MADDİ OLMAYAN AYIPLARIN HUKUKİ NİTELİĞİ: ABD HUKUKU KAPSAMINDA PSİKOLOJİK OLARAK LEKELENMİŞ KONUTLARDA AYDINLATMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ

Abstract

Konut satışlarında maddi olmayan ayıplar, alıcının satın alma kararını etkileyebilecek nitelikteki olumsuz durumlar olarak kabul edilmektedir. Bu durumlar literatürde “psikolojik lekelenme” (stigma) başlığı altında ele alınmaktadır. Maddi olmayan ayıplar, taşınmazın fiziksel yapısında herhangi bir eksiklik bulunmamasına rağmen, geçmişte yaşanan belirli olaylar sebebiyle konutun değerinde veya alıcı nezdindeki cazibesinde azalma meydana gelmesine yol açmaktadır. Örneğin, bir konutta cinayet ya da intihar vakasının gerçekleşmiş olması, cinsel suçluların burada ikamet etmiş bulunması, HIV/AIDS gibi toplumda damgalamaya yol açan sağlık sorunlarının varlığı veya paranormal olaylara ilişkin iddialar, alıcıların konuta yönelik algısını olumsuz yönde etkilemekte ve konutun piyasa değerinde düşüşe sebep olabilmektedir. Bu tür vakalar, alıcı bakımından ayıp olarak nitelendirilerek, özellikle karar verme sürecini ciddi biçimde etkilemektedir. Özellikle ABD hukukunda bu durumlara yönelik olarak zengin bir içtihat ve mevzuat birikimi mevcuttur. Bazı eyaletlerde satıcıların bu tür durumları açıklama yükümlülüğü açıkça düzenlenmişken, bazı eyaletlerde ise yükümlülük yalnızca alıcının doğrudan soru yöneltmesi hâlinde doğmaktadır. Bu farklılıklar, psikolojik lekelenme olgusuna yönelik hukuki yaklaşımın kültürel değerler, toplumsal hassasiyetler ve piyasa dinamikleriyle yakından bağlantılı olduğunu ortaya koymaktadır. Bu çalışmada, öncelikle psikolojik lekelenme kavramı ele alınarak; ayıp kavramı ile ilişkisi açıklanmış ve bu tür durumların satıcı tarafından alıcıya açıklanmasının hukuken zorunlu olup olmadığı değerlendirilmiştir. Ayrıca ABD eyaletlerinde verilen yargı kararları ve yasal düzenlemeler karşılaştırmalı olarak incelenmiş; elde edilen bulgular doğrultusunda Türk hukuku açısından değerlendirmeler yapılmış ve çeşitli öneriler sunulmuştur.

Keywords

• Psikolojik Lekelenme
• Gizli Ayıp
• Konut Satışı
• Aydınlatma Yükümlülüğü
• ABD Hukuku.

THE LEGAL NATURE OF NON-MATERIAL DEFECTS: THE DISCLOSURE OBLIGATION FOR PSYCHOLOGICALLY STIGMATIZED HOUSING UNDER U.S. LAW

Abstract

Non-material defects in housing sales are considered as negative situations that may affect the buyer's decision to purchase. These situations are analyzed under the title of “psychological stigma” in the literature. A property's history of homicides, suicides, health-related incidents such as HIV/AIDS, sexual offenders residing in the property, or allegations of paranormal phenomena may negatively affect the buyer's perception of the property, which may lead to a decrease in the market value of the property. Such cases may be characterized as a defect for the buyer and may have a serious impact on the decision-making process. There is a rich case law and legislative accumulation on these cases, especially in the US law. In this study, the concept of psychological taint is discussed, its relationship with the concept of defect is explained, and it is evaluated whether the seller is legally obliged to disclose such cases to the buyer. In addition, the judicial decisions and legal regulations in the US states are analyzed comparatively; evaluations are made in terms of Turkish law in line with the findings obtained and various suggestions are presented.

Keywords

• Psychological Stigma
• Latent Defect
• Real Estate Sale
• Disclosure Obligation
• US Law.

References

1. Adıgüzel, Sibel. “Sözleşme Görüşmelerinde Kusurlu Davranıştan Sorumluluk”. TAAD, S.9 (2012): 281-312.
2. Aral, Fahrettin ve Ayrancı, Hasan. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. Ankara: Yetkin Yayınevi, 2012.
3. Arat, Ayşe. Konut Satışında Üç Köşeli İlişkilerden Doğan Sorumluluk. İstanbul: On İki Levha Yayınevi, 2018.
4. Arıkan, Mustafa. “Culpa In Contrahendo Sorumluluğu”. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi C. 17, S.1 (2009): 69-89,
5. Aslan, Yılmaz. 6502 Sayılı Kanuna Göre Tüketici Hukuku. Bursa: Ekin Yayınevi, 2014.
6. Bering, Jesse M., Curtin, Emma R. ve Jong, Jonathan. “Knowledge of Deaths in Hotel Rooms Diminishes Perceived Value and Elicits Guest Aversion.” OMEGA—Journal of Death and Dying (2017): 1–27.
7. Bernstein, Leonard A. ve Magera, George F. “Seller Disclosure Laws Gain Popularity.” Loyola Consumer Law Reporter 9, S. 1 (1996): 43–53.
8. Bouwman, Jacquelyn A. “Murdering the Market: How Stigmatized Property Disclosure Requirements in South Dakota Unreasonably Diminish Economic Value in the Residential Real Estate Market.” South Dakota Law Review 63, S. 2 (2018): 387–417.

9. Brown, Ronald B. ve Thurlow, Thomas H. “Buyers Beware: Statutes Shield Real Estate Brokers and Sellers Who Do Not Disclose That Properties Are Psychologically Tainted.” Oklahoma Law Review 49 (1996): 625–650.
10. Chapman, David ve Ludlum, Marty. “Teaching Stigmatized Property: You Don’t Have a Ghost of a Chance.” Journal of Business Cases and Applications 11 (2014): 1–8.
11. Çabri, Sezer. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu. Ankara: Adalet Yayınevi, 2013.
12. Demircioğlu Huriye Reyhan. Culpa In Contrahendo Sorumluluğu (Doktora Tezi): Ankara: Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2007.
13. Edmiston, Stuart C. “Secrets Worth Keeping: Toward a Principled Basis For Stigmatized Property Disclosure Statutes.” UCLA Law Review 58 (2010): 281–320.
14. Erbek Odabaşı Özge., “Borç İlişkisinden Doğan Yan Yükümlerin Edim Yükümleriyle Karşılaştırılması”. İzmir Barosu Dergisi, S. 3 (2020): 61-155.
15. Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınevi, 2023.
16. Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınevi, 2021.
17. Genç, Ali Ahmet. Satıcının Ayıptan Sorumluluğunda Alıcının Dönme Hakkının Sınırları. İstanbul: On İki Levha Yayınevi, 2020.
18. Gezder, Ümit. Türk/İsviçre Hukukunda Culpa in Contrahendo Sorumluluğu. İstanbul: Beta Yayınevi. 2009.
19. Goldberg, Hilary M. “Disclosing The Inevitable: Reconciling The Varied Requirements For The Disclosure Of Death On Real Property.” Notre Dame Journal of Law 32 (2018): 183–220.
20. Gümüş, Mustafa Alper. Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı. Ankara: Filiz Yayınevi, 2020.
21. Gümüş, Mustafa Alper. Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri. Ankara: Yetkin Yayınevi, 2021.
22. Gürpınar, Damla. Sözleşme Dışı Yanlış Tavsiyede Bulunma, Öğüt veya Bilgi Vermeden Doğan Hukukî Sorumluluk. İzmir: Güncel Hukuk Yayınevi, 2006.
23. Hartog, Ross R. “The Psychological Impact of AIDS on Real Property and a Real Estate Broker's Duty to Disclose.” Arizona Law Review 36, S. 3 (1994): 757–784.
24. Henry, Dawn, Reiner, Joseph, Gotanda, Jennifer ve Dorsey, Megan. California Real Estate. Bellevue: Rockwell Yayınevi, 2016.
25. İkizler, Metin. “ABD Hukukunda Konutta Gerçekleşen Ölüm Hakkında Alıcının Aydınlatılması ve Psikolojik Açıdan Lekelenmiş Konut Kavramına İlişkin Bir Değerlendirme.” Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 23, S. 1 (2021): 39–67.
26. Jones, Richard M. “Risk Allocation and the Sale of Defective Used Housing in Ohio - Should Silence Be Golden.” Capital University Law Review 20 (1991): 215–240.
27. Kasper, Daivia S. “Ohio's Homeowner Disclosure Law.” Case Western Reserve Law Review 45 (1995): 1149–1190.
28. Kılıçoğlu, Ahmet M. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Turhan Yayınevi, 2021.
29. Kılıçoğlu, Ahmet M. Borçlar Hukuku Özel Hükümler. Ankara: Turhan Yayınevi, 2021.
30. Küçükbay, Esma. Tüketici İşlemi Niteliğindeki Taşınmaz Satış Sözleşmelerinde Satıcının Ayıptan Sorumluluğu. Ankara: Seçkin Yayınevi, 2021.
31. Larsen, James E. ve Coleman, Joseph W. “Psychologically Impacted Houses: Broker Disclosure Behavior and Perceived Market Effects in an Unregulated Environment.” Journal of Real Estate Practice and Education 4 (2001): 1–16.
32. Lefcoe, George. “Property Condition Disclosure Forms: How The Real Estate Industry Eased The Transition From Caveat Emptor To ‘Seller Tell All’.” American Bar Association 39 (2004): 193–250.
33. Lucrezia, Philip. “New York's Property Condition Disclosure Act: Extensive Loopholes Leave Buyers and Sellers of Residential Real Property Governed by the Common Law.” St. John's Law Review 77, S. 2 (2003): 401–444.
34. McEvoy, Sharlene A. “Caveat Emptor Redux: Psychologically Impacted Property Statutes.” Western State University Law Review 18 (1991): 579–588.
35. Nomer, Halûk Nami. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: Beta Yayınevi, 2020.
36. Odabaşı Anşin, Nisa Nur. ABD ve Türk Hukuklarında Konut Satışlarında Aydınlatma Yükümlülüğü. Ankara: Adalet Yayınevi, 2024.
37. Oğuzman, Kemal ve Öz Turgut. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. İstanbul: Vedat Yayınevi, 2013.
38. Özdemir, Hayrunnisa ve Küçükçapraz, Serhat. “Kiraya Verenin Ayıptan Doğan Sorumluluğu”, TAAD, S.47 (2021): 85-117.
39. Peterson, Megan. “Seller Beware: Mandatory Disclosure Provisions in Iowa Put Sellers of Residential Real Estate on Alert.” Drake Law Review 50, S. 3 (2002): 569–592.
40. Roberts, Florrie Young. “Disclosure Duties in Real Estate Sales and Attempts to Reallocate the Risk.” Connecticut Law Review 34 (2001): 1–54.
41. Said, Rosli Ab, Majid, Rohayu ve Geng, Chuah Teong. “Making Sense of Stigmatised Property: A Cross-Professional Perspective.” 8th International Real Estate Research Symposium (2016): 1–23.
42. Sanchez-Behar, Daniel. “Disclosing Stigmatized Properties- A Real Estate Agent’s Quandary.” The Professional Line 8 (2008): 1–4.
43. Scheid, John H. Jr. “Mandatory Disclosure Law: A Statute for Illinois.” John Marshall Law Review 27 (1993): 155–192.
44. Serozan, Rona, Baysal, Başak ve Sanlı, Kerem Cem. Borçlar Hukuku Özel Bölüm. 4. Baskı. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık, 2019.
45. Serozan, Rona. “Culpa in Contrahendo, Akdin Müspet İhlali ve Üçüncü Kişiyi Koruyucu Etkili Sözleşme Kurumlarının Ortak Temeli: Edim Yükümlülüğünden Bağımsız Borç İlişkisi”. Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi S.2, (İstanbul 1969): 108-129.
46. Steadman, Dillon J. “Cleaning Up Someone Else’s Meth: Seeking Protection For Innocent Homebuyers Outside Of Property Law.” Arizona Journal of Environmental Law & Policy (2013): 1–4.
47. Tandoğan, Haluk. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. C.I/2. 4. Baskı. İstanbul: Vedat Yayınevi, 2008.
48. Tekinay, Selahattin Sulhi, Sermet Akman, Haluk Burcuoğlu ve Atilla Altop. Borçlar Hukuku Genel Hükümler. 7. Baskı. İstanbul: Filiz Yayınevi, 1993.
49. Turgut, Cemile. “Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Satış Sözleşmesinde Ayıp Nedeniyle Bedelde İndirim Hakkı.” İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası (İÜHFM) 75 (2017): 453–468.
50. Walsh, Michael. “What Will Happen to the Las Vegas Shooter's Suite at Mandalay Bay?” 5 Ekim 2017. Erişim Tarihi: Temmuz 17, 2025. https://news.yahoo.com/news/will-happen-las-vegas-shooters-room-mandalay-bay-150549171.html
51. Washburn, Robert M. “Residential Real Estate Condition Disclosure Legislation.” DePaul Law Review 44 (1995): 381–460.
52. Warner, Daniel M. “Caveat Spiritus: A Jurisprudential Reflection Upon the Law of Haunted Houses and Ghosts.” Valparaiso University Law Review 28 (1993): 207–245.
53. Webb, Eileen. “Houses with a History — Disclosure Obligations and ‘Psychologically Stigmatised’ Property.” Australian Property Law Journal 13 (2006): 67–100.
54. Weinberger, Alan M. “Let the Buyer Be Well Informed - Doubting the Demise of Caveat Emptor.” Maryland Law Review 55 (1996): 387–424.
55. Williams, Evelyn. “To Disclose or Not to Disclose, That is the Question for Michigan Residential Sellers.” Michigan Bar Journal (2006): 34–37.
56. Yalman, Süleyman Türk- İsviçre Hukukunda Sözleşme Görüşmelerinden Doğan Sorumluluk. Ankara: Seçkin Yayınevi, 2006.
57. Yavuz, Cevdet, Acar, Faruk ve Özen, Burak. Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler. 17. Baskı. İstanbul: Beta Yayınevi, 2021.
58. Yünlü, Semih. “Türk Borçlar Kanunu Hükümlerince Satıcının Ayıp Sorumluluğu Bakımından Alıcının Külfetleri.” Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 25 (2019): 329–359.
59. Zevkliler, Aydın ve Gökyayla, Emre. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri. 21. Baskı. İstanbul: Vedat Yayınevi, 2021.