2/B orman vasfını yitirmiş araziden tarım arazisine dönüşen taşınmazların toplu değerlemesi

Year 2022, Volume: 7 Issue: 2, 112 - 127, 15.08.2022

Sultan Çınar , Fatma Bünyan Ünel

https://doi.org/10.29128/geomatik.900457

Cited By: 6

Abstract

Taşınmaz değerleme; vergilendirme, sigortalama, kamulaştırma gibi birçok uygulamanın altlığını oluşturmakta ve gün geçtikçe önemi artmaktadır. Toplu değerleme sistemleri kurularak modern yöntemlerle otomatik değer kestirimleri yapılabilmektedir. Değer kestirimlerinin hassas bir şekilde en az hata ile yapılabilmesi, gerçekleşen alım-satım değeriyle mümkündür. Tarım arazilerinin toplu değerlemesi için kriterler çeşitlilik göstermekte olup taşınmaz değerini arazinin büyüklüğü, yapısı, verimi ve konumu etkilemektedir. Bu çalışmanın amacı, Mersin ili Erdemli ilçesi Sarıkaya Mahallesi’ndeki 2/B arazilerinin resmi değerleri yardımıyla istatistiki yöntemlerden Çoklu Lineer Regresyon (ÇLR) analizi ve modern değerleme yöntemlerinden Yapay Sinir Ağları (YSA) uygulanarak değer kestirimi yapmaktır. Orman vasfını yitirmiş 2/B arazilerinin tarım arazisine dönüşerek satışının gerçekleşmesi için tespit edilen toplam 414 parsele ait resmi değerler ile model oluşturulmuştur. Performans analizinde R2, Ortalama Mutlak Hata (OMH), Ortalama Mutlak Yüzde Hata (OMYH) ve Karesel Ortalama Hata (KOH) ele alınmıştır. ÇLR analizi için sırayla 0,72; 0,25; 0,20; 0,07 ve YSA için 0,88; 0,09; 0,07; 0,02 şeklinde bulunmuştur. Her iki modelin performansları incelendiğinde YSA modelinin resmi değere daha yakın olduğu tespit edilmiştir. Parsele ait konuma dayalı olarak resmi değerler, ÇLR ve YSA modellerinden elde edilen tahmin değerleri jeoistatistik analiz yapılarak değer haritaları üretilmiştir. Değer haritalarının görsel değerlendirmeleri sonucunda da resmi değerlere en yakın YSA tahmin değeri olmuştur.

Keywords

Toplu Değerleme, Tarım Arazisi Değerleme, 2/B Arazisi, Yapay SinirAğları, Çoklu Lineer Regresyon Analizi

References

• Açlar A & Çağdaş V (2008). Taşınmaz (Gayrimenkul ) Değerlemesi. Ankara: TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası.
• Akış B (2013). İstatistiki Yöntemlerle Değer Belirleme ve Değer Haritası Üretimi - Selçuklu Örneği. Yüksek Lisans Tezi, Selçuk Üniveristesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Harita Mühendisliği ABD, Konya.
• Alpaslan H İ (2015). TMS/TFRS Kapsamında Gayrimenkul Değerleme ve Gerçeğe Uygun Değerin Tespitinde Emsal Karşılaştırma ve Gelir İndirgeme Yöntemleri Üzerine Bir Uygulama. Nevşehir Hacı Bektaşi Veli Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 4, 17–35.
• Anayasa (1982). 2709 Sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, Kabul tarihi: 18/10/1982, Yayımlandığı Resmi Gazete: Tarih: 9/11/1982, Sayı: 17863 (Mükerrer), Yayımlandığı düstur: Tertip: 5 Cilt: 22.
• Asiama K O, Bennett R, Zevenbergen J & Asiama S O (2018). Land valuation in support of responsible land consolidation on Ghana’s rural customary lands. Survey Review, 50(361), 288–300. https://doi.org/10.1080/00396265.2018.1467672
• Aydın C (2018). Makine Öğrenmesi Algoritmaları Kullanılarak İtfaiye İstasyonu İhtiyacının Sınıflandırılması. European Journal of Science and Technology, 14, 169–175. https://doi.org/10.31590/ejosat.458613
• Bahar M E (2007). Taşınmaz Değerlemesinde CBS’nin Kullanım Olanakları. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Geomatik Mühendisliği ABD, İstanbul.
• Başer U (2015). Samsun İli Ladik İlçesinde Arazi Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Belirlenmesi. Yüksek Lisans Tezi, Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Tarım Ekonomisi ABD, Samsun.
• Başer U & Kılıç O (2016). Arazi Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Belirlenmesi: (Samsun İli Ladikli İlçesi). 12. Ulusal Tarım Ekonomisi kongresi, 273–280.
• Başer V & Dizdar Y S (2009). Tarim Arazisinden İmar Parseline Geçişte Değerleme İşlemlerinin Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) Tabanli Nominal Değerleme Yöntemi Kullanılarak İrdelenmesi. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 12. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı.
• Bayar R (2018). Arazi kullanımı açısından Türkiye’de tarım alanlarının değişimi. Coğrafi Bilimler Dergisi, 16(2), 187–200. https://doi.org/10.1501/cogbil_0000000197
• Beşer G (2015). Yapay Sinir Ağları Yöntemi ile Gayrimenkul Değerleme. Erişim tarihi 12.03.2020 https://goktugbeser.com/yapay-sinir-aglari-yontemi-ile-gayrimenkul-degerleme/
• Bozdağ A & Ertunç E (2020). CBS ve AHP Yöntemi Yardımıyla Niğde Kenti Örneğinde Taşınmaz Değerleme. Geomatik, 5(3), 228–240. https://doi.org/10.29128/geomatik.648900
• Bulut B N (2011). YSA ve DVM Yöntemleri ile Taşınmaz Değerlemesi için Bir Yaklaşım Geliştirme. Yüksek Lisans Tezi, Selçuk Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Elektronik ve Bilglisayar Sistemleri Eğitimi ABD, Konya.
• Çoşar G Ö & Engindeniz S (2011). Tarım Arazilerinin Değerlemesinde Coğrafi Bilgi Sisteminden Yararlanma Olanakları. Ege Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 48(3), 283–290. https://doi.org/10.20289/eüzfd.37475
• Dedeoğlu M & Dengiz O (2018). Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Entegre Edilen Çok Kriterli Karar Destek Analiz Yaklaşımı Kullanılarak Arazi Uygunluk Sınıflarının Belirlenmesi. Süleyman Demirel Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 13(2), 60–72.
• Demetriou D (2016). The assessment of land valuation in land consolidation schemes: The need for a new land valuation framework. Land Use Policy, 54, 487–498. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2016.03.008
• Demetriou D (2018). Automating The Land Valuation Process Carried Out In Land Consolidation Schemes. Land Use Policy, 75, 21–32. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2018.02.049
• Demirer A O (2019). Gözlemlerde Hatalar Teorisi. Ölçme Bilgisi.
• Derinpınar M A & Aydınoğlu A Ç (2015). Bulanık Mantık ile Coğrafi Bilgi Teknolojilerini Kullanarak Taşınmaz Değerlemesi. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 15. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı.
• Emlak Vergisi (1970). 1319 Sayılı Emlak Vergisi Kanunu, Kabul tarihi: 29/07/1970, Yayımlandığı Resmi Gazete: Tarih: 11/08/1970 Sayı: 13576, Yayımlandığı düstur: Tertip: 5 Cilt: 9 Sayfa: 2662.
• Engindeniz S (2010). Tarım Arazilerinin Kamulaştırılmasında Gelir Yöntemin Uygulama Esasları. TKB Türktarım Dergisi, 192, 53–57.
• Engindeniz S, Cansu B & Betül S (2015). Tarım Arazilerinin Kamulaştırma Bedellerinin Saptanmasında Gelir Yönteminin Uygulanmasıyla İlgili Anlaşmazlıklar. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 15. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 15, 25–28.
• Erdem N (2017). Türkiye için Bir Taşınmaz Değerleme Sistemi Yaklaşımı. Geomatik Dergisi, 2(1), 18–36.
• Erdem N (2018a). Türkiye Taşınmaz Değerleme Sisteminin Yeniden Yapılandırılmasına Yönelik Bilimsel Çalışma ve Öneriler Üzerine Bir Değerlendirme. Ömer Halisdemir Üniversitesi Mühendislik Bilimleri Dergisi, 7(1), 159–170. https://doi.org/10.28948/ngumuh.386408
• Erdem N (2018b). Türkiye’de Taşınmaz Değerleme Alanında Yapılan Lisansüstü Tezlerinin İçerik Analizi. Academic Platform-Journal of Engineering and Science, 1, 112–126. https://doi.org/10.21541/apjes.332681
• Erdem N (2019). Türkiye Taşınmaz Değerleme Sisteminin Etkinliğinin Araştırılması. Geomatik Dergisi, 4(1), 1–13. https://doi.org/10.29128/geomatik.418870
• Ergin M (2013). Gayrimenkul Türlerine Göre Değerleme Raporlarının Analizi. Yüksek Lisnans Tezi, Marmara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, İşletme ABD, İstanbul.
• Gökgöz F (2020). Çoklu Regresyon Analizi. https://acikders.ankara.edu.tr/pluginfile.php/117326/mod_resource/content/1/11-Coklu Regresyon 1.pdf
• Gökkuş A (2018). Meralarımız ile ilgili bir değerlendirme. TÜRKTOB Dergisi, 25, 6–8.
• Göksel Ç & Balçık F B (2019). Land Use And Land Cover Changes Using Spot 5 Pansharpen Images; A Case Study in Akdeniz District, Mersin-Turkey. Turkish Journal of Engineering, 3(1), 32–38. https://doi.org/10.31127/tuje.444685
• Gültepe Y (2019). Makine Öğrenmesi Algoritmaları ile Hava Kirliliği Tahmini Üzerine Karşılaştırmalı Bir Değerlendirme. European Journal of Science and Technology, 16, 8–15. https://doi.org/10.31590/ejosat.530347
• Gündoğmuş M E & Uyar T (2016). Kestane Bahçelerinde Gelir Yöntemine Göre Değerleme: Aydın İli Nazilli İlçesi Örneği. Namık Kemal Üniversitesi Tekirdağ Ziraat Fakültesi Dergisi, 13(1), 107-117.
• Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, (2007). Resmî Gazete Tarihi: 19.06.2007, Sayısı: 26557.
• Hışır M (2009). Türkiye’de Taşınmaz Değerleme ve Harita Mühendisliği. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 12. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı.
• Hurma H (2007). Çevre Kalitesinin Tarımsal Arazi Değeri Üzerine Etkilerinin Analizi: Trakya Örneği. Doktora Tezi, Namık Kemal Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Tarım Ekonomisi ABD, Tekirdağ.
• Hüttel S, Wildermann L & Croonenbroeck C (2016). How do institutional market players matter in farmland pricing? Land Use Policy, 59, 154–167. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2016.08.021
• İlhan A T & Öztürk S (2020). Yapay Sinir Ağlarının Gayrimenkullerin Toplu Değerlemesinde Uygulanabilirliği: Gölbaşı İlçesi Örneği. Hacettepe Üniversitesi, Sosyal Bilimler Dergisi, 2(2), 160–188.
• İmar (1983). 3194 Sayılı İmar Kanunu, Kabul tarihi: 3/5/1985, Yayımlandığı Resmi Gazete; Tarih: 9/5/1985, Sayı: 18749, Yayımlandığı düstur: Tertip: 5, Cilt: 25, Sayfa: 378.
• Kadastro (1987). 3402 Sayılı Kadastro Kanunu, Kabul tarihi: 21/6/1987, Yayımlandığı Resmi Gazete: Tarih: 9/7/1987, Sayı:19512, Yayımlandığı Düstur: Tertip: 5 Cilt: 26, Sayfa: 229.
• Kamulaştırma (1983).2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu, Kabul tarihi: 4/11/1983, Yayımlandığı Resmi Gazete; Tarih: 8/11/1983, Sayı: 18215, Yayımlandığı düstur: Tertip: 5, Cilt: 22 Sayfa sayısı: 843.
• Karaca S S & Yayar R (2014). Konut Fiyatlarına Etki Eden Faktörlerin Hedonik Modelle Belirlenmesi: TR83 Bölgesi Örneği. Ege Akademik Bakis (Ege Academic Review), 14(4), 509–509. https://doi.org/10.21121/eab.2014418008
• Karakayacı Z, Oğuz C & Reis S (2016). Konya İli Çumra İlçesindeki Tarım Arazilerinin Değerlerini Etkileyen Faktörlerin Farklı Yaklaşımlarla Analizi. Tarım Ekonomisi Dergisi, 22(2), 17–27.
• Karakayacı Ö & Karakayacı Z (2012). Kentsel Saçaklanma Alanlarında Arsa/Arazi Değerini Belirlemeye Yönelik Yöntem Önerisi. The Journal of Academic Social Science Studies, 5(4), 107–120. https://doi.org/10.9761/jasss_98
• Keskin G (2003). Tarım Arazilerinin Kamulaştırmasında Değer Biçme: Akyar Barajı Örneği. Akdeniz İİBF Dergisi, 5, 91–107.
• Koç M (2011). Tarım Arazisi Fiyatları Üzerine Etkili Olan Faktörlerin Ekonometrik Analizi: Kırıkkale İli Keskin İlçesi Örneği. Doktora Tezi, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü. Tarım Ekonomisi ABD, Ankara.
• Köktürk E (2009). Taşınmaz Değerleme: Durum Saptamasi ve Yönelimler. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 12. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı.
• Makinist S (2018). Derin Öğrenme (Yapay Sinir Ağları-3) http://buyukveri.firat.edu.tr/2018/04/16/derin-ogrenme-yapay-sinir-aglari-3/) Erişim Tarihi: 12.03.2021
• Mete M O & Yomralıoğlu T (2019). CBS ile Nominal Taşınmaz Değer Haritası Üretiminde Çözünürlük Araştırması. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 1(1), 16–23. https://dergipark.org.tr/en/pub/tayod/issue/50590/651684
• Meyer M A & Früh-Müller A (2020). Patterns and drivers of recent agricultural land-use change in Southern Germany. Land Use Policy, 99 (November 2019), 104959. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2020.104959
• Milli Emlak Genel Tebliği 21 1 (2020). http://mpoc.org.my/malaysian-palm-oil-industry/
• Veribilimcisi (2017). MSE, RMSE, MAE, MAPE ve Diğer metrikler. Erişim Tarihi:11.03.2021 https://veribilimcisi.com/2017/07/14/mse-rmse-mae-mape-metrikleri-nedir/ Okan N & Engindeniz S (2016). İzmir’in Selçuk İlçesindeki Şeftali Bahçelerinin Gelir Yöntemiyle Değerlemesi Üzerine Bir Araştırma. Ege Üniveristesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 53(2), 139–146.
• Orman (1956). 6831 Sayılı Orman Kanunu, Kabul Tarihi: 31/8/1956, Yayımlandığı resmi gazete: Tarih: 8/9/1956, Sayı: 9402, Yayımlandığı düstur: Tertip: 3 Cilt: 37, Sayfa: 2457.
• Özen A & Şişman A (2019). Taşınmaz Değer Haritası Üretiminde Konumsal Analiz - Bolu Örneği. 4. International Symposium on Innovative Approaches in Engineering and Natural Sciences, 4(6), 142–147.
• Özkan G & Yalpır Ş (2005). Taşınmaza Ekonomik Bakış ve Değerlendirmesi. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı.
• Öztürk G, Engindeniz S & Bayraktar Ö V (2017). İzmir deki Sulanabilir Tarım Arazilerinin Değerini Etkileyen Faktörlerin Analizi. Selcuk Journal of Agricultural and Food Sciences, 31(3), 75–87. https://doi.org/10.15316/sjafs.2017.38
• Öztürk K & Şahin M E (2018). Yapay Sinir Ağları ve Yapay Zekaya Genel Bir Bakış. Takvimi Vekayi, 6(2), 25–36. http://www.sloi.org/sloi-name-of-this-article
• Plantinga A J & Miller D J (2001). Agricultural land values and the value of rights to future land development. The Economics of Land Use, 77(1), 243–254. https://doi.org/10.4324/9781315240114-17
• Saraç E (2012). Yapay Sinir Ağları Metodu ile Gayrimenkul Değerleme. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Kültür Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İnşaat Mühendisliği ABD, İstanbul.
• Sarıkaya Erdemli (2020). Sarıkaya bilgilendirme, https://www.turkcebilgi.com/sar%C4%B1kaya,_erdemli Erişim tarihi: 23.05.2020
• Savuran O İ (2008). Gayrimenkul Fiyat Endeksleri ve İstanbul Etiler Bölgesinde Konutlar için Hedonik Fiyat Endeksi Uygulaması. Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Gayrimenkul Geliştirme ABD, İstanbul.
• Selim S & Demirbilek A (2009). Türkiyedeki Konutların Kira Deeğrinin Analizi: Hedonik Model ve Yapay Sinir Ağları Yaklaşımı. Aksaray Üniversitesi İİBF Dergisi, 1(1), 168–169.
• Sever (2019). Verimli Tarım Arazisine Sahip Olmak Bir Ülkenin Dünü, Bugünü ve Geleceğidir http://www.turktarim.gov.tr/Haber/238/verimli-tarim-arazisine-sahip-olmak-bir-ulkenin-dunu-bugunu-ve-gelecegidir- Erişim Tarihi: 23.05.2020
• Sylla M, Lasota T & Szewrański S (2019). Valuing environmental amenities in peri-urban areas: Evidence from Poland. Sustainability (Switzerland), 11(3). https://doi.org/10.3390/su11030570
• Şengöz N (2017). Yapay Sinir Ağları. https://www.derinogrenme.com/2017/03/04/yapay-sinir-aglari/ Erişim Tarihi: 12.03.2021
• Tapu (1983). 2892 Sayılı Tapu Kanunu, Kabul tarihi: 22/12/1934, Yayımlandığı Resmi Gazete; Tarih: 29/12/1934, Yayımlandığı Düstur: Tertip: 3, Cilt: 16, Sayfa: 312.
• Taşkıran A H (2021). Aktivasyon Fonksiyonları https://www.akademianinbahcesi.com/aktivasyon_fonksiyonlari/ Erişim tarihi: 12.03.2021
• Teknik Talimat (2018). Toprak ve Arazi Sınıflaması Standartları Teknik Talimatı; Tarım Arazilerinin Korunması Kullanılması ve Planlanmasına Dair Uygulama Talimatı, 26/04/2018 tarihli 68656427-020-E.1167396 sayılı Müsteşarlık Evrakı.
• Tuna M F, Türk T & Kitapçı O (2015). Lineer Regresyon ve Coğrafi Bilgi Sistemleri Yardımıyla Ev Fiyatlarının Tahmin Edilmesi : Ankara Örneği. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 15. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, 1–5.
• TÜİK (2020). 2020 Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi,https://biruni.tuik.gov.tr/medas/?locale=trErişim Tarihi: 02.03.2021
• TMK (2001). 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, Kabul tarihi: 22/11/2001, Yayımlandığı Resmi Gazete tarihi: 8/12/2001, Sayı: 24607, Yayımlandığı Düstur; Tertip: 5, Cilt: 41.
• Uematsu H, Khanal A R & Mishra A K (2013). The impact of natural amenity on farmland values: A quantile regression approach. Land Use Policy, 33, 151–160. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2012.12.007
• Ünel F B & Yalpır Ş (2013). Grouping and Analyzing of Real Estate Valuation. International Journal of Multidisciplinary Thought, 3(1), 171–182.
• Ünel F B & Yalpır Ş (2018). Application Artificial Neural Network in Mass Real Estate Appraisal for Centre Neighborhood of Konya. International Conference on Advanced Technologies, Computer Engineering and Science (ICATCES’18), Figure 1, 575–578.
• Ünel F B & Yalpır Ş (2019). Türkiye’de Taşınmazların Değerini Etkileyen Kriterlere Yaklaşım. Geomatik Dergisi, 4(2), 112–133. https://doi.org/10.29128/geomatik.499681
• Vergi Usul (1961). 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu, Kabul Tarihi: 4/1/1961, Yayımlandığı Resmi Gazete; Tarih: 10/1/1961 Sayı: 10703, Yayımlandığı düstur: Tertip: 4, Cilt: 1, Sayfa: 1037.
• Yalpir S, Durduran S S, Unel F B & Yolcu M (2014). Creating a valuation map in GIS through artificial neural network methodology: A case study. Acta Montanistica Slovaca, 19(2), 79–89.
• Yalpır Ş & Ünel F B (2016). Türkiyede ve Uluslararası Çalışmalarda Arsa Değerlemede Kullanılan Kriterlerin İrdelenmesi ve Faktör Analizi ile Azaltımı. Afyon Kocatepe University Journal of Sciences and Engineering, 16(2), 303–322. https://doi.org/10.5578/fmbd.28134
• Yılmaz O S, Gülgen F, Güngör R & Kadı F (2018). Uzaktan Algılama Teknikleri ile Arazi Kullanım Değişiminin İncelenmesi: Köprübaşı İlçesi Örneği. Geomatik Dergisi, 3(3), 233–341. https://doi.org/10.29128/geomatik.410987
• Zhang J, Mishra A K, Hirsch S & Li X (2020). Factors affecting farmland rental in rural China: Evidence of capitalization of grain subsidy payments. Land Use Policy, 90 (August 2019), 104275. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2019.104275