Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yeniden Bina Yaptırılması Kararı İle Düzenlenen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki Paylaşım Esaslarının Yargısal Denetimi

Abstract

Meydana gelen her deprem, kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılan sorunları ve gecikmeleri yeniden gündeme getirmektedir. Bu sürecin hızlı ve sağlıklı bir şekilde yürütülmesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması bakımından büyük öneme sahiptir. Devlet, yaşam hakkını koruma, insanlara sağlıklı ve dengeli bir çevre sağlama ve konut ihtiyacını karşılamaya yönelik tedbirleri alma yükümlülüğü altındadır. Nitekim, kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan sorunların ve gecikmeye sebep olan etkenlerin belirlenip ortadan kaldırılması, söz konusu yükümlülüklerin bir gereği olarak ortaya çıkmaktadır. Kanun koyucu, kentsel dönüşüm sürecinin hızlandırılması amacıyla, riskli yapının bulunduğu arsada yeniden bina yaptırılması kararının, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabileceğini kabul etmiştir. Söz konusu karara katılmayan paydaşların ise, arsa payları satışa çıkarılmaktadır. Uygulamada, yıktırılan riskli yapının bulunduğu arsada, genellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aracılığıyla yeniden bina yaptırılmaktadır. Fakat söz konusu sözleşmede öngörülen paylaşım esasları üzerinde sıklıkla uyuşmazlıklar yaşanır. Paylaşım esaslarını reddeden ve bu sebeple sözleşmeyi imzalamaktan kaçınan paydaşlar, arsa paylarının satış riski ile karşılaşırlar. Bu hâlde, kentsel dönüşüm kapsamında yeniden bina yaptırılması kararı ile düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki paylaşım esaslarının yargısal denetimi, sözleşmeyi imzalamaktan kaçınan paydaşların mülkiyet haklarının korunması bakımından büyük bir öneme sahiptir.

Keywords

• Kentsel dönüşüm
• mülkiyet hakkı
• riskli yapı
• arsa payı karşılığında inşaat sözleşmesi
• karar yeter sayısı
• yargısal denetim.

Judicial Review Of The Sharing Principles In The Construction Contract In Return For Land Share Issued With The Decision Of Reconstruction Of New Buildings Within The Scope Of Urban Transformation

Abstract

Every earthquake brings the problems and delays encountered in the urban transformation process back to the agenda. The rapid and healthy execution of this process is of great importance in terms of ensuring the safety of life and property. The State is under the obligation to protect the right to life, to provide people with a healthy environment and to take measures to meet the need for housing. Actually, identifying and eliminating the problems experienced in the urban transformation process and the factors that cause delays arise as a requirement of these obligations. To accelerate the urban transformation, the legislator has accepted that the decision to rebuild on the land where the risky building is located can be taken by the absolute majority of the shareholders in proportion to their shares. If the shareholders disagree, their land shares are put up for sale. In practice, a new building is usually constructed on the land where the demolished risky building is located through a construction contract in return for land share. However, disputes arise over the sharing principles stipulated in this contract. Stakeholders rejecting the sharing principles and refrain from signing the contract face the risk of sale of their land shares. Judicial review of the sharing principles in the construction contract in return for land share, which is organized with the decision to rebuild within the scope of urban transformation, is of great importance in terms of protecting the property rights of the shareholders who refrain from signing the contract.

Keywords

• Urban transformation
• property right
• risky building
• construction contract in return for land share
• quorum
• judicial review.

References

1. KAYNAKÇA Açar, Emre, ‘‘6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Kavramı’’, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S. 57, 2024, s. 225-246.
2. Akipek, Jale/Akıntürk, Turgut/Ateş, Derya, Eşya Hukuku, 2. Baskı, Beta Yayınevi, İstanbul 2018.
3. Amıraslanlı, Nijat, ‘‘Kentsel Dönüşüm Kapsamında Afet Riski Altındaki Yapıların Tespiti ve Tespite İtiraz’’, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, S. 53, 2023, s. 81-114.
4. Antalya, O. Gökhan, Marmara Hukuk Yorumu- Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt: V/1, 1, 2. Baskı, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2019.
5. Arslan, Nurcan, ‘‘Kentsel Dönüşüm Sürecinde Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınacak Kararlar ve Akdedilebilecek Sözleşmeleri’’, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, C. 13, S. 47, 2021, s. 347-374.
6. Bekem, Berkcan, ‘‘Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi Bağlamında Kentsel Dönüşüm Hukuku’’, İstanbul Barosu Dergisi, C. 95, S. 6, 2021, s. 20-41.
7. Çağatay, Saliha, ‘‘6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Uyarınca Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi ve Sonuçları’’, Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 5, S. 9, 2014, s. 115-138.
8. Çakır, Hüseyin Melih/Ülker, Barış, ‘‘6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Pay (Hisse) Satışı’’, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 27, S. 2, 2021, s. 1066-1106.

9. Delikaya, Ömer, Kat Mülkiyeti Hukukunda Hâkimin Müdahalesi, Adalet Yayınevi, Ankara 2022.
10. Denizhan, Ayşe, ‘‘6306 Sayılı Kanunun 6. Maddesinin Birinci Fıkrası Kapsamında Uzlaşmayan Azınlığın Arsa Payının Satışına İlişkin Talebin İdarece İncelenme Usulüne İlişkin Bir Değerlendirme’’, Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 7, S. 14, 2016, s. 31-56.
11. Duymaz, Erkan, ‘‘Anayasa Mahkemesinin Bireysel Başvuru Kararlarında Kentsel Dönüşüm Uygulamalarından Kaynaklanan Mülkiyet Hakkı Sorunları’’, Ankara Barosu Dergisi, C. 81, S. 3, 2023, s. 229-262.
12. Edis, Seyfullah, Medenî Hukuka Giriş ve Başlangıç Hükümleri, 4. Basıdan Tıpkı Basım, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Döner Sermaye İşletmesi Yayınları, Ankara 1993.
13. Ellek, Ahmet Arif, ‘‘Riskli Yapı Hakkında Karar Alma Usulü ve Usuli Eksikliklerin Kararın Geçerliliğine Etkisi’’, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 7, S. 2, 2021, s. 375-393.
14. Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 28. Baskı, Legem Yayınevi, Ankara 2023.
15. Ertaş, Şeref, ‘‘Kentsel Dönüşüm Kanunu, Mülkiyet Hakkının Sınırları’’, Terazi Hukuk Dergisi, C. 14, S. 157, 2019, s. 1803-1813.
16. Eyüboğlu, Mahmut, ‘‘Güncel Uygulamalar Işığında Kentsel Dönüşüm’’, İstanbul Barosu Dergisi, C. 89, S. 1, 2015, s. 243-258.
17. Günay, Meryem, “Riskli Yapılarda Ortak Karar Protokolüne Karşı Açılan Davalar ve Hâkimin Müdahalesi”, Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 7, S. 14, Temmuz 2016, s. 105-133.
18. İnal, Emrehan, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapılar, On İki Levha Yayınları, İstanbul 2017. Kara, İlhan, ‘‘Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri’’, Türkiye Noterler Birliği Hukuk Dergisi, C. 3, S. 1, 2016, s. 149-174.
19. Karagöz, Havva, “Roma Hukukunda Adalet (Iustitia) ve Hakkaniyetin (Aequitas) Anlamı ve Gerçekleşme Biçimi”, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 7, S. 1, 2010, s. 35-55.
20. Kiraz, Ali Güveç, ‘‘6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Yasanın İdare Hukuku ve Özel Hukuk Kapsamında Değerlendirilmesi’’, İstanbul Barosu Dergisi, C. 94, S. 3, 2020, s. 154-161.
21. Koçaklı, Engin, “Riskli alanlarda Maliklerin Uygulamasında 2/3 ile Karar Alınması ve Bu Alınan Kararlar Doğrultusunda İdarenin Kararları Uygulama Olanağı ve Görevi”, Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 7, S. 14, Temmuz 2016, s. 135-159.
22. Oğurlu, Yücel, Karşılaştırmalı İdare Hukukunda Ölçülülük İlkesi, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2002.
23. Oğuzman, M. Kemal/Öz, M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt- 1, 18. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2020.
24. Oğuzman, M. Kemal/Seliçi, Özer/Oktay-Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, 25. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul 2023.
25. Öz, Turgut, ‘‘Kentsel Dönüşüm Kanunu Çerçevesinde Yapı Maliklerinin Üçte İki Çoğunlukla Alacakları Kararın İçeriğinin Amaca Göre Sınırlanabilmesi’’, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 15, S. 1, 2016, s. 391-402.
26. Özbay, Ümit Vefa, “Roma Hukuku’nda ve Çağdaş Hukukta Hakkaniyeti Sağlama Yolları”, Başkent Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 2, S. 1, Ocak 2016, s. 121-145.
27. Özkan Duvan, Ayşe, “Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi 2. Maddesi Çerçevesinde Yaşam Hakkının Korunmasında Devletin Yükümlülüğü”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, C. 24, S. 2, Aralık 2018, s. 660-681.
28. Özmen, Etem Saba, ‘‘6306 Sayılı Yasa Kapsamında Taşınmaz Hukukuna Dayalı Eleştiriler’’, Beykent Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 5, S. 10, 2019, s. 43-51.
29. Özmen, Etem Saba/Ayar, Ahmet, ‘‘Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Eski Arsa Payından Paylı Mülkiyete ve Yeni Arsa Payına Uzanan Süreçte Yanılgılar’’, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, C. 34, S. 156, 2021, s. 139-163.
30. Özmen, Etem Saba/Şengül, Mehmet, Kentsel Dönüşümde Kat Mülkiyeti Uygulamaları ile Sınırlı Ayni Haklar ve Şerhler, 1. Baskı, On İki Levha Yayınları, İstanbul 2018.
31. Özsunay, Ergun, ‘‘6306 Sayılı Kanun ve Kentsel Dönüşüm Uygulamalarına İlişkin Düşünceler’’, İstanbul Barosu Dergisi, C. 88, S. 6, 2014, s. 15-51.
32. Öztürk, Kürşat, ‘‘Riskli Yapılarda Satış Kararının İptali İçin Açılan Davalarda İdari Yargının Ortak Karar Protokolünün Eki Olan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Eşitlik ve Adalet İlkeleri Açısından Denetimi/Denetlemesi’’, Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 8 S. 16, 2017, s. 11-25.
33. Pakel, Nafi, ‘‘Kentsel Dönüşüm ve Ortaklığın Giderilmesi Davası’’, İstanbul Barosu Dergisi, C. 90, S. 3, 2016, s. 219-226.
34. Paksoy, Meliha Sermin, ‘‘Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Arsa Payının Düzeltilmesi’’, Bahçeşehir Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 15, S. 187-188, 2020, s. 335-371.
35. Saltık, Şenol, ‘‘6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Sonuçları’’, İstanbul Barosu Dergisi, C. 92, S. 1, 2018, s. 234-250.
36. Seçkin, Sinan, ‘‘6306 sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapı Tespiti ve İdarenin Zor Kullanma Yetkisi’’, İstanbul Medeniyet Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 9, S. 2, 2024, s. 463-511.
37. Sirmen, A. Lâle, Eşya Hukuku, 9. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2021.
38. Tezcan, Murat/Canbolat, Beyza, ‘‘Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Arsa Payı Problemi’’, S. 138, 2018, s. 107-134.
39. Üstün, Gül/Bulut, Ali, “Kanun Koyucunun Amacı Bağlamında 7471 Sayılı Kanunun Öngördüğü Kentsel Dönüşüm Sürecine İlişkin Değişikliklerin Değerlendirilmesi”, Marmara Üniversitesi Öneri Dergisi, C. 19, S. 61, Ocak 2024, s. 1-25.
40. Yolcu, Fidan, “Türkiye'de Kentsel Dönüşümün Yasalar ve Aktörler Üzerinden Dönemsel Olarak Değerlendirilmesi”, Planlama Dergisi, C. 31, S. 3, 2021, s. 393–401.