ybhd

Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi

2149-5831 2791-8971

Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi

CONSEQUENCES OF DOUBLE BROKERAGE ACTIVITY IN CASE OF BROKERAGE CONTRACT OF NEGOTIATION IN SWISS AND TURKISH LAW

İSVİÇRE VE TÜRK HUKUKUNDA ARACI SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ BAKIMINDAN ÇİFTE SİMSARLIK FAALİYETİ YÜRÜTÜLMESİNİN HÜKÜM VE SONUÇLARI

Öcal Apaydın

Bahar

İNÖNÜ ÜNİVERSİTESİ

08 27 2018

2 143 173 05 21 2018 08 10 2018

2016

Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi

Brokerage contract is defined as a contractwhereby the broker is instructed to alert the principal to an opportunity toconclude a contract or to facilitate the conclusion of a contract in exchangeof a fee according to the article 520 of the Turkish Code of Obligations. As aresult of this definition there are two kind of brokerage activity such as thebrokerage activity where the broker is instructed to indicate the principal theopportunity to conclude a contract id.est. brokerage of indication  and the brokerage activity where thebroker is instructed to negotiate the conclusion of a contract id.est brokerage of negotiation. Thecontract which the broker is instructed to alert the principal to conclude orto facilitate the conclusion between the principal and the third party isdefined as principal contract. If the broker acts simultaneously for the bothparty of principal contract, the activity of the broker is called doublebrokerage. The double brokerage may not cause any conflict of interests betweenthe both party of the principal contract where the broker acts in order toindicate to each party the opportunity to conclude a contract according toSwiss case law and doctrine. However the situation differs whereby the brokeracts in order to negotiate the conclusion of the principal contract for eachparty as a double broker. The aim of this study is to examine first thebrokerage contract of negotiation and then the cases which raises the conflictof interest between the both party of principal contract in case of doublebrokerage referring also to the sanction of the conflict of interests.    

Türk Borçlar Kanunu m. 520 uyarınca, simsarlık sözleşmesi, simsarın birücret karşılığında taraflar arasında bir sözleşmenin kurulmasına ya da kurulmaimkânının hazırlanmasına aracılık etmeyi üstlendiği sözleşme olaraktanımlanmaktadır. Bu tanımdan hareketle simsarlık faaliyetinin, iş sahibininsözleşme yapması imkânını hazırlayan fırsat gösterici simsarlık ile sözleşmekurulmasına aracılık etme şeklindeki aracı simsarlık şeklindeki iki türüvardır. Simsarın kurulması imkânını hazırladığı ya da aracılık ettiği iş sahibiile üçüncü kişi arasında akdedilen sözleşme esas sözleşme olarak adlandırılır.Simsarın esas sözleşmenin her iki tarafı için de faaliyet göstermesi hâlindeçifte simsarlık söz konusu olur. İsviçre öğretisinde ve yargı kararlarında,fırsat gösterici simsarlığın esas sözleşmenin tarafları arasında menfaatçatışmasına neden olmadığı kabul edilmektedir. Ancak aracı simsarlık bakımındankonu tartışmalıdır. Bu çalışmanın amacı, öncelikle aracı simsarlığı elealmaktır. Ardından taraflar arasında menfaat çatışması olması hâlinde kanununöngördüğü yaptırım dikkate alınarak, aracı simsarlık faaliyetinin gerek işsahibi gerekse esas sözleşmenin tarafı üçünü kişi için yürütülmesi durumundamenfaat çatışmasına neden olan hâller inceleme konusu yapılacaktır.

Simsarlık sözleşmesi aracı simsar çifte simsarlık menfaat çatışması ücret hakkının kaybedilmesi hükümsüzlük

Brokerage contract broker who facilitates the conclusion of contract double brokerage conflict of interest forfeiture of the right to a fee and reimbursement of expenses nullity

Ammann, Caterina (2015) ‘Der Mäklervertrag, Art. 412- 417’ Heinrich Honsell/ Nedim Peter Vogt/ Wolfgang Wiegang (Editörler) Basler Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, OR I, Art. 1-529, 6. Auflage, Helbing&Lichtenhahn, Basel-Genf-München.

Antalya, Gökhan (2015) Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C:I, İstanbul.

Arkan, Sabih (2011) Ticari İşletme Hukuku, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanununa Göre Hazırlanmış 15. Bası, Ankara.

Başpınar, Veysel (2004) Vekilin Özen Borcu, 2. Bası, Ankara.

Bilge, Necip (1962) Borçlar Hukuku-Özel Borç Münasebetleri, Ankara.

Bozkurt, Tamer (2006) Türk Hukukunda Tellâllık ve Tellâllığın Uygulamada Farklı Görünümleri, Ankara.

Bracher, Nicolas ʽArbeitsvertrag, Werkvertrag, Auftrag, GoA, Bürgschaft Art. 319-529 ORʼ Huguenin, Claire / Müller-Chen, Marcus (Editörler) (2016) Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Vertragverhältnisse Teil 2:, Shulthess Juristiche Medien AG, Zürich.

Burkhalter, Peter R. (2016) ‘Art. 412-418’ Kostkiewicz Kren Jolanta/Wolf Stephan/Amstutz Marc/Fankhauser Roland (Editörler), Art. 412, OR Kommentar zum Schweizerisches Obligationenrecht, Orell Füssli Verlag, Zürich.

Chappuis, Christine (2012) ‘Art.32-39 CO’ Thevenoz, Luc/ Werro, Franz (Editörler), Commentaire Romand, Code des Obligations, vol: I, , Art. 1-529 CO, Loi sur le crédit à la consommation, Loi sur les voyages à forfait, 2e édition, , Helbing & Lichtenhahn Verlag, Bâle.

Engel, Pierre (2000) Contrats de droit suisse, Traité des contrats de la partie spéciale du Code des obligations, de la vente au contrat de société simple, articles 184 à 551 CO, ainsi que quelques contrats innommés, 2. Bası, Stämpfli Verlag AG, Bern.

Eren, Fikret (2017) Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 22. Bası, Ankara.

Gautchi, Georg (1964) Berner Kommentar Band/Nr.VI/2/5, Kreditbrief und Kreditauftrag, Mäklervertrag, Agenturvertrag, Geshäftsführung ohne Auftrag, Art. 407-424 Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Obligationenrecht, Die einzelnen Vertragverhältnisse, Stämpfli Verlag, Bern.

Grell, Boris (2017) ‘Interdiction du double courtage de négociation dans les transactions immobiliéres’, TREX-L’expert fiduciare, s. 302-303.

Guhl, Theo/Schnyder, Anton K., (2000) Das Schweizerische Obligationenrecht mit Einschluss des Handels-und Wertpapierrechts, Shulthess Juristiche Medien AG, Zürich.

Güggenbühl, Adolf (1951) Die Liegenschaftenmäkelei, Zürich.

Gümüş, Mustafa Alper (2014) 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C: II, (Eser, Vekâlet, Simsarlık, Vekâletsiz İş Görme, Havale, Saklama, Kefalet ve Garanti), 3. Bası, İstanbul.

Hatemi, Hüseyin/Gökyayla, Kadir Emre (2017) Borçlar Hukuku, Genel Bölüm, 4. Bası, İstanbul.

İnceoğlu, Murat (2009) Borçlar Hukukunda Doğrudan Temsil, İstanbul.

Jacobs, Horst Heinrich/Schubert Werner (1983) Recht der Schuldverhältnisse, Berlin.

Jansen-Behnen, Catrin (2017) Regulierungsmechanismen des Verbraucherschutzes im Maklerrecht, Tübingen.

Kocayusufpaşaoğlu, Necip (2010) Borçlar Hukukuna Giriş, Hukuki İşlem, Sözleşme, 4. Basıdan Tıpkı 5. Bası, İstanbul.

Kurt, Ekrem (2010) ʽTellallık (Simsarlık) Sözleşmesinin Hükümleriʼ Prof. Dr. Ali Güzel’e Armağan, İstanbul. Marquis, Christian (1993) Le Contrat De Courtage Immobilier Et Le Salaire Du Courtier, Lausanne.

Minola, Louis-Pierre (1921) Le contrat de courtage, spécialment au point de vue du salaire du courtier (art. 412-418 CO), Lausanne. Pichonnaz Pascal (2015) ʽLa nullité du double courtage de négociation (Art. 415)ʼ, BR/DC, s. 155-156.

Rayroux, François (2012) ‘Art. 1-529 CO’ Thevenoz, Luc/ Werro, Franz (Editörler), Commentaire Romand, Code des Obligations, vol. I, Loi sur le crédit à la consommation, Loi sur les voyages à forfait, 2e édition, Art.412-417 CO, Helbing & Lichtenhahn Verlag, Bâle.

Şahiniz, C. Salih (2002) Türk Borçlar Hukukunda Gayrimenkul Tellâllığı (Emlak Komisyonculuğu-Emlak Danışmanlığı) Sözleşmesi, İstanbul.

Tandoğan, Hâluk (2010) Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt:II, 5. Tıpkı Bası, İstanbul.

Turettini, Piere (1952) Le contrat de courtage et le salaire du courtier, Imperimerie du Journal de Genéve, Genéve. Tercier, Pierre/Favre, Pascal/ Pedrazzini, Franco (2009) ‘Le contrat de courtage’ Tercier Pierre/Favre Pascal (Editörler), Les contrats spéciaux, 4e édition, Schultess, Genéve-Zürich,-Bâle.

Titze, Heinriche (1932) Bürgerliches Recht: Recht der Schuldverhätnisse, Aynı Bası, (eBook, DOI 10.1007/978-3-642-85835-2). Thévenoz Luc/Peyrot Aude (2007) “Le contrat de courtage immobilier”: Foëx, Bénédict/Hottelier, Michel (Editörler), Servitudes, droit de voisinage, responsabilité du propriétaire immobilier, Schultess, Genéve.

Yavuz, Cevdet/Acar, Faruk/Özen, Burak (2014) Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Bası, İstanbul.

Yıldız, Şükrü (2016) ‘Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli ve Şekle Uyulmamasının Sonuçları’, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C: 22, S: 3, Özel Sayı, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, Cilt III, s. 3045-3061.