Taşınmaz satışlarında meydana gelen tapu harç kayıplarının coğrafi bilgi sistemleri (CBS) yardımıyla belirlenmesine yönelik bir araştırma: Konya/Karatay örneği

Yıl 2026, Cilt: 11 Sayı: 1, 40 - 52

Ömer Yurdakul , Ali Saklan , Tansu Alkan , Süleyman Savaş Durduran , Mustafa Başer

https://doi.org/10.29128/geomatik.1660649

Öz

Ülkemizde her yıl yaklaşık 1.5 milyon taşınmaz alım-satım işlemleri tapu müdürlüklerince gerçekleştirilmektedir. Bu işlemlerde taşınmazların rayiç değerleri ile beyan edilen değerler arasındaki farklar sebebiyle harç/vergi kayıp ve kaçaklarının maksimum düzeyde olduğu gözlenmektedir. Taşınmaz alım-satım işlemlerinde ilçe belediyelerinden (büyükşehir ve diğer tüm iller dâhil) alınan emlak beyan değerinin altında olmamak kaydıyla işlem esnasında beyan edilen değerin, %2 alıcıdan ve %2 satıcıdan olmak üzere toplam %4 tapu harcı tahsil edilmektedir. Fakat genellikle beyan edilen değerlerin, piyasa rayiç değerlerinin çok altında kaldığı görülmektedir. Bu sebeple ortaya yüksek oranda harç kaybı çıkmaktadır. Bu noktada literatürde yapılan çalışmalar değerlendirildiğinde; taşınmazların rayiç değerinin tapu harcına esas teşkil eden matrahta beyan edilmemesinden kaynaklı olarak oluşan kayıp ve kaçağa ilişkin bir çalışma yapılmasının gerekli olduğu düşünülmüştür. Bu çalışmada; Konya İli, Karatay İlçesi, Akabe Mahallesinde sokak ve cadde bazlı bir çalışma yapılmıştır. Çalışma kapsamında Akabe Mahallesinde bulunan sokak ve caddelerin ilgili belediyeden emlak beyan değerleri temin edilerek bu değerler ile piyasa rayiç değerleri arasındaki farklar ve oluşan tapu harcı kaybı belirlenmiştir. Ayrıca coğrafi bilgi sistemleri (CBS) yoluyla Akabe Mahallesinin taşınmaz değer haritası oluşturulmuştur. Sonuç olarak çalışmanın yapıldığı mahallede tapu harcının, olması gereken miktarın yaklaşık 1/5’i oranında tahsil edildiği, bu oranın %80’lik bir kayba karşılık olduğu belirlenmiştir. Elde edilen bulgular kapsamında tapu harcında oluşan kayıp ve kaçağın engellenmesine yönelik önerilerde bulunulmuştur.

Anahtar Kelimeler

Arazi Yönetimi , CBS , Tapu Harcı , Vergi Hukuku , Tapu İşlemleri

Etik Beyan

Yazarlar çıkar çatışması olmadığını beyan etmektedirler.

Destekleyen Kurum

Necmettin Erbakan Üniversitesi Bilimsel Araştırma Projeleri Koordinasyon Birimi

Proje Numarası

Bu çalışma Necmettin Erbakan Üniversitesi Bilimsel Araştırma Projeleri Koordinasyon Birimi tarafından desteklenmiştir. Proje numarası: 23GAP19010.

Teşekkür

Yazarlar, makalenin kalitesini önemli ölçüde artıran değerli yorumları için editörlere ve anonim hakemlere teşekkür ederler. Bu çalışma Necmettin Erbakan Üniversitesi Bilimsel Araştırma Projeleri Koordinasyon Birimi tarafından desteklenmiştir. Proje numarası: 23GAP19010. Yazarlar, desteklerinden dolayı BAP Koordinasyon Birimine teşekkür ederler.

Kaynakça

• Yomralıoğlu, T. (2021). Arazi Yönetimi. Geomatik Mühendisliği Ders Notu, İstanbul Teknik Üniversitesi, https://web.itu.edu.tr/tahsin/PAPERBOX/GEO302-ARAZI_YONETIMI.pdf.
• Lousada, S., Gómez, J.M.N., Fernandes, M., Raposo, M., Alves, R., & Jankauskienė, D. (2025). Land-use evolution in an island urban setting: A threedecade analysis of Machico, Madeira (1990–2018). Journal of Infrastructure, Policy and Development. 9(2): 10185. https://doi.org/10.24294/jipd10185.
• Amsalu, G., & Adal, Y.M. (2024). GIS-Based Land Use and Land Cover Change Assessment around Assosa District, Upper Blue Nile Basin, Ethiopia. Advanced Land Management, 4(2), 77–83. Retrieved from https://publish.mersin.edu.tr/index.php/alm/article/view/1523.
• Şahin, M.A., & Yakar, M. (2021). WebGIS technology and architectures. Advanced GIS, 1(1), 22–26. Retrieved from https://publish.mersin.edu.tr/index.php/agis/article/view/63.
• Çelik, M. Ö., Kuşak, L., & Yakar, M. (2024). Assessment of groundwater potential zones utilizing geographic information system-based analytical hierarchy process, Vlse Kriterijumska Optimizacija Kompromisno Resenje, and technique for order preference by similarity to ideal solution methods: a case study in Mersin, Türkiye. Sustainability, 16(5), 2202..
• Partigöç, N.S., & Dinçer, C. (2024). The Multi–Disaster risk assessment: A-GIS based approach for Izmir City. International Journal of Engineering and Geosciences, 9 (1), 61-76.
• Jonuzi, E., Alkan, T., Durduran, S.S., & Selvi, H.Z. (2024). Using GIS-supported MCDA method for appropriate site selection of parking lots: The case study of the city of Tetovo, North Macedonia. International Journal of Engineering and Geosciences, 9 (1), 86-98. https://doi.org/10.26833/ijeg.1319605.
• Hasanzadeh, M., Kamran, K.V., Feizizadeh, B., & Mollabashi, S. H. (2024). GIS based spatial decision-making approach for solar energy site selection, Ardabil, Iran. International Journal of Engineering and Geosciences, 9 (1), 115-130. https://doi.org/10.26833/ijeg.1341451.
• Mohammadi, P.A., Teimuri, I., & Yakar, M. (2024). The feasibility of developing bicycle based urban transportation as a means to reach the goal of sustainable transportation: The case study; zone 2 of Tabriz municipality. Advanced Land Management, 4(2), 84–95. Retrieved from https://publish.mersin.edu.tr/index.php/alm/article/view/1526.
• Isazade, V., Qasimi, A.B., Parizadi, T., & Isazade, E. (2024). Evaluating Land Use Plans in Line with Climate Change Adaptation Policies in the Semnan Urban Region. Advanced Land Management, 4(2), 70–76. Retrieved from https://publish.mersin.edu.tr/index.php/alm/article/view/1341.
• Önder, M., Güntel, A., & Kaya, Özgür, Y. (2022). A geographical information systems (GIS) perspective on European green deal and sustainability. Advanced GIS, 2(1), 33–37. Retrieved from https://publish.mersin.edu.tr/index.php/agis/article/view/266.
• Çolak, E., Baykal, T. M., & Genç, N. (2024). Production of fuel-based carbon footprint distribution map using spatial interpolation methods based on GIS. International Journal of Engineering and Geosciences, 9 (1), 99-114. https://doi.org/10.26833/ijeg.1330784.
• Kayalık, M., Kırtıloğlu, O.S., & Polat, Z.A. (2023). Evolution and future trends in global research on geographic information system (GIS): a bibliometric analysis. Advanced GIS, 3(1), 22–30. Retrieved from https://publish.mersin.edu.tr/index.php/agis/article/view/886.
• Uçar, F., & Demir, Ş. (2024). Türkiye’ de taşınmaz mülkiyet hakkı ve kadastro: tarihsel gelişimi, yasal, idari ve teknik sorunların incelenmesi. Geomatik, 9 (3), 269-285. DOI: 10.29128/geomatik.1417547.
• Yurdakul, Ö. (2021). Türkiye Kadastrosunun Mevcut Durumu ve Güncelleme Çalışmalarının Katkıları. 2. Uluslararası Mühendislik Bilimleri ve Multidisipliner Yaklaşımlar Kongresi (Online) 18 Eylül 2021.
• TKGM, (2024a). Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü 2023 Yılı İdari Faaliyet Raporu. Şubat 2024, Ankara, (https://tkgm.gov.tr/stratejig-db/idare-faaliyet-raporlari).
• Çiçek, S., & Karaca, C. (2018). Gayrimenkul Değerleme Sistemi ile Tapu Harcı ve Emlak Vergisi Kaybının Önlenmesi. I. Uluslararası İnsan ve Toplum Bilimleri Araştırmaları Kongresi, 23-25 Kasım 2018, Karabük.
• Dayıoğlu Erul, R. (2022). Seçilmiş Ülkelerde Gayrimenkul Devir Vergisi ve Verginin Türkiye’deki Karşılığı Olarak Tapu Harcı. Equinox, Journal of Economics, Business & Political Studies, 9 (2), 189-204. doi:10.48064/equinox.1142363.
• Unel, F. B., Kusak, L., & Yakar, M. (2023). GeoValueIndex map of public property assets generating via Analytic Hierarchy Process and Geographic Information System for Mass Appraisal: GeoValueIndex. Aestimum, 82, 51-69..
• Yeşildal, K. (2018). Türkiye’de Tapu Harçları Uygulamaları Sorunları ve Çözüm Önerileri: Ankara İli Evren İlçesi Örneği. Dönem Projesi. Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Anabilim Dalı.
• Emek, M.L., & Öztürk, S. (2015). Taşınmazların Satış Suretiyle Devrinde Piyasa Fiyatlarının Kullanılmamasının Kamu Gelirleri Üzerine Etkisi: Adıyaman İli Gölbaşı İlçesi Örneği. The Journal of Academic Social Science Studies, Number: 39, p. 529-539, Autumn III 2015. Doi: http://dx.doi.org/10.9761/JASSS3087.
• Karasu, M.A., & Karakaş, M. (2012). Belediyelerin Emlak Vergisindeki Gelir Kaybı: Şanlıurfa Belediyesi Örneği. Maliye Dergisi, Sayı 163, Temmuz-Aralık 2012.
• Doğrul, A.R. (2011). Gayrimenkul Alım Satımlarında Vergi Kayıp Kaçağı Ve Bunun Önlenmesinde Bilgi Teknolojilerinin Rolü “Konya Örneği”. Yüksek Lisans Tezi. Karamanoğlu Mehmetbey Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü.
• Ünlü, S. (2010). Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS) Yardımı İle Taşınmaz Değer Haritalarının Oluşturulması Ve Eskişehir Örneği. Yüksek Lisans Tezi. Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
• Schuurman, J.E., & Müller, M.A. (2023). Key Tax Issues at Year End for Real Estate Investors 2023/2024. Pwc publications. https://www.pwc.com/gx/en/tax/pdf/pwc-key-tax-issues-at-year-end-for-re-investors-2023-24.pdf.
• Sandberg, V. (2020). International Taxation of Real Estate Investments 2020 Survey on Europe, America, Australia and BRIC countries. Wts global publications. https://wts.com/wts.com/publications/surveys/Real_Estate_guide_2020.pdf.
• UN-HABITAT, (2013). Property Tax Regimes in Europe, The Global Urban Economic Dialogue Series. ISBN Number (Volume): 978-92-1-132565-2. https://unhabitat.org/sites/default/files/download-manager-files/Property%20Tax%20Regimes%20in%20Europe.pdf.
• Franzsen, R., & McCluskey, W. (2017). Property Tax in Africa Status, Challenges, and Prospects. ISBN: 9781558443631, Lincoln Institute, Cambridge/Massachusetts/USA. https://www.lincolninst.edu/app/uploads/legacy-files/pubfiles/property-tax-in-africa-full_1.pdf.
• Uçar, F., Demir, Ş., & Yakar, M. (2025). Türkiye'de harita mühendisliği alanında hazırlanan bilimsel çalışmalara; kadastro, mülkiyet taşınmaz kavramları üzerinden bir inceleme. Geomatik, 10 (2), 157-174. DOI: 10.29128/geomatik.1586150.
• Busko, M., & Apollo, M. (2023). Public Administration and Landowners Facing Real Estate Cadastre Modernization: AWin-Lose orWin-Win Situation?. Resources, 12, 73. https://doi.org/10.3390/resources12060073.
• Nataros, G., & Manojlovic, M.D. (2023). Registration of Property Rights On The Construction Land. International Scientific Conference, iNDiS2023, 16-17 November 2023, Novı Sad, Serbia.
• Ceylan, E. (2023). Taşınmaz Değerlemesine Rayiç Bedellerin Etkisi ve Rayiç Bedel ile Değer Haritası Üretimi: Siirt İli Kurtalan İlçesi Örneği. Yüksek Lisans Tezi. Harran Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
• Yurdakul, Ö., Saklan, A., & Durduran, S.S. (2023). Examination of Today’s Real Estate Valuation Methods from Legal and Economic Perspectives. Necmettin Erbakan Üniversitesi Fen ve Mühendislik Bilimleri Dergisi, 5(2), 257-265. https://doi.org/10.47112/neufmbd.2023.27.
• Çelik, K. (2022). Gayrimenkul değerlemesinde geleneksel yöntemler. GUFBD/GUJS (2022) 12(1): 246-259. DOI: 10.17714/gumusfenbil.925678.
• Cheloti, I., & Mooya, M. (2021). Valuation Problems in Developing Countries: A New Perspective. Land 2021, 10, 1352. https://doi.org/10.3390/land10121352.
• Tahsin, A., Abdullahi, J., Karabulut, A. İ., & Yeşilnacar, M.İ. (2023). Spatiotemporal prediction of reference evapotranspiration in Araban Region, Türkiye: A machine learning based approach. Advanced Remote Sensing. 3 (1), 27-37.
• Zadbagher, E., Marangoz, A.M., & Becek, K. (2023). Characterizing and estimating forest structure using active remote sensing: An overview. Advanced Remote Sensing. 3 (1), 38-46.
• Erdoğan, A., Görken, M., Kabadayı, A., & Temizel, S. (2022). Evaluation of green areas with remote sensing and GIS: A case study of Yozgat city center. Advanced Remote Sensing. 2 (2), 58-65.
• Yalçın, C. (2022). DEM and GIS-based assessment of structural elements in the collision zone: Çağlayancerit, Kahramanmaraş (Türkiye). Advanced Remote Sensing. 2 (2), 66-73.
• Dos, M.E. (2022). Determination of city change in satellite images with deep learning structures. Advanced Remote Sensing. 2 (1), 16-22.
• Güçlüer, E., Ak, G., Arlı, Ö., Şimşek, B., Alptekin, H., Öztürk, Ö., Sağbaş, M., Erdoğan, F. A., Bostan, A., Dinç, S., Şahin, G., & Türkeş Yuşan, İ. (2024). Bilimsel Araştırma Yöntemleri ve Yayın Etiği. Ed. Özgür Arlı. Milli Savunma Üniversitesi Yayınları. ISBN: 978-625-7791-67-0. Milli Savunma Üniversitesi Kütüphane ve Dökümantasyon Daire Başkanlığı Merkez Basım ve Yayınevi Yenilevent/İstanbul.
• URL-1: Türk Dil Kurumu. http://www.sozluk.gov.tr, (Erişim tarihi: 07.05.2024).
• Oğuzman, K., Seliçi Ö., & Oktay-Özdemir, S. (2019). Eşya Hukuku (Kısaltılmış Ders Kitabı). Filiz Kitabevi, İstanbul.
• Ünal, M., & Başpınar V. (2020). Şekli Eşya Hukuku. Savaş Yayınevi, Ankara.
• Gözler, K. (2017). Hukuka Giriş. Ekin Yayınevi, Bursa.
• Gözübüyük, A.Ş. (2013). Hukuka Giriş ve Hukukun Temel Kavramları. Turhan Kitabevi, Ankara.
• Erişgin, N. (2019). Medeni Hukuk II. (Ed. Doğramacı, H.Ş.), Anadolu Üniversitesi Açıköğretim Fakültesi Yayını, Eskişehir.
• Kaneti, S., Ekmekçi, E., Güneş, G., & Kaşıkçı, M. (2022). Vergi Hukuku. Filiz Yayınevi, İstanbul.
• Öncel, M., Çağan, N., Kumrulu, A., & Göker, C. (2021). Vergi Hukuku. Turhan Kitabevi, Ankara.
• URL-2: Türkiye İstatistik Kurumu. http://www.tuik.gov.tr, (Erişim tarihi: 21.05.2024).
• Gökçen, M. (2013). Tapu Harçlarında Matrah. Vergi Raporu Dergisi, Sayı:160, 98-101. https://vergiraporu.com.tr/upImage/org/2013-160-Tapu_Harclarinda_Matrah-Mehmet_Gokcen%20.pdf.
• TKGM, (2024b). Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu İşlem İstatistikleri. https://www.tkgm.gov.tr/tkgm/istatistik. (Erişim tarihi: 14.03.2024).
• MEVKA, (2019). Mevlana Kalkınma Ajansı. https://www.mevka.org.tr/dokumanflipbook/karatay-ilce-raporu/776/0/sayfa, (Erişim tarihi: 15.03.2024).
• URL-3: İçişleri Bakanlığı. https://www.e-icisleri.gov.tr/Anasayfa/MulkiIdariBolumleri.aspx, (Erişim tarihi: 21.05.2024).
• Bovkır, R. (2025). İstanbul'da kentsel yeşil altyapı için çatı tarımı potansiyelinin CBS tabanlı karar analizi ile değerlendirilmesi. Geomatik, 10 (1), 91-104. DOI: 10.29128/geomatik.1517186.
• Dinçtürk, C., & Açıksöz, S. (2025). Tarımsal üretim odaklı kentsel üretim peyzajlarının değerlendirilmesinde Coğrafi Bilgi Sistemleri destekli bir uygunluk analizi örneği: Bartın. Geomatik, 10 (2), 183-202. DOI: 10.29128/geomatik.1563178.
• Doldur, M., & Alkan, R. M. (2021). Nominal Değerleme Yöntemi ile CBS Destekli Taşınmaz Değer Haritalarının Oluşturulması: Avanos/Nevşehir Örneği. Afyon Kocatepe Üniversitesi Fen Ve Mühendislik Bilimleri Dergisi, 21(4), 846-863. https://doi.org/10.35414/akufemubid.888502.
• Kalaycı, E. (2019). Emlak Vergisine Esas Bir Coğrafi Bilgi Sistemi Tasarımı. Yüksek Lisans Tezi. Karadeniz Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü.
• Alkan, M., & Özfidan, F. (2016). Taşınmaz Değerlemesine Yönelik Coğrafi Bilgi Sistemi Tasarımı ve Uygulaması. Karaelmas Fen Ve Mühendislik Dergisi, 6(2), 334-344. https://dergipark.org.tr/en/download/article-file/1329528. https://dergipark.org.tr/en/pub/karaelmasfen/issue/57122/805916.
• Girgenç, M., Alkan, T., & Durduran, S.S. (2022). Ankara / Mamak ilçesinde taşınmaz değer haritalarının bulanık mantık yöntemiyle irdelenmesi. NÖHÜ Müh. Bilim. Derg. / NOHU J. Eng. Sci., 2022; 11(3), 681-688.
• Fois, M., Fenu, G., & Bacchetta, G. (2019). Estimating land market values from real estate offers: A replicable method in support of biodiversity conservation strategies. Ambio 48, 313–323. https://doi.org/10.1007/s13280-018-1074-3.
• Mete, M.O., & Yomralıoğlu, T. (2019). CBS ile Nominal Taşınmaz Değer Haritası Üretiminde Çözünürlük Araştırması. Türkiye Arazi Yönetimi Dergisi, 1(1), 16-23. https://dergipark.org.tr/tr/pub/tayod/issue/50590/651684.
• Ünel, F. B., Kuşak, L., Yakar, M., & Doğan, H. (2023). Coğrafi bilgi sistemleri ve analitik hiyerarşi prosesi kullanarak Mersin ilinde otomatik meteoroloji gözlem istasyonu yer seçimi. Geomatik, 8(2), 107-123.
• Alkan, T., & Durduran, S.S. (2021). Turizm kentlerinde taşınmaz değerlemenin CBS ve AHP yöntemi yardımıyla incelenmesi: Alanya kenti örneği. NÖHÜ Müh. Bilim. Derg. / NOHU J. Eng. Sci., 2021; 10(1): 178- 187. https://doi.org/10.28948/ngumuh.760816.