Some Thoughts on the Application of Mediation as a Case Condition in Lease Disputes

Year 2023, Volume: 6 Issue: 2, 851 - 880, 29.12.2023

Süleyman Burak Gündoğdu

Abstract

Lease disputes are convenient for mediation as the parties can freely act upon them. Since the adoption of the mediation institution in our country, it has become mandatory to apply to mediation before filing a lawsuit for lease disputes as it could be resolved through mediation willingly before. In the event that a lawsuit is filed directly without applying to mediation, the court shall dismiss the lawsuit procedurally due to the lack of a case condition. If the parties reach an agreement in the negotiations held in front of the mediator, they may apply to court to obtain an enforceability annotation for the agreement document to use in enforcement offices. However, in our opinion, the resolution of lease disputes before the mediator, especially in terms of residential and roofed workplaces, seems highly difficult in the face of the mandatory regulations stipulated in the Turkish Code of Obligations. Ultimately, these mandatory regulations should be complied with in the event that the parties agree before the mediator. These mandatory regulations, which have been introduced in order to protect the tenant, particularly in terms of residential and roofed workplaces, may cause problems in practice in terms of making an agreement and obtaining an enforceability annotation for this agreement document. In our study, by drawing attention to the absolute and relative mandatory regulations stipulated in the lease law, issues such as the prohibition of arrangement against the tenant, the tenant's security deposit, determination of the rent fee in lease renewal periods, limitation of the causes of litigation, determination of the rent fee in foreign currency, the case that the leased property is a family residence, whether an eviction commitment can be given with the agreement document as a result of the negotiations in mediation, and the problems that may be encountered in practice are discussed.

Keywords

lease law, mediation, case condition, mandatory regulations

Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Uygulaması Üzerine Bazı Düşünceler

Abstract

Kira uyuşmazlıkları, esas itibariyle tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebileceği uyuşmazlıklar olarak arabuluculuğa elverişlidir. Ülkemizde arabuluculuk müessesesinin kabul edildiği andan itibaren bu gerekçeyle ihtiyari olarak arabuluculuk yoluyla çözülebilen kira uyuşmazlıkları için artık dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru yapılması zorunlu hâle getirilmiştir. Arabuluculuğa başvuru yapılmaksızın doğrudan dava açılmak istenmesi hâlinde mahkeme davayı dava şartı yokluğundan usûlden reddedecektir. Taraflar arabulucu önünde gerçekleştirilen müzakerelerde anlaştığı takdirde, anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi almak suretiyle ilamlı icra yoluna başvurabilecektir. Bununla birlikte kira uyuşmazlıklarının arabulucu önünde çözülmesi, özellikle konut ve çatılı işyerleri açısından kanaatimizce Türk Borçlar Kanunu’nda bu konuda öngörülen emredici düzenlemeler karşısında, oldukça zor görünmektedir. Nihayetinde arabulucu önünde tarafların anlaşması ihtimalinde de bu emredici düzenlemelere riayet edilmelidir. Özellikle konut ve çatılı işyerleri açısından kiracıyı koruma amacıyla getirilen bu emredici düzenlemeler, uygulamada, anlaşma yapılması ve bu anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alabilmesi noktasında sorunlara sebebiyet verebilecek niteliktedir. Çalışmamızda kira hukukunda öngörülen mutlak ve nisbi emredici düzenlemelere dikkat çekilmeye çalışılarak, kiracı aleyhine düzenleme yasağı, kiracının güvence bedeli vermesi, yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi, dava sebeplerinin sınırlılığı, kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlenmesi, kiralananın aile konutu olması, arabuluculukta gerçekleştirilen müzakereler neticesinde anlaşma belgesiyle tahliye taahhüdü verilip verilemeyeceği gibi konular ele alınmakta ve uygulama açısından karşılaşılabilecek sorunlara değinilmektedir.

Keywords

kira hukuku, arabuluculuk, dava şartı, emredici düzenlemeler

References

• Akgün Akay, Merve. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri, I. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2017.
• Akkan, Mine. Pekcanıtez Usûl Medenî Usûl Hukuku, C. I, 15. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2017.
• Arbek, Ömer. Fikir ve Sanat Eserlerine İlişkin Lisans Sözleşmesi, Yetkin Yayınları, Ankara, 2008.
• Arslan, Ramazan/Yılmaz, Ejder/Taşpınar Ayvaz, Sema/Hanağası, Emel. İcra ve İflâs Hukuku, 7. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2021.
• Atalı, Murat. “Zorunlu Arabuluculuğun Yargılama Hukuku Bakımından Ortaya Çıkardığı Sorunlar”, Arabuluculuğun Geliştirilmesi Uluslararası Sempozyumu, Pozitif, Ankara 2018, s. 137-154.
• Atalı, Murat/Ermenek, İbrahim/Erdoğan, Ersin. İcra ve İflâs Hukuku, 7. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2023.
• Atalı, Murat/Ermenek İbrahim/Erdoğan Ersin. Medenî Usûl Hukuku, 6. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2023.
• Ayan, Serkan. “Kiracının Kira Sözleşmesinden Doğan Borçlarının Kefaletle Teminat Altına Alınması”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref Ertaş’a Armağan, C. 19, Özel S., 2017, s. 295-348.
• Aydemir, Efrail. Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku, 4. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2016.
• Aydıncık, Şirin. Fikrî Haklara İlişkin Lisans Sözleşmeleri, Arıkan Yayıncılık, İstanbul, 2006.
• Aydoğdu, Murat, “Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence Verme Borcu”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 14, S. 1, 2012, s. 1-53.
• Bahadır, Zeynep. “Uzman Arabuluculuk Uygulamasının Yaratacağı Usûlî Sorunlar”, 7. Uluslararası Asos Congress Hukuk Sempozyumu, Asos Yayınevi, 2021, s. 394. ss. 387-398.
• Bayram, Aziz Erman. “Birlikte Kira”, Ankara Barosu Dergisi, C. 79, S. I, 2019, s. 89 – 154.
• Ceran, Mithat. Kira Sözleşmesi Tahliye, Yetkin Yayınları, Ankara, 2012.
• Çolak, Uğur. Türk Marka Hukuku, 4. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2018.
• Daşlı, Engin. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira Sözleşmesinin Feshi, 1. Baskı, Aristo Yayınevi, Erzincan, 2017.
• Erdoğan Ersin/Erzurumlu Nurbanu. “İş Mahkemeleri Kanun Tasarısı Taslağı Hakkında Bazı Düşünceler”, İş Hukuku ve Sosyal Güvenlik Hukuku Dergisi, C. 13, S. 52, 2016, s. 1861 - 1911 (İş Mahkemeleri).
• Erdoğan, Ersin/Erzurumlu Nurbanu. “Hukuk Uyuşmazlıklarında Türkiye’nin Arabuluculuk Tecrübesi ve Zorunlu Arabuluculuk Taslağı”, Rapor, Seta Yayınları, 2016 (Rapor).
• Eminoğlu, Cafer/Korkmaz, Cansu. “Marka Hakkına Tecavüzden Doğan Uyuşmazlıkların Arabuluculuğa Elverişliliği”, Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 26, S. 1, 2022, s. 291-328.
• Eminoğlu, Cafer/Erdoğan, Ersin. Ticari Uyuşmazlıklarda İhtiyari ve Dava Şartı (Zorunlu) Arabuluculuk, 1. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2020.
• Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 4. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2017.
• Ermenek, İbrahim. Arabuluculuk Sürecinde Zayıf Tarafın Korunması, 1. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2021.
• Ermenek, İbrahim. “Dava Şartının Arabulucu Tarafından Kendiliğinden Dikkate Alınması Sorunu ve Bu Kapsamda Yapılan Hataların Düzeltilmesi”, Yargıtay Dergisi, C. 46, S. 4, 2020, s. 1017-1062 (Dava Şartının Arabulucu Tarafından Kendiliğinden Dikkate Alınması Sorunu)
• Gümüş, Mustafa Alper. “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2012.
• İnceoğlu, M. Murat. Kira Hukuku, C. I, 1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014.
• Kaya, Ümmühan. Türk Hukukunda Kiraya Verenin Kiralananın Ayıplarından Sorumluluğu, 1. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2014.
• Kılıçoğlu, Ahmet M. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 25. Baskı, Turhan Kitabevi, Ankara, 2021.
• Kırmızı, Mustafa. Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları, 1. Baskı, Bilge Yayınevi, Ankara, 2013.
• Korkmaz, Cansu. “Davaların Yığılmasında Dava Şartı Arabuluculuk İncelemesi”, Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi, Prof. Dr. M. Fatih UŞAN'a Dekanlıkta 10. Yıl Anısına Teşekkür Armağanı, Y. 7, S. 2, 2022, s. 1365-1406.
• Korkmaz, Cansu. Sınaî Mülkiyet Haklarının Haczi ve Paraya Çevrilmesi, Adalet Yayınevi, Ankara, 2023.
• Kurt Konca, Nesibe. “Ticarî Uyuşmazlıklarda Dava Şartı (Zorunlu) Arabuluculuk”, SETA Perspektif, S. 225, 2018, s. 1-6.
• Nomer, Halûk N., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 15. Baskı, Beta Yayınevi, İstanbul, 2017.
• Oğuzman M. Kemal/Barlas Nami. Medenî Hukuk, 20. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2014. Özaltuğ, Alparslan. “Ecrimisilin Hukuki Niteliği”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 18, S. 2, 2021, s. 1407-1422.
• Özbay, İbrahim. “Alternatif Uyuşmazlık Çözüm Yöntemleri”, Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10, S. 3-4, 2006.
• Özbek, Mustafa. “Avrupa Konseyi Arabuluculuk Yönergesi Önerisi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 56, S. I, 2007, s. 183-231.
• Özdoğan, Mustafa/Oymak, Tuba. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira, 1. Baskı, Bilge Yayınevi, Ankara, 2013.
• Özel, Çağlar. Marka Lisans Sözleşmesi, 2. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2015.
• Sarı, Onur. Patent Lisans Sözleşmeleri, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2019.
• Suluk, Cahit/Karasu, Rauf/Nal, Temel. Fikrî Mülkiyet Hukuku, 6. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2022.
• Tanrıver, Süha. “Hukuk Uyuşmazlıkları Bağlamında Alternatif Uyuşmazlık Çözüm Yolları ve Özellikle Arabuluculuk”, TBB Dergisi, S. 64, 2006, s. 151-177.
• Tanrıver, Süha. Medenî Usûl Hukuku, C. I, Yetkin Yayınları, Ankara, 2020.
• Tanrıver, Süha. Hukuk Uyuşmazlıkları Bağlamında Arabuluculuk, Yetkin Yayınları, Ankara, 2020 (Arabuluculuk).
• Tekinalp, Ünal. Fikrî Mülkiyet Hukuku, 5. Baskı, İstanbul, 2012.
• Tombaloğlu, M. Lütfi. Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar, Yetkin Yayınları, Ankara, 2015.
• Tuğ, Mehmet Arif. “Kira Sözleşmelerinden Kaynaklanan Ticari Davalarda Görevli Mahkeme”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 29, S. 3, 2021, s. 1897-1921.
• Ural Çınar, Nihal. Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları, 1. Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014.
• Yavuz, Nihat. Yeni TBK ve HMK’ya Göre Kira Hukuku, 3. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2014.
• Yener, Mehmet Deniz. “Kefilin Sorumluluğunun Kapsamı ve 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Yapılan Değişiklikler”, Finansal Araştırmalar ve Çalışmalar Dergisi, C. 3, S. 7, 2012, s. 105-114.
• Yıldız, Şükrü. “Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli ve Şekle Uyulmamasının Hukuki Sonuçları”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, S. 3, 2016, s. 3045-3061.