THE ESTIMATION OF HEDONIC PRICE FOR BURSA HOUSING MARKET: A COMPARATIVE ANALYSIS WITH LINEAR AND NON-LINEAR MODELS

Year 2024, Volume: 25 Issue: 4, 87 - 109, 31.12.2024

Mehmet Çınar , Özge Özbek

https://doi.org/10.53443/anadoluibfd.1467482

Abstract

This study presents a comparative analysis of housing prices in Bursa using both linear and non-linear hedonic price models. The analysis utilizes a dataset of 13557 housing observations from Bursa, considering five different models: linear, semi-logarithmic, double-logarithmic, inverse, and semi-logarithmic inverse. The dependent variable in the study is housing prices. In contrast, the independent variables include the square meter area of the house, number of rooms, number of bathrooms, building age, total number of floors, floor level, heating system, mortgage eligibility, type of ownership deed (property deed or construction servitude deed), presence within a residential complex, availability of parking, and presence of an elevator. The results indicate that the models are consistent with both the findings in the existing literature and with each other. Factors that positively impact housing prices include the number of bathrooms, the number of rooms, the presence of an elevator, and being located within a residential complex. On the other hand, factors that negatively affect housing prices are having a combi heating system, building age, and mortgage eligibility.

Keywords

Hedonic Price Model, Housing Price, Linear Model, Nonlinear Models, Bursa Housing Market

Project Number

SGA-2024-1652

BURSA KONUT PİYASASI İÇİN HEDONİK FİYAT TAHMİNİ: DOĞRUSAL VE DOĞRUSAL OLMAYAN MODELLER İLE KARŞILAŞTIRMALI BİR ANALİZ

Abstract

Bu çalışmada, Bursa iline ait konut fiyatlarının, doğrusal ve doğrusal olmayan hedonik fiyat modelleri kullanılarak karşılaştırmalı bir analiz yapılmıştır. Bursa’daki 13557 konut verisinden oluşan bir örneklem kullanılarak doğrusal, yarı-logaritmik, çift logaritmik, ters ve yarı-logaritmik ters olmak üzere beş farklı model değerlendirilmiştir. Çalışmanın bağımlı değişkeni konut fiyatları iken, bağımsız değişkenler konutun metrekaresi, oda sayısı, banyo sayısı, bina yaşı, toplam kat sayısı, bulunduğu kat, ısınma sistemi, krediye uygunluk durumu, tapu türü (kat mülkiyeti veya kat irtifakı), konutun site içerisinde olup olmaması, otopark varlığı ve asansör bulunup bulunmamasıdır. Sonuçlar, kurulan modellerin hem birbiriyle hem de literatürle uyumlu olduğunu göstermektedir. Elde edilen bulgulara göre konut fiyatlarını pozitif yönde etkileyen faktörler banyo sayısı, oda sayısı, asansör bulunması ve konutun site içerisinde yer almasıdır. Buna karşılık, konut fiyatlarını negatif yönde etkileyen faktörler kombi ısıtma sistemi, bina yaşı ve konutun krediye uygunluk durumudur.

Keywords

Hedonik Fiyat Modeli, Konut Fiyatı, Doğrusal Model, Doğrusal Olmayan Modeller, Bursa Konut Piyasası

Supporting Institution

Bursa Uludağ Üniversitesi Bilimsel Araştırma Projeleri Birimi

Project Number

SGA-2024-1652

Thanks

Desteklerinden ötürü Bursa Uludağ Üniversitesi Bilimsel Araştırma Projeleri Koordinasyon Birimi’ne teşekkür ederiz.

References

• Afşar, A., Yılmazel, Ö., & Yılmazel, S. (2017). Konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik model ile belirlenmesi: Eskişehir örneği. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 37, 195-205.
• Akçay N. (2019). Hedonic price modelling in Turkish real estate markets: The case of Bayraklı (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). İzmir Yüksek Teknoloji Enstitüsü, İzmir.
• Akkılıç, M. E., Yıldırım, H. H., & Dikici, M. S. (2021). Balıkesir ilinde konut fiyatlarındaki farklılıkları oluşturan unsurların tespiti. Uluslararası Finansal Ekonomi ve Bankacılık Uygulamaları Dergisi, 2(1), 38-62.
• Alkan-Gökler, L. (2017). Ankara’da konut fiyatları farklılaşmasının hedonik analiz yardımıyla incelenmesi. Megaron. 2(2), 304-315.
• Baldemir, E., Kesbiç, C.Y. & İnci, M. (2007). Emlak piyasasında hedonik talep parametrelerinin tahminlenmesi: Muğla örneği. İnönü Üniversitesi 8.Türkiye Ekonometri ve İstatistik Kongresi, Malatya.
• Bekar, E. & Çağlayan Akay, E. (2014). Modelling housing prices in Istanbul applying the spatial quantile regression. The Empirical Economics Letters. 8(13), 863-869.
• Bekar, E., & Milli, D. (2020). Konut alımında yaşam kalitesi faktörü: fiyatlar üzerinden bir değerlendirme. İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Dergisi, 9(5), 3104-3125.
• Çağlayan-Akay, E. & Arıkan, E. (2011). Determinants of house prices in Istanbul: quantile regression approach. Quality & Quantity, 45(2), 305-317.
• Çalmaşur, G. (2016). Determining factors effecting housing prices in Turkey with hedonic prices model. International Conference on Business and Economics Studies (s. 255-269). Washington D.C.
• Çalmaşur, G., & Aysin, M. E. (2019). Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin hedonik modelle belirlenmesi: TRA1 alt bölgesi üzerine bir uygulama. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi. 22, 77-92.
• Cebula, R. (2009). The hedonic pricing model applied to the housing market of the city of savannah and its savannah historic landmark district. The Review of Regioanl Studies, 39(1), 9-22.
• Chirchir, D., Mwangi, M., & Mwangi, C. I. (2023). A hedonic approach to residential rent pricing in Kenya. African Development Finance Journal, 6(1), 1-15.
• Çelik, İ., & Turgut, E. (2019). Antalya ilinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin mekânsal ekonometri ile incelenmesi. Uluslararası Ekonomik Araştırmalar Dergisi, 5(1), 39-48.
• Çiçek, U., & Hatırlı, S. A. (2015). Isparta ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 7(13), 98-114.
• Dayı, F., & Gencan, M. Y. (2024). Konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin incelenmesi: Samsun örneği. Gümüşhane Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 15(2), 348-364.
• Ellibeş, E., & Görmüş, Ş. (2018). Kocaeli ilinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin yatay kesit analizi ile incelenmesi. Uluslararası Ekonomik Araştırmalar Dergisi, 4(1), 47-56.
• Gözen, M. Ç., & Bostancı, F. C. (2021). Konut özelliklerinin konut fiyatlarına etkisinin kantil regresyon yöntemi ile incelenmesi: İzmit örneği. Iğdır Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 26, 506-532.
• Gül, D. (2012). Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin hedonik fiyat modelle belirlenmesi: Mersin ili örneği (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). Gaziosmanpaşa Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Tokat.
• Güler, İ., Başer, U., & Bozoğlu, M. (2019). Rize ili merkez ilçesinde konut fiyatlarının hedonik fiyat modeliyle değerlemesi. Journal of the Institute of Science and Technology, 9(4), 2294-2302.
• Güller, C., & Varol, Ç. (2022). Erzurum’da konut fiyatlarına etki eden faktörlerin hedonik analiz yardımıyla belirlenmesi. Sosyoekonomi, 30(54), 377-400.
• Işık, C. (2015). Erzurum ilinde konut fiyatlarının çevresel, yapısal ve sosyal farklılaşması: Hedonik fiyatlama örneği. Erzincan Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 8(2), 23-32.
• İğdeli, A. (2021). Konut fiyatının belirleyicilerinin hedonik fiyat modeliyle analizi: TR71 bölgesi örneği. Fiscaoeconomia, 5(2), 611-629.
• İslamoğlu, E. & Bulut, H. (2018). Nevşehir ili konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile incelenmesi. Uluslararası Medeniyet Çalışmaları Dergisi, 3(1), 80-90.
• Kangallı-Uyar, S. G., & Keten, N. D. (2020). Konut fiyatlarının mekânsal kantil regresyon yaklaşımına göre modellenmesi: Denizli ili örneği. Business and Economics Research Journal, 11(3), 713-734.
• Kangallı-Uyar, S. G., & Yayla, N. (2016). Konut fiyatlarının hedonik fiyatlama yaklaşımına göre mekânsal ekonometrik modeller ile tahmini: İstanbul konut piyasası örneği. Social Sciences, 11(4), 326-342.
• Keten, N. D. (2019). Mekânsal kantil regresyon yaklaşımına göre konut fiyatlarının modellenmesi: denizli ili örneği (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). Pamukkale Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Denizli.
• Kolcu, F., & Yamak, N. (2018). Gelir ve faiz oranlarının konut fiyatları üzerindeki kısa ve uzun dönem etkileri. International Journal of Economic and Administrative Studies, Prof. Dr. Harun Terzi Özel Sayısı, 141–152.
• Kördiş, G., Işık, S., & Mert, M. (2014). Antalya’da konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile tahmin edilmesi. Akdeniz İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14(28), 103-132.
• Kutlu, Ş. Ş., & Kutlu, M. (2019). Bandırma’da konut fiyatına etki eden faktörlerin hedonik fiyat modeli ile belirlenmesi. 2. Uluslararası Bandırma ve Çevresi Sempozyumu–UBS. Balıkesir.
• Lu, J. (2018). The value of a south-facing orientation: A hedonic pricing analysis of the Shanghai housing market. Habitat International, 81, 24-32.
• Mağden, B. (2022). Ordu ilinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin yatay kesit analizi ile incelenmesi. Giresun Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 8(1), 16-26.
• Malia, A., Das, B., Kamal, A., Bisoyi, B., & Satpathy, I. (2024). Factors affecting house-prices: a study of house-owners in Bhubaneswar using the hedonic pricing model. South Asian Journal of Management, 31, 60-82.
• Muti, A., & Dursun, A. (2022). Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin hedonik fiyat modeli ile belirlenmesi: Erzurum ili örneği. Bingöl Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 6(2), 349-380.
• Özelçi Eceral, T., & Kütük, T. (2023). Konut alt piyasalarının Ankara metropolitan alanı örneği üzerinden değerlendirilmesi. İdealkent, 15(41), 630-665.
• Öztürk, T. Y. (2023). İstanbul’da konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyatlama modeli ile incelenmesi: 2022 yılı örneği. Journal of Research in Business, 8(1), 343-355.
• Nguyen, M.-L. T. (2020). The hedonic pricing model applied to the housing market. International Journal of Economics and Business Administration, 8(3), 416-428.
• Rahman, M. M. (2010). The Australian housing market understanding the causes and effects of rising prices. Policy Studies, 31(5), 577–590.
• Selim, S. (2008). Determinants of house prices in Turkey: a hedonic regression model. Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1), 65-76.
• Uladi, Ş. U., & Uladi, A. İ (2017). Osmaniye ili genelinde konut özellikleri ile konut fiyatları arasındaki ilişkinin belirlenmesi. International Journal of Academic Value Studies, 3(16), 475-480.
• Üçdoğruk, Ş. (2001). İzmir ilinde emlak fiyatlarına etki eden faktörler-hedonik yaklaşım. Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 16(2), 149-161.
• Vogli, K. (2023). Konut piyasalarında hedonik fiyatlama: Arnavutluk-Tiran örneği. (Yayımlanmamış yüksek lisans tezi). Yıldız Teknik Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, İstanbul.
• Yayar, R. & Gül, D. (2014). Mersin kent merkezinde konut piyasası fiyatlarının hedonik tahmini. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 14(3), 87-100.
• Yayar, R., & Karaca, S. S. (2014). Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin hedonik modelle belirlenmesi: TR83 bölgesi örneği. Ege Akademik Bakış, 14(4), 509-518.
• Yiyit, M., & Gövdere, B. (2017). Isparta ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile belirlenmesi. Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi SBE Dergisi, 7(1), 152-173.
• Zietz, J., Zietz, E.N., & Sirmans, G.S. (2022). Determinants of house prices: a quantile regression approach. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 37(4), 317-333.