Mikrobölgeleme Etütleri - Afete Duyarlı Planlama ve Gayrimenkul Değerlemesindeki Rolü

Abstract

Günümüzde afet yönetimi ve mekânsal planlama ilişkisinde önemli bir dönüm noktasından geçilmektedir. Bu noktada dünya genelinde mekansal planlamayı afet riskleriyle mücadelenin etkin bir unsuruna dönüştürmeyi ve mekânsal dirençliliği artırmayı hedefleyen bir yaklaşım benimsenmiştir. Türkiye’de de bu amaç doğrultusunda 1999 Depremlerini takip eden günlerde mekânsal planlamanın geleceğine ve jeolojik verilerle daha entegre bir hale getirilmesine yönelik önemli adımlar atılmaya başlanılmıştır. Bu süreçte ülke imar ve afet mevzuatında yapılan değişikliklerle her tür ve ölçekteki mekânsal plan kararlarının jeolojik ve jeoteknik etüt sonuçlarına dayandırılması yasal bir zorunluluk haline getirilerek ilgili idarelerde ve kamuoyunda “afetlere duyarlı planlama” yaklaşımının yaygınlaştırılması hedeflenmiştir. Böylece ülke planlama sistematiğinde önemli bir değişikliğe gidilerek daha önce eldeki verilere dayalı olarak yapılan “eşik analizi ve sentezi” şeklindeki karar alma yerini imar planına esas jeolojik, jeolojik-jeoteknik veya mikrobölgeleme etüt raporlarının sonuçlarına dayalı planlamaya bırakmıştır. Bu çalışmada günümüzde “afetlere duyarlı planlama” sürecinin en önemli araçlarından biri olarak kabul edilen imar planına esas mikrobölgeleme etüt raporlarının Türkiye’deki tarihsel gelişimi ve yasal altyapısı irdelenerek günümüzdeki kullanım durumu, planlamaya ve özellikle kentsel mekanlara etkisi ile afet risk yönetimi açısından önemi dünyadaki örneklerle karşılaştırılarak ele alınmaya çalışılacaktır. Ayrıca mikrobölgeleme etütlerinin ürettiği verilerin gayrimenkul değerleme süreçlerindeki potansiyel rolü ve mevcut uygulamadaki eksiklikler de tartışmaya açılacaktır. Elde edilen bulguların değerlendirilmesi çerçevesinde mikrobölgeleme etüt raporlarının geleceğine yönelik bazı önermelerde bulunulmuştur.

Keywords

• Mikrobölgeleme etüdü
• Afete duyarlı planlama
• Jeolojik-jeoteknik etüt
• Deprem risk yönetimi
• Gayrimenkul değerleme
• İmar planlaması

Microzonation Studies – Their Role in Disaster-Sensitive Planning and Real Estate Valuation

Abstract

Today, disaster management and spatial planning are undergoing an important turning point in their relationship. Worldwide, an approach has been adopted that aims to turn spatial planning into an effective tool for combating disaster risks and to increase spatial resilience. In Turkey as well, following the 1999 earthquakes, important steps were taken toward integrating spatial planning more closely with geological data. Through subsequent changes to the country's zoning and disaster legislation, it became a legal requirement for spatial plan decisions of every type and scale to be based on the results of geological and geotechnical studies, with the aim of spreading a "disaster-sensitive planning" approach among both relevant authorities and the public. As a result, the country's planning system shifted significantly: decision-making that had previously relied on "threshold analysis and synthesis" based on existing data gave way to planning grounded in the results of geological, geological-geotechnical, or microzonation study reports prepared as a basis for zoning plans. This study examines the historical development and legal framework in Turkey of microzonation study reports prepared as a basis for zoning plans—now regarded as one of the most important tools in the "disaster-sensitive planning" process—and evaluates their current use, their impact on planning and particularly on urban spaces, and their importance for disaster risk management, comparing them with examples from around the world. It also discusses the potential role of the data produced by microzonation studies in real estate valuation processes and the shortcomings in current practice. Based on an evaluation of the findings, several recommendations are made regarding the future of microzonation study reports.

Keywords

• Microzonation study
• disaster-sensitive planning
• geological-geotechnical investigation
• earthquake risk management
• real estate valuation
• zoning/urban planning

References

1. Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD), (2021). Açıklamalı afet yönetimi terimleri sözlüğü (AFAD-AAYTS). https://www.afad.gov.tr/aciklamali-afet-yonetimi-terimleri-sozlugu
2. Barua, U., Ansary, M. A., Islam, I., Munawar, H. S., & Mojtahedi, M. (2023). Multi-Criteria Earthquake Risk Sensitivity Mapping at the Local Level for Sustainable Risk-Sensitive Land Use Planning (RSLUP). Sustainability, 15(9), 7518. https://doi.org/10.3390/su15097518
3. Bayındırlık ve İskân Bakanlığı (2006). Yerbilimsel verilerin planlamaya entegrasyonu el kitabı (YVPEEK). Afet İşleri Genel Müdürlüğü, Ankara.
4. Daşkıran, F. (2016). Kentsel dönüşüm sürecinde deprem riski altında gayrimenkul değerlemesi: Denizli örneği. [Doktora tezi], Muğla Sıtkı Koçman Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Muğla.
5. Dojcinovski,D., Olumceva, T., & Mustafa,S. (2014, August 25-29). Seismic microzonation:Case study Ulpıjana Settlement in Prishtina-Kosovo. 2nd European Conference on Earthquake Engineering and Seismology (2nd ECEES), Istanbul, 3, 2237-2242.
6. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı. (2008). Plana Esas Jeolojik, Jeolojik- Jeoteknik ve Mikrobölgeleme Etüt Genelgesi, Sayı 10337, Afet İşleri Genel Müdürlüğü. https://webdosya.csb.gov.tr/db/mpgm/icerikler/3-2008-10337-no_lu-genelge-20220729153001.pdf
7. Hidano, N., Hoshino, T., & Sugiura, A. (2015). The effect of seismic hazard risk information on property prices: Evidence from a spatial regression discontinuity design. Regional Science and Urban Economics, 53, https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2015.05.005
8. Ikefuji, M., Laeven, R. J. A., Magnus, J. R., & Yue, Y. (2022). Earthquake risk embedded in property prices: Evidence from five Japanese cities. Journal of the American Statistical Association, 117(537), 82–93. https://doi.org/10.1080/01621459.2021.1928512

9. Strateji ve Bütçe Başkanlığı. (2024). Kahramanmaraş ve Hatay Depremleri Yeniden İmar ve Gelişme Raporu, Ankara. https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2024/02/Kahramanmaras-ve-Hatay-Depremleri-Yeniden-Imar-ve-Gelisme-Raporu-1.pdf
10. Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği (MPYY). (2014, 14 Haziran). Resmi Gazete, Tarihi 14 Haziran 2014, Sayı 29030.
11. Mihalić Arbanas,S., Oštrić, M., & Krkac, M. (2011). Seismic microzonation: A Review of principles and practice. Geofızıka, 28(1), 5–20. https://ojs.srce.hr/geofizika/article/view/16323/volume28_2
12. World Institute for Disaster Risk Management (DRM). (2004). Seismic Microzonation for Municipalities Manual. General Directorate of NDisaster Affairs. https://www.drmonline.net/drmlibrary/pdfs/MERM_Manual_2004_03_E.pdf
13. United Nations Office for Disaster Risk Reduction (UNDRR). (2015). Sendai Framework for Disaster Risk Reduction 2015-2030, United Nations. https://www.undrr.org/publication/sendai-framework-disaster-risk-reduction-2015-2030
14. Singh, R. (2019). Seismic risk and house prices: Evidence from earthquake fault zoning. Regional Science and Urban Economics, 75, 187-209. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2019.02.001
15. Türkcan, B., Huyugüzel Kışla, G.Ş., & Bucak, Ç. (2023). Deprem ve konut fiyatları ilişkisi: Konutlarda depreme dayanıklılık ekseninde İstanbul ve İzmir analizleri. Türk Coğrafya Dergisi, (83), 131-143. https://doi.org/10.17211/tcd.1338125
16. United Nations Office for Disaster Risk Reduction (UNDRR). (2025). Republic of Moldova: National Roadmap for Critical Infrastructure Resilience. https://www.undrr.org/publication/republic-moldova-national-roadmap-critical-infrastructure-resilience
17. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı. (2026). İmar Planına Esas Mikrobölgeleme Etütleri. https://mpgm.csb.gov.tr/imar-planina-esas-mikrobolgeleme-etutleri-106910 adresinden 30 Haziran 2026 tarihinde alınmıştır.
18. 1973 Yılı Programı Yatırım Projeleri. (1973, 13 Mart). Resmi Gazete, Tarih 13/03/1973, Sayı 14475. https://www.resmigazete.gov.tr/arsiv/14475.pdf
19. Bütçe Kanunu. (1979, 27 Şubat). Resmi Gazete, Tarih 01/03/1979, Sayı 16565. https://www.resmigazete.gov.tr/arsiv/16565.pdf
20. 7/5551 Sayılı Türkiye Deprem Bölgeleri Haritası Hakkında Kararname. (1973, 15 Mayıs). Resmi Gazete, Tarih 15/05/1973, Sayı 14536. https://www.resmigazete.gov.tr/arsiv/14536.pdf
21. İstanbul Büyükşehir Belediyesi. (2007). Avrupa yakası güneyi mikrobölgeleme çalışması: Yönetici özeti. Oyo International Corporation, İstanbul. https://depremzemin.ibb.istanbul/uploads/prefix-4-avrupa-yakasi-guneyi-i.pdf adresinden 30 Haziran 2026 tarihinde alınmıştır.
22. Kurul Kararı. (2011, 9 Ağustos). Ulusal Deprem Stratejisi ve Eylem Planı-2023 (UDSEP-2023), Resmi Gazete, Tarih 18/08/2011, Sayı 28029. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2011/08/20110818-13.htm
23. Strateji ve Bütçe Başkanlığı. (2023). On ikinci kalkınma planı (2024-2028). https://www.sbb.gov.tr/wp-content/uploads/2023/12/On-Ikinci-Kalkinma-Plani_2024-2028_11122023.pdf adresinden 30 Haziran 2026 tarihinde alınmıştır.
24. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının Görev ve Yetkileri İle Taşra Teşkilatının Çalışma Usul Ve Esasları Hakkında Yönetmelik. (2024, 6 Şubat). Resmi Gazete, Tarih 06 Şubat 2024, Sayı 32452. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2024/02/20240206-1.htm
25. Koruma Amaçlı İmar Planları Ve Çevre Düzenleme Projelerinin Hazırlanması, Gösterimi, Uygulaması, Denetimi, Müelliflerine İlişkin Usul Ve Esaslara Ait Yönetmelik. (2017, 5 Ocak). Resmi Gazete, Tarih 05 Ocak 2017, Sayı 29939. https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2017/01/20170105-5.htm