Examining the Effects of the Interaction Between Modern and Historic Buildings on the Real Estate Market

Abstract

This study examines the harmonious integration of historic and modern buildings within the framework of sustainability, aesthetic relationships, urban identity, and the real estate market. It aims to explore the effects of this integration on property values, rental yields, investment decisions, and spatial transformation. The research incorporates examples from both Turkey and international contexts, employing a literature review and case studies as primary methodological approaches. In this regard, adaptive reuse and sustainable restoration strategies are evaluated, while architectural coherence and implementation processes are critically analysed. The findings suggest that the reuse of historic buildings contributes not only to the preservation of cultural heritage but also to the enhancement of urban vitality and the reinforcement of urban identity. The coexistence of historic and modern structures is shaped either through aesthetic harmony or intentional contrast, both of which increase urban attractiveness and positively influence property values and investment potential. Case study analyses further demonstrate that preserving the historic fabric can be effectively balanced with contemporary technological and functional requirements. Overall, the study reveals that this integration process necessitates a holistic approach encompassing not only design considerations but also economic, social, and legal dimensions. Accordingly, it is recommended that sustainable planning policies to be developed and modern construction practices to be encouraged in accordance with the historic urban fabric.

Keywords

• Historical buildings
• Real estate development
• Modern and historical buildings
• Real estate maerket

Modern Yapılarla Tarihi Yapıların Etkileşiminin Gayrimenkul Piyasası Üzerindeki Etkileri İrdelenmesi

Abstract

Bu araştırmada, tarihi ve modern yapıların uyum içinde yeniden kullanımını; sürdürülebilirlik, estetik ilişkiler, kentsel kimlik ve gayrimenkul piyasası bağlamında incelenmektedir. Araştırmanın amacı, tarihi ve modern yapıların entegrasyonunun taşınmaz değerleri, kira getirileri, yatırım kararları ve mekânsal dönüşüm üzerindeki etkilerini ortaya koymaktır. Araştırmada, Türkiye ve uluslararası örnekleri kapsamakta; literatür taraması ve vaka analizleri temel yöntemler olarak kullanılmaktadır. Bu kapsamda, adaptif yeniden kullanım ve sürdürülebilir restorasyon yaklaşımları değerlendirilmiş, mimari uyum ve uygulama süreçleri analiz edilmiştir. Elde edilen bulgular, tarihi yapıların yeniden kullanımının yalnızca kültürel mirasın korunmasına değil, aynı zamanda kentsel canlılığın artmasına ve şehir kimliğinin güçlenmesine katkı sağladığını göstermektedir. Modern ve tarihi yapıların birlikte varlığı, estetik uyum veya bilinçli karşıtlık üzerinden şekillenmekte; bu durum kentsel çekiciliği artırarak gayrimenkul değerleri ve yatırım potansiyeline olumlu yansımaktadır. Nitekim örnek projelerde, tarihi dokunun korunması ile modern teknolojik ve işlevsel ihtiyaçların dengeli biçimde bütünleştiği görülmektedir. Entegrasyon sürecinin yalnızca tasarım değil; ekonomik, sosyal ve yasal boyutları da kapsayan bütüncül bir yaklaşım gerektirdiği ortaya koyulmaktadır. Bu bağlamda, sürdürülebilir planlama politikalarının geliştirilmesi ve tarihi dokuyla uyumlu modern yapılaşmanın teşvik edilmesi önerilmektedir.

Keywords

• Tarihi yapılar
• Gayrimenkul geliştirme
• Modern ve tarihi yapılar
• Gayrimenkul piyasası

References

1. Aksoy, E. & Aydın, D. (2015). Mimaride yeniden kullanım: sürdürülebilirlik bağlamında raziye takkalı evinin yeniden kullanımı için mekânsal analizler. 2nd International Sustainable Buildings Symposium (s.28-30).
2. Akşam Gazetesi. (2023). İstanbul’un yeni sanat durağı: Fişekhane. https://www.aksam.com.tr/cumartesi/istanbulun-yeni-sanat-duragifisekhane/haber-1184470, adresinden 26.06.2024 tarihinde alınmıştır.
3. Akyüz, G. (2009). Sanayi müzelerinin tarih öğretiminde kullanım durumu: Rahmi M. Koç Müzesi örneği. Marmara Üniversitesi, Eğitim Bilimleri Enstitüsü, İstanbul.
4. Aliefendioğlu, Y., & Tanrıvermiş, H. (2015). Kentsel dönüşüm sürecinde taşınmaz ve proje değerleme işlemleri ve sorunlarının analizi: Kayseri Büyükşehir Belediyesi Sahabiye ve Fatih Mahalleleri dönüşüm projesi örneği çerçevesinde değerlendirme. Journal Of International Social Research, 8(39) doi: 10.17719/jisr.20153913794
5. Arfa, F. H., Zijlstra, H., Lubelli, B., & Quist, W. J. (2022). Adaptive reuse of heritage buildings: From a literature review to a model of practice. The Historic Environment: Policy & Practice, 13(2), 148–170. https://doi.org/10.1080/17567505.2022.2058551
6. Arslan, H. D., Orhan, Ş. B., & Dişli, G. (2020). Tarihi Çevrede Yeni Yapı Tasarımının Müze İşlevi Özelinde Değerlendirilmesi. Art-e Sanat Dergisi, 13(25), 71-101. doi:10.21602/sduarte.593963
7. Ashley, S. L. T. (2019). A Museum in Public: Revisioning Canada’s Royal Ontario Museum. Routledge.
8. Balcioğlu, E. M. (2024). Restoration and adaptive reuse of the Fişekhane (cartridge factory) in İstanbul: A case of sustainable rehabilitation in the context of a profit-seeking real estate development scheme. In Z. Somhegyi & L. Giombini (Eds.), The Routledge companion to the philosophy of architectural reconstruction (pp. 360-373). Routledge.

9. Balçık, S., Karaoğlu, G., & Ayaz, B. (2022). Mimarlık Mirası Yapılarda Ek Mekân Tasarımlarının Değerlendirilmesi. International Journal of Mardin Studies, 3(1), 39-53.
10. Biber, K., & İslamoğlu, Ö. (2023). Tarihi yapıların yeniden kullanımı: Nemlizade Konağı. Artium, 11(1), 33-42.
11. Bilgin, N. (2007). Kimlik İnşası. İzmir: Aşina Kitaplar.
12. Cekic, N., Bjelic, I., Igic, M., Vrećić, S., & Maksic, M. (2013). Contrasting interpolation of structures in contemporary ecourbarchitecture. Proceedings paper, 15.
13. Coşkun, H. G. (2022). Mimari ürünün algısal boyutu üzerine bir deneme: Mimarlık algısında empati temelli yaklaşım. (Tez No: 743154) [Yüksek lisans tezi, Uludağ Üniversitesi]. YÖK Ulusal Tez Merkezi. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
14. Çalak, I. E. (2013). Belleğin kentsel mekan ve mimarlık yoluyla yapılanma süreçleri: Taksim Meydanı örneği. (Tez No: 346511) [Doktora tezi, Mimar Sinan Güzel Sanatlar Üniversitesi]. YÖK Ulusal Tez Merkezi. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
15. Çiftçi, N. (2006). Çengelhan Rahmi Koç Müzesi`nin eğitim potansiyeli açısından incelenmesi. Ankara Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Müze Eğitimi Anabilim Dalı, Ankara.
16. Dinçer, F. İ. & Ertuğrul, S. M. (2000). Kültürel mirasın korunması ve İstanbul ilindeki tarihi yapıların turizm amaclı kullanımı üzerine bir deneme. Anatolia: Turizm Araştırmaları Dergisi, 11(2), 69-78.
17. Dittwald, A. (2007). Kristal’ çağ geldi: Toronto’daki Kraliyet Ontario Müzesi’nin yeniden canlandırılması ve genişletilmesi. Muzealnictwo, 48, 251-265.
18. Eicher, J. (1996). Bewohn-bar: Geplanter Umbau der Wiener Gasometer. Deutsche Bauzeitung, 22-23.
19. Fiorino, N., Santangelo G., & Solima, L. (2015). Cultural heritage and urban regeneration: The role of museums and cultural projects in urban transformation. Journal of Cultural Heritage Management and Sustainable Development, 5(3), 236–252. https://doi.org/10.1108/JCHMSD-02-2015-0008.
20. Gasometer Complex. (2013). https://www.skyscrapercity.com/threads/gasometer-complex-l-vienna-l-austria.680282/ adresinden 02 Haziran 2024 tarihinde alınmıştır.
21. Gasometers. (2016). İç Mimarlık Dergisi. https://www.icmimarlikdergisi.com/wpcontent/uploads/2016/04/P_9502_F48_PK_1097_730_90.jpg adresinden 06 Haziran 2024 tarihinde alınmıştır.
22. Gazi, A., & Boduroğlu, E. (2015). İşlev değişikliğinin tarihi yapılar üzerine etkileri “Alsancak Levanten Evleri örneği”. Megaron, 10(1), 57-69.
23. Güler, K., & Kâhya, Y. (2019). Developing an approach for conservation of abandoned rural settlements in Turkey. A/Z ITU Journal of the Faculty of Architecture, 16(1), 97-115.
24. Güneş, P., Tanrıvermiş, H., & Tanrıvermiş, Y. (2022). Kentsel yayılma ve gayrimenkul piyasası ilişkilerinin analizi: Ankara İli Bağlıca, Alacaatlı ve Dodurga Mahalleleri örneği. Türkiye Kentsel Morfoloji Ağı, 983-1004.
25. Haller Gençlik Merkezi. (2024). Eskişehir Büyükşehir Belediyesi. https://www.eskisehir.bel.tr/sayfalar.php?sayfalar_id=64 adresinden 05 Mayıs 2024 tarihinde alınmıştır.
26. Han, B. (2023). Sürdürülebilir mimari ve enerji verimliliği konusunda yapılmış çalışmalar ve öneriler. Hars Akademi Uluslararası Hakemli Kültür Sanat Mimarlık Dergisi, 6(1), 57-72.
27. İlgar, E. (2015), Kent Kimliği ve Kentsel Değişimin Kent Kimliği Boyutu: Eskişehir Örneği. (Tez No: 232945) [Yüksek lisans tezi, Anadolu Üniversitesi]. YÖK Ulusal Tez Merkezi. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
28. İslamoğlu, Ö. (2018). Tarihi Yapıların Yeniden Kullanılmasında Yapı-İşlev Uyumu: Rize Müzesi Örneği/The Structure-Function Coherence in the Reuse of Historical Buildings: Rize Museum Sample. Journal of History Culture and Art Research, 7(5), 510-523.
29. Kaçar, A., & Semerci, F. (2022). Tarihi yapılara eklemlenen yeni ek yapının uyumluluğu: Elbphılharmonıe Kültür Merkezi. Turkish Online Journal of Design Art and Communication, 12(2), 240-257.
30. Kanat Durali, İ. (2007). Tarihi Çevrede Yeni Yapılaşma Uygulamalarının İrdelenmesi. (Tez No: 213930) [Yüksek lisans tezi, Mimar Güzel Sanatlar Üniversitesi]. YÖK Ulusal Tez Merkezi. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
31. Karaman, A., Ateş, A., & Sayın, K. (2019). Türkiye’nin UNESCO değerleri ve turizm potansiyeli. Eğitim Yayınevi.
32. Kaya, N. K. (2012). İtalya’da tarihi yapılarda yeni ek uygulamalarında çağdaş çatı ve cephe sistemleri ile tasarım ilkeleri. 6. Ulusal Çatı & Cephe Sempozyumu Kitabı. Bursa, 12-13 Nisan 2012, 69–76.
33. Keleş, R. (1988). Kentbilim Terimleri Sözlüğü. Ankara: İmge Kitabevi Yayınları.
34. Kök, D. S., & Uşma, G. (2022). Yeniden kullanım ve özgünlüğünden uzaklaştırılan yerel kimlik ve mimari: Antakya Zenginler Mahallesi örneği. Electronic Turkish Studies, 17(3).
35. Mele, C. (2000). Selling the lower east side: Culture, real estate, and resistance in New York City (Vol. 5). University of Minnesota Press.
36. Min, D. (2013). Prague, Czech Republic-Dancing House. https://www.flickr.com/photos/david_min/9594519792 adresinden 05 Haziran 2024 tarihinde alınmıştır.
37. Okutmuştur, R., & Işık, N. (2023). Tarihi çevrelerde çağdaş uygulamalar: Diyarbakır Suriçi Bölgesi Yenikapı çevresi örneği. Journal of Planning Architecture and Design, 1(1), 50–62.
38. Özus, E., & Dökmeci, V. (2006). Dönüşüm yaşanan tarihi alanlarda konut fiyatlarında etkili faktörlerin analizi. İTÜDERGİSİ/a, 5(2), 179-188.
39. Roustan, M. (2012). Inside and outside the Louvre Pyramid. Ethnologie Francaise, 42(3), 541-552. Şahin, M. (2011). Bir yanılsama ek. TMMOB Mimarlık Dergisi, 359, 33–39.
40. Tanrıvermiş, Y., & Güneş, P. (2023). Mekân algısı ile kentsel kimlik: Pazar ilçesi örneği. Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 25(3), 1140-1161.
41. Timur, B. & Oğuz, Y. E. (2019). Eskişehir erişilebilir turizme uygun mu? Journal Of Recreation And Tourism Research, 6(4), 360-371.
42. Toros Gazetesi. (2023). Fişekhane, nisan ayı boyunca tiyatro ve caz severleri ağırlayacak. https://adanatorosgazetesi.net/fisekhane-nisan-ayi-boyunca-tiyatro-ve-cazseverleri-agirlayacak/ adresinden 08.06.2024 tarihinde alınmıştır.
43. Turanlı, A., & Satıcı, B. (2021). Tarihi yapıların yeniden işlevlendirilmesi: Hayriye Hanım Konağı örneği. İstanbul Ticaret Üniversitesi Teknoloji ve Uygulamalı Bilimler Dergisi, 4(1), 73-95.
44. Türkiye Kültür Portalı, Ankara Valiliği Kültür ve Turizm İl Müdürlüğü Ankara Rehberi. (2014). https://www.kulturportali.gov.tr/turkiye/ankara/gezilecekyer/cengel-han-rahm-m-koc-muzes adresinden 08.06.2024 tarihinde alınmıştır.
45. Ülger, M., & Tanrıvermiş, Y. (2022). Kıyı erozyonunun gayrimenkul değerine etkisinin analizi. Eurasian Business & Economics Journal, 41-59.
46. Ünel, F. B., & Yalpır, Ş. (2019). Türkiye’de Taşınmazların değerini etkileyen kriterlere yaklaşım. Geomatik, 4(2), 112–133. https://doi.org/10.29128/geomatik.499681
47. Vafaie, F., Remøy, H., & Gruis, V. (2023). Adaptive reuse of heritage buildings: A systematic literature review of success factors. Habitat International, 142, 102926. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2023.102926
48. Veli̇beyoğlu, V. R. (2025). Tarihi yapıların çağdaş simbiyotik eklentiler ile yeniden işlevlendirilmesine yönelik bir yaklaşım (Tez No: 925688) [Doktora tezi, İstanbul Aydın Üniversitesi]. YÖK Ulusal Tez Merkezi. https://tez.yok.gov.tr/UlusalTezMerkezi/tezSorguSonucYeni.jsp
49. Wikimedia Commons. (2023). Royal Ontario Müzesi, https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Royal_Ontario_Museum_in_Fall_2021.jpg adresinden 01.06.2024 tarihinde alınmıştır.
50. Wisniewski, R., & Brzezicka, J. (2021). Glocal real estate market: evidence from European Countries. Journal of European Real Estate Research, 14(1), 120-149.
51. Yapan, M., & Büyükmıhçı, G. (2023). Tarihi dokuda çağdaş ek tasarımı: Kemaliye Örneği. Palmet Dergisi, (3), 67-90.
52. Yöndem, İ. A., & Akyol, A. A. (2017). Müzelerde aydınlatma kriterlerinin sergideki malzemenin korunmasına etkisi: Çengelhan Rahmi Koç Müzesi, SOBİDER Sosyal Bilimler Dergisi, 4(12), 526-562.
53. Zeren, M. T. (2019). Tarihi çevrede yeni ek ve yeni yapı olgusu: çağdaş yaklaşım örnekleri. Yalın Yayıncılık.