SD temelli MABAC ÇKKV teknikleri ile portföy optimizasyonu: BİST GYO sektöründe ampirik bir uygulama

Year 2022, Volume: 36 Issue: 4, 374 - 386, 15.10.2022

Arif Çilek

Abstract

Çalışmanın amacı, 2019–2021 dönemi için BİST gayrimenkul yatırım ortaklığı endeksinde faa- liyette bulunan şirketlerden optimal portföy oluşturmaktır. Bu amaçla optimizasyon analizinde SD-MABAC teknikleri kullanılarak özgün bir entegre model ileri sürülmüştür. Çalışmada alanyazına göre 9 adet mali başarım kıstası belirlenmiştir. Belirlenen mali başarım kıstaslarının önem dereceleri objektif bir önceliklendirme tekniği olan SD ile hesaplanmıştır. Şirketlerin başarım sıralamalarının analizi de ÇKKV tekniklerinden MABAC ile yapılmıştır. Çalışma sonucuna göre en önemli başarım kıstası finansal kaldıraç oranı, en önemsiz başarım kıstası da net kar marjı kıstasıdır. Mali olarak yüksek başarım amacına erişmek isteyen şirketler, ilk olarak finansal kaldıraç oranını azaltmalıdırlar. Ek olarak, şirket başarım değerlendirmesinde 2019 ve 2020 yılında ALGYO’nun, 2021 yılında ise PEGYO’nun en yüksek mali başarıma sahip şirketler oldukları tespit edilmiştir. Çalışmada elde edilen sonuçlar sağlam ve güçlü bir gayrimenkul yatırım ortaklığı sek- törünün kurulması konusunda karar verici mekanizmalara katkı sağlayabilir.

Keywords

Borsa İstanbul, MABAC, ÇKKV, portföy optimizasyonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı sektörü, SD

Portfolio optimization with SD based MABAC MCDM techniques: An empirical application in BIST real estate investment sector

Abstract

The aim of the study is to create an optimal portfolio from companies operating in the BIST real estate investment trust index for the period 2019–2021. For this purpose, a unique integrated model has been proposed by using SD-MABAC techniques in optimization analysis. In the study, nine financial success criteria were determined according to the literature. The importance levels of the determined financial performance criteria were calculated with SD, which is an objective prioritization technique. The analysis of the performance rankings of the companies was also made with MABAC, one of the MCDM techniques. According to the results of the study, the most important performance criterion is the financial leverage ratio, and the least important performance criterion is the net profit margin criterion. Companies that want to achieve the goal of high performance financially should first reduce their financial leverage. In addition, in the company performance evaluation, it was determined that ALGYO in 2019 and 2020, and PEGYO in 2021 were the companies with the highest financial performance. The results obtained in the study can contribute to the decision-making mechanisms in establishing a solid and strong real estate investment partnership sector.

Keywords

Borsa Istanbul, MABAC, MCDM, portfolio optimization, Real Estate Investment Trust Sector, SD

References

• Afşar, A., & Karpuz, E. (2017). Makroekonomik değişkenlerle Borsa İstanbul Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Endeksi arasındaki ilişki. Anadolu Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 20(1), 52–64.
• Alinezhad, A., & Khalili, J. (2019). MABAC method. In International Series in Operations Research and Management Science. (Vol. 277, pp. 193–198), Springer. [CrossRef] Aydın, Y. (2020). A hybrid multi-criteria decision making (MCDM) model consisting of SD and COPRAS methods in performance evaluation of foreign deposit banks. Equinox Journal of Economics Business and Political Studies, 7(2), 160–176.
• Ayrancı, A. E., & Gürel, C. A. (2020). Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal performansı: BİST i̇şletmeleri örneği. International Journal of Applied Economic and Finance Studies, 5(1), 1–14.
• Bayramoğlu, M. F., & Yayalar, N. (2017). Portföy seçiminde toplam riski temel alan portföy performans ölçütlerinin değerlendirilmesi. Bolu Abant İzzet Baysal Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 17(1), 1–28.
• Bers, M., & Springer, T. (1997). Economies-of-scale for real estate invest- ment trusts. Journal of Real Estate Research, 14(3), 275–291. [CrossRef]
• Buttimer, R. J., Hyland, D. C., & Sanders, A. B. (2001). The long-run performance of REIT IPOs. SSRN Electronic Journal, 33, 51–87. [CrossRef]
• Çelik, Ş., & Manan, M. T. (2018). Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının risk i̇le performans i̇lişkisi. Muhasebe ve Finans İncelemeleri Dergisi, 1(1), 60–79.
• Demirtaş, Ö., & Güngör, Z. (2005). Portföy yönetimi ve portföy seçimine yönelik uygulama. Havacılık ve Uzay Teknolojileri Dergisi, 4, 103-109.
• Diakoulaki, D., Mavrotas, G., & Papayannakis, L. (1995). Determining objective weights in multiple criteria problems: The critic method. Computers and Operations Research, 22(7), 763–770. [CrossRef]
• Fang, H., Chang, T. Y., Lee, Y. H., & Chen, W. J. (2016). The impact of mac- roeconomic factors on the real estate investment trust index return on Japan, Singapore and China. Investment Management and Financial Innovations, 13(4), 242–253. [CrossRef]
• Grujić, M. (2016). Application of the modern portfolio theory in diversification of the debt securities portfolio in emerging markets. Zbornik Radova Ekonomskog Fakulteta u Istočnom Sarajevu, 13, 67–80.
• Hayta, Ö. (2009). Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Performans Değerlendirmesi: İMKB’de Bir Uygulama. (Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi), Çukurova Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
• Işık, Ö. (2020). SD Tabanlı MABAC ve WASPAS yöntemleriyle kamu ser- mayeli kalkınma ve yatırım bankalarının performans analizi. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, 29, 61–78.
• Işik, Ö., & Koşaroğlu, Ş. M. (2020). Analysis of the financial performance of Turkish listed oil companies through the application of SD and MAUT methods. Third Sector Social Economic Review, 55(3), 1395–1411.
• Jahan, A., Mustapha, F., Sapuan, S. M., Ismail, M. Y., & Bahraminasab, M. (2012). A framework for weighting of criteria in ranking stage of material selection process. International Journal of Advanced Manufacturing Technology, 58(1–4), 411–420. [CrossRef]
• Jıng, P. K., & Samsudın, H. B. (2018). Performance of real estate invest- ment trust (REITS) after global economy crises in Malaysia. Journal of Quality Measurement and Analysis JQMA, 14(2), 35–44. Kartal, C. (2019). MOORA metodu ile portföy yönetimi geleneksel yöntem- lere ve şans faktörüne dayalı portföylerle bir karşılaştırma uygulaması. Maliye Finans Yazıları, 111(111), 299–318. [CrossRef]
• Khan, S., & Siddiqui, D. A. (2019). Factor affecting the performance of REITs: An evidence from different markets. SSRN Electronic Journal, 3397481. [CrossRef]
• Küçükkocaoğlu, G. (2002). Optimal portföyün seçimi ve İMKB Ulusal-30 Endeksi üzerine bir uygulama. Active-Bankacılık ve Finans Dergisi, 26, 74-91.
• Markowitz, H. M. (1952). Portfolio selection. Journal of Finance, 7(1), 77–91. [CrossRef]
• Nielsen, L. T. (1987). Portfolio selection in the mean-variance model: A note. Journal of Finance, 42(5), 1371–1376. [CrossRef]
• Nishigaki, H. (2007). An analysis of the relationship between US REIT returns. Economics Bulletin, 13(1), 1–7.
• Olanrele, O. O., Fateye, O. B., Adegunle, T. O., Ajayi, C. A., Said, R., & Baaki, K. (2020). Causal effects of macroeconomic predictors on real estate investment trust’s (REIT’s) performance in Nigeria. Pacific Rim Property Research Journal, 26(2), 149–171. [CrossRef]
• Pamučar, D., & Ćirović, G. (2015). The selection of transport and handling resources in logistics centers using Multi-Attributive Border Approximation Area Comparison (MABAC). Expert Systems with Applications, 42(6), 3016–3028. [CrossRef]
• Roy, A. D. (1952). Safety first and holding of assets. Econometrica, 20(3), 431–449. [CrossRef]
• Şahin, İ., & Sekmen, F. (2013). Türkiye’de döviz kuru belirsizliğinin hisse senedi getirilerine etkisi. Dumlupınar Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 36, 149–156.
• Sha, T. L. (2017). Effects of price earnings ratio, earnings per share, book to market ratio and gross domestic product on stock prices of property and real estate companies in Indonesia stock exchange. Journal of Economic & Management Perspectives, 11(1), 1743–1754.
• Soon, W. C. K. (2021). The mirror of Malaysia real estate investment trust stock return in the short-run dynamics. Turkish Journal of Computer and Mathematics Education, 12(3), 547–562. [CrossRef]
• Tüzmen, Y. S. (2015). İMKB’de i̇şlem gören gayrimenkul yatırım ortaklıklarının finansal etkinlilerinin veri zarflama analizi ile değerlendirilmesi. Mar- mara Üniversitesi İ.İ.B.F. Dergisi, 31(2), 273–288.
• Zheng, X., Chau, K. W., & Hui, E. C. M. (2011). Efficiency assessment of listed real estate companies: An empirical study of China [Nekilnojamojo Turto Kompanijų, Kurių Vertybiniai Popieriai Įtraukti Į Biržos Sąrašus, Efektyvumo Vertinimas: Empirinis Kinijos Tyrimas]. International Journal of Strategic Property Management, 15(2), 91–104. [CrossRef]
• Zhou, H., Yang, S., & Zhang, M. (2012). Relationship between free cash flow and financial performance: Evidence from the listed real estate companies in China. IPCSIT, 36, 331–335.
• Zügül, M., & Şahin, C. (2015). Faiz oranı ve enflasyonun gayrimenkul yatırım ortaklığı getirisi üzerindeki etkisine yönelik bir uygulama. Akademik Bakış Dergisi, 49, 147–162.