The Impact of Inflation and Exchange Rate on Housing Prices: Evidence from Bootstrap ARDL with Sharp and Smooth Structural Breaks

Abstract

This study examines the relationship between housing prices, inflation, and the real effective exchange rate in Türkiye using monthly data from 2010:01 to 2025:03. The Bootstrap ARDL approach, which allows for both sharp and smooth structural breaks, was employed to test for long-run and short-run dynamics among the variables. The results confirm a significant long-run cointegration relationship, indicating that a 1 percent appreciation in the real effective exchange rate decreases housing prices by about 1.95 percent, while a 1 percent increase in inflation raises them by approximately 0.743 percent. The negative and statistically significant error correction term shows that short-term deviations adjust gradually toward long-run equilibrium. These findings suggest that inflationary pressures increase housing demand as investors seek real assets to hedge against inflation, whereas currency appreciation dampens demand and lowers prices. Overall, the results highlight that the housing market in Türkiye is highly sensitive to macroeconomic conditions, particularly inflation and exchange rate movements, underscoring the importance of macroeconomic stability for sustainable housing market development.

Keywords

• Inflation
• Exchange rate
• Boostrap ARDL
• Housing Prices

References

1. Aztimur, H. & Dinçel, İ. Y. (2020). The Effects of Real Effective Exchange Rates and Interest Rates on Housing Sales in Türkiye: ARDL Bound Testing Analysis. Journal of Current Researches on Business and Economics, 10 (2), 213-224.
2. Badurlar, İ., Ö., 2008. Türkiye’de Konut Fiyatları İle Makro Ekonomik Değiş- kenler Arasındaki İlişkinin Araştırılması. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1):223-238.
3. Bahmani-Oskooee, M., & Wu, T. P. (2018). Housing prices and real effective exchange rates in 18 OECD countries: a bootstrap multivariate panel Granger causality. Economic Analysis and Policy, 60, 119-126.
4. Breitung, J., & Candelon, B. (2006). Testing for short-and long-run causality: A frequency-domain approach. Journal of econometrics, 132(2), 363-378.
5. Celkan, Ö. S. (2023). Döviz Kuru Ve Enflasyon İlişkisi: Türkiye Örneği. Ekonomi ve Finansal Araştırmalar Dergisi, 5(1), 19-37. https://doi.org/10.56668/jefr.1310360
6. Christopoulos, D. K., & León-Ledesma, M. A. (2010). Smooth breaks and non-linear mean reversion: Post-Bretton Woods real exchange rates. Journal of International Money and Finance, 29(6), 1076-1093.
7. Coşkun, Y. (2016). Emlak Fiyatları ve Yatırım: Türkiye İçin Bir Analiz (Konut Fiyatları Ve Yatırımı: Türkiye İçin Bir Analiz). Niğde Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakultesi Dergisi, 9 (2): 201-217.
8. Çetin, A. C. (2021). Türkiye’de Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Dergisi, 5(1), 1-30. https://doi.org/10.31200/makuubd.846667

9. Demir, D., & Kazdal, A. (2023). Üretimin İthal Girdi İçeriği ve İhracatın Reel Kur Esnekliği: Türkiye Örneği.10.
10. Di̇lber, İ., & Sertkaya, Y. (2016). 2008 Finansal Krizi Sonrası Türkiye’de Konut Fiyatlarının Belirleyicilerine Yönelik Analiz. Anemon Muş Alparslan Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 4(1), 11. https://doi.org/10.18506/anemon.95997
11. Engle, R. F., & Granger, C. W. J. (1987). Co-Integration and Error Correction: Representation, Estimation, and Testing. Econometrica, 55(2), 251-276.
12. Eryüzlü, H., & Ekici, S. (2020). Konut Fiyat Endeksi Ve Reel Döviz Kuru İlişkisi: Türkiye Örneği. İktisadi İdari Ve Siyasal Araştırmalar Dergisi, 5(12), 97-105. https://doi.org/10.25204/iktisad.650420
13. Furuoka, F. (2017). A new approach to testing unemployment hysteresis. Empirical economics, 53(3), 1253-1280.
14. Gagnon, J. E., & Ihrig, J. (2004). Monetary policy and exchange rate pass‐through. International Journal of Finance & Economics, 9(4), 315-338.
15. Gebeşoğlu, P. F. (2019) Housing Price Index Dynamics in Türkiye, Special Issue on Applied Economics and Finance. Journal of Yaşar University, Cilt; 14, s;100-107.
16. Goh, S. K., Sam, C. Y., & McNown, R. (2017). Re-examining foreign direct investment, exports, and economic growth in Asian economies using a bootstrap ARDL test for cointegration. Journal of Asian Economics, 51, 12-22.
17. Gujarati, D. N. (2004). Basic econometrics. The McGraw-Hill (4th ed.). https://doi.org/10.2307/2344828
18. Han, A. (2025). Türkiye’de konut satışlarına etki eden faktörler: Poisson regresyon analizi. Gazi İktisat ve İşletme Dergisi, 11(2), 122–135. https://dergipark.org.tr/tr/pub/gjeb
19. Hatipoğlu, M. (2021). Neden Konut Özellikleri İle Enflasyon Arasında Nedensellik İlişkisi Yoktur. Sakarya Üniversitesi İktisat Dergisi, 10(2), 159-166.
20. Hepsağ, A., (2022). Ekonometrik zaman serileri analizlerinde güncel yöntemler (WinRATS Uygulamalı) . İstanbul: Der Yayınları.
21. Johansen, S. (1991). Estimation and Hypothesis Testing of Cointegration Vectors in Gaussian Vector Autoregressive Models. Econometrica, 1551-1580.
22. Katırcıoğlu İ.; (2017); Küresel Finans Krizi ve Türkiye’de Konut Sektörüne Etkileri Pamukkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü
23. Katrakilidis, C., & Trachanas, E. (2012). What drives housing price dynamics in Greece: New evidence from asymmetric ARDL cointegration. Economic Modelling, 29(4), 1064-1069.
24. Lebe, F., & Akbaş, Y. E. (T.Y.). Türkiye’nin Konut Talebinin Analizi: 1970-2001.
25. McNown, R., Sam, C. Y., & Goh, S. K. (2018). Bootstrapping the autoregressive distributed lag test for cointegration. Applied Economics, 50(13), 1509-1521.
26. Muddasir M. ve Dondaş U. (2023) Konut Fiyatlarının ve 10 Yıllık AnaliziTürkiye’de Ekonomik Faktörlerin Etkisi. Financial Internet Quarterly 19 (3), s. 101 - 112.
27. Nas, S., & Ergin Ünal, A. (2024). Türkiye’de Konut Fiyat Endeksinin Makine Öğrenme Yöntemi ile Tahmini. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 20(2), 283-298.
28. Ovalı M., Çayırlı Ö., (2023). Enflasyon ve Döviz Kuru Beklentilerindeki Belirsizlik ve Konut Fiyatları: Türkiye Örneği. İzmir İktisat Dergisi. 38(2). 550-569. Doi: 10.24988/ije.1202472
29. Özcan, G., Başaran Tormuş, N. (2018) Konut Fiyat Endeksi ve Döviz Kuru İlişkisi: Türkiye Üzerine Ampirik Bir Çalışma. In 5. International Congress On Political, Economic And Social Studies (ICPESS), Cilt; 2, s; 505-514.
30. Öztürk, N., & Fitöz, E. (2009). Türkiye’de Konut Piyasasının Belirleyicileri: Ampirik Bir Uygulama. Uluslararası Yönetim İktisat Ve İşletme Dergisi, 5(10), 21-46.
31. Paksoy, S., Yöntem, T., & Büyükçelebi, B. (2014). Konut Fiyat Endeksi Ve Enflasyon Arasındaki İlişki (Trc1, Trc2 Ve Trc3 Düzey Bölgeleri Üzerine Ampirik Bir Çalışma). Assam Uluslararası Hakemli Dergi, 1(2), 54-69.
32. Pesaran, M. H., Shin, Y., & Smith, R. J. (2001). Bounds testing approaches to the analysis of level relationships. Journal of applied econometrics, 16(3), 289-326.
33. Sanli, O., & Peker, O. (2023). Enflasyon, kur, faiz ve gelirin konut satışlarına etkisi: Türkiye örneği. İktisat Politikası Araştırmaları Dergisi - Journal of Economic Policy Researches, 10(1), 37-60. https://doi.org/10.26650/JEPR1104822
34. Soylu, AT ve Kaynak, S. (2024). Konut Fiyatları ve Değişkenliğinin Modellenmesi: Türkiye Örneği. Uluslararası Ekonomi Ve Yenilik Dergisi, 10(2), 195-214. https://doi.org/10.20979/ueyd.1448425
35. Turan D. (2024). Konut Sektöründe Finansallaşma Sorunu ile Mücadeleye Yönelik Ekonomik ve Sosyal Çözüm Önerileri, Politik Ekonomik Kuram, 8(4), 971-988. https://doi.org/10.30586/pek.146 8426
36. Wang, L., & Wang, Z. (2017). An Empirical Study on the Effect of RMB Exchange Rate on Real Estate Price. Management & Engineering, (26), 36.