KÜRESEL SALGININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ VE KİRACININ SAHİP OLDUĞU HUKUKİ İMKÂNLAR

Year 2022, Volume: 12 Issue: 1, 122 - 166, 30.06.2022

Ferhat Canbolat , Günhan Gönül Koşar

https://doi.org/10.32957/hacettepehdf.1074853

Abstract

COVID-19 (Koronavirüs) küresel salgını nedeniyle Koronavirüsün bulaşıcılığını önlemek amacıyla tüm ülkeler gibi ülkemizde de çeşitli tedbirler alınmıştır. Bu tedbirlerden ve ekonomik hayatta meydana gelen değişimlerden en çok etkilenen borç ilişkilerinin başında işyeri kira sözleşmeleri gelmektedir. İşyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin akıbeti, tarafların sahip oldukları hukuki imkânlar ve bu tür işyerlerinde kiracı olanların kira bedelini ödeme yükümlülüklerinin nasıl etkileneceği hususları halihazırda önemli bir hukuki problemi oluşturmaktadır. Bu hukuki problemi ele alan çalışmamızda öncelikle genel olarak kira sözleşmesi ve işyeri kira sözleşmesi, işyeri kira sözleşmesinin süresi ve sona ermesi açıklanacak; ardından COVID-19 küresel salgınının işyeri kira sözleşmelerine hukuki etkisine ilişkin olarak doktrinde ileri sürülen görüşlere yer verilecektir. Daha sonra ise küresel salgın hukuki bakımdan nitelendirilerek, idare tarafından alınan ve işyeri kira sözleşmelerini etkileyen tedbirler ele alınacaktır. Son olarak, COVID-19 küresel salgınının işyeri kira sözleşmelerine etkisi sebebiyle kiracının sahip olduğu hukuki imkânlar detaylı olarak açıklanacaktır.

Keywords

COVID-19, küresel salgın, işyeri kira sözleşmesi, uyarlama, indirim

THE EFFECT OF THE GLOBAL EPIDEMIC ON WORKPLACE RENTAL CONTRACTS AND THE LEGAL OPPORTUNITIES OF THE TENANT

Abstract

Due to the global epidemic of COVID-19 (Coronavirus), various measures have been taken in our country, as in all countries, in order to prevent the contagiousness of the Coronavirus. Workplace rental contracts are at the forefront of debt relations that are most affected by these measures and the changes in economic life. The future of workplace rental contracts, the legal possibilities of the parties and how the tenants of such workplaces will be affected by their obligations to pay the rent constitute important legal problems. In this study that deals with this legal problem, first of all, the rental contract and workplace rental contract, the duration and expiration of the workplace rental contract will be explained. Then, the views put forward in the doctrine regarding the legal impact of the COVID-19 global epidemic on workplace rental contracts will be examined. After that, the global epidemic will be qualified from the legal point of view, and the measures taken by the administration that affect the workplace rental contracts will be discussed. Finally, the legal possibilities of the tenant due to the impact of the COVID-19 global epidemic on the workplace rental contracts will be tackled in detail.

Keywords

COVID-19, global epidemic, workplace rental contract, adaptation, discount

References

• AKINCI, Şahin, “COVID 19’un Borç İlişkilerine ve Bazı Borçlar Hukuku Sözleşmelerine Etkisi”, İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, Covid-19 Hukuk Özel Sayısı, Yıl: 2020/2, Cilt:19, Sayı: 38, (s. 62-103). (Akıncı, 2020)
• AKINCI, Şahin, “İşyeri Kiralarında Kiracının Korunması Açısından Türk Borçlar Kanunu Tasarısının Bazı Hükümlerinin Değerlendirilmesi”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Yıl: 2008, Cilt: 57, Sayı: 3, (s. 33-50). (Akıncı, 2008)
• AKKANAT, Halil, “Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi” Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu, Makaleler-Tebliğler, (der. M. Murat İnceoğlu), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2012, (s. 261-273).
• ALTINOK ORMANCI, Pınar, Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Sebeple Feshi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2011.
• ARAL, Fahrettin/AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 9. Baskı, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2012.
• ARAT, Ayşe, “Küresel Salgının İşyeri Kiralarına Etkisi ve Çözüm Önerileri”, COVID-19 Salgınının Hukuki Boyutu, (der. Prof. Dr. Muhammet Özekes), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2020, (s. 441-450). (Arat, 2020)
• ARAT, Ayşe, Sözleşmenin Değişen Şartlara Uyarlanması, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2006. (Arat, 2006)
• AYDIN, Gülşah Sinem, Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2013.
• AYDOĞDU, Murat/KAHVECİ, Nalan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 5. Baskı, Adalet Yayınevi, Ankara, 2021.
• BAYSAL, Başak, Sözleşmenin Uyarlanması, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2009.
• BAYSAL, Başak/UYANIK, Murat/YAVUZ, M. Selim, “Koronavirüs 2019 (Covid-19) ve Sözleşmeler”, COVID-19 Salgınının Hukuki Boyutu, (der. Prof. Dr. Muhammet Özekes), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2020, (s. 269-282).
• BİLGİN YÜCE, Melek, “Koronavirüs Salgını Nedeniyle Hükümet Kararıyla Kapatılan İşyerlerinin Kira Sözleşmelerinin Akıbetinin Değerlendirilmesi”, COVID-19 Salgınının Hukuki Boyutu, (der. Prof. Dr. Muhammet Özekes), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2020, (s. 411-439).
• BURCUOĞLU, Haluk, “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde, Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Fesih ve İade İstemi İle İlgili Yargıtay Uygulamasının Değerlendirilmesi”, Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi, Prof. Dr. Aydın Zevkliler’e Armağan, Cilt: 8, Özel Sayı, İzmir, 2013, (s. 657-674).
• BUZ, Vedat, “Borçların İfası ve İfa Edilmemesi”, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu, Makaleler-Tebliğler, (der. M. Murat İnceoğlu), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2012, (s. 91-111).
• CANBOLAT, Ferhat, Sözleşmelerde Amacın Gerçekleşmesi, Çökmesi ve Boşa Çıkması, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2012. CUMALIOĞLU, Emre, “Covid-19 (Yeni Korona Virüs) Pandemisinin Kira Sözleşmelerine Etkileri”, COVID-19 Salgınının Hukuki Boyutu, (der. Prof. Dr. Muhammet Özekes), İstanbul, 2020, On İki Levha Yayıncılık, (s. 353-361). (Cumalıoğlu, 2020, a)
• CUMALIOĞLU, Emre, “COVID-19 (Yeni Korona Virüs) Pandemisinin Özel Hukuk Sözleşmelerine Etkisinin; İmkansızlık, Amacın Bozulması, Uyarlama ve Ödemezlik Def’i Bakımından Değerlendirmesi”, Lexpera Blog 2020. https://blog.lexpera.com.tr/covid-19-pandemisinin-ozel-hukuk-sozlesmelerine-etkisinin-imkansizlik-amacin-bozulmasi-uyarlama-ve-odemezlik-defi-bakimindan-degerlendirmesi/ E.T. 07.02.2022 (Cumalıoğlu, 2020, b)
• DAŞLI, Engin, “COVİD-19 Salgını Bağlamında AVM Kiraları ve Ekonomik Ayıp”, Lexpera Blog 2020. https://blog.lexpera.com.tr/covid-19-salgini-baglaminda-avm-kiralari-ve-ekonomik-ayip/ E.T. 07.02.2022.
• DEMİRSATAN, Barış, Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Sözleşmenin Haksız Olarak Sona Erdirilmesi, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2019.
• DOĞAN, Murat, “6098 Sayılı TBK‘na Göre Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerinin Değerlendirmesi”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Özel Hukuk Sempozyumu Özel Sayısı, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, İstanbul, 2011, (s. 505-524). (Doğan, 2011, a)
• DOĞAN, Murat, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, Ankara, 2011. (Doğan, 2011, b)
• EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 22. Baskı, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2017. (Eren, 2017)
• EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2014. (Eren, 2014)
• ERZURUMLUOĞLU, Erzan, Sözleşmeler Hukuku Özel Borç İlişkileri, 2. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2012.
• ETAN, Aslı/MELENGİÇ, İrem, “COVİD-19 Salgınının Kira ve Eser Sözleşmeleri Üzerindeki Etkilerinin Değerlendirilmesi”, Adalet Dergisi, Yıl: 2020/1, Sayı: 64, (s. 175-204).
• GÖKYAYLA, Emre, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları Uygulama Alanı”, Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi, Prof. Dr. Aydın Zevkliler’e Armağan, Cilt: 8, Özel Sayı, İzmir, 2013, (s. 1203-1252).
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2015. (Gümüş, 2015)
• GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Yeni 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, 2. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2012. (Gümüş, 2012)
• GÜNDOĞDU, Fatih/URAL, Nihal, “Koronavirüs (Covid 19) Tedbirlerinin Kira Sözleşmelerine Etkisi”, COVID-19 Salgınının Hukuki Boyutu, (der. Prof. Dr. Muhammet Özekes), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2020, (s. 363-392).
• İLERİ, Çiğdem, “Alman Hukuku Uygulamaları Işığında Covid-19 Önlemlerinin İşyeri Kira Sözleşmeleri Bakımından Sonuçları”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Yıl: 2021, Cilt: 27, Sayı: 1, (s. 825-852).
• İNCEOĞLU, M. Murat, “Kira Sözleşmelerinin Kurulması ve Yenilenmesi”, Türk Borçlar Kanunu Sempozyumu, Makaleler-Tebliğler, (der. M. Murat İnceoğlu), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2012, (s. 245-260). (İnceoğlu, 2012)
• İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku Cilt I, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014. (İnceoğlu, 2014, a)
• İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku Cilt II, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014. (İnceoğlu, 2014, b)
• İPEK, Eyüp, “6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu İle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Yıl: 2012, Sayı:102, (s. 59-92).
• KARACAN ÇETİN, Hatice, “Türkiye'de ve Kara Avrupası Hukuk Sistemini Benimseyen Diğer Ülkelerde Covid–19 Salgını Çerçevesinde Alınan Tedbirlerin Borçlar Hukuku Alanında Sözleşmeler Üzerindeki Hukuki Etkileri”, Bir Küresel Salgın ve Hukuk, (der. Doç. Dr. Murat Batı/Dr. Öğr. Üyesi Sezai Çağlayan), Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2021, (s. 517-549).
• KAYIŞ, Ferhat, “Koronavirüs (Covı̇d-19) Salgınının Konut ve Çatılı İş Yerleri Kiralarına Etkileri Üzerine Düşünceler”, Avrasya Sosyal ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi, Yıl: 2020, Cilt: 7, Sayı: 4, (s. 65-84).
• KILIÇOĞLU, Ahmet M., Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Turhan Kitabevi, 22. Bası, Ankara, 2018. (Kılıçoğlu, 2018)
• KILIÇOĞLU, Ahmet M., Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Turhan Kitabevi, 2. Bası, Ankara, 2020. (Kılıçoğlu, 2020)
• KIRCA, Çiğdem, “Pandemi Sebebiyle Sözleşmelerin Uyarlanması”, Pandeminin (COVID-19’un) Sözleşmelerin İfasına Etkisi, (der. Prof. Dr. Çiğdem Kırca/Doç. Dr. F. Tülay Karakaş), Yetkin Yayınevi, Ankara, 2021, (s. 57-96).
• KIRCA, Çiğdem/ÖZDEMİR, Eren, “Pandeminin İşyeri Kira Sözleşmelerine İfasına Etkisi”, Pandeminin (COVID-19’un) Sözleşmelerin İfasına Etkisi, (der. Prof. Dr. Çiğdem Kırca/Doç. Dr. F. Tülay Karakaş), Yetkin Yayınevi, Ankara, 2021, (s. 97-136).
• KIRMIZI, Mustafa, Kira Hukuku, Bilge Yayınevi, Ankara, 2013.
• MAKARACI BAŞAK, Aslı/ÖKTEM ÇEVİK, Seda/YÖRÜK, Işılay, “Korona Virüsün İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi”, COVID-19 Salgınının Hukuki Boyutu, (der. Prof. Dr. Muhammet Özekes), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2020, (s. 393-410).
• OĞUZ, Arzu, “COVID 19, Mücbir Sebep ve Sözleşmelere Etkisi”, Terazi Hukuk Dergisi, Yıl: 2020, Cilt: 15, Sayı: 166, (s. 1275-1285). ÖZÇELİK, Ş. Barış, “Covid-19 Salgını Çerçevesinde Alınan Önlemlerin Sözleşme Hukuku ve Mücbir Sebep Kavramı Açısından Değerlendirilmesi”, COVID-19 Salgınının Hukuki Boyutu, (der. Prof. Dr. Muhammet Özekes), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2020, (s. 283-293).
• ÖZDEMİR, Gencer, “COVID 19 (Koronavirüs) Salgınının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi”, Terazi Hukuk Dergisi, Yıl: 2020, Cilt: 15, Sayı: 166, (s. 1154-1175).
• ÖZDOĞAN, Mustafa/OYMAK, Tuba, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Genel Hükümler Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Tahliye, Bilge Yayınevi, Ankara, 2013.
• ÖZER, Tolga, “Covid-19 Salgınının İş Yeri Kiralarında Kiracının Kira Bedelini Ödeme Borcuna Etkisi”, COVID-19 Salgınının Hukuki Boyutu, (der. Prof. Dr. Muhammet Özekes), On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2020, (s. 451-459).
• ÖZTÜRK, Mehmet, “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Halleri”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref Ertaş’a Armağan, Yıl: 2017, Cilt: 19, (s. 1549-1595).
• SELİÇİ, Özer, Borçlar Kanununa Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borç İlişkilerinin Sona Ermesi, Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1976. ŞEN, Elif, “COVID-19 ve İfa İmkansızlığı”, Bir Küresel Salgın ve Hukuk, (der. Doç. Dr. Murat Batı/Dr. Öğr. Üyesi Sezai Çağlayan), Seçkin Yayıncılık, Ankara 2021, (s. 437-458).
• TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C.I/2, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2008.
• TOPUZ, Seçkin/ CANBOLAT, Ferhat, “Kira İlişkisinin Devri - (Yeni) Türk Borçlar Kanununun İlgili 323 üncü maddesinin Değerlendirilmesi”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Yıl: 2011, Sayı: 95, (s. 97-134).
• TOPUZ, Seçkin, Türk-İsviçre ve Alman Borçlar Hukukunda Denge Bozulması ve İfa Güçlüğü Durumlarında Sözleşmeye Müdahale, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2009.
• ÜNAL, Canan, “Kira Sözleşmelerinin Sona Erme Nedenleri”, İstanbul Barosu Dergisi, Yıl: 2010, Sayı: 3, Cilt: 84, (s. 1525-1543).
• YAVUZ, Cevdet/ACAR, Faruk/ÖZEN, Burak, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, Beta Yayınevi, İstanbul, 2014.
• YILDIRIM, Abdülkerim, Koronavirüs Krizinin Özel Hukuk Sözleşmelerine Etkisi”, Terazi Hukuk Dergisi, Yıl: 2020, Cilt: 15, Sayı; 166, (s. 986-995).
• YÜCEL, Özge, “COVID 19 Salgınının Borç İlişkilerine Hukuksal Etkileri”, Terazi Hukuk Dergisi, Yıl: 2020, Cilt: 15, Sayı; 166, (s. 1189-1202).
• ZEVKLİLER, Aydın/ GÖKYAYLA, Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 13.Bası, Turhan Kitabevi, Ankara, 2013.