Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinde Sözleşme İlişkisi Devam Ederken Tarafların TBK m.344 Hükmündeki Sınırlamayı Aşarak Belirledikleri Yeni Kira Bedeline Uygulanacak Hükümler

Year 2023, Volume: 11 Issue: 1, 377 - 402, 31.08.2023

Murat Akdi

https://doi.org/10.56701/shd.1309053

Cited By: 1

Abstract

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesinde taraflar kira sözleşmesi imzaladıktan sonra yeni kira bedeli belirleyerek yeni bir kira sözleşmesi akdetme yoluna gidebilirler. İmzalanan yeni sözleşme ile birlikte bazı sorunlar karşımıza çıkabilir. Bu sorunların bazıları; imzalanan yeni kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin geçerli olup olmadığı, yeni anlaşma sonrasında emsale dayalı kira bedeli tespitinin hangi süreler dikkate alınarak belirlenmesi gerektiği, teminatların hukuki durumu şeklinde belirtebiliriz. Çalışmanın ilk bölümünde taraflarca belirlenen yeni kira bedeline geçerlilik tanınıp tanınmayacağı ele alınacaktır. İkinci bölümünde imzalanan yeni sözleşmenin hukuki niteliği tartışılacaktır. Bu kapsamda tarafların uyarlama yapıp yapmadığı, ikinci sözleşmenin ilk imzalanan sözleşmede değişiklik öngören bir değiştirme sözleşmesi mi yoksa ilk sözleşmeden tamamen ayrışan bağımsız nitelikte bir yenileme sözleşmesi mi olduğu gibi tartışmalara yer verilecektir. Bu tartışmalardan sonra sözleşmenin hukuki niteliğine bağlı olarak hukuki sonuçlara yer verilecektir.

Keywords

Kira sözleşmesi, yenileme sözleşmesi, değiştirme sözleşmesi, uyarlama, emsal kira bedeli

Provisions Applicable to the New Rental Price Determined by the Parties by Exceeding the Limitation in Article 344 of the Turkish Code of Obligations While the Contractual Relationship Continues in the Residential and Commercial Premises Lease Agreement

Abstract

In the residential and commercial premises lease agreement, the parties may choose to conclude a new lease agreement by determining a new rental price after signing the lease agreement. Some problems may arise with the new contract signed. Some of these problems can be stated as; whether the rent determined in the new lease agreement is valid or not, which periods should be taken into consideration in determining the rent based on the precedent after the new agreement, and the legal status of the guarantees. In the first part of the study, the validity of the new rental price determined by the parties will be discussed. In the second part, the legal nature of the new agreement will be discussed. In this context, discussions such as whether the parties have made adaptation, whether the second agreement is a modification agreement that envisages changes in the first signed agreement, or whether it is an independent novation agreement that is completely different from the first agreement will be discussed. After these discussions, the legal consequences depending on the legal nature of the contract will be discussed.

Keywords

Lease agreement, novation agreement, amendment agreement, adaptation, imputed rent

References

• Acar, Faruk. Kira Hukuku Şerhi. İstanbul: Beta Yayıncılık, 4. Bası, 2017.
• Acar, Faruk. “Beş Yıldan Uzun Süreli̇ Kira Sözleşmelerinde TBK m.344/3’ün Uygulanması Sorunuyla İlgili Bir Yargıtay Kararı İncelemesi̇”. Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 18/2 (2021), 445-466.
• Acar, Faruk. “Türk Borçlar Kanunu Tasarısının Değerlendirilmesi Sempozyumu-Kira Sözleşmesi”. Legal Hukuk Dergisi 3/34, (2005).
• Antalya, Osman Gökhan. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C.V/1,1. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2. Baskı, 2019.
• Antalya, Osman Gökhan. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C.V/1,3. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2. Baskı, 2019.
• Arat, Ayşe. Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2006.
• Atamer, Yeşim. “Sözleşme Boşluklarının Hakim Tarafından Doldurulması Sorununa İlişkin Düşünceler”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası 63/1-2 (2005), 173.
• Aydoğdu, Murat-Kahveci, Nalan. Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: Adalet Yayınevi, 5. Baskı, 2021.
• Başpınar, Veysel. Borç Sözleşmelerinin Kısmî Butlanı. Ankara: Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, 1998.
• Baysal, Başak. Sözleşmenin Uyarlanması. İstanbul: Oniki Levha Yayınevi, 2. Baskı, 2019.
• Dural, Mustafa. Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkansızlık. İstanbul: İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Matbaası, 1976.
• Gökyayla, Emre. “Türk Borçlar Kanunu’nun Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin 344. Maddesinin Değerlendirilmesi”. Kazancı Hakemli Hukuk Dergisi 9/103-104 (2013), 18-51.
• Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınları, 26. Bası, 2021.
• Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınları, 4. Baskı, 2017.
• Erman, Hasan. İstisna Sözleşmesinde Beklenilmeyen Haller. İstanbul: İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Matbaası, 1979.
• Görmez, Mustafa. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyarlanması. İstanbul: Oniki Levha Yayıncılık, 2019.
• Gümüş, Mustafa Alper. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2011.
• Gürsoy, Kemal Tahir. Hususi Hukukta Clausula Rebus Sic Stantibus Emprevizyon Nazariyesi. Ankara: Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, 1950.
• İnceoğlu, Murat. Kira Hukuku, C.1. İstanbul: Oniki Levha Yayıncılık, 2014.
• Kaya, Ümmühan. “Sözleşmenin Uyarlanmasında Sonradan Değişen Şartlar ve Öngörülmezlik İlkesi”. Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, Marmara Üniversitesi Hukuki Araştırmalar Dergisi 22/3 (2016), 1569 – 1593.
• Kırkbeşoğlu, Nagehan. Türk Özel Hukukunda Kısmi Hükümsüzlük. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2011.
• Koyuncuoğlu, Tennur. Türk ve İsviçre Hukukunda Borcun Yenilenmesi. İstanbul: İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Matbaası, 1972.
• Oğuzman, M. Kemal – Öz, Turgut. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 16. Bası, 2021.
• Öktem Çevik, Seda. “Türk Borçlar Kanunu m. 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi”. Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 24/1 (2022), 39-77.
• Önay, Işık. Yenileme. İstanbul: Oniki Levha Yayıncılık, 2016.
• Öncü, Özge. “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi”. İzmir Barosu Dergisi 77/2 (Mayıs 2012), 300-348.
• Öz, Kerem. Tadil Sözleşmesi. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2016.
• Özen, Burak. “Kira Bedeli̇ Artışına İlişkin Sözleşme Şartları ve Sözleşme Uyarınca Gerçekleşen Kira Bedeli̇ Artışının Kira Tespit Davası Sonucunda Gerçekleşen Kira Bedeli̇ Artışından Ayırt Edilmesi̇”. Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 22/3 (2016), 2033-2062.
• Tekinay, Selahattin Sulhi vd. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: Filiz Kitabevi, 7. Bası, 1993.
• Topuz, Seçkin. Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale. Ankara: Yetkin Yayınları, 2009.
• Yağcı, Kürşat. “Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında On Yıllık Uzama Süresinin Başlangıç Anı ve Kiraya Verenin Fesih Bildiriminde Bulunabileceği En Erken Zaman Dilimi”. İstanbul Hukuk Mecmuası 76/2 (2018), 623-665.
• Yavuz, Cevdet vd. Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler. İstanbul: Beta Yayıncılık, Onbirinci Baskı, Mayıs 2022.
• Yücer, İpek. “Yenileme (Tecdit)”. Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 9/1 (2007), 233-260.