DÖVİZ KURUNDAKİ DEĞİŞİMLERİN YABANCI KONUT TALEBİNE ETKİLERİ: TÜRKİYE ÖRNEĞİ

Öz

Çalışmamızın amacı reel döviz kurundaki değişimlerin yabancı konut talebi üzerindeki etkisinin araştırılmasıdır. Bu amaçla yabancılara yapılan konut satışlarına döviz kurunun etkisi incelenmek istenmiştir. Bu çalışmada ülke uyruklarına göre yabancılara yapılan konut satış rakamları 2015 yılı itibariyle yayınlandığı için 2015-2021 dönemini kapsayan ülke uyruklarına ait aylık yabancılara yapılan konut satış verileri kullanılmıştır. Bu doğrultuda yapısal kırılmalı birim kök ve eşbütünleşme testleri kullanılmıştır. Zaman serisi analizinin kullanıldığı modelde bağımlı değişken yabancılara konut satışı olup bağımsız değişkenler olarak reel efektif döviz kuru ve konut fiyat endeksi rakamları kullanılmıştır. Gregory-Hansen eşbütünleşme testi sonuçlarına göre yabancılara konut satışı ile reel efektif döviz kuru ve konut fiyat endeksi arasında uzun dönemli eşbütünleşme ilişkisinin varlığı görülmektedir. Eşbütünleşme ilişkisi bulunan değişkenler arasında uzun dönemli ilişkinin analizi yapısal kırılmaların kukla değişken olarak analize dahil edildiği FMOLS katsayı yöntemi ile araştırılmış ve reel efektif döviz kurundaki %1’lik azalış (TL’nin değer kaybetmesi) yabancı konut satışını %3.43 arttırdığı sonucu elde edilmiştir. Konut fiyat endeksi değişkeninin katsayısı ise istatistiksel olarak anlamsız çıkmıştır.

Anahtar Kelimeler

• reel döviz kuru
• konut talebi
• yabancı konut talebi

THE EFFECTS OF CHANGES IN EXCHANGE RATE ON FOREIGN HOUSİNG DEMAND: IN TURKEY

Abstract

The aim of our study is to investigate the effect of changes in real exchange rate on foreign housing demand. For this purpose, the effect of the exchange rate on house sales to foreigners has been examined. In this study, since the figures of house sales to foreigners by nationality were published as of 2015, monthly house sales data for foreigners covering the period of 2015-2021 were used. In this direction, structural break unit root and cointegration tests were used. In the model in which time series analysis is used, the dependent variable is house sales to foreigners, and the real effective exchange rate and house price index figures are used as independent variables. According to the Gregory-Hansen cointegration test results, it is seen that there is a long-term cointegration relationship between house sales to foreigners, real effective exchange rate and house price index. The analysis of the long-term relationship between the variables with a cointegration relationship was investigated with the FMOLS coefficient method, in which the structural breaks were included in the analysis as a dummy variable, and it was concluded that a 1% decrease in the real effective exchange rate (depreciation of the TL) increased the foreign house sales by 3.43%. The coefficient of the housing price index variable was statistically insignificant.

Keywords

• Real Exchange Rate
• Housing Demand
• Housing Sales to Foreigners
• Foreign Housing Demand in Turkey
• Time Series Analysis

References

1. Altıntaş, H., & Koçbulut, Ö. (2017). Enerji Tüketimi ve Ekonomik Büyüme İlişkisi: Gelişmiş Ülkeler Üzerine Eşik Eşbütünleşme ve Nedensellik Analizi. Akademik Sosyal Araştırmalar Dergisi, 5(44), 32-51.
2. Arthur O’Sullivan (2011). Urban Economics-McGraw-Hill Education. United States of America: Douglas Reiner.
3. Asal, M. (2018). İsveç Reali Konut Fiyatlarının Uzun Vadeli Sürücüleri ve Kısa Vadeli Dinamikleri. Uluslararası Konut Piyasaları ve Analizi Dergisi, 11, 45-72.
4. Ari, A., Puy, D., & Shi, Y.(2020). Foreign Demand and Local House Prices: Evidence from the US. SSRN Scholarly Paper. Rochester, NY: Social Science Research Network.
5. Bahmani-Oskooee, M., & Wu, T. P. (2018). Housing prices and real effective exchange rates in 18 OECD countries: a bootstrap multivariate panel Granger causality. Economic Analysis and Policy, 60, 119-126.
6. Bekmez, Selahattin& Özpolat, Aslı (2013). Türkiye’de konut talebinin belirleyenleri: Dinamik bir analiz. TİSK Akademi, Cilt 8. Sayı.16, 171-187
7. Ceritoglu, E. (2017). “The Effect of House Price Changes on Cohort Consumption in Turkey”. Working Papers. Research and Monetary Policy Department, Central Bank of the Republic of Turkey. [Çevrim-içi https://ideas.repec.org/p/tcb/wpaper/1710.html]. Erişim tarihi: 01.01.2022.
8. Emlak Konut Yatırım Ortaklığı A.ş (2018). Gayrimenkul ve konut sektörüne bakış. Erişim adresi: https://emlakkonut.com.tr/. Erişim tarihi: 06.09.2021.

9. Ferreira, N. B., Menezes, R., ve Bentes, S. (2014). Cointegration and structural breaks in the EU sovereign debt crisis. Cointegration and Structural Breaks in the EU Sovereign Debt Crisis, (1), 680-690.
10. Geng., N. (2018). Fundamental drivers of house prices in advanced economies. International Monetary Fund.
11. Gorback, C. S., ve Keys, B. J. (2020). Global capital and local assets: House prices, quantities, and elasticities (No. w27370). National Bureau of Economic Research.
12. Han, L. (2010). The effects of price risk on housing demand: empirical evidence from US markets. The Review of Financial Studies, 23(11), 3889-3928.
13. İpekyolu Kalkınma Ajansı. (2011). Orta Doğu Durum Raporu, Gaziantep: İpekyolu Kalkınma Ajansı Yayınları.
14. Kalim, R ., & Shahbaz, M. (2009). Remittances and Poverty Nexus, Evidence From Pakistan, International. Research Journal of Finance and Economics ISSN 1450-2887 Issue 29 (2009)
15. Karasu, M. N. (2015). Understanding real estate bubbles: An analysis of the recent trends in the Turkish housing market, Master's thesis, Middle East Technical University.
16. Kıral, G., ve Çelik, C. (2018). Panel veri analizi ve kümeleme yöntemi ile Türkiye’de konut talebinin incelenmesi. Atatürk Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 32(4), 1009-1026.
17. Oktay, E., Karaaslan, A., Alkan, Ö., ve Çelik, A. K. (2014). Determinants of housing demand in the Erzurum province, Turkey. International Journal of Housing Markets and Analysis.
18. Önder, K. ve Turgut, H. (2018). Examination of the Factors Affecting Household Rental Housing Demand Through Data Mining. Eskişehir Osmangazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 13(2), 227-238.
19. Özaktaş, F. D. (2019). Yabancılara Konut Satışı Ve Reel Efektif Döviz Kuru: Türkiye Örneği Ampirik Çalışma. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 15(1), 131-147.
20. Özdemir, S. (2018). Gayrimenkul Sektöründeki Yasal Düzenlemelerin Yabancı Yatırımcılar Üzerine Etkisi. Master's thesis, İstanbul Gelişim Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
21. Saiz, A. (2007). Immigration and housing rents in American cities. Journal of urban Economics, 61(2), 345-371.
22. Stepanyan, V., Poghosyan, M. T., & Bibolov, A. (2010). House price determinants in selected countries of the former Soviet Union. International Monetary Fund.
23. Taghizadeh-Hesary, F., Yoshino, N., & Chiu, A. (2019). Internal and external determinants of housing price booms in Hong Kong, China.
24. Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası, https://www.tcmb.gov.tr/ Türkiye İstatistik Kurumu, Konut Satış İstatistikleri, Erişim: https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Mayis-2022-45677
25. Tripathi, S. (2019). Macroeconomic Determinants of Housing Prices: A Cross Country Level Analysis.
26. Uyar, S.G ve Kılıç, E. (2017). “Yabancıların Konut Talebinin Türkiye’deki Bölgesel Konut Talebi Üzerine Etkisi: Mekânsal Ekonometrik Analiz”. 292-306.
27. Ya-Chen, L., & Shuai, Z. (2013, July). Econometric analysis on the relationship between RMB exchange rate and real estate price by VAR model. In Second International Conference on Science and Social Research (pp. 428-430).