Analysis of Factors Effect on Irrigated Agricultural Land Values in Izmir

Yıl 2017, Cilt: 31 Sayı: 3, 75 - 87, 29.12.2017

Görkem Öztürk Sait Engindeniz Önder Volkan Bayraktar

Öz

In this research, irrigated agricultural land values and factors effect on irrigated agricultural land values were examined in Bergama, Ödemiş, Torbalı, Bayındır and Tire district, Izmir. For this purpose, five district which have maximum share in total agricultural land in Izmir were included in this research and data was collected by survey from 90 farmers that was determined by proportional sample formula. In this research, land values were calculated according to the market value and the income capitalization approach. The capitalization rate was used in this research determined as 4.01% in Bayındır district, 5.78% in Bergama district, 4.09% in Ödemiş district, 6.65% in Tire district, 5.79% in Torbalı district. According to research results, Tire district has the highest land value, Ödemiş district has the lowest land value determined by the income capitalization approach. It was determined that the highest market value was reached in Ödemiş district and lowest market value was reached in Bergama district. In this research, a separate model was created for each district in hedonic price analysis in order to determine the factors effect on land value. According to linear models the most positively effective variables of parcel market value are productivity of parcel in Bayındır district, quality of parcel in Bergama distrcit, parcel management types in Ödemiş district, application status of crop rotation at parcel in Tire district, proximity to the village center of parcel in Torbalı district

Anahtar Kelimeler

Agricultural valuation, Market value approach, Income capitalization approach, Hedonic analysis

İzmir'deki Sulanabilir Tarım Arazilerinin Değerini Etkileyen Faktörlerin Analizi

Öz

Bu araştırmada İzmir’in Bergama, Ödemiş, Torbalı, Bayındır ve Tire ilçelerindeki sulanabilir arazilerin değerleri ve arazi değerlerini etkileyen faktörler analiz edilmiştir. Bu amaçla, İzmir'de toplam tarım arazisi içerisinde en fazla payı alan beş ilçe araştırma kapsamına alınmış ve oransal örnekleme hacmi formülü kullanılarak 90 üretici ile anket yoluyla çeşitli veriler derlenmiştir. Araştırmada arazi değerleri pazar değeri ve gelir yöntemlerine göre hesaplanmıştır. Araştırmada sulu araziler için kullanılabilecek kapitalizasyon oranı; Bayındır ilçesinde %4.01, Bergama ilçesinde %5.78, Ödemiş ilçesinde %4.09, Tire ilçesinde %6.65 ve Torbalı ilçesinde %5.79 olarak hesaplanmıştır. Araştırma sonuçlarına göre, gelir yöntemiyle saptanan arazi değerinin en yüksek olduğu ilçenin Tire, en düşük olduğu ilçenin ise Ödemiş olduğu saptanmıştır. En yüksek pazar değerine Ödemiş’teki arazilerde ulaşıldığı, en düşük pazar değerine Bergama’daki arazilerde ulaşıldığı saptanmıştır. Araştırmada arazi değerini etkileyen faktörlerin belirlenmesi amacıyla hedonik fiyat analizinde her ilçe için ayrı model oluşturulmuştur. Elde edilen doğrusal modellere göre diğer değişkenler sabit kalmak koşuluyla parselin pazar değerini olumlu yönde en fazla etkileyen değişkenler; Bayındır ilçesinde parselin verimliliği, Bergama ilçesinde parselin kalitesi, Ödemiş ilçesinde parselin işletilme ya da tasarruf şekli, Tire ilçesinde parselde münavebe uygulanması durumu, Torbalı ilçesinde ise parselin köy merkezine yakınlığıdır.

Anahtar Kelimeler

Tarımsal değerleme, Pazar değeri yöntemi, Gelir yöntemi, Hedonik analiz