Kira Sözleşmelerinde Uyarlama Davası

Günümüz koşullarında kira sözleşmenin taraflarının yaşadığı uyuşmazlığın konusu sıklıkla, artan kira bedelleri karşısında eski kiracının kira bedelinin enflasyonun altında kalıyor oluşudur. Bu çerçevede her iki tarafında mağduriyet yaşadığı olaylarla karşılaşmak mümkün olsa da sorunun temeli kira bedelindeki artışın sınırlı yapılıyor oluşu ve başlangıç kira bedelinde böyle bir sınırlamaya gidilmeyip sözleşme serbestisinin o alanda işlerliğinin korunması olmuştur. Zira ev sahipleri istediği artışı zaman içinde yapamayacağını bildiği için, önden rayicin üzerinde bedellerle sözleşmeyi yapmaktadırlar. Dolayısıyla kira bedelindeki fahiş yükseliş karşısında ev sahibinin yenilenen dönemdeki artışlarda TBK m. 344 ile sınırlı oluşu, sadece beş yılın sonunda tespit davası açabilmesi, kiracının da her geçen gün artan fiyatlar karşısında ödeme güçlüğü yaşaması ve nihayetinde barınma sorunu yaşaması mevcut şartlar bakımından çözümü güç sorunları doğurmaktadır. Bu karmaşanın çözümü noktasında, ev sahiplerinin kira bedelinde artış yapabilmesi için tespit davası dışında, uygulamada Yargıtay’ın ikinci bir fonksiyon yüklediği, uyarlama davası açması da mümkündür. Üstelik uyarlama davasını açma hakkı, kiraya veren ve kiracı bakımından var olduğu için, değişen koşullarda her iki tarafın durumunun uyarlanması mümkün olmaktadır. Bu sebeple uyuşmazlığın iki yönlü yapısına çözüm üretecek niteliğe sahip bir dava türüdür. Uyarlama davasının hukuki dayanağı TBK m. 138’dir. Uyarlama davası ile değişen olağanüstü ve öngörülemeyen olaylar neticesinde işlem temeli çöker ve yeni şartlara uygun olarak düzenlenir. Madde başlığının “aşırı ifa güçlüğü” nedeniyle uyarlama davasının uygulama alanı ödeme güçlüğü çeken kiracı çerçevesinde geliştirilmiştir. Ancak aşırı ifa kavramının geniş yorumlanması, edim dengesinin bozulduğu halleri de içine alır şekilde kabulü ile gerçekleşen uyuşmazlıklara çözüm bulmak açısından daha işlevsel olacaktır. Hem ev sahibi hem de kiracının uyarlama talebinde bulunmasıyla her taraf yönünde gelişen sorunların ortadan kaldırılması, belirlenen edimlerin yeniden düzenlemesi mümkün olacaktır. Bu sebeple çalışmada uyarlama davası üzerinde durulacaktır. Bunun için ise, öncelikle kira bedeli ve kira bedeline ilişkin yapılacak artışlar ele alındıktan sonra uyarlama davasının uygulama alanı, şartları ve hüküm ve sonucu üzerinde durulacaktır.

In today's conditions, the subject of the dispute experienced by the parties to the lease agreement is often the fact that the rent of the former tenant is below the inflation rate in the face of increasing rental prices. Within this framework, although it is possible to encounter incidents where both parties are victimised, the basis of the problem is that the increase in the rental price is limited and the initial rental price is not subject to such a limitation and the freedom of contract is protected in that area. Because the landlords know that they cannot make the desired increase over time, they conclude the contract with prices above the market price in advance. Therefore, in the face of the exorbitant increase in the rental price, the landlord's being limited to Article 344 of the TCO in the increases in the renewal period, being able to file an action for determination only at the end of five years, the tenant's difficulty in paying in the face of increasing prices day by day, and ultimately the housing problem give rise to problems that are difficult to solve in terms of the current conditions. At the point of solving this confusion, it is possible for landlords to file an adaptation case, which the Court of Cassation has attributed a second function in practice, in addition to the determination case in order to increase the rent. Moreover, since the right to file an adaptation case exists for the lessor and the lessee, it is possible to adapt the situation of both parties under changing conditions. For this reason, it is a type of lawsuit that will produce a solution to the two-way structure of the dispute. The legal basis of the adaptation lawsuit is Article 138 of the TCO. With the adaptation lawsuit, the basis of the transaction collapses as a result of extraordinary and unforeseen events and is regulated in accordance with the new conditions. Due to the title of the article "excessive difficulty of performance", the field of application of the adaptation action has been developed within the framework of the tenant who is unable to pay. However, the broad interpretation of the concept of excessive performance will be more functional in terms of finding a solution to the disputes that occur with the acceptance of the concept of excessive performance, including the cases where the balance of performance is disturbed. With the adaptation request of both the landlord and the tenant, it will be possible to eliminate the problems that develop in the direction of each party and to rearrange the determined performances. In the study, firstly, the rental price and the increases to be made regarding the rental price will be discussed, and then the application area, conditions, judgement and result of the adaptation case will be emphasised.