Unjust Enrichment Claims of Property Owners Whose Pre-Transformation Rights Were Not Preserved in Urban Transformation Practices

Abstract

Urban transformation practices are regulated under Law on the Transformation of Areas Under Disaster Risk (Law No. 6306) in Turkish law. The legislation adopts the principle that implementation procedures should be carried out by the owners. Among the decisions that can be taken by the property owners regarding the implementation procedures is the demolition of the existing risky structure and the construction of a new one. Co-owners can decide on the contractor for the building to be constructed, the architectural design of the new building, and the method of allocation among the owners will be made by a absolute majority. Due to the legislation allowing decisions to be made by an absolute majority, in practice, property owners holding such majority often make decisions among themselves without holding a formal meeting. Such decisions taken by the majority owners may have a direct impact on the rights of minority owners. In practice, it is often observed that minority owners, in order to avoid the sanction of compulsory sale of their shares, agree to the construction contract concluded between the majority owners and the contractor, even when the terms of the contract are contrary to their interests. Within the scope of this study, the legal avenues available to property owners whose property rights are not preserved in the contract for the reconstruction of a hazardous building will be examined, including whether they may claim compensation, bring a claim based on unjust enrichment, and against whom such claims may be asserted.

Keywords

• Urban Transformation
• Construction Contract in Return for Land Share
• Tort
• Unjust Enrichment
• Property Right

Kentsel Dönüşümde Dönüşüm Öncesi Yapı Durumu Korunmayan Malikin Sebepsiz Zenginleşme Kapsamında Alacak Talebi

Abstract

Kentsel dönüşüm uygulamaları Türk hukukunda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında düzenlenmiştir. Yapılan düzenlemelerde, uygulama işlemlerinin malikler tarafından yapılması esası benimsenmiştir. Malikler tarafından uygulama işlemlerine ilişkin alınabilecek kararlar arasında, mevcut riskli yapının yıktırılarak yeni bir yapı inşa edilmesi de bulunmaktadır. Paydaşlar, inşa edilecek yapının yüklenicisine, yapının şekline, paylaşımın ne şekilde yapılacağına salt çoğunluk ile karar verebilecektir. Kanun kapsamında salt çoğunluk ile karar alınabileceğine yönelik yapılan düzenleme, uygulamada genellikle salt çoğunluğu sağlayan maliklerin toplantı yapmaksızın kendi aralarında karar almalarına neden olmaktadır. Çoğunluk payına sahip malikler tarafından verilen bu karar azınlık payına sahip kişilerin haklarını doğrudan etkileyebilecek niteliktedir. Uygulamada, azınlık payına sahip kişilerin, paylarının satılması yaptırımı ile karşılaşmamak için genellikle menfaatlerine aykırı olsa dahi çoğunluk payına sahip malikler ile yüklenici arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine katılım sağladığı görülmektedir. Çalışmamız kapsamında, riskli yapının yeniden inşasına ilişkin yapılan sözleşmede yapı durumu korunmayan malikin başvurabileceği hukuki yollar, tazminat talep edip edemeyeceği, sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı alacak davası açıp açamayacağı, bu taleplerini kimlere karşı ileri sürebileceği incelenecektir.

Keywords

• Kentsel Dönüşüm
• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
• Haksız Fiil
• Sebepsiz Zenginleşme
• Mülkiyet Hakkı

References

1. Antalya OG, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt V/1,2 (2. Baskı, Seçkin Yayınları 2019)
2. Beyazkılıç Y, Kentsel Dönüşümün Özel Hukuk Alanında Getirdiği Sorunlar (Seçkin Yayınevi 2017)
3. Bora I, Riskli Yapıya İlişkin İnşaat Sözleşmesi Akdedilmesi (Seçkin Yayınevi 2023)
4. Carss Frisk M, ‘Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 1 No’lu Protokolünün 1. Maddesinin Uygulanmasına İlişkin Kılavuz’ (2005), Türkiye Barolar Birliği Yayınları No: 90, 6 vd, İnsan Hakları El Kitapları, No. 4 https://medya.barobirlik.org.tr/tbbkitaplari/TBBBooks/mh-aihs.pdf Erişim Tarihi 2 Ocak 2025
5. Çağatay S, ‘6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Uyarınca Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi ve Sonuçları’ (2014) 5(9) Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 115-138
6. Çakır HM ve Ülker B, ‘6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay (Hisse) Satışı’ (2021) 27(2) MÜHF-HAD 1066-1106
7. Çaptuğ M, İdare Hukuku Açısından Kentsel Dönüşüm (Seçkin Yayınevi 2016)
8. Çetiner B, ‘Kentsel Dönüşüm Kapsamında Akdedilen Sözleşmelerin Kuruluşunun Tabi Olduğu Hukuki Rejim’ in Başak Baysal ve Emrehan İnal (eds), İnşaat Hukuku ve Uygulaması (On İki Levha Yayınları 2017)

9. Demiralp NS, Riskli Yapının Yıkımı ve Yerine Yapı İnşasında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (Seçkin Yayınevi 2024)
10. Denizhan A, ‘6306 Sayılı Kanunun 6. Maddesinin Birinci Fıkrası Kapsamında Uzlaşmayan Azınlığın Arsa Payının Satışına İlişkin Talebin İdarece İncelenme Usulü Üzerine Bir Değerlendirme’ (2016) 7(14) Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 31-56
11. Ellek AA, ‘Riskli Yapı Hakkında Karar Alma Usulü ve Usuli Eksikliklerin Kararın Geçerliliğine Etkisi’ (2021) 7(2) Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 375-393
12. Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (30. Baskı, Legem Yayınevi 2025)
13. Genç Arıdemir A, Kat Mülkiyeti I (2. Baskı, On İki Levha Yayınları 2023)
14. Gümüş MA, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı (5. Baskı, Filiz Kitabevi 2020)
15. Günay M, ‘Riskli Yapılarda Ortak Karar Protokolüne Karşı Açılan Davalar ve Hakimin Müdahalesi’ (2016) 7(14) Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 105-133
16. Gürsel E, Kentsel Dönüşüm, 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Afet Riski Altındaki Alanlarda Riskli Yapı ve Hukuki Rejim (Adalet Yayınevi 2018)
17. İlgezdi AR, Adım Adım Kentsel Dönüşüm (5. Baskı, Seçkin Yayınevi 2024)
18. İnal E, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı (On İki Levha Yayınları 2017)
19. Kaplan O, İdare Hukuku Yönünden Afet Riski Altındaki Alanların Kentsel Dönüşüm Süreci (On İki Levha Yayıncılık 2017)
20. Karaduman E, Kentsel Dönüşüm Mevzuatı Çerçevesinde İnşaat Sözleşmesi (2. Baskı, Seçkin Yayınevi 2023)
21. Karaman K, ‘Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Kapsamında Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Süreci ve Sürecin Özel Hukuk Alanına Etkileri’ (Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Medipol Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü 2018)
22. Karataş İ, Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri (2. Baskı, Adalet Yayınevi 2009)
23. Kiraz AG, A’dan Z’ye Kentsel Dönüşüm (8. Baskı, Beta Yayınları 2019)
24. Kocaağa K, İnşaat Sözleşmesi (Yetkin Yayınları 2014)
25. Koçaklı E, ‘Riskli Alanlarda Maliklerin Uygulamasında 2/3 ile Kararlar Alınması ve Bu Alınan Kararlar Doğrultusunda İdarenin Kararları Uygulama Olanağı ve Görevi’ (2016) 7(14) Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 135-159
26. Kurşat Z, ‘6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Özel Hukuk Alanındaki Etkileri’ in Melikşah Yasin ve Cenk Şahin (eds), Kentsel Dönüşüm Hukuku (2. Baskı, On İki Levha Yayınları 2015)
27. Nomer HN, Borçlar Hukuku Genel Hükümler El Kitabı (4. Bası, Beta Yayınları 2023)
28. Oğuzman MK ve Öz MT, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 2 (12. Bası, Vedat Kitapçılık 2016)
29. Öz T, ‘Kentsel Dönüşüm Kanunu Çerçevesinde Yapı Maliklerinin Üçte İki Çoğunlukla Alacakları Kararın İçeriğinin Amaca Göre Sınırlanabilmesi’ (2016) 15(1) İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 391-402
30. Özmen ES ve Şengül M, Kentsel Dönüşümde Kat Mülkiyeti Uygulamaları ile Sınırlı Ayni Haklar ve Şerhler (On İki Levha Yayınları 2018)
31. Özsunay E, ‘6306 Sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Düşünceler’ (2014) 88(6) İstanbul Barosu Dergisi 15-51
32. Pakel N, ‘6306 Sayılı Yasa ve Riskli Yapı Uygulaması’ (2014) 88(2) İstanbul Barosu Dergisi 77-88
33. Reisoğlu S, Türk Borçlar Hukuku Genel Hükümler (25. Bası, Beta Yayınları 2014)
34. Ruhi C ve Ruhi AC, Kentsel Dönüşüm Rehberi ve İmar Barışı Uygulaması (Seçkin Yayınevi 2018)
35. Saltık Ş, Tüm Yönleriyle Kentsel Dönüşüm (5. Baskı, Seçkin Yayınları 2023)
36. Sönmez M, Kentsel Dönüşüm Hukuku (2. Baskı, Seçkin Yayınevi 2020)
37. Şimşek S, Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları (4. Baskı, Seçkin Yayınevi 2016)
38. Tanman A, Kentsel Dönüşüm Terörüne Karşı Mücadele; Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Kanuna, Kişilik Haklarına Tam Aykırı Koşullar; Bir Çözüm Önerisi (Yetkin Yayınları 2021)
39. Usta Bayrakçı A, ‘6306 Sayılı Kanun Kapsamında Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri’ (2019) 4(2) The Journal of International Scientific Researchess 162-177
40. Üstün G, Kentsel Dönüşüm Hukuku (On İki Levha Yayınları 2014)
41. Yağcı K, ‘Kat Mülkiyetine Tabi Binaların Kentsel Dönüşüm Çerçevesinde Yıkılıp Yeniden Yaptırılmasında Aranacak Karar Nisabı’ in Tufan Öğüz ve Baki İlkay Engin (eds), Medeni Hukuk Alanındaki Güncel Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi Sempozyumları, Cilt 1 (On İki Levha Yayıncılık 2017)
42. Yasin M, ‘Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Temel İlkeler’ in Melikşah Yasin ve Cenk Şahin (eds), Kentsel Dönüşüm Hukuku (2. Baskı, On İki Levha Yayınları 2015)
43. Yavuz C, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt 2 (11. Baskı, Beta Yayınları 2022)
44. Yazıcı G, Yargı Kararları Işığında Kentsel Dönüşüm, Riskli Yapılar ve Yargısal Denetim (Seçkin Yayınevi 2018)
45. Yurtcanlı S, ‘Afet Riski Altında Temel Hak ve Özgürlükler: 6306 Sayılı Afet Yasası Kapsamında Temel Hak ve Özgürlüklere Getirilen Sınırlamalar’ (2013) 2(4) Anayasa Hukuku Dergisi 317-358