EFFICIENCY MEASUREMENT OF REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS TRADED IN BIST WITH DATA ENVELOPMENT ANALYSIS AND MALMQUIST TOTAL FACTOR PRODUCTIVITY INDEX

Year 2023, Volume: 10 Issue: 1, 1 - 20, 31.03.2023

Zeynep Colak

https://doi.org/10.17261/Pressacademia.2023.1717

Abstract

Purpose- The aim of the study is to measure the efficiency of real estate investment trusts traded on BIST with data envelopment analysis and the Malmquist total factor productivity index. Efficiency and productivity were measured using the Malmquist total productivity analysis and the Data Envelopment Analysis approach, both of whose application fields have grown recently.
Methodology- The Malmquist total factor productivity index is used to analyze changes in total factor productivity of 20 real estate investment trusts operating in 2019–2020–2021, as well as the reasons for these changes, on the axis of variables such as current ratio, leverage ratio, long-term debt-to-asset ratio, short-term debt-to-asset ratio, equity-to-asset ratio, return on assets, net profit margin, and gross profit margin.
Findings- The results of the analysis show that 8 companies that are relatively efficient according to their CCR technical efficiency values have been identified; these are ALGYO, AVGYO, HLGYO, MRGYO, MSGYO, PAGYO, RYGYO, and SNGYO. It has been observed that these companies have been effective in an output-oriented way over the past three years.
Conclusion- The firms that are below the efficiency limit need to take a few things into account, according to the results. They need to alter a few input variables to reach a higher level of efficiency. It is anticipated that all these findings will support the decision-making of the companies and the investors who are considering investing in these companies.

Keywords

Real estate investment trusts, data envelopment analysis, Malmquist total factor productivity index, efficiency measurement

References

• Abacıoğlu, S., & Ünal, İ. H. (2017). Veri zarflama ve sıralı lojistik regresyon analizi ile şirketlerin etkinliklerinin belirlenmesi: dokuma, giyim eşyası ve deri sektörü üzerine bir uygulama. Avrasya Sosyal ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi, 4(12), 1-19. https://dergipark.org.tr/tr/pub/asead/issue/52678/694386.
• Özcan, A. İ. & Anıl, N. K. (2017). İlk 500 arasında yer alan demir-çelik sektörüne ait firmaların VZA ve Malmquist yöntemleriyle verimliliklerinin ölçümü. Kırklareli Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi,6(1), 112-120. https://dergipark.org.tr/en/pub/klujfeas/issue/31074/336920
• Babacan, A., Kısakürek, M. M., & Özcan, S. (2009). İMKB’ye kote edilmiş firmaların VZA yöntemleri ile performans ölçümleri. Dumlupınar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 24, 23-36.
• Banker, R., Charnes, A., & Cooper, W. (1984). Some models for estimating technical and scale inefficiencies in data envelopment analysis. Management Science, 30(9), 1078–1092.
• Baysal, E., Uygur, M., & Toklu, B. (2004). Veri zarflama analizi ile TCDD limanlarında bir etkinlik ölçümü çalışması. Gazi Üniversitesi Mühendislik ve Mimarlık Fakültesi Dergisi, 19(4), 437-442.
• Caves, D.W., Christensen, L.R., & Diewert, W.E. (1982). The economic theory of index numbers and the measurement of input, output, and productivity. Journal of Economics and Social Sciences, 1393–1414.
• Charnes, A., Cooper, W.W, & Rhodes, E. (1978). Measuring the efficiency of decisions making units. European Journal of Operation Research, 2, 429-444.
• Cingi, S., & Tarım, Ş. A. (2000). Türk Banka Sisteminde Performans Ölçümü Dea-Malmquıst Tfp Endeksi Uygulaması. Türkiye Bankalar Birliği Araştırma Tebliğleri Serisi, Sayı :2000-01, 1-35.
• Cook, W., & Zhu, J. (2005). Modeling Performance Measurement Applications and Implementation Issues in DEA. New York: Springer.
• Cooper, W.W., Seiford, L.M., & Tone, K., (Ed.) (2000). Data envelopment analysis: A comprehensive text with models, applications, references and DEA-Solver software. Kluwer Academic Publishers, Boston.
• Cooper, W.W., Seiford, L.M., & Zhu, J. (Ed.), (2004). Handbook on data envelopment analysis. Kluwer Academic Publishers, Boston.
• Çelik, İ., & Ayan, S. (2017). Veri zarflama analizi ile imalat sanayi sektörünün finansal performans etkinliğinin ölçülmesi: Borsa İstanbul’da bir araştırma. Süleyman Demirel Üniversitesi Vizyoner Dergisi, 8(18), 56-74.
• Dinçer, E. (2008). Veri zarflama analizinde Malmquist endeksiyle toplam faktör verimliliği değişiminin incelenmesi ve İMKB üzerine bir uygulama. Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 25(2), 825-846.
• Eleren, A., & Özgür, E. (2006). Türkiye’de yabancı sermayeli mevduat bankalarının veri zarflama yöntemi ile etkinlik analizlerinin yapılması. Afyon Kocatepe Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, (8), 53-76.
• Erpolat, S. (2011). Veri zarflama analizi: ağırlık kısıtlamasız, ağırlık kısıtlamalı, şans kısıtlı, bulanık. Evrim Yayınevi, İstanbul.
• Farrell, M. J. (1957). The measurement of productive efficiency. Journal of the Royal Statistical Society, 120(3), 253–281.
• Gelmez, E., Göral, R. & Çağlıyan, V. (2018). İşletmelerin Malmquist-TFV Endeksi ile verimliliklerinin analizi: tekstil sanayi örneği. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Meslek Yüksekokulu Dergisi, 21 (1), 18-29.
• Gülcü, A., Tutar, H., & Yeşilyurt, C. (2004). Sağlık Sektöründe Veri Zarflama Analizi Yöntemi ile Verimlilik Analizi (1 b.). Seçkin Yayınları.
• Karsak, E.E., & İşcan, F. (2000). Çimento sektöründe göreli faaliyet performanslarının ağırlıklı kısıtlamaları ve çapraz etkinlik kullanılarak veri zarflama analizi ile değerlendirilmesi. Endüstri Mühendisliği Dergisi, 11(3), 2 - 10.
• Kaya, A., & Çoşkun, A. (2016). VZA ile işletmelerde etkinliğin ölçülmesi: bist gıda, içki ve tütün sektöründe bir uygulama. Erzincan Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 9(1), 231-242. https://dergipark.org.tr/tr/pub/erzisosbil/issue/24417/258806.
• Kılıçkaplan, S., Atan, M., & Hayırsever, F. (2004). Avrupa Birliği'nin genişleme sürecinde Türkiye sigortacılık sektöründe hayat dışı şirketlerin verimliliklerinin değerlendirilmesi,” Marmara Üniversitesi Bankacılık ve Sigortacılık Enstitüsü & Bankacılık ve Sigortacılık Yüksekokulu Geleneksel Finans Sempozyumu, 27 - 28 Mayıs 2004, İMKB Konferans Salonu (İstinye / İstanbul).
• Kıllı, M., & Uludağ, S. (2020). Veri zarflama analizi ile maliyet performansı ölçümü: BIST tekstil sektöründe bir uygulama. Business & Management Studies: An International Journal, 8(4), 797–828.
• Kıran, B. (2008). Kalkınmada Öncelikli İllerin Ekonomik Etkinliklerinin Veri Zarflama Analizi Yöntemi İle Değerlendirilmesi. Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Çukurova Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Adana.
• Kutlar, A., & Babacan, A. (2008). Türkiye’deki kamu üniversitelerinde CCR etkinliği- ölçek etkinliği analizi: DEA etkinliği uygulaması. Kocaeli Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 15 (1), 148-172.
• Münyas, T. (2018). Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal etkinliklerinin veri zarflama analizi yöntemi ile değerlendirilmesi. Journal of Life Economics, 5(4), 111-126.
• Ramathan, R. (2003). An Introduction to Data Envelopment Analysis: A Tool for Performance Measurement. Sage Publications, New Delhi.
• Şahin, F., & Özdemir, D. (2020). Ticari bankaların etkinliklerinin VZA ve Malmquist TFV endeksi ile incelenmesi. Atatürk Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 34(4), 1559-1580.