COĞRAFİ BİLGİ SİSTEMLERİ YARDIMIYLA GAYRİMENKUL DEĞER HARİTALARININ OLUŞTURULMASI: ESKİŞEHİR İLİ TEPEBAŞI İLÇESİ ÖRNEĞİ

Yıl 2019, , 131 - 156, 30.06.2019

Gökben Adana Karaağaç , Serpil Altınırmak , Mustafa Ergün

https://doi.org/10.17498/kdeniz.516110

Öz

Bir yatırım aracı olarak
gayrimenkullerdeki değer artışı kazancı yatırımcı açısından oldukça önemli bir
konu haline gelmektedir. Bu çalışmada, Eskişehir ili Tepebaşı ilçesine ait bir
gayrimenkul değer artışı haritası oluşturulması amaçlanmıştır. Çalışmada
kullanılan gayrimenkul türü konut olup, belirlenen bölgede yatırım amaçlı
alınan konutların değer artışı haritası oluşturulması hedeflenmiştir. Bunun
yanında, ilgili dönemde yatırım amaçlı alınan konutların yatırımcısına ne
kadarlık bir değer artışı kazancı sağladığının tespiti de çalışmanın bir diğer
önemli amacıdır.  

Çalışmada, Eskişehir ili Tepebaşı
ilçesindeki yatırım amaçlı konutlardaki değer artışı kazancını hesaplamak
amacıyla, yatırım amaçlı konutların hangi özelliklere sahip olduğu ve hangi
mahallelerde bulunduğu uzman görüşüne dayanan Delphi tekniği ile tespit edilmiştir.
Konutların özellikleri ve bulundukları mahalleler tespit edildikten sonra,
ilgili dönemde satış sözleşmelerine konu olan satış fiyatlarından değer artışı
kazançları hesaplanmıştır. Sonuçlar bir coğrafi bilgi sistemi programı olan
ArcGIS ile haritalandırılarak, ilçedeki yatırım amaçlı konutların değer artışı
kazancı haritası elde edilmiştir.

Çalışmanın sonucunda elde edilen değer
artışı kazançları ise; Bahçelievler mahallesinde, %86.10; Eskibağlar
mahallesinde, %69.7; Yenibağlar mahallesinde %55.6; Güllük mahallesinde,
%65.35; Sütlüce mahallesinde, %48 ve Şirintepe mahallesinde %45.5 olarak tespit
edilmiştir. Yatırım amaçlı konutların bulunduğu mahallelerin hiç birinde bir
değer düşüşü görülmemiştir. Fakat yatırımcıların özellikle Bahçelievler mahallesi,
Güllük mahallesi, Eskibağlar mahallesi ve Yenibağlar mahallesinde yer alan
konutları tercih ettiklerinde, Sütlüce mahallesi ve Şirintepe mahallesine nazaran
daha yüksek bir değer artışı kazancı elde edebilecekleri ortaya konmuştur.

Anahtar Kelimeler

Gayrimenkul yatırımları, Değer artışı, Gayrimenkul değer artışı haritası, Coğrafi bilgi sistemleri, Delphi tekniği

Kaynakça

• Alkan, M. ve Özfidan, F. (2016). Taşınmaz değerlemesine yönelik coğrafi bilgi sistemi tasarımı ve Uygulaması. Karaelmas Fen ve Mühendislik Dergisi, 6(2), 334–344.
• Amca, F. (2016). Gayri̇menkul değerlemesi̇ ve Deni̇zli̇ merkezde bi̇r uygulama. (Yüksek Lisans Tezi, Pamukkale Üniversitesi, Denizli).
• Arslan, M. (2008). Yapı Teknolojileri-1, Teknik Kitapları Dizisi: 22, Birinci Baskı, Seçkin Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş., Ankara’dan aktaran H., Tanrıvermiş (2017). Gayrimenkul Değerleme Esasları. Ankara: SPL s. 81.
• Chambers, N. (2009). Firma değerlemesi. (2. Baskı). İstanbul: Beta
• Çağatay, U. ve Tecim, V. (2014). Coğrafi bilgi sistemleri ile kent taşınmazlarının toplu değerlemesine yönelik bir uygulama. Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 4, 79–97.
• Deveci, E. ve Yılmaz, İ. (2009). Coğrafi bilgi sistemleri yardımıyla taşınmaz mal değerlemesi : Afyonkarahisar il merkezi örneği. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 1(1), 33–47. Retrieved from www.teknolojikarastirmalar.com
• Döner, S. (2010). CBS destekli taşınmaz mal değer haritalarının oluşturulması. (Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi, İstanbul).
• Droj, L. ve Droj, G. (2015). Considerations regarding valuation of private properties using automates models based on GIS. Annals of the University of Oradea, Economic Science Series, 24(2), 380–388.
• Giannoulakis, S., Karanikolas, N. ve Xifilidou, A. (2015). A GIS-based model for market analysis, valuation and management of residential properties into the Greek Real Estate Market. FIG Working Week, (May), 17–21.
• Gordon, T. J. (1994). The Delphi method. AC/UNU Millenium Project. Futures Research Methodology, http://www.gerenciamento.ufba.br/downloads/delphi_ method. pdf (Erişim Tarihi 27.8.2018)
• Grime, M. M. ve Wright, G. (2016). "Delphi Method", Wiley StatsRef: Statistics Reference Online, (October 2017), 1–6. https://doi.org/10.1002/9781118445112. stat07879
• Karaca, H. (2008). Taşınmaz mal değerlemesi yöntemleri ve karşılaştırılması.(Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, İstanbul).
• Lake, I. R., Lovett, A. A., Bateman, I. J. ve Langford, I. H. (1998). Modelling environmental influences on property prices in an urban environment. Comput., Environ., and Urban Systems, 22(2), 121–136.
• Linstone, H. A. ve Turoff, M. (Eds.). (2002). The Delphi Method: techniques and applications. [Electronic version]", Newark, NJ: New Jersey Institute of Technology. p. 3.
• Longley, P., Higgs, G. ve - Martin, D. (1994). The predictive use of GIS to model property valuations. Geographical Information Systems, 2(2), 217–235.
• Ludiema, G., Mokokha, G. ve Ngigi, M. M. (2018). Development of a web-based geographic information system for mass land valuation: A case study of Westlands Constituency, Nairobi County. Journal of Geographic Information Systems, 10, p. 283-300.
• Meaden, G. J. ve Aguilar-Manjarrez, J. (2013). Advances in geographic information systems and remote sensing for fisheries and aquaculture. FAO Fisheries and Aquaculture Technical Paper 552. Retrieved from http://www.fao.org/docrep/field/003/ ab825f/AB825F00.htm#TOC
• Ocak, F., Sert, S. ve Ünsal, Ö. (2012). "ArcGIS" (1. Baskı). Ankara: Sinan Ofset Matbaacılık San. Tic. Ltd. Şti.
• Oud, D. A. J. (2017). GIS Based property valuation. (Master Thesis, Holland University of Twente).
• Pucha-Cofrep, F., Fries, A., Cánovas-García, F., Oñate-Valdivieso, F., González-Jaramillo, V. ve Pucha-Cofrep, D. (2017). "Fundamentos de SIG: Aplicaciones con ArcGIS", (Çev: Pucha-Cofrep, F. - Fries, A. - Cánovas-García, F. - Oñate-Valdivieso, F. - González-Jaramillo, V - Pucha-Cofrep, D.)
• Skinner, R., Nelson, R. R., Chin, W. W. ve Land, L. (2015). The Delphi Method research strategy in studies of information systems. Communications of the Association for Information Systems,37, Article 2.
• Skulmoski, G. J., Hartman, F. T. ve Krahn, J. (2007). The Delphi Method for graduate research. Journal of Information Technology Education, 6, p. 1–21.
• Sosnowska, M. ve Karsznia, I. (2016). Methodology for mapping the average transaction prices of residental premises using GIS", Polish Cartographical Review, 48(4), p. 161-171.
• Strasser, A. (2017). Delphi Method variants in information systems research: Taxonomy development and application. Electronic Journal of Business Research Methods, 15(2), 120–133.
• Tanrıvermiş, H. (2017). Gayri̇menkul değerleme esasları. Ankara: SPL.
• Torun, M. K., Yanalak, M. ve Şeker, D. Z. (2009). Taşınmaz değer hari̇talarının coğrafi bilgi sistemleri ile üretilmesi. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 12. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı.
• Ünlü, S. (2010). Coğrafi bilgi sistemi (CBS) yardımı ile taşınmaz değer haritalarının oluşturulması ve Eskişehir. (Yüksek Lisans Tezi, Selçuk Üniversitesi, Konya).
• Üreten, A. (2007). Gayrimenkul değerleme yöntemleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarında değer tespiti. (Yüksek Lisans Tezi, Gazi Üniversitesi, Ankara).
• Williams, P. L. ve Webb, C. (1994). The Delphi Technique: A methodological discussion. Journal of Advanced Nursing, 19(1), p.180-186.
• Yalpır, Ş. (2007). Bulanık mantık metodolojisi ile taşınmaz değerleme modelinin geliştirilmesi ve uygulaması: Konya örneği. (Doktora Tezi, Selçuk Üniversitesi, Konya).
• Yalpir, S., Durduran, S. S., Unel, F. B. ve Yolcu, M. (2014). Creating a valuation map in GIS through artificial neural network methodology : A case study. Acta Montanistica Slovaca, 19(2), 79–89.
• Yener, S. (2017). Gayri̇menkul değerlemesi̇nde değer hari̇talarinin oluşturulması ve hari̇talar yardımıyla gayri̇menkul değeri̇ni̇n tespi̇t edi̇lmesi̇.(Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi, İstanbul).
• Yousuf, M. I. (2007). Using experts’ opinions through Delphi Tecnique. Practical Assessments, Research & Evaluations, 12(4), p. 1-8.
• Yu, S. M., Han, S. S. ve Chai, C. H. (2005). Modeling the value of view in real estate valuation : A 3-D GIS approach. Journal of the Pacific Rim Real Estate Society, 11(3), 1–22. https://doi.org/10.1068 /b32116
• Yurt, Ü., Tabanoğlu, M. ve Genç, Ö. (2016). Coğrafi bi̇lgi si̇stemleri̇ ile gayri̇menkul değer tespi̇ti̇: Düzce örneği̇. İleri Teknoloji Bilimleri Dergisi, 5(2), 220–228
• Zeng, T. Q. ve Zhou, Q. (2001). Optimal spatial decision making using GIS: A prototype of a real estate geographical information system (REGIS). International Journal of Geographical Information Science, 15(4), 307–321. https://doi.org /10.1080/136588 101300304034
• Witkin, B. R. ve Altschuld, J. W. (1995). "Planning and Conducting Needs Assessment: A Practical Guide. Thousand Oaks, CA: Sage Publications",( Aktaran Hung, H. L., Altschuld, J. W. and Lee, Y. F. (2008). Methodological and conceptual issues confronting a cross-country Delphi study of educational program evaluation. Evaluation and Program Planning, 31(2), p. 191–198.)
• http://www.mevzuat.gov.tr/Metin.Aspx?MevzuatKod=1.5.1319&sourceXmlSearch& Mev zuatIliski= 0(Erişim Tarihi: 22.9.2018).
• https://gisgeography.com/gis-applications-uses/ (Erişim Tarihi: 14.8.2018)