Kat Mülkiyeti Sistemlerinde Arsa Payı Hataları ve Kentsel Dönüşümde Değer Eşitsizliği

Abstract

Bu çalışma, kat mülkiyeti rejiminde arsa payı belirleme sürecindeki metodolojik ve kurumsal sorunları incelemektedir. Araştırma, Mardin ili Midyat ilçesinde 2005-2020 yılları arasında tescil edilen 852 mimari proje ve uzman görüşlerine dayanmaktadır. Bulgular, projelerin %32,7’sinde eşit, %20,3’ünde belirsiz arsa payı dağılımı yapıldığını; yalnızca %1,1’inde bağımsız bölüm değerine ilişkin kayıt bulunduğunu göstermektedir. Ancak bu kayıtlarda değerleme tarihi, yöntem ve kriterler açıklanmadığından denetlenebilir bir değer esaslı hesaplamadan söz etmek mümkün değildir. Çalışma, ticari ve konut birimleri arasındaki değer farklarının eşit pay uygulamasıyla yok sayıldığını ve bu durumun kentsel dönüşüm süreçlerinde mülkiyet uyuşmazlığı riski oluşturduğunu ortaya koymaktadır. Sonuç olarak, arsa payı tespitinin şeffaf ve denetlenebilir değerleme raporlarına dayalı kurumsal bir sisteme dönüştürülmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Bu sistemin LADM ve TUCBS ile ilişkilendirilme biçimi gelecek çalışmalarda ele alınabilir.

Keywords

• Arsa payı
• Kat mülkiyeti
• Taşınmaz değerleme
• Kentsel dönüşüm
• 3B kadastro

Ethical Statement

Bu çalışma kapsamında yürütülen anket ve uzman görüşlerine dayalı araştırma, Karadeniz Teknik Üniversitesi Fen ve Mühendislik Bilimleri Etik Kurulu tarafından değerlendirilmiş ve etik açıdan uygun bulunmuştur. Çalışmaya ilişkin etik kurul izni, 26.03.2025 tarihli ve 63 sayılı Etik Kurul Toplantı Tutanağı ile oy birliğiyle onaylanmıştır.

Land Share Errors in Condominium Systems and Value Inequality in Urban Transformation

Abstract

This study examines methodological and institutional problems in determining land shares within the condominium ownership regime. It draws on 852 architectural projects registered in Midyat, Mardin, between 2005 and 2020, and on expert opinions. The findings show that land shares were distributed equally in 32.7% of projects, whereas the distribution method was unclear in 20.3% of projects. Independent unit values were recorded in only 1.1% of cases. As the valuation date, method, and criteria were not specified, these records cannot be considered auditable value-based calculations. The findings indicate that equal-share practices disregard value differences between commercial and residential units and may increase the risk of ownership disputes in urban transformation processes. Determination of land shares should, therefore, be based on transparent and auditable valuation reports within an institutional framework. Future research could examine how this framework can be linked to LADM and TUCBS.

Keywords

• Land share
• Condominium ownership
• Real estate valuation
• Urban transformation
• 3D cadastre

Ethical Statement

This survey- and expert opinion–based research conducted within the scope of this study was reviewed by the Ethics Committee of the Faculty of Science and Engineering at Karadeniz Technical University and was found to be ethically appropriate. Ethical approval for the study was unanimously granted in accordance with the Ethics Committee Meeting Minutes dated 26 March 2025 and numbered 63.

References

1. Aksan Nar, Ş. (2013). Kat mülkiyetinde ortak yerlerin tabi olduğu hukuki rejim (Tez No. 345278) [Yüksek lisans tezi, Erzincan Üniversitesi]. Ulusal Tez Merkezi.
2. Arpacı, A. (1994). Kat mülkiyetinde yönetim. Temel Yayınları.
3. Ayan, M. (2020). Eşya hukuku II: Mülkiyet (10. bs.). Adalet Yayınevi.
4. Aybay, A., & Sanal, N. (2010). Açıklamalı–içtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu. Beta Yayınları.
5. Babawale, G. (2013). Valuation accuracy: The myth, expectation and reality. African Journal of Economic and Management Studies, 4(3), 387–406. https://doi.org/10.1108/AJEMS-11-2011-0106
6. Chen, S. C. Y., & Webster, C. J. (2005). Homeowners associations, collective action and the costs of private governance. Housing Studies, 20(2), 205–220. https://doi.org/10.1080/026730303042000331736
7. Christudason, A. (2008a). Choice of property management system for residential strata developments in Singapore. Property Management, 26(2), 97–111. https://doi.org/10.1108/02637470810866679
8. Christudason, A. (2008b). Legislation affecting common property management in Singapore: Confusion or solution through fragmentation? Property Management, 26(3), 207–219. https://doi.org/10.1108/02637470810879242

9. Çoruhlu, Y. E., Demir, O., & Yıldız, O. (2015). 3B kadastro nesnesi: Hava hakkı ve kat mülkiyetine yönelik gelişim süreci analizi. Ankara Barosu Dergisi, (3), 397–419.
10. Çoruhlu, Y. E., Demir, O., Yıldız, O., & Çete, M. (2016). The relation between structured cultural heritages and condominium towards 3D cadastre. Survey Review, 48(351), 438–449. https://doi.org/10.1179/1752270615Y.0000000045
11. Çoruhlu, Y. E., Demir, O., & Yılmaz, H. (2017). Uygulamadan tescile kat mülkiyeti: Sorunlar ve çözüm yaklaşımları. Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, (30), 87–116.
12. Döner, F. (2010). Türk kadastro sistemi için üç boyutlu yaklaşım (Tez No. 259870) [Doktora tezi, Karadeniz Teknik Üniversitesi]. Ulusal Tez Merkezi.
13. Döner, F., & Bıyık, C. (2007, May). Defining 2D parcels in 3D space by using elevation data. In Proceedings of the FIG Working Week 2007 (1–11). Hong Kong SAR. https://www.fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/fig2007/techprog.htm
14. Dukeminier, J., Krier, J. E., Alexander, G. S., Schill, M. S., & Strahilevitz, L. J. (2007). Property. Aspen Publishing. Easthope, H., Randolph, W. G., & Judd, S. (2012). Governing the compact city: The role and effectiveness of strata management. City Futures Research Centre, UNSW. https://doi.org/10.26190/unsworks/26308
15. Ertaş, Ş. (2015). Kat Mülkiyeti Kanunu şerhi. Bilge Yayınevi.
16. Genç, A. A. (2021). Kat mülkiyeti I. On İki Levha Yayıncılık.
17. Germeç, M. E. (2021). Kat mülkiyeti hukuku. Seçkin Yayıncılık.
18. Kamulaştırma Kanunu (Kanun No: 2942). (1983, 8 Kasım). T.C. Resmî Gazete (Sayı: 18215). https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.2942.pdf
19. Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun (Kanun No: 5711). (2007, 28 Kasım). T.C. Resmî Gazete (Sayı: 26714). https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.5711.pdf
20. Kaufmann, J., & Steudler, D. (1998). Cadastre 2014: A vision for a future cadastral system. [Veri seti] International Federation of Surveyors (FIG). https://fig.net/resources/publications/figpub/cadastre2014/index.asp
21. Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik (1990, 3 Ağustos). T.C. Resmî Gazete (Sayı: 20594). https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=4897&MevzuatTur=7&MevzuatTertip=5
22. Rajabifard, A., Williamson, I., Steudler, D., Binns, A., & King, M. (2007). Assessing the worldwide comparison of cadastral systems. Land Use Policy, 24(1), 275–288. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2005.11.005
23. Sherry, C. (2016). Strata title property rights: Private governance of multi-owned properties. Routledge. Şengül, M. (2012). Kat mülkiyetinde ortak yer ve tesislerin niteliğinin değiştirilmesi. Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, 18(3), 201–232.
24. Teo, K. S. (2008). Strata title and commonhold: A look at selected aspects of the Singapore and English legislation. Singapore Journal of Legal Studies, 420–438.
25. Türk, S. S., & Korthals Altes, W. K. (2011). Potential application of land readjustment method in urban renewal: Analysis for Turkey. Journal of Urban Planning and Development, 137(1), 7–19. https://doi.org/10.1061/(ASCE)UP.1943-5444.0000035
26. Uzun, B., & Çelik Şimşek, N. (2015). Upgrading of illegal settlements in Turkey: The case of North Ankara entrance urban regeneration project. Habitat International, 49, 157–164. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2015.05.026
27. Van der Merwe, C. G. (2002). A comparative study of the distribution of ownership rights in property in an apartment or condominium scheme in common law, civil law and mixed law systems. Georgia Journal of International and Comparative Law, 31, 101–134.
28. Van der Merwe, C. G. (2016). European condominium law: Nine key choices. In G. Blandy, D. Dixon, & L. Dupuis (Eds.), Private communities and urban governance: Theoretical and comparative perspectives (pp. 127–149). Cham, İsviçre: Springer. https://doi.org/10.1007/978-3-319-33210-9_6
29. Walters, M., & Kent, P. (2000). Institutional economics and property strata title: A survey and case study. Journal of Property Research, 17(3), 221–240. https://doi.org/10.1080/09599910050119994
30. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi. (2017, 16 Ocak). E. 2016/11562, K. 2017/72. https://www.lexpera.com.tr/ictihat/yargitay/20-hukuk-dairesi-e-2016-11562-k-2017-72-t-16-1-2017
31. Yomralıoğlu, T., & Nişancı, R. (2004, May). Nominal asset land valuation technique by GIS [Conference presentation]. FIG Working Week 2004, Athens. https://fig.net/resources/proceedings/fig_proceedings/athens/programme.htm