THE ACQUISITION OF REAL ESTATE AND LIMITED REAL RIGHTS BY THE TURKISH COMPANIES HAVING FOREIGN INVESTMENT

Year 2018, YBHD 2018/2, 175 - 212, 27.08.2018

Hüsnü Turanlı

Abstract

While the companies with foreign investment established
in Turkey in accordance with the provisions of the Turkish Commercial Code and
hence deemed to have Turkish nationality are not subject to any restrictions in
the acquisition of real estates and limited real rights as a general rule, some
exceptions to this rule are laid down with the article 36 of the Deed Statute
numbered 2644.  Within this context, in the
first three paragraphs of the mentioned provision, it is stated that where the
majority of the shares initially belong to or afterwards are transferred to
foreign partners or where the power of appointment or dismissal of the
management organ belong to them, those companies may acquire and use real
estate or limited real rights to achieve the goals defined in their articles of
association. Furthermore, they need to get permission if the real estate or the
limited real right is within the boundaries of military prohibited zones,
military security or special security zones. 
In the fourth paragraph of the same article, it is stated that those foreign
invested companies out of the scope of the first three paragraphs may acquire
and use the real estate and limited real rights under the provisions that the
domestic capital companies are subject to.   

Keywords

Real Estate Statute, company having foreign investment, acquisition of real estate, permit system

YABANCI SERMAYELİ TÜRK ŞİRKETLERİNİN TAŞINMAZ MÜLKİYETİ VE SINIRLI AYNÎ HAK EDİNİMİ

Abstract

Türk Ticaret Kanunu'na uygun olarak, Türkiye'de kurulan ve dolayısıyla
Türk tâbîiyetine sahip yabancı sermayeli ticaret şirketlerinin taşınmaz
mülkiyeti ve sınırlı aynî hak edinimde kural olarak bir kısıtlama söz konusu
olmamakla birlikte, Tapu Kanunu'nun 36. maddesi hükümleri ile bu kurala birtakım
istisnalar getirilmiştir. Bu bağlamda bahse konu maddenin ilk üç fıkrasında, yabancı
sermayeli Türk şirketlerinin pay çoğunluğunun yabancıların elinde olması ya da
sonradan yabancılara devri halinde veyahut bu şirketlerin yönetim organının çoğunluğunun
atanması veya görevden alınması yetkisinin yabancı ortaklarda olması halinde, bu
kapsama giren şirketlerin ana sözleşmelerinde yer alan konuları gerçekleştirmek
amacıyla taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı aynî hak edinebilecekleri ve
kullanabilecekleri hükme bağlanmıştır. Ayrıca bu şirketlerin, askeri yasak
bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve özel güvenlik bölgelerinde taşınmaz
mülkiyeti ve sınırlı aynî hak edinimi izin sistemine tabidir. Aynı maddenin
dördüncü fıkrasında, yukarıda sayılan koşulların dışında kalan yabancı
sermayeli şirketlerin, yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler
çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı aynî hak edinebilecekleri ve
kullanabilecekleri hüküm altına alınmıştır.

Keywords

Tapu Kanunu, yabancı sermayeli şirket, taşınmaz mülkiyeti edinimi, izin sistemi

References

• Arat, Tuğrul (1970) Ticaret Şirketlerinin Tâbîiyeti, Ankara.
• Ayan, Mehmet (2014) Sınırlı aynî Haklar, Güncellenmiş 6. Baskı, Konya, Mimoza Yayınları.
• Aybay, Rona (2005) Yabancılar Hukuku, İstanbul, İstanbul Bilgi Üniversitesi Yayınları.
• Aygül, Musa (2007) Milletlerarası Özel Hukukta Şirketlere Uygulanacak Hukukun Tespiti, Ankara, Seçkin Yayınları.
• Bal, Harun/Göz, Devlet (2010) "Doğrudan Sermaye Yatırımları ve Türkiye “, Çukurova Ü. Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, C.19, S.2, (s. 450- 467), http://dergipark.ulakbim.gov.tr/cusosbil/article/view/5000001445/5000002136 s.e.t. 28.08.2017.
• Brownie, Ian (2008) Principles of Public International Law, 7th Edition, UK, Oxford University Press.
• Çavuşoğlu, Ayfer Uyanık (2013) "Tapu Kanunu'nun Yeniden Düzenlenen 36.Maddesi Kapsamındaki Şirketlerin veya İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Aynı Hak Edinimi", Ersin Çamoğlu'na Armağan, İstanbul, Vedat Kitapçılık, s. 571-598.
• Çelikel, Aysel/Gelgel, Günseli Öztekin (2015) Yabancılar Hukuku, Yenilenmiş 21. Bası, İstanbul, Beta Yayınları.
• Çiçekli, Bülent (2014) Yabancılar Hukuku, Güncellenmiş 5. Baskı, Ankara, Seçkin Yayınları.
• Dayınlarlı, Kemal (1999) Joint Venture Sözleşmesi, 2. Baskı, Ankara.
• Doğan, Vahit (2016) Türk Yabancılar Hukuku, Ankara, Savaş Yayınevi, (Yabancılar).
• Doğan, Vahit (2009) 5901 Sayılı Kanun’a Göre Güncellenmiş Türk Vatandaşlık Hukuku, Yenilenmiş 9. Baskı, Ankara, Seçkin Yayınları (Vatandaşlık).
• Ekşi, Nuray (2006) Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Mallar Üzerindeki Hakları, İstanbul, Arıkan Yayınevi, (Haklar).
• Ekşi, Nuray (2012) Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz İktisabı, 2.Bası, İstanbul, Beta Yayınevi, (İktisap).
• Erten, Rifat (2012) "Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz mülkiyeti ve Sınırlı Aynî Hak Edinimleri", Prof. Dr. Tuğrul Arat'a Armağan, Ankara, Yetkin Yayınları.
• Gökyayla, Cemile Demir / Süral, Ceyda "4875 Sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu ve Getirdiği Yenilikler", http://acikerisim.deu.edu.tr/xmlui/bitstream/handle/12345/1979/gokyaylasural5.pdf?sequence=1&isAllowed=y s.e.t. 09.04.2018.
• Güven, Yılmaz (2008) "Türkiye’de 1980 Sonrası Dönemde Doğrudan Yabancı Sermaye Yatırımlarının Sektörel Analizi ve Ekonomik Kalkınmaya Etkisi", Eskişehir Osmangazi Üniversitesi Dergisi, 3(1), s.75-97.
• Karaağaç, Ömür (2017) Türk Hukukunda Yabancı Yatırımcı Olarak Şirketlerin Taşınmaz Mal Edinmeleri, Ankara, Lykeion Yayınevi.
• Koca, Sema Çörtoğlu (2016) "Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu Uyarınca Yabancıların Türkiye'de İkâmeti ve Uzun Dönem İkâmet İznine İlişkin Değerlendirmeler", Ankara Barosu Dergisi, C.1, S.2.
• Köksal, Mehmet (2015) Yabancıların Taşınmazlarda Mülkiyet ve Sınırlı Aynî Hak Edinmeleri, Ankara, Adalet Yayınevi.
• Pulaşlı, Hasan (2016) Şirketler Hukuku Genel Esaslar, Ankara, Adalet Yayınevi.
• Sargın, Fügen (1997) Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye'de Taşınmaz Mülkiyeti Edinmeleri ve Sınırlı Aynî Haklardan Yararlanmaları, Ankara, Yetkin Yayınları.
• Tekinalp, Ünal (2013) Sermaye Ortaklıklarının Yeni Hukuku, Güncellenmiş 3.Bası, İstanbul, Vedat Kitapçılık.
• Tekinalp, Gülören (2003) Türk Yabancılar Hukuku, Yenilenmiş 8.Bası, İstanbul, Beta Yayınları.
• Tiryakioğlu, Bilgin (2003) Doğrudan Yatırımların Uluslararası Hukukta Korunması, Ankara, Dayınlarlı Hukuk Yayınları.
• Turanlı, Hüsnü (2008) Doğrudan Yabancı Yatırımların Hukuki Çerçevesi, Yayınlanmamış Doktora Tezi, Ankara, Gazi Ü. Sosyal Bilimler Enstitüsü, (Tez).
• Turanlı, Hüsnü (2012) "International Investment Standards and Their Impacts on Turkish Legislation Efforts “, Prof.Dr. Tuğrul Arat'a Armağan, Ankara, Yetkin Yayınları, s. 1167-1185. (Standards).
• Tülen, Hikmet (2008) "Yabancı Yatırımcıların Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu Çerçevesinde Taşınmaz Edinmelerinin Anayasaya Aykırılığı Sorunu Üzerine Bir İnceleme", http://hukukdergi.erzincan.edu.tr/yabanci-yatirimcilarin-dogrudan-yabanci-yatirimlar-kanunu-cercevesinde-tasinmaz-edinmelerinin-anayasa-yrd-doc-dr-hikmet-tulen/ s.e.t.16.10.2017.
• Uludağ, Ramazan (1991) Türkiye'de Yabancı Sermaye Uygulaması, Ankara, ALF Matbaacılık.
• Ünal, Şeref (2003) Devletler Hukukuna Giriş, Ankara, Yetkin Yayınları.
• Yılmaz, Lerzan (2006) "4875 Sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu'nun Getirdiği Yenilikler", İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi Yıl:5 Sayı:10 Güz 2006/2 s.173-190.
• https://www.tbmm.gov.tr/sirasayi/donem24/yil01/ss228.pdf s.e.t. 16.10.2017.
• http://icticaret.gtb.gov.tr/data/5315a212487c8e0fd48d2262/Şirket%20İstatistikleri%20Bülteni%20(Haziran-2014).pdf 1s.e.t.18.10.2017.
• http://mevzuat.tbmm.gov.tr/mevzuat/faces/kanunmaddeleri?_adf.ctrl-state=qeisntv23_14&pkanunlarno=105900&pkanunnumarasi=6458 s.et. 24.05.2018.
• http://mevzuat.tbmm.gov.tr/mevzuat/faces/kanunmaddeleri?_adf.ctrl-state=qeisntv23_89&pkanunlarno=201934&pkanunnumarasi=6735 s.e.t. 24.05.2018.