Gerçeğe Uygun Değerin Kaybolan Artışı: Yüksek Enflasyonda TMS 40 ve TMS 21 Etkileşimine İlişkin Bir Vaka Çalışması

Abstract

Yüksek enflasyon dönemlerinde Türk Lirası bazında değerleme raporlarına yansıyan önemli değer artışları, fonksiyonel para birimi yabancı bir para birimi olan işletmelerin kur çevrimi sonrasında finansal tablolarda görünmemektedir. Bu durum finansal bilginin ihtiyaca uygunluğunu (relevance) zedeleyebilmektedir. Bu çalışma, fonksiyonel para birimi Euro olan ve yatırım amaçlı gayrimenkullerini gerçeğe uygun değer modeliyle ölçen bir işletmede, Türkiye’deki yüksek enflasyon koşullarında TMS 40 ile TMS 21 arasındaki etkileşimi incelemektedir. Nitel vaka analizi yöntemiyle yürütülen çalışmada bulgular karar kullanışlılığı, pozitif muhasebe, temsil maliyeti ve gerçeğe uygun değer teorileri çerçevesinde yorumlanmıştır. 2022 ve 2024 yıllarında TL bazında hazırlanan değerleme raporlarına sırasıyla %313 ve %312 olarak yansıyan değer artışlarının, Euro’ya çevrilen finansal tablolarda %79 ve %91 oranında kaldığı; dolayısıyla finansal bilginin ihtiyaca uygunluk niteliğinin zayıfladığı yönünde bulgular elde edilmiştir. KGK’nın 3 Nisan 2026 tarihli kararı ve 14 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan “Yüksek Enflasyonlu Sunum Para Birimine Çevrim” düzenlemesi ışığında, standartlar arası uyum sorunu tartışılmakta ve düzenleyici otoritelere yönelik çözüm önerileri geliştirilmektedir. Çalışma tek vaka deseniyle yürütüldüğünden bulguların genellenebilirliği sınırlı olmakla birlikte, benzer koşullardaki işletmeler için teorik öngörüler sunmaktadır.

Keywords

• TMS 40
• TMS 21
• Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller
• Fonksiyonel Para Birimi
• Gerçeğe Uygun Değer

Supporting Institution

Çalışma kamusal, özel, ticari nitelikte ya da kâr amacı gütmeyen herhangi bir kurumdan destek alınmadan hazırlanmıştır.

Ethical Statement

Bu çalışmanın hazırlanma sürecinde bilimsel ve etik ilkelere uyulduğu ve yararlanılan tüm çalışmaların kaynakçada belirtildiği beyan olunur.

The Disappearing Fair Value Gain: A Case Study on the Interaction of TAS 40 and TAS 21 Under High Inflation

Abstract

During periods of high inflation, significant value increases reflected in valuation reports in Turkish Lira are often eliminated from financial statements after currency translation by entities whose functional currency is a foreign currency. This situation undermines the relevance of financial information. This study examines the interaction between TAS 40 and TAS 21 in an enterprise that has the Euro as its functional currency and measures its investment properties using the fair value model, under Turkey's high inflation conditions. Using a qualitative case analysis, the findings are interpreted within the frameworks of decision usefulness, positive accounting theory, agency cost approach, and fair value theories. The value increases reflected in the TL-denominated valuation reports for 2022 and 2024 were 313% and 312%, respectively, whereas these figures stood at only 79% and 91% in the financial statements converted to Euros; consequently, the findings indicate that the relevance characteristic of financial information has weakened. The findings are discussed in light of the Public Oversight, Accounting and Auditing Standards Authority's decision dated April 3, 2026, and the regulation titled "Translation into a Hyperinflationary Presentation Currency" published in the Official Gazette on April 14, 2026. While the generalizability of the results is limited due to the single-case design, the study provides theoretical insights for entities in similar circumstances and offers recommendations for regulatory authorities.

Keywords

• TAS 40
• TAS 21
• Investment Property
• Functional Currency
• Fair Value

Supporting Institution

This research received no specific grant from any funding agency in the public, commercial, or not-for-profit sectors.

Ethical Statement

It is declared that scientific and ethical principles have been followed while carrying out and writing this study and that all the sources used have been properly cited.

References

1. Barth, M. E. (2006). Including estimates of the future in today’s financial statements, Accounting Horizons, 20(3): 271 - 285. http://dx.doi.org/10.2139/ssrn.947525
2. Barlas, A.B., İleri, A., İsa, B.O., Güler Mert, S. & Ortiz, A. (2020). Turkey | GDP slumped but beat market expectations, BBVA Research. https://www.bbvaresearch.com/en/publicaciones/turkey-gdp-slumped-but-beat-market-expectations/ (14.06.2026).
3. Beaver, W. H. & Demski, J. S. (1974). The nature of financial accounting objectives: A summary and synthesis, Journal of Accounting Research, 12: 170 - 187. http://hdl.handle.net/10.2307/2490504
4. Beaver, W. H. (1973). What should be the FASB’s objectives? Journal of Accountancy, 136(2): 49 - 56.
5. Bekçioğlu, S. & Köroğlu, Ç. (2008). UMS 21, TMS 21 kur değişim etkileri standardına göre finansal tabloların çevrimi ve kur farklarının muhasebeleştirilmesi, Mali Çözüm, 86: 29 - 39. https://doi.org/10.32951/mufider.1206353
6. Çına Bal, E. (2015). TMS-40 “Yatırım amaçlı gayrimenkuller" standardına göre halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yatırım amaçlı gayrimenkullerini değerleme politikalarının incelenmesi, İşletme Araştırmaları Dergisi, 7(1): 404 - 418.
7. Çil Koçyiğit, S. (2013). İMKB'de işlem gören şirketlerde finansal tablo dipnotlarında açıklanan muhasebe politikalarının TMS 40 (yatırım amaçlı gayrimenkuller standardı) açısından değerlendirilmesi, İşletme Araştırmaları Dergisi, 5(4): 254 - 272.
8. Demir Pali, Ç. (2025). Geçerli para biriminin doğru belirlenmesinin önemi: Finansal rasyolar kullanılarak bir üretim işletmesi uygulaması, Journal of Research in Business, 10(1): 262 - 280. https://doi.org/10.54452/jrb.1647236

9. Dietrich, J. R., Harris, M. S. & Muller III, K. A. (2000). The reliability of investment property fair value estimates, Journal of Accounting and Economics, 30(2): 125 - 158. 10.1016/S0165-4101(01)00002-7
10. DW (2025), Aralık enflasyonu açıklandı – TÜİK: yüzde 44, ENAG yüzde 83, DW Türkçe. https://www.dw.com/tr/aral%C4%B1k-enflasyonu-a%C3%A7%C4%B1kland%C4%B1-t%C3%BCi%CC%87k-y%C3%BCzde-44-enag-y%C3%BCzde-83/a-71208277 (01.05.2026).
11. IASB. (2025). Amendments to IAS 21: Lack of exchangeability - Non highly inflationary functional currency to highly inflationary presentation currency, London: IFRS Foundation.
12. Jensen, M. C. ve Meckling, W. H. (1976). Theory of the firm: Managerial behavior, agency costs and ownership structure, Journal of Financial Economics, 3(4): 305 - 360. 10.1016/0304-405X(76)90026-X
13. Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu. (2026). Yüksek enflasyonlu sunum para birimine çevrim, 75935942‑050.01.04‑[01/41488], 03.04.2026. 14 Nisan 2026, Resmî Gazete, 33224. https://www.kgk.gov.tr/Assignments/1/0/Kurul-Kararlari (21.04.2026) .
14. Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu. (2018). Finansal Raporlamaya İlişkin Kavramsal Çerçeve, https://www.kgk.gov.tr/DynamicContentDetail/12044/TFRS-2026-Seti-Mavi-Kitap (13.06.2026).
15. Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu, TMS 21: Kur Değişiminin Etkileri, https://www.kgk.gov.tr/Portalv2Uploads/files/Duyurular/v2/TMS/TMS_2020/TMS%2021.pdf (02.04.2026).
16. Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu, TMS 40: Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller, https://www.kgk.gov.tr/Portalv2Uploads/files/DynamicContentFiles/T%C3%BCrkiye%20Muhasebe%20Standartlar%C4%B1/TMSTFRS2018Seti/TMS/TMS_40_2018.pdf (02.04.2026).
17. Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu. TMS 29: Yüksek Enflasyonlu Ekonomilerde Finansal Raporlama, https://www.kgk.gov.tr/Portalv2Uploads/files/DynamicContentFiles/T%C3%BCrkiye%20Muhasebe%20Standartlar%C4%B1/TMSTFRS2018Seti/TMS/TMS_29_2018.pdf (02.04.2026).
18. Landsman, W. R. (2007). Is fair value accounting ınformation relevant and reliable? Evidence from capital market research, Accounting and Business Research, 37(3): 19 - 30. https://doi.org/10.1080/00014788.2007.9730081
19. Müller, M. A., Riedl, E. J. & Sellhorn, T. (2011). Mandatory fair value accounting and information asymmetry: Evidence from the European real estate industry. Management Science, 57(6): 1138–1153.
20. Özçivan, Z. (2025). Türkiye'nin son 20 yılda yaşadığı ekonomik krizler, Container Dergi, (30): 48–51. https://www.containerdergi.com/yazarlar/zafer-ozcivan/turkiye-nin-son-20-yilda-yasadigi-ekonomik-krizler/483/ (02.04.2026).
21. Patton, M. Q. (2015). Qualitative research & evaluation methods: Integrating theory and practice (4th ed.). Sage Publications.
22. Penman, S. H. (2007). Financial reporting quality: Is fair value a plus or a minus?, Accounting and Business Research, 37: 33 - 44. https://doi.org/10.1080/00014788.2007.9730083
23. Schipper, K. (2005). The introduction of international accounting standards in Europe: Implications for international convergence, European Accounting Review, 14(1): 101 - 126. https://doi.org/10.1080/0963818042000338013
24. TCMB, Konut Fiyat Endeksi (2023=100), TCMB Elektronik Veri Dağıtım Sistemi, https://evds3.tcmb.gov.tr/tumSeriler/2003/bie_kfe/TP.KFE.TR (02.04.2026).
25. Watts, R. L. & Zimmerman, J. L. (1978). Towards a positive theory of the determination of accounting standards, The Accounting Review, 53(1): 112 -134. https://www.jstor.org/stable/245729
26. Yin, R. K. (2018). Case study research and applications: Design and methods (6. baskı). Sage Publications.
27. Yücel, G., Adiloğlu, B. ve Öz, M. (2024). Fonksiyonel para ve Türkiye uygulamaları, Muhasebe ve Denetime Bakış, 24(73): 123 - 134. https://doi.org/10.55322/mdbakis.1485646.