Taşınmaz değer haritalarının coğrafi bilgi sistemleri ile üretilmesi: Çanakkale örneği

Abstract

Değer haritaları, taşınmaz değerlemede etkin olarak kullanılmaktadır. Çanakkale ili, Merkez ilçesi, Esenler Mahallesi sınırları dahilinde bulunan yapısız, arsa vasıflı 87 adet parsel tespit edilmiştir. Öncelikli olarak arsa değerine etki eden 15 adet faktör belirlenmiştir. Belirlenen faktörleri kapsayan, analitik hiyerarşi sürecine (AHS) göre hazırlanan anket çalışmasına, 15 gayrimenkul değerleme uzmanı katılmıştır. Tutarlılık oranı, sınır değer içerisinde bulunan 6 adet anket değerlendirmeye alınmıştır. AHS’ye göre gerçekleştirilen değerlendirme sonucunda faktörlerin ağırlıkları belirlenmiştir. Anket çalışması sonucunda belirlenen faktörlerin ağırlıkları; %16.7 toplam inşaat alanı, %15.0 kamu hizmetlerinden yararlanma, %13.4 imar durumunda ada kullanımı, %9.0 depremsellik, %8.9 zemin durumu, %8.5 eğim, %5.9 parselin ada içindeki konumu, %4.7 parsel şekli, %4.2 bakı, %3.3 manzara, %2.6 ana caddeye olan uzaklık, %2.5 merkeze olan uzaklık, %1.9 eğitim alanına uzaklık, %1.7 yeşil alana uzaklık ve %1.6 sağlık alanına olan uzaklık şeklinde belirlenmiştir. Çalışma alanını kapsayan her bir faktöre ait haritalar üretilmiştir. Belirlenen ağırlık oranları göz önünde bulundurularak, çalışma alanında yer alan yapısız parsellere ait değer haritası oluşturulmuştur.

Keywords

• Taşınmaz değerleme,Değer haritası,Coğrafi bilgi sistemleri,Analitik hiyerarşi süreci,Nominal değerleme,Yapısız parsel

Production of real estate value maps with geographical information systems: The case of Çanakkale

Abstract

Value maps are used as active in real estate valuation. 87 structureless parcels of land qualified within the borders of Esenler Quarter of the Central district of Çanakkale province were identified. Firstly, fifteen factors affecting the land value were determined. Fifteen real estate appraisers participated in the survey which was prepared according to the analytical hierarchy process (AHP). Six questionnaires, whose consistency ratios are in the limit, were evaluated. As a result of the evaluation performed according to AHP, weights of factors were determined. The weights of the factors as a result of the survey; 16.7% total construction area, 15.0% utilization of public services, 13.4% island use in development, 9.0% earthquake condition, 8.9% soil condition, 8.5% slope, 5.9% parcel position within the island,% 4.7 parcel shape, 4.2% aspect, 3.3% view, 2.6% distance to main street, 2.5% distance to center, 1.9% distance to educational area, 1.7% distance to greenery 1.6% distance to the health area. Maps of each factor covering the study area were produced. The value map of the unstructured parcels in the study area was created.

Keywords

• Real estate valuation,Value map,Geographic information systems,Analytic hierarchy process,Nominal valuation,Unstructured parcels

References

1. Akgün, A.A., Alkay, E., Kerimoğlu, E., Koramaz, T.K., Kundak, S., Okumuş, G. & Özçevik, Ö. (2014). Şehir Planlamada Analiz ve Değerlendirme Teknikleri (s. 132-147). Literatür Yayıncılık.
2. Alonso, J. A., & Lamata, M. T. (2006). Consistency in the analytic hierarchy process: a new approach. International journal of uncertainty, fuzziness and knowledge-based systems, 14(04), 445-459.
3. Bahar, M.E. (2007). Taşınmaz Değerlemesinde CBS’nin Kullanım Olanakları (Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.
4. Bekler, T. (2015). Alüvyon zemin tepkisinin jeofizik ve geoteknik yöntemlerle incelenmesi ve yerleşime uygunluk: Çanakkale şehri örneği. Türkiye Deprem Mühendisliği ve Sismoloji Konferansı, 14-16.
5. Ciritci, D., & Türk, T. (2019). Alternatif katı atık depolama alanlarının analitik hiyerarşi süreci ve coğrafi bilgi sistemleri ile otomatik olarak belirlenmesi: Sivas ili örneği. Jeodezi ve Jeoinformasyon Dergisi, 6(1), 61-74.
6. Çakır, P., & Sesli, F.A. (2013). Arsa vasıflı taşınmazların değerine etki eden faktörlerin ve bu faktörlerin önem sıralarının belirlenmesi. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 5(3), 1-16.
7. Çavuş, C. Z. (2014). Çanakkale Boğazı Doğusunda Arazi Kullanımı Uygunluğunun Yerleşme İçin Değerlendirilmesi (Doktora Tezi). Çanakkale Onsekiz Mart Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Çanakkale, Türkiye.
8. Derinpınar M.A. (2014). Bulanık Mantık ile Coğrafi Bilgi Teknolojileri Kullanarak Taşınmaz Değerlemesi: Sarıyer-İstanbul Örneği (Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.

9. Deveci, E., & Yılmaz, İ. (2009). Coğrafi Bilgi Sistemleri Yardımıyla Taşınmaz Mal Değerlemesi: Afyonkarahisar İl Merkezi Örneği. Harita Teknolojileri Elektronik Dergisi, 1(1), 33-47.
10. Döner, S. (2010). CBS Destekli Taşınmaz Mal Değer Haritalarının Oluşturulması (Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.
11. Esogbue, A. O., Theologidu, M., & Guo, K. (1992). On the application of fuzzy sets theory to the optimal flood control problem arising in water resources systems. Fuzzy Sets and Systems, 48(2), 155-172.
12. Görener, A. (2014). Depolama Faaliyetleri İçin Lojistik Servis Sağlayıcı Seçiminde Önemli Değerlendirme Kriterlerinin Belirlenmesi. Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, 10(22), 173-191.
13. Lai, S. (1995). Preference-based Interpretation of AHP. International Journal of Management Science, 23(4): 453-462.
14. Leung, P., Muraoka, J., Nakamoto, S. T., & Pooley, S. (1998). Evaluating fisheries management options in Hawaii using analytic hierarchy process (AHP). Fisheries Research, 36(2-3), 171-183.
15. Mete, M. (2019). Coğrafi Bilgi Sistemleri ile İstanbul İli Nominal Taşınmaz Değer Haritasının Oluşturulması (Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.
16. Nişancı, R. (2005). Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Nominal Değerleme Yöntemine Dayalı Piksel Tabanlı Kentsel Taşınmaz Değer Haritalarının Üretilmesi (Yüksek Lisans Tezi). Karadeniz Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Trabzon, Türkiye.
17. Özfidan, F. (2008). Taşınmaz Değerlemesi Bilgi Sistemi Tasarımı ve Uygulaması: Yenişehir Örneği (Yüksek Lisans Tezi). Zonguldak Karaelmas Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Zonguldak, Türkiye.
18. Saaty, T. (1980). The Analytic Hierarchy Process: Planning, Priority Setting. Resource Allocation. New York: McGraw-Hill.
19. Stylianidis, E., Roustanis, T., & Karanikolas, N. (2009). A Geographical Information System for real estate (GEOVAL). In Location Based Services and TeleCartography II (s. 317-329). Springer, Berlin, Heidelberg.
20. Timor, M. (2011). Analitik Hiyerarşi Prosesi (s. 301). İstanbul.
21. Timur, S. (2009). Coğrafi Bilgi Sistemleri Destekli Taşınmaz Değer Haritalarının Oluşturulması: İstanbul İli, Şişli İlçesi Örneği (Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.
22. Torun, M.K. (2009). Taşınmaz Değer Haritalarının Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Üretilmesi (Yüksek Lisans Tezi). İstanbul Teknik Üniversite, İstanbul, Türkiye.
23. Turan, G. (2014). Çok Kriterli Karar Verme Yöntemleri. Bursa.
24. Tsai, W. H., Leu, J. D., Liu, J. Y., Lin, S. J., & Shaw, M. J. (2010). A MCDM approach for sourcing strategy mix decision in IT projects. Expert Systems with Applications, 37(5), 3870-3886.
25. Ünlü, S. (2010). Coğrafi Bilgi Sistemi Yardımı ile Taşınmaz Değer Haritalarının Oluşturulması ve Eskişehir Örneği (Yüksek Lisans Tezi). Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Konya, Türkiye.
26. Yacim, J. A., & Boshoff, D. G. B. (2018). Impact of artificial neural networks training algorithms on accurate prediction of property values. Journal of Real Estate Research, 40(3), 375-418.
27. Yener, S. (2017). Gayrimenkul Değerlemesinde Değer Haritalarının Oluşturulması ve Haritalar Yardımıyla Gayrimenkul Değerinin Tespit Edilmesi (Yüksek Lisans Tezi).Marmara Üniversitesi, İstanbul, Türkiye.
28. Yılmaz, A. (2011). Çok Ölçütlü KararDestek Sistemleri ile Taşınmaz Değerleme ve Oran Çalışması (Yüksek Lisans Tezi). Yıldız Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.
29. Yomralıoğlu, T. (1997). Eşdeğer İlkesine Dayalı Arsa ve Arazi Düzenlemesi Modeli. JEFOD Kentsel Alan Düzenlemelerinde İmar Planı Uygulama Teknikleri, 139-152.
30. Yomralıoğlu, T., Nişancı, R., & Uzun, B. (2007). Raster Tabanlı Nominal Değerleme Yöntemine Dayalı Arsa-Arazi Düzenlemesi Uygulaması, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı.
31. Yomralıoğlu, T. (2015). Coğrafi Bilgi Sistemleri (6. Baskı, s. 479). İstanbul.
32. Zeng, T. Q., & Zhou, Q. (2001). Optimal spatial decision making using GIS: a prototype of a real estate geographical information system (REGIS). International Journal of Geographical Information Science, 15(4), 307-321.