Adjustment of the Rental Price in Residential Rental Agreements Within the Context of the Relationship Between Art. 344/III and Art. 138 of the Turkısh Code Of Obligations

Year 2024, Issue: 73, 823 - 853, 25.10.2024

Orkun Tat

https://doi.org/10.57083/adaletdergisi.1573672

Abstract

Adjustment of residential rental agreements is frequently discussed due to the economic issues currently being encountered. Between 11.06.2022 and 01.07.2024, the limit of 25% increase in the rental price of residential lease has accelerated the attempts to increase the rental price, especially by lessors. Article 344/III of the Turkish Code of Obligations and Article 138 of the Turkish Code of Obligations are important for the increase of the rental price. Article 344/III of the Turkish Code of Obligations provides that the rental price may be determined by the judge taking into account the 12-month rate of change of the Consumer Price Index, the condition of the leased property and the comparable rental price after the 5-year term condition specified in the provision has been met. This regulation prevents the rental price of the lessee from being much lower than its peers after a period of 5 years and ensures the balance between the contractual obligations. Article 138 of the Turkish Code of Obligations does not require a time condition, and allows the debtor to terminate the contract if it is not possible to eliminate the excessive difficulty of performance and to restore the impaired balance of contractual obligations, due to extraordinary events occurring after the execution of the contract. Under Article 138 of the Turkish Code of Obligations, adjustment can be made in different ways, but the most common type of adjustment is the increase of the agreed price. Therefore, both provisions basically result in an increase in the rental price. Evaluating these two articles that serve the same purpose together and determining the boundary between them is important in ascertaining the provisions that should be applied to the concrete dispute.

Keywords

Rental Agreement, Rental Price, Adjusment of the Rental Price, Determination of Current Rental Price, Extraordinary Circumstance, Hardship in Performance

TÜRK BORÇLAR KANUNU M. 344/III İLE M. 138 ARASINDAKİ İLİŞKİ ÇERÇEVESİNDE KONUT KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI

Abstract

Konut kira sözleşmelerinin uyarlanması günümüzde yaşanan ekonomik sorunlardan dolayı sıklıkla gündeme gelmektedir. 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2024 tarihleri arasında konut kira bedeline ilişkin uygulanan %25’lik artış sınırı, özellikle kiraya verenler tarafından kira bedelinin artırılmasına yönelik girişimleri hızlandırmıştır. Kira bedelinin artırımı konusunda Türk Borçlar Kanunu m. 344/III hükmü ile Türk Borçlar Kanunu m. 138 hükmü önem arz etmektedir. Türk Borçlar Kanunu m. 344/III hükmü, beş yıllık süre şartının sağlanmasının ardından, kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık değişim oranı, kiralanın durumu ve emsal kira bedeli dikkate alınarak hâkim tarafından tespit edilebilmesini sağlamaktadır. Bu düzenleme beş yıllık bir süreden sonra, kiralananın kira bedelinin emsallerinin çok altında kalmasını engellemekte ve edimler arasındaki dengeyi sağlamaktadır. Türk Borçlar Kanunu m. 138 hükmü ise bir süre şartı aramamakta, sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü olaylar nedeniyle yaşanan aşırı ifa güçlüğünün giderilmesi, bozulan edim dengesinin tekrar sağlanması, eğer bu mümkün değilse borçluya sözleşmenin sona erdirilmesi imkânını tanımaktadır. Türk Borçlar Kanunu m. 138 çerçevesinde farklı şekillerde uyarlama söz konusu olabilmekte ise de en çok rastlanan uyarlama türü kararlaştırılan bedelin artırımıdır. Bu nedenle her iki hüküm de kira bedelinin artırılmasına yönelik bir sonucun doğmasına imkân vermektedir. Aynı amaca hizmet eden bu iki hükmün birlikte değerlendirilmesi ve aradaki sınırın belirlenmesi, somut uyuşmazlığa uygulanması gereken hükümlerin tespit edilmesi noktasında önem arz etmektedir.

Keywords

Kira Sözleşmesi, Kira Bedeli, Kira Bedelinin Uyarlanması, Rayiç Kira Bedelinin Tespiti, Olağanüstü Olay, Aşırı İfa Güçlüğü

References

• Acar F, Kira Hukuku Şerhi, 2. Bası, Beta Yayıncılık, İstanbul, 2015.
• Akdi M, “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinde Sözleşme İlişkisi Devam Ederken Tarafların TBK m. 344 Hükmündeki Sınırlamayı Aşarak Belirledikleri Yeni Kira Bedeline Uygulanacak Hükümler”, C. 11, S. 1, 2023, Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, ss. 377-402.
• Aral F / Ayrancı H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 14. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2021
• Arat A. “Küresel Salgının İşyeri Kiralarına Etkisi ve Çözüm Önerileri”, 2020, Covid-19 Salgınının Hukuki Boyutu, ed. Muhammet Özekes, ss. 441-450.
• Ayşe A, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2006 (2006)
• Baygın C, Türk Hukukuna Göre İstisna Sözleşmesinde Ücret ve Tabi Olduğu Hükümler, Beta Yayıncılık, İstanbul, 1999
• Baysal B / Uyanık M / Yavuz S, “Koronavirüs 2019 (Covid-19) ve Sözleşmeler”, 2020, s. 273, Covid-19 Salgınının Hukuki Boyutu, ed. Muhammet Özekes, ss. 393-410.
• Baysal B, Sözleşmenin Uyarlanması, 3.Baskı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2019.
• Bischoff Jacques, Vertragsrisiko und Clausula Rebus Sic Stantibus, Schulthess Polygraphischer Verlag, Zürich, 1983.
• Bühler Theodor, Zürcher Kommentar, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, C.5, Schulthess Polygraphischer Verlag, Zürich, 1998.
• Cashin-Ritaine Eleanor, “Emprevizyon, Hardship ve İşlem Temelinin Çökmesi: Pacta Sunt Servanda ve Alman-Fransız Hukuki İlişkilerinde Sözleşmelerin Uyarlanmasına Giden Yollar”, Çev.Başak Baysal, C. LXIII, S. 1-2, 2005, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, ss. 321-342.
• Dural M, Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık, Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1976.
• Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 11. Baskı, Legem Yayınevi, Ankara, 2023 (2023a)
• Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 11. Baskı, Legem Yayınevi, Ankara, 2023 (2023b)
• Erman H, İstisna Sözleşmesinde Beklenilmeyen Haller (BK.365/2), Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1979.
• Gauch Peter, Der Werkvertrag, Schulthess Juristische Medien AG, Zürich-Basel, 2011.
• Gaudenz G. Zindel / Bertrand G. Schott. “Art 373”, 7. Baskı, 2020, Basler Kommentar Obligationenrecht I, Art. 373, Pn. 28, Basler Kommentar, ed. Corinne Widmer Lüchinger/ David Oser.
• Gönen D, İnşaat Sözleşmelerinde Bedel, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2016.
• Gümüş M A, Teorisiyle ve Yargıtay Uygulamasıyla Sözleşmenin Uyarlanması (TBK m. 138), Yetkin Yayınları, Ankara, 2022.
• Gündoğdu F / Ural N, “Koronavirüs (Covid 19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi”, 2020, Covid-19 Salgınının Hukuki Boyutu, ed. Muhammet Özekes, ss. 363-392.
• Gürpınar D, Eser Sözleşmesinde Ücretin Artırılması ve Eksiltilmesi, Güncel Yayınevi, İzmir, 2006.
• Gürsoy K T, Hususi Hukukda Clausula Rebus Sic Stantibus (Emprevizyon Teorisi), Güney Matbaacılık ve Gazetecilik, Ankara, 1950.
• Hatemi H / Gökyayla, K E, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2011.
• Higi Peter / Bühlmann Anton / Wildisen Christoph, Zürcher Kommentar- Die Miete, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253- 273c OR), Art. 253- 265 OR, 5. Baskı, Schulthess Juristische Medien AG, Zürich 2019.
• Huber Felix / Schwendener Niklaus, Der Generalunternehmervertrag des Verbands Schweizerischer Generalunternehmer, 2. Baskı, Zürich-Basel-Genf, 2005.
• İnce A N / Özyakışır Ö, “Alman ve İsviçre Hukuku ile Karşılaştırmalı Olarak Türk Hukukunda Başlangıç Kira Bedelinin Sınırlandırılması Meselesi”, C. 11, S. 2, 2021, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, ss. 725-770.
• İnceoğlu M, Kira Hukuku, C. I, Oniki Levha Yayınları, İstanbul, 2014. (2014a)
• İnceoğlu M, Kira Hukuku, C. II, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2014. (2014b)
• Kahraman Z, Beklenmedik hâller ve Hukuki Sonuçları, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2023.
• Kırca Ç, “Uyarlama”, 2021, s. 92, Pandeminin (Covid-19’un) Sözleşmelerin İfasına Etkisi, ed. Çiğdem Kırca/ Tülay Karakaş, ss. 57-97
• Monn Valentin, Die Verhandlungsabrede, Schulthess Juristische Medien AG, Zürich 2010.
• Oğuzman M K / Öz T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. 1, 20. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2022.
• Öktem Ç S, “Türk Borçlar Kanunu m. 344 Uyarınca Kira Bedelinin Belirlenmesine İlişkin Temel Esasların Değerlendirilmesi”, C. 24, S. 1, 2022, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, ss. 39-77.
• Özdemir H, “Eser Sözleşmesi”, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, s. 624. ed. M. Turgut Öz. (2023)
• Özdemir H, Eser Sözleşmesinde İşsahibinin Ücret Ödeme Borcu, Aristo Yayınevi, İstanbul, 2018. (2018)
• Özyakışır Ö, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Adalet Yayınevi, Ankara, 2019.
• Pekdinçer R T / Toprakkaya B İ, “Korona Virüs Salgının Sözleşmelere Etkisi, İfa İmkansızlığı, İfa Güçlüğü ve Uyarlama”, 2020, s. 317, Covid-19 Salgınının Hukuki Boyutu, ed. Muhammet Özekes, ss. 303-322.
• Permann Richard, “Art. 253”, 4. Baskı, 2023, OFK- Orell Füssli Kommentar- Kommentar zum Schweizerischen Obligationenrecht, Orell Füssli Kommentar, ed. Jolanta Kren Kostkiewicz/ Stephan Wolf/ Marc Amstutz/ Roland Fankhauser, ss. 782-863.
• Sarı F Ö, “Kira Bedeli Artışına İlişkin Hukuki Sınırlamalar Karşısında Kira Bedelinin Uyarlanması Davasının Değerlendirilmesi”, C. 32, S. 2, 2024, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi ss. 599-632. (2024)
• Sarı F Ö, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedeli Artış Oranının Belirlenmesine İlişkin Sınırlamaların Değerlendirilmesi”, S. 1, 2023, Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi, ss. 345-380. (2023)
• Serozan Rona / Baysal B / Sanlı C, Serozan Borçlar Hukuku Genel Bölüm, 8.Bası, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2022.
• Tandoğan H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C. 2, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2010.
• Tat O, Eser Sözleşmesinde Beklenmedik Hâller (Mücbir Sebepler), Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2024.
• Topuz S, Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale, Yetkin Yayınları, Ankara, 2009.
• Türkmen A / Huysal S A, “6098 Sayılı Kanun Geçici Madde 1 ile Getirilen Kira Bedelinde %25’lik Artış Sınırlamasına Aykırılığın Sonuçları Üzerine Değerlendirmeler”, Lexpera Blog. Bkz. (https://blog.lexpera.com. tr/6098-sayili-kanun-gecici-madde-1-ile-getirilen-kira-bedelinde-25lik-artis-sinirlamasina-aykiriligin-hukuki-sonuclari-uzerine-degerlendirmeler/#fn9), (s.e.t. 10.07.2024)
• Ümmühan K, “Sözleşmenin Uyarlanmasında Sonradan Değişen Şartlar ve Öngörülmezlik İlkesi”, C.22, S. Özel Sayı, 2016, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan- MÜHFHAD, ss. 1569-1593.
• Yavuz C / Acar F / Özen B, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Bası, Beta Yayıncılık, İstanbul, 2014.
• Zevkliler A / K. Emre G. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 21. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2021.