RESOLVING THE PROBLEMS THAT BEGAN WITH LAND SHARE INEQUALITY IN THE URBAN TRANSFORMATION PROCESS THROUGH LITIGATION

Abstract

In urban planning and the issuance of building permits, construction approvals are granted in accordance with the scientific and technical standards of the period. However, over time, buildings may no longer meet current structural, safety, or societal needs, thus requiring renewal. In Turkey, the first initiatives related to Urban Transformation emerged during the 1980s, when informal housing areas around city peripheries became unmanageable due to rapid and unregulated urbanization. Although urban improvement plans were drafted and negotiations with property owners were initiated to replace these settlements with mass housing projects, the efforts often failed because of ownership disputes and bureaucratic challenges. Following major earthquakes in Turkey, the need for safer and planned urban spaces accelerated the Urban Transformation agenda. These projects, implemented either by public authorities or through public-private partnerships, aim to replace old or risky structures with durable, safe, and legally compliant buildings. This study primarily focuses on the legal implications arising during the implementation of the Law on the Transformation of Areas Under Disaster Risk, particularly concerning the determination and correction of land shares (arsa payı). It examines the legal options available to co-owners who believe their land shares were miscalculated. Furthermore, it explores a critical issue where, even after rectification of land shares, the majority of co-owners may impose construction contracts based on those shares, possibly pressuring minority owners into accepting disadvantageous terms. These contracts may involve unfair reductions in proportional land shares or the allocation of unequal value in the newly constructed independent units. The study discusses whether minority owners can seek remedies under the doctrines of unjust enrichment or excessive benefit—either to annul such contracts or to demand an equitable adjustment of obligations.

Keywords

• Law on Transformation of Areas at Disaster Risk
• Land Share
• Regulation of Land Share
• Excessive Exploitation
• Unjust Enrichment

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE ARSA PAYI EŞİTSİZLİĞİYLE BAŞLAYAN SORUNLARIN DAVA YOLUYLA GİDERİLMESİ

Abstract

Türkiye’de köyden kente göç olarak adlandırılan 1970 ve 1980 yılları arasındaki dönemde çarpık yapılaşma ve gecekondu sorunu boy göstermeye başlamıştır. Kentsel dönüşüm süreci kapsamındaki ilk çalışmalar da gecekondu alanlarının çözümsüz bir hale geldiği 1980’li yıllarda gündeme gelmiştir. Yoğun yapılaşmayla birlikte, kentlerin çeperlerinde yaygınlaşmış olan gecekondu alanlarının rehabilite edilmesi amacıyla kentsel ıslah planları hazırlanmış ve gecekondu sahipleriyle pazarlıklara girilerek, toplu yapılar inşa edilmeye çalışılmış olsa da hem yapı maliklerinin anlaşmaması hem de bürokratik zorluklar nedeniyle istenen sonuçlara ulaşılamamıştır. Gecekondu sorunları bir yana 1997 yılından itibaren ülkemizin karşı karşıya kaldığı deprem felaketleri sebebiyle yapılan incelemeler neticesinde, yapı stoklarımızın büyük bir bölümünün depreme dayanıksız olduğu anlaşılmıştır. Yapı stoğunun depreme dayanıklı hale getirilmesi ve insanların sağlıklı koşullarda yaşayabilmesi amacıyla Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kentsel dönüşüm çalışmalarına hız kazandıracak düzenlemeler yapılmıştır. Bu kapsamda, kamu eliyle veya bir tarafını kamunun diğer tarafını özel sektörün oluşturduğu projeler ile riskli ya da eski yapıların yıkılması, yerlerine dayanıklı, güvenli ve sosyal donatı alanlarına sahip yapılaşmaların yapılması yoluma gidilmiştir. Çalışmamızda öncelikle, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un uygulanması sürecinde önem kazanan arsa payı kavramı üzerinde durulmuş, arsa paylarının hatalı belirlendiğini düşünen maliklerin arsa paylarının düzeltilmesi için hangi yollara başvurabilecekleri açıklanmaya çalışılmıştır. Ardından, arsa payları düzeltilse dahi ortak karar tutanağı ile karar alan salt çoğunluğa sahip maliklerin diğer maliklere dayatma arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri sunması ihtimali üzerinde durulmuştur. Bu durumda, arsa paylarının satılması riski altında kalan maliklerin hiç istemedikleri halde bu sözleşmeleri imzalaması ihtimal dahilindedir. Sözleşme ile eski yapıda sahip olunan arsa paylarının yeni yapıda orantısız bir şekilde azaltılmaya çalışıldığı ya da teslim edilecek bağımsız bölümler arasında, önceden var olmayan değer farklılıkları yaratılması gibi durumlar meydana gelebilmektedir. Bu durumda azınlıkta kalan maliklerin, aşırı yararlanma hükümlerine başvurarak, sözleşmenin iptali ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki orantısızlığın giderilmesi talepleri yanında sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak şerefiye ve denkleştirme taleplerinde bulunup bulunamayacakları üzerinde durulmuştur.

Keywords

• Afet Riski Altındaki Alanları Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
• Arsa payı
• Arsa Payının düzenlenmesi
• Aşırı Yararlanma
• Sebepsiz Zenginleşme

Ethical Statement

Bu çalışmanın, özgün bir çalışma olduğunu; çalışmanın hazırlık, veri toplama, analiz ve bilgilerin sunumu olmak üzere tüm aşamalarından bilimsel etik ilke ve kurallarına uygun davrandığımı; bu çalışma kapsamında elde edilmeyen tüm veri ve bilgiler için kaynak gösterdiğimi ve bu kaynaklara kaynakçada yer verdiğimi; kullanılan verilerde herhangi bir değişiklik yapmadığımı görev ve sorumluluklara riayet ettiğimi beyan ederim.

Thanks

Bu makalenin hazırlanmasında bana yol gösterici olan Akdeniz Üniversitesi Hukuk Fakültesi Özel Hukuk Bölümü, Ticaret Hukuku Anabilim Dalı Öğretim Üyesi sayın Prof. Dr. Nuriye Ayşe BOZTOSUN hocama teşekkürlerimi sunarım.

References

1. Alpöğünç, Erkan. “Arsa Payı Kavramı Önemi Hesaplanması Düzeltme Davası.”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi S. 89 (2010): 493-506. Apaydın, Evgin. “Mesken (Apartman) Projelerinde Bağımsız Bölümlerin Arsa Paylarının Bulanık Mantık Yaklaşımı ile Belirlenmesi: Ankara İli Yenimahalle İlçesi Örneği.”, Yüksek Lisans Tezi, (2019).
2. Ayan, Mehmet. Eşya Hukuku II Mülkiyet. Ankara: Adalet Yayınları, 2016.
3. Aydın, Ramazan. “Aşırı Yararlanma (TBK m. 28).”, Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 8, S. 1 (2013): 87-106.
4. Buz, Vedat. “Gabin Halinde Edimler Arasındaki Aşırı Oransızlığın Giderilerek Sözleşmenin Ayakta Tutulması.” Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, 19, S. 4 (1998): 53-82.
5. Denizhan, Ayşe. “6306 Sayılı Kanun’un 6. Maddesinin Birinci Fıkrası Kapsamında Uzlaşmayan Azınlığın Arsa Payının Satışına İlişkin Talebin İdarece İncelenme Usulü Üzerine Bir Değerlendirme.” Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 7, S. 14 (2016): 31-56.
6. Duman, İlker Hasan. İnşaat Hukukunda Alacak ve Tazminat Hesapları. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2022.
7. Durmazgezer, Nergis. Arsa Payı ve Kentsel Dönüşüm Sürecine Yansımaları. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2021.
8. Duymaz, Erkan. “Anayasa Mahkemesinin Bireysel Başvuru Kararlarında Kentsel Dönüşüm Uygulamalarından Kaynaklanan Mülkiyet Hakkı Sorunları.” Ankara Barosu Dergisi, 81, S. 3 (2023): 229-262.

9. Emrehan, İnal. Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2017.
10. Erdin, Kadir. “Ortofoto Haritalar.” İstanbul Üniversitesi Orman Fakültesi Dergisi, 34, S. 1 (1984): 138-149.
11. Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Legem Yayınevi, 2024.
12. Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku. Ankara: Legem Yayınevi, 2024.
13. İlgezdi, Ali Rıza. Adım Adım Kentsel Dönüşüm. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2024.
14. Kılıçoğlu, M. Ahmet. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Turhan Kitabevi, 2019.
15. Kuru, Baki ve Aydın, Burak. Medenî Usul Hukuku Ders Kitabı. Ankara: Yetkin Yayınları, 2021.
16. Oğuzman, M. Kemal ve Öz, M. Turgut. Borçlar Hukuku Genel Hükümler I. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2018.
17. Oğuzman, M. Kemal ve Öz, M. Turgut. Borçlar Hukuku Genel Hükümler II. İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2018.
18. Oğuzman, M. Kemal, Seliçi, Özer ve Oktay-Özdemir, Saibe. Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitabevi, 2018.
19. Öngören, Gürsel. Kentsel Dönüşüm Hukuku. Ankara: Adalet Yayınevi, 2025.
20. Öz, M. Turgut. “Kentsel Dönüşüm Kanunu Çerçevesinde Yapı Maliklerinin Üçte İki Çoğunlukla Alacakları Kararın İçeriğinin Amaca Göre Sınırlanabilmesi.”, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1, S. 15 (2016): 391-402.
21. Öz, M. Turgut. Öğretide ve Uygulamada Sebepsiz Zenginleşme. İstanbul: Kazancı Yayıncılık,1990.
22. Özmen, Ethem Saba ve Ayar, Ahmet. “Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Eski Arsa Payından Paylı Mülkiyete ve Yeni Arsa Payına Uzanan Süreçte Yanılgılar.”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi S. 156 (2021): 107-134.
23. Özmen, Ethem Sabâ ve Hamamcıoğlu, Gülşah Vardar. Kat İrtifakı. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2015.
24. Özmen, Ethem Sabâ ve Şengül, Mehmet. Kentsel Dönüşümde Kat Mülkiyeti Uygulamaları ile Sınırlı Ayni Haklar ve Şerhler. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2018.
25. Seda, Yurtcanlı, “Afet Riski Altında Temel Hak ve Özgürlükler: 6306 Sayılı Afet Yasası Kapsamında Temel Hak ve Özgürlüklere Getirilen Sınırlamalar.” Anayasa Hukuku Dergisi, S. 4 (2013): 318-358.
26. Sirmen, Lale. Eşya Hukuku. Ankara: Yetkin Yayınları, 2019.
27. Şimşek, Suat, Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları. Ankara: Seçkin Yayıncılık, 2025.
28. Tercier, Pierre, Pichonaz, Pascal ve Murat, Develioğlu. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2016.
29. Tezcan, Murat ve Canbolat, Beyza. “Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi.”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi S. 138 (2018): 107-134.
30. von Thur, Andreas. Borçlar Hukuku Umumi Kısım I. İstanbul: Yeni Matbaa, 1952, (Çeviri: Cevat Edege).
31. von Thur, Andreas. Borçlar Hukuku Umumi Kısım II. İstanbul: Yeni Matbaa, 1952, (Çeviri: Cevat Edege).