İdarenin Takdir Yetkisinin Objektif Hale Getirilmesi Bağlamında Yeni Bir Yönetişim Aracı: Gayrimenkul Değerlemesinde STK Destekli Proptech

Abstract

İdarenin takdir yetkisi çerçevesinde gerçekleştirdiği gayrimenkul değerleme işlemleri, günümüzde veri eksikliği ve yapılan sübjektif değerlendirmeler sebebiyle hukuki belirlilik ve şeffaflık ilkelerine zarar veren yapısal problemler barındırmaktadır. Bu çalışma ile; soruna çözüm olarak, büyük veri ve yapay zekâ teknolojilerinin Sivil Toplum Kuruluşları (STK) denetiminde idari karar alma süreçlerine entegrasyonunun sağlandığı ‘Sivil Toplum Destekli Proptech’ modeli önerilmektedir. Çalışmada, teknolojik veri analizlerinin idari karar alma mekanizmasına entegrasyonu bir yetki devri şeklinde değil, idarenin re’sen araştırma yükümlülüğünün modern bir aracı ve teknik anlamda bir hazırlık işlemi şeklinde kurgulanmıştır. Önerilen model kapsamında akredite edilmiş veri tabanlarının şeffaf bir şekilde erişime açılması, idare ile birey arasındaki bilgi asimetrisinin giderilmesine katkı sağlayacaktır. Ayrıca bu sistemin diğer bir fonksiyonu da idari yargıda bilirkişi raporlarının denetlenmesini sağlayan objektif bir referans noktası oluşturması ve idari işlemin gerekçesini şekli olmaktan çıkartıp bu gerekçeyi nitelikli hale getirmesidir. Sonuç olarak; teknoloji ile hukuk devletinin harmanlandığı bir yönetişim modeli ile mülkiyet hakkını koruyan şeffaf ve öngörülebilir bir idari işleyiş ortaya konulmaktadır.

Keywords

• İdari işlem
• Gayrimenkul değerlemesi
• Proptech
• İyi yönetişim
• Nitelikli gerekçe

A New Governance Instrument in the Context of Objectifying Administrative Discretion: NGO-Supported Proptech in Real Estate Valuation

Abstract

Real estate valuation proceedings conducted within the scope of the administration's discretionary power currently harbor structural problems that undermine the principles of legal certainty and transparency due to data deficiency and subjective assessments. This study proposes a “Civil Society-Supported Proptech" model as a solution to this problem, ensuring the integration of big data and artificial intelligence technologies into administrative decision-making processes under the supervision of Non-Governmental Organizations (NGOs). In this study, the integration of technological data analytics into the administrative decision-making mechanism is conceptualized not as a delegation of authority, but as a modern tool of the administration's obligation of ex officio investigation and, in a technical sense, as a preparatory act. Within the scope of the proposed model, making accredited databases transparently accessible will contribute to eliminating the information asymmetry between the administration and the individual. Furthermore, another function of this system is to establish an objective reference point (benchmark) that enables the auditing of expert reports in administrative jurisdiction, and to transform the reasoning of the administrative act from being merely formal into a qualified reasoning. Consequently, a transparent and predictable administrative system that protects the right to property is presented through a governance model in which technology and the rule of law are synthesized.

Keywords

• Administrative act
• Real estate valuation
• Proptech
• Good governance
• Qualified reasoning

References

1. 213 sayılı Vergi Usul Kanunu. (1961). https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=213&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=4 (erişim: 24.01.2025)
2. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu. (1970). https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=1319&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5 (erişim: 24.01.2025)
3. 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu. (1982). https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2577&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5 (erişim: 25.01.2026)
4. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu. (1983). https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=2942&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5 (erişim: 24.01.2025)
5. 3194 sayılı İmar Kanunu. (1985). https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=3194&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5 (erişim: 24.01.2025)
6. Abbott, K.W., & Snidal D. (2008). The governance triangle: regulatory standards ınstitutions and the shadow of the state. Princeton University Press.
7. Akburakcı, N.F. (2022). Yapay zekanın idarenin takdir yetkisi ve karar alma mekanizmalarına etkisi, İdare Hukuku İlimleri Dergisi, 20, 77-97.
8. Akyılmaz, B. (2000). İdari usul ilkeleri ışığında idari işlemin yapılış usulü.

9. Akyılmaz, B., Kaya, C. & Sezginer M. (2019). Türk idare hukuku. Savaş Yayınevi.
10. Aras, B. (2021). Disiplin soruşturmaları bakımından hukuki güvenlik ve belirlilik ilkeleri, ERÜHFD, 16(1), ss.235-276.
11. Azrak, A. Ü. (1964). Umumi idari usulün teorik esasları ve çeşitli hukuk sistemlerinde gelişimi [Doktora tezi, İstanbul Üniversitesi].
12. Azrak, A.Ü. (1990). I.Ulusal idare hukuku kongresi ikinci kitap kamu yönetimi. Ankara.
13. Başlar, G. (2010). Asimetrik bilgi ve Türkiye’de yazılı medya haberleri üzerine bir inceleme [Yayımlanmamış yüksek lisans tezi]. İstanbul Üniversitesi.
14. Biricikoğlu, H., & Gülener, S. (2008). Hesap verebilirlik anlayışındaki değişim ve Türk kamu yönetimi, Türk İdare Dergisi, 459, ss.203-224.
15. Boz, S. S., Yurdaer, C., & Eraslan, Y. (2019). İdare hukuku boyutuyla iyi yönetişim ilkesi: iyi idare. Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 27(3), 497-532.
16. Can, O. (2005). Belirlilik ilkesine anayasal bakış, AÜEHFD, 9(2), 89-125.
17. Çağan, N., Göker, C., Kumrulu, A., & Öncel, M. (2020), Vergi hukuku, Turhan Kitabevi.
18. Çaptuğ, M. (2020). İdari usul hukukunda hukuki güvenlik ilkesi (Tez No: 628439) [Doktora tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi]. YÖK Ulusal Tez Merkezi. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
19. Danıştay 6.Dairesi. (2022). 05.04.2022 tarihli ve 2022/2104 E.-2022/4225 K.sayılı karar. https://www.lexpera.com.tr/ (erişim: 26.01.2026)
20. Danıştay 6.Dairesi. (2023). 23.05.2023 tarihli ve 2022/5013 E.-2023/4965 K.sayılı karar. https://www.lexpera.com.tr/ (erişim: 26.01.2026)
21. Danıştay 6.Dairesi. (2022). 09.06.2022 tarihli ve 2022/5013 E.-2022/6896 K.sayılı karar. https://www.lexpera.com.tr/ (erişim: 26.01.2026)
22. Dündar, E. (1974). Maksat denetimi (Nazariyeler, Türk ve Fransız Danıştay’ı içtihatlarına göre), DD, 12-13.
23. Ercan, E., (2025). Düzenleme ortaklık payının vergi niteliği üzerine bir değerlendirme, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, (73), 4, 2485-2515.
24. Ercan, E., & Alptekin, E. (2022). Increment value share as a kind of zoning rent tax: determinations and suggestions in the light of current data, Maliye Dergisi, 183, 142-171.
25. Erdoğan, E., & Üçüncü, S.H. (2020). Bilirkişilik Kurumu ve bilirkişi raporunun delil değerine ilişkin bazı sorunlar, Hacettepe HFD, 10(1), 354-387.
26. European Union Agency for Fundamental Rights. (2000). Avrupa Birliği Temel Haklar Şartı, Avrupa Birliği. https://fra.europa.eu/en/eu-charter
27. Gözler, K., & Kaplan, G. (2023). İdare hukuku dersleri, Ekin.
28. Günday, M. (1982). İdarenin takdir yetkisi, [Yayımlanmamış doçentlik tezi].
29. Günday, M. (1984). İdare hukuku dersleri I.
30. Günday, M. (2017). İdare hukuku, İmaj Yayınevi.
31. Güran, S. (1992). Hak arama özgürlüğünün iki boyutu, Anayasa Yargısı Dergisi, (9), 23-41.
32. Kağıtcıoğlu, M. (2021). Yapay zeka ve idare hukuku (bugünden geleceğe yönelik bir değerlendirme), Hacettepe HFD, 11(1), 118-168.
33. Karadağ, M.M., & Selimler, H. (2014). Kredi değerlendirme sürecinde asimetrik bilgiyi azaltmaya yönelik uygulamalar, tespit ve öneriler. Maliye ve Finans Yazıları. 1(101), 91-131.
34. Kaya, C. (2005). İdare hukukunda bilgi edinme hakkı. 1.Baskı.
35. Meller-Hannich, C. (2016). Die rolle des sachverständigen im deutschen zivilprozess, ZZP, 129(3), 263-293. Sümer, N. (2024). Kanada'da idarenin karar alma süreçlerinde yapay zekanın kullanımı: otomatik karar alma yönergesi, Bilişim Hukuku Dergisi, 2024/1, 155-198.
36. Tan, T. (2015). Ekonomik kamu hukuku dersleri, Turhan Kitabevi.
37. Tanrıverdi, A. A. (2023). İdare hukukunda gerekçe ilkesi ve sağladığı hukuki koruma, Kırıkkale Hukuk Mecmuası, 3(2), 551-580.
38. Tanverdi, S.M. (1991). Medeni Usul Hukukunda Bilirkişilik [Yayımlanmamış Doktora Tezi].
39. Türkoğlu Üstün, K. (2019). İdari yargılama usulüne hâkim olan ilkeler, Seçkin Yayınevi.
40. Ulusoy, A. (2003). Bağımsız idari otoriteler. Turhan Kitabevi.
41. Yaşamış, F.D. (2004). Anayasa hukuku açısından bilgi edinme hakkı, Türk İdare Dergisi, 76(444), 1-33.
42. Yeşil, İ. (2023). Kurumsal ve Maddi Boyutuyla Avrupa Birliği’nde İyi Yönetişim İlkeleri ve İyi İdare Hakkı (Tez No: 782800) [Doktora tezi, Ankara Üniversitesi]. YÖK Ulusal Tez Merkezi. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
43. Yıldırım. R. (1998). İdare hukuku açısından bilgi edinme hak ve özgürlüğü, İdari Usul Kanunu Hazırlığı Uluslararası Sempozyumu, Ankara.