Yasal Önalım Hakkının İstisnası Olan Akrabalar Arası Taşınmaz Satışının Muris Muvazaası Açısından Değerlendirilmesi

Abstract

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi olan bir taşınmazdaki paydaşlardan birinin payını üçüncü kişilere satması durumunda, diğer paydaşların satışa konu payı aynı şartlarla satın almasını sağlayan haktır. Yasal önalım hakkı kural olarak payın üçüncü kişilere satışında kullanılacak olsa da bunun bazı istisnaları vardır. Sözü edilen istisnalardan birisi de akrabalar arası satış işlemidir. Bu istisna, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 27.03.1957 tarih ve 12/2 sayılı içtihadı birleştirme kararı ile düzenlenmiştir. Buna göre, paydaşın taşınmazdaki payını karısına, kocasına, çocuklarına veya akrabalarından birine tapu sicilinde satış göstererek yaptığı devir işlemi, miras hukuku veya bağışlama gibi bir amaçla yapılmışsa, bu satışta yasal önalım hakkı kullanılamaz. Yasal önalım hakkının istisnası niteliğindeki bu satış işleminde, payı devralan yaptığı muvazaalı işleme dayanmaktadır. Kural olarak bu husus yasak olsa da içtihadı birleştirme kararı buna istisna getirmiştir. Payı devralanın kendi muvazaalı işlemine dayanması, yasal önalım hakkının kullanıldığı davada davanın reddini sağlıyor olsa da bu savunmanın muris muvazaası açısından başka sonuçları ortaya çıkmaktadır. Bu bağlamda çalışmamızda ilk olarak yasal önalım hakkı genel olarak açıklanmakta, akabinde akrabalar arası satış sözleşmeleri incelenmekte, sonrasında muris muvazaası şartları ile izah edilmekte ve son olarak ise akrabalar arası satış sözleşmelerinin muris muvazaası açısından sonuçları değerlendirilmektedir. Çalışmanın tamamında konu ile ilgili olduğu ölçüde Yargıtay kararlarına değinilmektedir.

Keywords

• Yasal Önalım Hakkı
• Taşınmaz Satışı
• Mirasbırakan
• Muvazaa
• Mirasçı

An Assessment of Real Property Transfers Between Relatives, Constituting an Exception to the Statutory Right of Pre-Emption, in the Context of Inheritance Collusion

Abstract

The legal right of pre-emption entitles a co-owner of an immovable property held in joint ownership to purchase, under identical conditions, the share sold by another co-owner to a third party. While this right is, in principle, exercised in cases where the share is transferred to third parties, there exist certain exceptions. One such exception is the transfer of property among relatives. This exception was established by the decision of the Plenary Assembly of the Court of Cassation dated 27 March 1957, numbered 12/2. Accordingly, if a co-owner transfers his/her share in the property to his/her spouse, children, or another relative, by registering it as a sale in the land registry, yet in fact for the purpose of inheritance or donation, the legal right of pre-emption shall not be invoked in such a transaction. In this sale transaction, which constitutes an exception to the statutory preemptive right, the transferee relies on a fraudulent transaction. Although this is generally prohibited, a decision consolidating case law has made an exception to this rule. Although the transferee's reliance on their own fraudulent transaction leads to the dismissal of the case in which the legal right of first refusal is exercised, this defense has other consequences in terms of fraudulent conveyance. In this context, our study first explains the legal right of pre-emption, in general, then examines sales contracts between relatives, subsequently explains the conditions of the deceased's fraudulent transaction, and finally evaluates the consequences of sales contracts between relatives in terms of the deceased's fraudulent transaction. Throughout the study, Supreme Court decisions are referred to to the extent relevant to the subject.

Keywords

• Legal Right of Pre-emption
• Sale of Immovable Property
• Decedent
• Collusion
• Heir

References

1. Akalp Demirtabak, Didem, Yasal Önalım Hakkı, On İki Levha Yayınları, İstanbul 2010.
2. Akbel, Serkan, Yasal Önalım Hakkı, Hakkın Kullanılması ve Sonuçları, Yüksek Lisans Tezi, Erciyes Üniversitesi SBE, 2019.
3. Akcan, Gözde, Muris Muvazaası, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Ticaret Üniversitesi SBE, 2019.
4. Akçaal, Mehmet, Eşya Hukuku, 4. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2024.
5. Akipek, Jale/Akıntürk, Turgut/Ateş, Derya, Eşya Hukuku, 2. Baskı, Beta Yayınları, İstanbul 2018.
6. Arslantürk, Merve, Muris Muvazaası, Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi SBE, 2019.
7. Ayan, Mehmet, Eşya Hukuku II Mülkiyet, 9. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2020.
8. Aydın, Öztürk, Muris Muvazaası, Legal Yayıncılık, İstanbul 2023.

9. Ayhan, Sıdıka Sena, Taşınmaz Mülkiyetinin Naklinde Muris Muvazaası, Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi SBE, 2019.
10. Ayiter, Nuşin, Eşya Hukuku (Kısa Ders Kitabı), 3. Baskı, Savaş Yayınları, Ankara 1987.
11. Beleç, Mehmet, Yasal Önalım Hakkı, Yüksek Lisans Tezi, Gazi Üniversitesi SBE, 2007.
12. Can Bayhan, Dilan, “Yargıtay Kararları Işığında Muris Muvazaası Olarak Değerlendirilmeyen İşlemler”, Dicle Akademi Dergisi, C. 2, S. 2, 2022, s. 179-200.
13. Çelik, Mustafa, Muris Muvazaası, Yüksek Lisans Tezi, Dicle Üniversitesi SBE, 2024.
14. Çiftçi, Barış, “Muris Muvazaası ve Muvazaa İddiasında Bulunulamayacak Bazı Durumlar”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, C. 2021, S. 154, 2021, s. 135-153.
15. Çay, Cengiz Topel, Yeni Türk Medeni Kanununun Önalım Hakkı Konusunda Getirdiği Değişiklik ve Yenilikler (Yenilik Doğuran Dava Düzenlemesi), Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi SBE, 2007.
16. Erbek Odabaşı, Özge, “Yargıtay Kararları Işığında Yasal Önalım Hakkının Tapuda Düşük Gösterilen Bedel Üzerinden Kullanılması”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 23, S. 2, 2021, s. 1001-1056.
17. Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 25. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2020 (Borçlar Hukuku).
18. Eren, Fikret, Mülkiyet Hukuku, 6. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2021 (Mülkiyet Hukuku).
19. Eren, Fikret, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XII, S. 1-2, 2008, s. 103-126 (Önalım Hakkı).
20. Erenler, Mehmet Ender, Muris Muvazaası, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2023.
21. Erkan, Vehbi Umut, “Anayasa Mahkemesi’nin 12.12.2007 Tarihli E. 2003/34 ve K. 2007/94 Sayılı Kararı Üzerine: Türk Medeni Kanunu’nda Yasal Önalım Hakkının Hukuki Niteliği ve Kullanılması”, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 5, S. 1, 2014, s. 269-294 (Makale).
22. Erkan, Vehbi Umut, Türk Medeni Kanunu’nda Yasal Önalım Hakkı, Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi SBE, 2006 (Tez).
23. Ertaş, Şeref/Cumalıoğlu, Emre/Serdar, İlknur, Eşya Hukuku, 16. Baskı, Barış Yayınevi Fakülteler Kitabevi, İzmir 2021.
24. Esener, Turgut/Güven, Kudret, Eşya Hukuku, 8. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2019.
25. Eviz, Esra, Muris Muvazaası, On İki Levha Yayınları, İstanbul 2019.
26. Evren, Esen Gökay, Muvazaanın Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülmesi, Yüksek Lisans Tezi, Ufuk Üniversitesi SBE, 2021.
27. Eyigül, Abdullah, Yargıtay Kararları Işığında Miras Hukukunda Muris Muvazaası, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Aydın Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, 2020.
28. Feyzioğlu, Feyzi Necmeddin, Şuf’a Hakkı, Fakülteler Matbaası, İstanbul 1959.
29. Furrer, Andreas/Muller-Chen, Markus/Çetiner, Bilgehan, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Oniki Levha Yayınları, İstanbul 2021.
30. Göktimur, Mehmet, Yasal Önalım Hakkı, Yüksek Lisans Tezi, Dicle Üniversitesi SBE, 2022.
31. Gürsoy, Kemal Tahir/Eren, Fikret/Cansel, Erol, Türk Eşya Hukuku, 2. Baskı, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara 1984.
32. Hatemi, Hüseyin, Eşya Hukuku, On İki Levha Yayınları, İstanbul 2020.
33. Hatipoğlu, Zeynep Uyar, “Yargıtay İçtihatlarına Göre Muris Muvazaasında Mirasbırakanın Asıl İradesinin Tayini”, Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 22, S. 36, 2017, s. 109-135.
34. İlaldı, Helin Rojda, Taşınmazlar Açısından Muris Muvazaası, Yüksek Lisans Tezi, Özyeğin Üniversitesi SBE, 2021.
35. İnci, Onur, Yargıtay Uygulamasında Muris Muvazaası, Adalet Yayınevi, Ankara 2020.
36. Kayalı, Hatice, Muris Muvazaası, Yüksek Lisans Tezi, Doğuş Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, 2022.
37. Kazancı, Damla, Muris Muvazaası, Yüksek Lisans Tezi, Hacettepe Üniversitesi SBE, 2024.
38. Kılıçoğlu, Ahmet M., Eşya Hukuku, Turhan Kitabevi, Ankara 2021.
39. Kutlu, Nurgül, Önalım Hakkının Kullanılması, Yüksek Lisans Tezi, Kocaeli Üniversitesi SBE, 2010.
40. Nomer, Haluk Nami, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 17. Baskı, Beta Yayınları, İstanbul 2020.
41. Oğuzman, M. Kemal/Öz, M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt-I, 19. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2021.
42. Oğuzman, M. Kemal/Seliçi, Özer/Oktay Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, 24. Baskı, Filiz Kitabevi, İstanbul 2022.
43. Özayıtgu Ük, Müge, Yasal Önalım Hakkı, Yüksek Lisans Tezi, Bahçeşehir Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü, 2024.
44. Remzi, Mehmet/Aydın, Sezer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 12. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara 2020.
45. Saray Türe, Sultan Melis, Önalım Hakkı ve Sınırları, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Üniversitesi SBE, 2019.
46. Satılmış, İsmail, Yasal Önalım Hakkı, Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi SBE, 2022.
47. Sirmen, A Lale, Eşya Hukuku, 12. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2025.
48. Suata, İlay Zeynep, Kanuni Önalım Hakkı, Yetkin Yayınları, Ankara 2020.
49. Sun, Nuran, Muris Muvazaası, Yüksek Lisans Tezi, Hasan Kalyoncu Üniversitesi SBE, 2019.
50. Şıpka, Şükran Taman, Türk Hukukunda Kanuni Önalım (Şuf’a) Hakkı (MK m. 659) Hukuki Niteliği ve Kullanma Koşulları, Alfa Yayınları, İstanbul 1994.
51. Şıpka, Şükran/Akyasan Birsen, Gönül, “Güncel Yargıtay Kararları Işığında Muris Muvazaası”, Legal Hukuk Dergisi, C. 20, S. 234, 2022, s. 1987-2038.
52. Şimşek, Suat, “Yasal Önalım Hakkının Şartları ve Bu Hakkın Kullanılamayacağı Haller”, Adalet Dergisi, S. 75, 2025, s. 783-810.
53. Takış, Adnan, Yasal Önalım Hakkı, Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi SBE, 2005.
54. Topuz, Murat, “Yargıtay Kararları Işığında Muris Muvazaasının Varlığını Gösteren Emareler”, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 15, S. 2, 2016, s. 709-727.
55. Üçer, Mehmet/Göktimur, Mehmet, “Yasal Önalım Hakkının Kullanılmasında Gerçek Değer Yerine Tapuda Gösterilen Satış Bedelinin Esas Alınmasının Anayasaya Aykırılığı Sorunu”, Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 28, S. 49, 2023, s. 499-530.
56. Yavuz, Cansu, Önalım Hakkının Kullanılmasında Muvazaa, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Ticaret Üniversitesi SBE, 2019.
57. Yılmaz, Abdulkadir, Türk Hukukunda Muris Muvazaası, Yetkin Yayınları, Ankara 2023 (Muvazaa).
58. Yılmaz, Süleyman, Medeni Hukuk Cilt V Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, Ankara 2024 (Miras Hukuku).
59. Yılmaz, Süleyman, Mirasbırakanın Mirasçılardan Mal Kaçırmaya Yönelik İşlemleri ve Sonuçları (Muris Muvazaası), Yetkin Yayınları, Ankara 2021 (Mal Kaçırma).
60. Yücer Aktürk, İpek, “Hısımlar Arası Satış Sözleşmeleri ve Muvazaa”, Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. 10, S. 2, 2015, s. 37-51.