Fiyat, Gelir ve Faiz Oranlarının Konut Talebi Üzerindeki Etkisi: Panel Veri Yaklaşımı

Abstract

Konut talebi, konutun gerek zorunlu gerekse yatırım aracı olarak kullanılabilmesi açısından önemli bir kavramdır. Zira özellikle riskten kaçınan yatırımcılar konuta yönelmektedir. Bu kavram birçok faktör tarafından şekillenmektedir. Bu faktörlerden önemli bir tanesi konut kredisi faiz oranlarıdır. Konut kredi faiz oranları tüketiciler açısından doğrudan borçlanma maliyetini temsil etmekte ve dolayısıyla konut talebini etkilemektedir. Çalışmada fiyat, gelir ve konut kredi faiz oranlarının konut talebi üzerindeki etkileri araştırılmıştır. Bu bağlamda 81 il bazında 2013-2021 dönemi yıllık verileri kullanılmıştır. Panel veri ekonometrisi yaklaşımıyla tahmin edilen regresyon modeli sonucunda; konut kredi faiz oranlarının konut talebini beklendiği gibi negatif etkilediği görülmektedir. Aksine toplam hane sayısı ve tüketici gelirinin ise konut talebini pozitif etkilediği sonucuna ulaşılmıştır. Diğer bir ifadeyle hane sayısındaki artış, konuta olan ihtiyacı artırmaktadır. Benzer şekilde konut kredi faiz oranlarındaki düşüş, tüketicilerin konut satın alma kararlarını etkilemekte ve tüketiciler daha fazla konut talep etmektedirler. Yani konut kredi faiz oranlarındaki düşüşün, konut talebini pozitif yönde etkilemesi beklenmektedir. Çalışma sonuçlarına göre konut kredi faiz oranlarındaki %1’lik azalış, konut talebini %1.23 artırmaktadır. İlaveten birim boyutlu modelin uygun model olarak belirlenmesi, iller bazında doğrudan gözlenemeyen etkilerin konut talebi üzerinde önemli olduğunu göstermektedir. Analiz sonuçlarına göre bu etki en fazla İstanbul’dadır. İstanbul’dan sonra; İzmir, Ankara, Bursa ve Konya gelmektedir.

Keywords

• Gelir
• Konut fiyatı
• Konut faiz oranı
• Konut talebi
• Panel veri modelleri.

The Effect of Price, Income and Mortgage Interest Rates on the Housing Demand: A Panel Data Approach

Abstract

Housing demand is an important concept in terms of the use of housing both as a compulsory and investment tool. Because especially risk-averse investors tend towards housing demand. This concept is shaped by many factors. One of these factors is mortgage interest rates. Mortgage interest rates represent the direct cost of borrowing for consumers and therefore affect the demand for housing. In this study, the effects of price, income and mortgage interest rates on housing demand are investigated. In this context, yearly data for the period 2013-2021 on the basis of 81 provinces were used. As a result of the regression model estimated by the panel data econometrics approach; it is seen that mortgage interest rates have a negative impact on housing demand as expected. On the contrary, it was concluded that the total number of households and consumer income affects the housing demand positively. In other words, the increase in the number of households increases the need for housing. Similarly, the decrease in mortgage interest rates affects the housing purchase decisions of consumers and consumers demand more housing. That is, the decrease in mortgage interest rates is expected to positively affect the housing demand. According to the results of the study, a 1% decrease in housing loan interest rates increases the housing demand by 1.23%. In addition, the determination of the unit-dimensional model as the appropriate model shows that the effects that cannot be directly observed based on provinces are important in housing demand. According to the results of the analysis, this effect is highest in Istanbul. After Istanbul follows İzmir, Ankara, Bursa and Konya.

Keywords

• Income
• Prices
• Housing interest rate
• Housing demand
• Panel data models.

References

1. Abar, H., & Karaaslan, A. (2013). Konut talep edenlerin özellikleriyle talep edilen konutun özellikleri arasındaki ilişkinin çoklu uyum analizi yöntemi ile incelenmesi: Atatürk Üniversitesi personeli örneği. Atatürk Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 27(3), 323–339. https://dergipark.org.tr/tr/pub/atauniiibd/issue/2710/35919
2. Andrews, D. (2010). Real house prices in OECD countries: The role of demand shocks and structural and policy factors (Working Papers No. 831). OECD Economics Department.
3. Bekmez,S., & Özpolat, A. (2013a). Gelir esnekliğinin ve kentsel dönüşüm uygulamalarının konut talebine etkisinin VECM yöntemi ile tahmin edilmesi. Akdeniz İ.İ.B.F.Dergisi, 13(27), 99–113. https://dergipark.org.tr/tr/pub/auiibfd/issue/32330/359272
4. Bekmez, S., & Özpolat, A. (2013b). Türkiye’de konut talebinin belirleyenleri: Dinamik bir analiz. TİSK Akademi, 11(2), 171–87.
5. Canbay, Ş., & Mercan, D. (2020). Türkiye’de konut fiyatları, büyüme ve makroekonomik değişkenler arasındaki ilişkinin ekonometrik analizi. Yönetim ve Ekonomi Araştırmaları Dergisi, 18(1), 176–200. https://doi.org/10.11611/yead.674472
6. Carliner, G. (1973). Income elasticity of housing demand. The Review of Economics and Statistics, 55(4), 528–532. https://doi.org/10.2307/1925683 Chow, G. C., & Niu, L. (2015). Housing prices in urban China as determined by demand and supply. Pacific Economic Review, 20(1), 1–16. https://doi.org/10.1111/1468-0106.12080
7. Çınar, M. (2021). Panel veri ekonometrisi: Stata ve EViews uygulamalı. Ekin Yayınevi.
8. Dokko, J., Doyle, B. M., Kiley, M. T., Kim, J., Sherlund, S., Sim, J., Van Den Heuvel, S., & L’Huillier, J.-P. (2011). Monetary policy and the global housing bubble. Economic Policy, 26(66), 233–283.

9. Driscoll, J. C., & Kraay, A. C. (1998). Consistent Covariance Matrix Estimation with Spatially Dependent Panel Data. The Review of Economics and Statistics, 80(4), 549–560. http://www.jstor.org/stable/2646837
10. Duesenberry, J., & Kistin, H. (1953). The role of demand in the economic structure. Oxford University Press.
11. Durkaya, M., & Yamak, R. (2004). Türkiye’de konut piyasasının talep yönlü analizi. İktisat, İşletme ve Finans Dergisi, 19(217), 75–83. https://doi.org/10.3848/iif.2004.217.0292
12. Égert, B., & Mihaljek, D. (2007). Determinants of house prices in Central and Eastern Europe. Comparative Economic Studies, 49(3), 367–388. https://doi.org/10.1057/palgrave.ces.8100221
13. Elder, H. W., & Zumpano, L. V. (1991). Tenure choice, housing demand and residential location. Journal of Real Estate Research, 6(3), 341–356. https://doi.org/10.1080/10835547.1991.12090656
14. Ermisch, J. (1996). The demand for housing in Britain and population ageing: Microeconometric evidence. Economica, 63(251), 383–404. https://doi.org/10.2307/2555013
15. Ermisch, J. F., Findlay, J., & Gibb, K. (1996). The price elasticity of housing demand in Britain: Issues of sample selection. Journal of Housing Economics, 5(1), 64–86. https://doi.org/10.1006/jhec.1996.0004
16. Fair, R., & Jaffee, D. M. (1972). The implications of the proposals of the Hunt Commission for the mortgage housing market: An empirical study. (Conference Series No. 8). Federal Reserve Bank of Boston.
17. Fontenla, M., & Gonzalez, F. (2009). Housing demand in Mexico. Journal of Housing Economics, 18(1), 1–12. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2008.08.001
18. Goetzmann, W. N., & Eduardas, V. (2006), Simulating real estate in the investment portfolio: Model uncertainty and inflation hedging (Working Paper No. 06–04). Yale International Center for Finance.
19. Güneş, C. (2009). Türkiye’de hanelerin konut tercihi: Ekonometrik yaklaşım (Yayın No 249361) [Yüksek lisans tezi, Dokuz Eylül Üniversitesi]. Yükseköğretim Kurulu Başkanlığı Tez Merkezi.
20. Halicioglu, F. (2005, July 22–25). The demand for new housing in Turkey: An application of ARDL model [Paper presentation]. Business and Economics Society International Conference, Grand Canyon, Arizona, USA.
21. Halicioglu, F. (2007). The demand for new housing in Turkey: An application of ARDL model. Global Business and Economics Review, 9(1), 62–74. https://doi.org/10.1504/GBER.2007.012509
22. Hausman, J. A., (1978). Specification tests in econometrics. Econometrica, 46(6), 1251–1271. https://doi.org/10.2307/1913827
23. Hausman, J. A., & Wise, D. A. (1980). Discontinuous budget constraints and estimation: The demand for housing. The Review of Economic Studies, 47(1), 75–96. https://doi.org/10.2307/2297104
24. İslamoğlu, B., & Buluş, A. (2018). Mortgage piyasası ve para politikasının konut fiyatlarına etkisi: Türkiye üzerine bir uygulama. Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 23(2), 455–466. https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/1005717
25. Karamelikli, H. (2016). Linear and nonlinear dynamics of housing price in Turkey. Ekonomia, 46, 81–98. https://doi.org/10.17451/eko/46/2016/238
26. Kargı, B. (2013). Konut piyasası ve ekonomik büyüme ilişkisi: Türkiye üzerine zaman serileri analizi (2000–2012). International Journal of Human Sciences, 10(1), 897–924.
27. Kartman, A. E. (1972). New evidence on the demand for housing. Southern Economic Journal, 38(4), 525–530. https://doi.org/10.2307/1056508
28. Kılcı, E. N. (2019). Konut kredisi faiz oranları ile ipotekli konut satışları arasındaki ilişkinin analizi; Türkiye örneği. Turkish Studies - Economics, Finance, Politics, 14(1), 95–107. http://dx.doi.org/10.7827/TurkishStudies.15033
29. Kolcu, F., & Yamak, N. (2018). Gelir ve faiz oranlarının konut fiyatları üzerindeki kısa ve uzun dönem etkileri. International Journal of Economic and Administrative Studies, Prof. Dr. Harun Terzi Özel Sayısı, 141–152. https://doi.org/10.18092/ulikidince.439535
30. Kuttner, K. N. (2012). Low interest rates and housing bubbles: Still no smoking gun. In D. D. Evanoff & G. G. Kaufman (Eds.), The role of central banks in financial stability: How has it changed? (pp. 159–185). World Scientific. https://doi.org/10.1142/9789814449922_0008
31. Lebe, F., & Akbaş, Y. E. (2014). Türkiye’nin konut talebinin analizi: 1970–2011. Atatürk Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Dergisi, 28(1), 57–83.
32. Lebe, F., & Yiğit, B. (2009, June 12–13). Analysis of the short and long run housing demand in Turkey [Paper presentation]. The 7th International Symposium of the Romanian Regional Science Association, Baia Mare, Romania.
33. Lee, T. H. (1963). Demand for housing: A cross-section analysis. The Review of Economics and Statistics, 45(2), 190–196. https://doi.org/10.2307/1924656
34. Maisel, S. J., Burnham, J. B., & Austin, J. S. (1971). The demand for housing: A comment. The Review of Economics and Statistics, 53(4), 410–413. https://doi.org/10.2307/1928748
35. Mankiw, N. G., & Weil, D. N. (1989). The baby boom, the baby bust, and the housing market. Regional Science and Urban Economics, 19(2), 235–258. https://doi.org/10.1016/0166-0462(89)90005-7
36. Mishkin, F. S. (2007). Housing and the monetary transmission mechanism (NBER Working Paper 13518). National Bureau of Economic Research. https://www.nber.org/system/files/working_papers/w13518/w13518.pdf
37. Öztürk, N., & Fitöz, E. (2009). Türkiye’de konut piyasasının belirleyicileri: Ampirik bir uygulama. ZKÜ Sosyal Bilimler Dergisi, 5(10), 21–46. https://dergipark.org.tr/tr/pub/ijmeb/issue/54831/750684
38. Painter G., & Redfearn, C. L. (2002). The Role of interest rates in influencing long-run homeownership rates. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 25(2-3), 243–267. https://doi.org/10.1023/A:1016529926494
39. Rahman, M. M. (2010). The Australian housing market – understanding the causes and effects of rising prices. Policy Studies, 31(5), 577–590. https://doi.org/10.1080/01442872.2010.497261
40. Rosen, H. S. (1979). Housing decisions and the U.S. income tax: An econometric analysis. Journal of Public Economics, 11(1), 1–23. https://doi.org/10.1016/0047-2727(79)90042-2
41. Tiwari, P., Parikh, K. & Parikh, J. (1999). Effective housing demand in Mumbai (Bombay) metropolitan region. Urban Studies, 36(10), 1783–1809. https://doi.org/10.1080/0042098992827.
42. TCMB. (2022a). İpotekli Konut Satışları ile Konut Kredi Faizleri. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Elektronik Veri Dağıtım Sistemi. https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/portlet/bsJWTMcbgQw%3D/tr
43. TCMB. (2022b), Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası Elektronik Veri Dağıtım Sistemi. https://evds2.tcmb.gov.tr
44. TÜİK. (2022), Türkiye İstatistik Kurumu İstatistik Veri Portalı. https://data.tuik.gov.tr
45. Uysal, D., & Yiğit, M. (2016). Türkiye’de konut talebinin belirleyicileri (1970–2015): Ampirik bir çalışma. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Meslek Yüksekokulu Dergisi, 19(1), 185–209.
46. Winger, A. R. (1968). Housing and income. Economic Inquiry, 6(3), 226–252. https://doi.org/10.1111/j.1465-7295.1968.tb01195.x