Real Estate Valuation in Land Subdivision Based on Equivalency Principle

Abstract

Be it performed either according to the “equal proportional land subdivision” principle known as “making deduction as subdivision partnership interest in return for the appreciation caused by the subdivision” or according to the “Equivalency” principle, the keynotes of land subdivisions are; • Unification of all real estates within a subdivision region in one subdivision block numerically with respect to their areas, • First, deduction of areas required for public purposes from this subdivision block, • Then, distribution of participation parcels of these remaining areas, qualified as distribution block, to their proprietors. Although the main idea is similar, “equal proportional land deduction” principle adopted in Turkey causes many problems in practice. However, while the most of the problems encountered in our country can be avoided in land subdivisions conducted according to “equivalency” principle, its benefits to the equilibration of individuals’ interests, as well as to the public interests by ensuring planned urbanization, increase the demands for this principle to be adopted also in Turkey. When a new principle and a criterion for equivalency in land subdivision are adopted, it is essential to examine its fundamentals concerning valuation of real estates and to develop models and suggestions particular to our country. In this article, therefore, it is suggested that the land subdivision defined in the Article 18, the Development Plan Law No. 3194 based on “equal proportional land deduction” principle, should be amended with a land subdivision based on “equivalency” principle. This paper also gives detailed analyses for the fundamentals of real estate valuation required for implementation of this new principle and offers some suggestions for Turkey

Keywords

• Land Subdivision, Equivalency, Real estate Valuation, Benchmarking Method

Eşdeğerlik İlkesine Dayalı Arsa Düzenlemesinde Taşınmaz Değerlerinin Belirlenmesi

Abstract

Gerek “düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında, düzenleme ortaklık payı olarak düşme,” olarak bilinen “eşit orantılı toprak kesintisi” ilkesine göre yapılsın ve gerekse “eşdeğerlik” ilkesine göre yapılsın, arsa düzenlemesinin temel düşüncesi; • Bir düzenleme bölgesindeki tüm taşınmazların, alanlarına göre sayısal olarak bir düzenleme kütlesinde birleştirilmesi, • Öncelikle bu düzenleme kütlesinden kamusal amaçlar için gerekli alanların kesilmesi, • Dağıtım kütlesi olarak nitelenen kalan alanların, katılım parsellerinin maliklerine dağıtılmasıdır. Temel düşüncesi aynı olmakla beraber, Türkiye’de benimsenmiş olan “eşit orantılı toprak kesintisi” ilkesi, uygulamada birçok soruna neden olmaktadır. Buna karşın, “eşdeğerlik” ilkesine göre yapılan arsa düzenlemelerinde ülkemizde yaşanan sorunların çoğu yaşanmadığı gibi, özel çıkarların dengelenmesine yaptığı katkıların yanı sıra, düzenli bir kentleşmenin sağlanmasıyla kamu çıkarına yaptığı katkılar, bu ilkenin Türkiye’de de kabul edilmesi yönündeki istekleri artırmaktadır. Arsa düzenlemesinde eşdeğerlik yönünde yeni bir ilke ve ölçüt benimsenirken, bunun taşınmaz değerlemesine ilişkin temellerinin de incelenmesi ve ülkemize özgü modelin ve önerilerin geliştirilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu nedenle makalede, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 18. maddesinde tanımlanan ve “eşit orantılı toprak kesintisi” ilkesine dayanan arsa düzenlemesinin, “eşdeğerlik” ilkesine dayalı arsa düzenlemesi ile değiştirilmesi önerilirken, bu yeni ilkenin uygulanabilmesi için gerekli olan taşınmaz değerleme esasları incelenmekte ve Türkiye için önerilere yer verilmektedir.

Keywords

• Arsa Düzenlemesi, Eşdeğerlik, Taşınmaz Değerleme, Karşılaştırma Yöntemi

References

1. AÇLAR A. ve ÇAĞDAŞ V.: Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, ISBN 975-395-551-0, Birinci Baskı, Ağustos 2002, Ankara, XVIII+500 s.
2. APPRAISAL INSTITUTE: Gayrimenkul Değerlemesi, Çeviren: Erbil TÖRE, İstanbul Üniversitesi Yayın No. 4487, Sosyal Bilimler Meslek Yüksekokulu No. 2, ISBN 975-404-721-9, Onikinci Baskı, Haziran 2004, 757 s.
3. KÖKTÜRK Erol : Kadastronun Mali-Ekonomik Boyutu Olarak Kentsel Toprakların Karşılıkları, Doktora Tezi, Yıldız Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, İstanbul, 1986, XI+206 s, Yayımlanmadı.
4. KÖKTÜRKErol ve KÖKTÜRK Erdal: Yeni Bir İmar Tüzesinin ve En Önemli Öğesi Olarak Arsa Düzenlemelerinde Eşdeğerlik İlkesinin Oluşturulması, 10. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara, 28 Mart-01 Nisan 2005, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Kurultay Kitabı 1, s: 564- 605.
5. KÖKTÜRK Erol ve KÖKTÜRK Erdal: Arsa Düzenlemesinde Eşdeğerlik İlkesinin Modellenmesi, 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı, Ankara, 02-06 Nisan 2007, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Yayını, Kurultay Kitabı, Sözlü Bildiriler 1, s: 491-517.
6. KÖKTÜRK Erol ve KÖKTÜRK Erdal: Arsa Düzenlemelerinin Hukuksal Dayanağı, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 260- 283, Türkiye Barolar Birliği Yayını, ISSN: 1304-2408, Sayı: 70, Mayıs/Haziran 2007, s: 261-283.
7. MARKSTEIN M.: Instrumente und Strategien zur Bauland- entwicklung und Baulandmobilisierung in Deutschland, Österreich und der Schweiz–ein methodischer Vergleich mit Entwicklungsvorschlägen für das Instrumentarium zur Baulandentwicklung in Deutschland, Doktorarbeit, Lehrstuhl für Bodenordnung und Landentwicklung, Institut für Geodäsie, GIS und Landmanagement, Technische Universität München, Angenommen 17. Juni 2004.
8. RICHTLINIEN, zur Bearbeitung von Umlegungen und Grenz- regelungen nach dem Baugesetzbuch (Bodenordnungsricht- linien - RiBodO), Ministerium für Wirtschaft, Verkehr, Land­ wirtschaft und Weinbau, ISM 366/648 - 07/0

9. http://www.lvermgeo.rlp.de/lv/pdf/ribodo/ribodo.html
10. ÜNAL Y.: Türk Şehir Planlama Hukuku, Yetkin Yayınları, ISBN 975-464-263-X, 208 s, Ankara, 2003