doi: 10.1016/0304-4076(94)01616-8
• Tripathi, S. (2019). Macroeconomic determinants of housing prices: a cross country level analysis. MPRA Paper No. 98089. 1-17.
• Trofimov, I.D., Aris, N.Md. & Xuan, D.C.D. (2018). Macroeconomic and demographic determinants of residential property prices in malaysia. Zagreb International Review of Economics & Business, 21(2), 71-96. doi: 10.2478/zireb-2018-0015
• Uysal, D. & Yiğit, M. (2016). Türkiye’de konut talebinin belirleyicileri (1970-2015): ampirik bir çalışma. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Meslek Yüksek Okulu Dergisi, 19(1), 185-209.
• Üçüncü, S. (2014). 6302 Sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra yabancı uyruklu gerçek kişilerin satın alma yolu ile Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti edinimi. Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni, 34(2), 89-152.
• Ünlü, İ. (2022). Kentsel mekânın yeniden şekillenmesi: türkiye'de konut satışları ve kentleşme ilişkileri (2008-2021). Journal of Academic Social Science Studies, 15(92). http://dx.doi.org/10.29228/JASSS.66472
• Yalçın Kayacan, E. & Anavatan, A. (2023). Türkiye’de konut satışlarını etkileyen faktörlerin kovid-19 süreci açısından incelenmesi: sayma zaman serisi modeli. İzmir İktisat Dergisi. 38(1). 270-281. doi:10.24988/ije.1129485.
• Yanar, R., & Demir, C. Ş. (2022). Döviz kurundaki değişimlerin yabancı konut talebine etkileri: Türkiye örneği. İşletme Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 5(2), 295-310. doi: 10.33416/baybem.1127414