Evaluating the Macroeconomic of Housing Prices and the Impact of Foreign Housing Sales on Housing Prices: The Case of İzmir

Year 2024, , 354 - 374, 30.06.2024

Orhan Orçun Bıtrak

https://doi.org/10.25204/iktisad.1474574

Abstract

This study aims to evaluate the macroeconomic determinants of housing prices in İzmir, Turkey's third-largest city, and the impact of house sales to foreigners on housing prices. For this purpose, the short-term and long-term effects of the number of house sales to foreigners, mortgage interest rates, housing cost index, and consumer price index variables on housing prices in İzmir from January 2020 to December 2023 were analyzed using the ARDL (Autoregressive Distributed Lag) model for cointegration. According to the results obtained, the number of house sales to foreigners and the consumer price index increase housing prices in İzmir in the long term, while mortgage interest rates decrease them. The error correction model results show that shocks emerging in the short term return to the long-term equilibrium level after approximately 4.5 months. On the one hand, it is determined that increases in current and one-period lagged mortgage interest rates and the current period inflation rate decrease housing prices in the current period. It is also found that increases in current period housing costs have an increasing effect on current period housing prices, while increases in housing costs from two periods ago have a decreasing effect on current period housing prices.

Keywords

housing prices, Housing sales to foreigners, ARDL bounds test, İzmir

Konut Fiyatlarının Makroekonomik Belirleyicileri ve Yabancıya Konut Satışının Konut Fiyatlarına Etkisinin Değerlendirilmesi: İzmir İli Örneği

Abstract

Bu çalışmada, Türkiye’nin üçüncü büyük ili olan İzmir’deki konut fiyatlarının makroekonomik belirleyicileri ve yabancıya konut satışının konut fiyatlarına etkisinin değerlendirilmesi amaçlanmıştır. Bu amaçla, Ocak 2020-Aralık 2023 dönemine ilişkin İzmir ilindeki yabancıya yapılan konut satışı sayısı, konut kredisi faiz oranı, konut maliyet endeksi ve tüketici fiyat endeksi değişkenlerinin konut fiyatlarına olan kısa ve uzun dönemli etkileri ARDL (eşbütünleşme için artırılmış otoregresif dağıtılmış gecikmeli) modeli ile analiz edilmiştir. Elde edilen sonuçlara göre, yabancıya yapılan konut satışı sayısı ve tüketici fiyat endeksinin uzun dönemde İzmir’deki konut fiyatlarını artırdığı, konut kredisi faiz oranının ise azalttığı belirlenmiştir. Hata düzeltme modeli sonuçları, kısa dönemde ortaya çıkan şokların yaklaşık 4,5 ay sonra uzun dönem denge seviyesine geleceğini göstermiştir. Diğer taraftan, cari ve bir dönem önceki konut kredisi faiz oranlarında ve cari dönem enflasyon oranındaki artışların cari dönemdeki konut fiyatlarını azalttığı tespit edilmiştir. Konut maliyetinde cari dönemde ortaya çıkan artışların cari dönem konut fiyatlarını artırıcı, iki dönem önceki konut maliyetlerindeki artışların ise cari dönem konut fiyatlarını azaltıcı bir etkide bulunduğu belirlenmiştir.

Keywords

Konut fiyatları, Yabancıya konut satışı, ARDL sınır testi, İzmir

References

• Adams, Z. ve Füss, R. (2010). Macroeconomic determinants of international housing markets. Journal of Housing Economics, 19(1), 38-50. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2009.10.005
• Afşar, A. (2018). Türkiye’de konut fiyatlarını belirleyici ekonomik faktörlerin analizi. L. Aytemiz ve E. Karayılmazlar (Ed.), Sosyal, Beşeri ve İdari Bilimlerde Akademik Araştırmalar-V, Finans Çalışmaları içinde (s. 129-146). Gece Kitaplığı.
• Agosto, A. B. ve Burdeos, A. O. (2022). Macroeconomic determinants of housing prices in the Philippines. International Journal of Research, 9, 169-211. https://ijrjournal.com/index.php/ijr/article/view/616
• Ahmed, D. E. E. (2020). Impact of macroeconomic variables on housing prices in Saudi Arabia: A VAR approach. Preprints 2020120715. https://doi.org/10.20944/preprints 202012.0715.v1
• Akça, T. (2023). House price dynamics and relations with the macroeconomic indicators in Turkey. International Journal of Housing Markets and Analysis, 16(4), 812-827. https://doi.org/10.1108/IJHMA-04-2022-0059
• Akkay, R. C. (2021). The macroeconomic determinants of the housing prices in Turkey. Erciyes Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, (58), 241-264. https://doi.org/10.18070/erciyesiibd.801319
• Akyol Özcan, K. (2023). Konut fiyat endeksi belirleyicileri üzerine bir araştırma: Asimetrik eş bütünleşme analizi. EKEV Akademi Dergisi, (93), 283-307. https://doi.org/10.17753/sosekev.1218289
• Alam, I. ve Quazi, R. (2003). Determinants of capital flight: An econometric case study of Bangladesh. International Review of Applied Economics, 17, 85-103. https://doi.org/10.1080/713673164
• Algieri, B. (2013). House price determinants: Fundamentals and underlying factors. Comparative Economic Studies, 55, 315-341. https://doi.org/10.1057/ces.2013.3
• Alkan, U. (2022). Main determinants of house prices: Effects of construction cost and house sales to foreigners. Business & Management Studies: An International Journal, 10(4), 1512-1528. https://doi.org/10.15295/bmij.v10i4.2159
• Aydın, R., Aydın, B. ve Lögün, A. (2021). Konut fiyat endeksini etkileyen faktörler: TR72 Bölgesi örneği. N. İ. Arıkan (Ed.), 5. Uluslararası Erciyes Bilimsel Araştırmalar Kongresi içinde (s. 335-344). İKSAD Global Yayınevi.
• Badarinza, C. ve Ramadorai, T. (2018). Home away from home? Foreign demand and London house prices. Journal of Financial Economics, 130(3), 532-555. https://doi.org/10.1016/j.jfineco.2018.07.010
• Badurlar, İ. (2022). Türkiye’de Yabancılara Konut Satışı ile Konut Fiyatları Arasındaki İlişki: Var Analizi. M. Göl ve O. Özevin (Ed.), İktisadi ve İdari Bilimlerde Akademik Analiz ve Tartışmalar içinde (s. 65-93). Özgür Yayınları.
• Badurlar, İ. Ö. (2008). Türkiye’de konut fiyatları ile makro ekonomik değişkenler arasındaki ilişkinin araştırılması. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 8(1), 223-238. https://hdl.handle.net/11421/343
• Baffoe-Bonnie, J. (1998). The dynamic impact of macroeconomic aggregates on housing prices and stock of houses: a national and regional analysis. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 17, 179-197. https://doi.org/10.1023/A:1007753421236
• Barbu, T. C., Vuţă, M., Străchinaru, A. I. ve Cioacă, S. I. (2017). An assessment of the immigration impact on the international housing price. Amfiteatru Economic, 19(46), 682. https://www.econstor.eu/handle/10419/169098
• Benazić, M. ve Učkar, D. (2024). The impact of selected macroeconomic variables on house prices in Croatia. Economic Thought and Practice, 33(1), 65-88. https://doi.org/10.17818/EMIP/2024/1.4
• Bıtrak, O. O. (2023). Türkiye kağıt sanayisinde selüloz ithalatı: eşbütünleşme için artırılmış otoregresif dağıtılmış gecikmeli (ARDL) model ile sınır testi yaklaşımı. Alanya Akademik Bakış, 7(3), 1043-1061. https://dergipark.org.tr/en/pub/alanyaakademik/issue/80135/1191253
• Chakraborty, C. ve Basu, P. (2002). Foreign direct investment and growth in India: A cointegration approach. Applied economics, 34(9), 1061-1073. https://doi.org/10.1080/00036840110074079
• Chen, M. C. ve Patel, K. (1998). House price dynamics and Granger causality: An analysis of Taipei new dwelling market. Journal of the Asian real estate society, 1(1), 101-126. https://ideas.repec.org/a/ire/issued/v01n011998p101-126.html
• Coşkun, Y., Seven, U., Ertuğrul, H. M. ve Alp, A. (2020). Housing price dynamics and bubble risk: the case of Turkey. Housing Studies, 35(1), 50-86. https://doi.org/10.1080/02673037.2017.1363378
• Cunha, A. M. ve Lobao, J. (2021). The determinants of real estate prices in a European context: A four-level analysis. Journal of European Real Estate Research, 14(3), 331-348. https://doi.org/10.1108/JERER-10-2020-0053
• Çağlayan, E. ve Saçaklı, N. (2006). Satın alma gücü paritesinin geçerliliğinin sıfır frekansta spektrum tahmincisine dayanan birim kök testleri ile incelenmesi. Atatürk Üniversitesi iktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 20, 121-137. https://dergipark.org.tr/en/pub/atauniiibd/issue/2689/35351
• Çetin, A. C. (2021). Türkiye’de konut fiyatlarına etki eden faktörlerin analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Dergisi, 5(1), 1-30. https://doi.org/10.31200/makuubd.846667
• Çiftçi, A. ve Arı, Y. (2019). Antalya ilinde yabancılara satılan konut sayısı üzerine bir eşbütünleşme ve VECM analizi. K. Vatansever (Ed.), VI. Uluslararası Sosyal, Beşerî ve İdari Bilimler Sempozyumu içinde (s. 479-488). Asos Yayınları.
• Çil Yavuz, N. (2004). Durağanlığın belirlenmesinde KPSS ve ADF testleri: İMKB Ulusal-100 endeksi ile bir uygulama. İstanbul İktisat Fakültesi Mecmuası. 54(1), 239-247. https://dergipark.org.tr/tr/pub/iuifm/issue/810/8792
• Davarcıoğlu Özaktaş, F. (2019). Yabancılara konut satışı ve reel efektif döviz kuru: Türkiye örneği ampirik çalışma. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 15(1), 131-147. https://dergipark.org.tr/en/pub/esad/issue/49560/526852
• Degen, K. ve Fischer, A. M. (2017). Immigration and Swiss house prices. Swiss Journal of Economics and Statistics, 153, 15-36. https://doi.org/10.1007/BF03399433
• Duan, J., Tian, G., Yang, L. ve Zhou, T. (2021). Addressing the macroeconomic and hedonic determinants of housing prices in Beijing Metropolitan Area, China. Habitat International, 113, 102374. https://doi.org/10.1016/j.habitatint.2021.102374
• Eryüzlü, H. ve Ekici, S. (2020). Konut fiyat endeksi ve reel döviz kuru ilişkisi: Türkiye örneği. İktisadi İdari ve Siyasal Araştırmalar Dergisi, 5(12), 97-105. https://doi.org/10.25204/iktisad.650420
• Gençoğlu, P. ve Kuşkaya S. (2017). Türkiye’de sağlığın eğitim üzerindeki etkileri: ARDL sınır testi yöntemi ile bir değerlendirilme. İşletme ve İktisat Çalışmaları Dergisi, 5(4), 1-11. https://dergipark.org.tr/en/pub/iicder/issue/49867/639268?publisher=http-www-cag-edu-tr-ilhan-ozturk
• Granger, C. W. J. ve Newbold, P. (1986). Forecasting Economic Time Series. 2nd Edition, Academic Press INC, San Diego, California.
• Gujarati, D. N. ve Porter, D. C. (2009). Basic econometrics. 5th Edition, McGraw-Hill, New York.
• Güler, İ. ve Gökçe, A. (2020). Yabancılara konut satışı ile konut balonu ilişkisinin GSADF sınamaları ile araştırılması: Türkiye geneli ve İstanbul, Antalya illeri örneği. Üçüncü Sektör Sosyal Ekonomi, 55(2), 989-1007. https://doi.org/10.15659/3.sektor-sosyal-ekonomi.20.05.1353
• Gülmez, A. (2015). Türkiye'de dış finansman kaynakları ekonomik büyüme ilişkisi: ARDL sınır testi yaklaşımı. Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 11(2), 139-152. https://dergipark.org.tr/en/pub/esad/issue/38966/456083
• Gündüz, L., Genç, İ. H. ve Aysan, A. F. (2022). Buying citizenship: A boon to district-level house prices in Istanbul. Housing Policy Debate, 32(4-5), 697-712. https://doi.org/10.1080/10511482.2021.2013283
• Harris R. I. D. (1995). Using Cointegration Analysis in Econometric Modelling. New York: Prentice Hall.
• Hort, K. (1998). The determinants of urban house price fluctuations in Sweden 1968–1994. Journal of housing Economics, 7(2), 93-120. https://doi.org/10.1006/jhec.1998.0225
• Huang, J. T., Hwang, Y. N. ve Lo, K. T. (2014). The role of foreign direct investment in Shanghai's real estate price-culprit or scapegoat?. The International Centre for the Study of East Asian Development Working Paper Series, 1-32. https://agi.repo.nii.ac.jp/records/69
• İslamoğlu, B. ve Nazlıoğlu, Ş. (2019). Enflasyon ve konut fiyatları: İstanbul, Ankara ve İzmir için panel veri analizi. Siyaset, Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 7(1), 93-99. https://dergipark.org.tr/en/pub/seyad/issue/53343/709115
• Kabine, A. C. (2023). Determinants of house prices in Malaysia. International Journal of Housing Markets and Analysis, 16(1), 85-99. https://doi.org/10.1108/IJHMA-09-2021-0105
• Kangallı Uyar, S. G. ve Kılıç, E. (2017). Yabancıların konut talebinin Türkiye’deki bölgesel konut talebi üzerine etkisi: Mekansal ekonometrik analiz. Adnan Menderes Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 4(4), 292-306. https://doi.org/10.30803/adusobed.355485
• Kangallı Uyar, S. G. ve Yayla, N. (2015). Türkiye’de konut fiyatları dinamiklerinin dalgalanma etkisi hipotezi çerçevesinde analizi. Finans Politik ve Ekonomik Yorumlar, 52(601), 39-57. https://dergipark.org.tr/en/pub/fpeyd/issue/48047/607583
• Karaağaç, G. A. ve Altınırmak, S. (2018). Türkiye konut fiyat endeksi ve düzey bazlı konut fiyat endeksleri ile seçili değişkenler arasındaki nedensellik ilişkisi. Karadeniz Uluslararası Bilimsel Dergi, 39, 222-240. https://dergipark.org.tr/en/pub/kdeniz/article/415650
• Karadağ, H ve Aygün Alıcı, V. (2023). Türkiye ekonomisinde konut fiyat endeksi ile yabancılara yapılan konut satışı arasındaki İlişki. A. Kamacı ve H. Güneş (Ed.), Uluslararası Ticarette Güncel Sorunlar içinde (s. 141-152). Eğitim Yayınevi.
• Karagöz, K. ve Özkubat, G. (2021). Impact of macroeconomic factors on housing prices: an analysis for Aegean region. Yaşar Üniversitesi E-Dergisi, 16(62), 867-889. https://doi.org/10.19168/jyasar.846027
• Kırca, M. ve Canbay, Ş. (2022). Determinants of housing inflation in Turkey: a conditional frequency domain causality. International Journal of Housing Markets and Analysis, 15(2), 478-499. https://doi.org/10.1108/IJHMA-02-2021-0013
• Kocabıyık, T., Aksoy, E. ve Teker, T. (2020). Makroekonomik değişkenlerin park mavera III gayrimenkul sertifikası fiyatı üzerine etkisinin Toda-Yamamoto analizi ile keşfi. Avrasya Uluslararası Araştırmalar Dergisi, 8(21), 347-365. https://doi.org/10.33692/avrasyad.703027
• Lawal, A. I., Nwanji, T. I., Asaleye, A. ve Ahmed, V. (2016). Economic growth, financial development and trade openness in Nigeria: An application of the ARDL bound testing approach. Cogent Economics and Finance, 4(1), 1-15. https://doi.org/10.1080/23322039.2016.1258810
• Leung, C. (2004). Macroeconomics and housing: a review of the literature. Journal of Housing Economics, 13(4), 249-267. https://doi.org/10.1016/j.jhe.2004.09.002
• Liao, W. C., Zhao, D., Lim, L. P. ve Wong, G. K. M. (2015). Foreign liquidity to real estate market: Ripple effect and housing price dynamics. Urban Studies, 52(1), 138-158. https://doi.org/10.1177/004209801452368
• Mohammed, J. K., Aliyu, A. A., Dzukogi, U. A. ve Olawale, A. A. (2021). The impact of COVID-19 on housing market: A review of emerging literature. International Journal of Real Estate Studies, 15(2), 66-74. https://doi.org/10.11113/intrest.v15n2.128
• Narayan, P. K. (2004). Fiji's Tourism Demand: The ARDL Approach to Cointegration. Tourism Economics, 10(2), 193-206. https://doi.org/10.5367/00000000432314242
• Narayan, P. K. (2005). The saving and investment nexus for China: Evidence from cointegration tests. Applied Economics, 37(17), 1979-1990. https://doi.org/10.1080/00036840500278103
• OECD (2021). Brick by Brick: building better housing policies. OECD Publishing, Paris. https://doi.org/10.1787/b453b043-en
• OECD (2024, 28 Mart). Housing prices (indicator). https://data.oecd.org/price/housing-prices.htm
• Paksoy, S., Yöntem, T. ve Büyükçelebi, B. (2014). Konut fiyat endeksi ve enflasyon arasındaki ilişki (TRC1, TRC2 ve TRC3 düzey bölgeleri üzerine ampirik bir çalışma). ASSAM Uluslararası Hakemli Dergi, 1(2), 54-69. https://dergipark.org.tr/tr/pub/assam/issue/32284/358478
• Pata, U. K., Yurtkuran, S. ve Kalça, A. (2016). Türkiye’de enerji tüketimi ve ekonomik büyüme: ARDL sınır testi yaklaşımı. Marmara Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 38(2), 255-271. https://doi.org/10.14780/muiibd.281411
• Pesaran, M. H. ve Shin, Y. (1995) Autoregressive distributed lag modelling approach to cointegration analysis. Department of Economics Working Paper Series No. 9514, University of Cambridge, Cambridge.
• Salami, M. A., Tanrıvermis, H., ve Aliefendioğlu, Y. (2023). Interdependence between foreigner housing acquisitions and housing price increase in Turkey during the COVID-19 pandemic era. International Journal of Housing Markets and Analysis, 16(3), 575-597. https://doi.org/10.1108/IJHMA-08-2022-0109
• Sarı, S. S. (2022). Konut Fiyatlarında etkili olabilecek göstergelerin ARDL yaklaşımı ile analizi. Stratejik Yönetim Araştırmaları Dergisi, 5(2), 158-170. https://doi.org/10.54993/syad.1163937
• Şeyranlıoğlu, O. (2023). Konut fiyatları ve makroekonomik ve finansal göstergeler arasındaki ilişki: Bootstrap nedensellik testi. Nevşehir Hacı Bektaş Veli Üniversitesi SBE Dergisi, 13(3), 1713-1732. https://doi.org/10.30783/nevsosbilen.1293731
• Shinwari, S. ve Özdemir, D. (2022). Türkiye'de sanayi üretim ve tüketici fiyat endeksinin konut fiyat endeksi üzerindeki etkisi: ARDL sınır testi analizi. Çukurova Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 26(1), 61-82. https://dergipark.org.tr/en/pub/cuiibfd/issue/80727/1104706
• Süleymanlı, C. (2019). Türkiye’de yabancıların konut edinimi ile döviz kuru arasındaki ilişki: eşbütünleşme analizi (2013-2019). Bingöl Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 3(2), 117-136. https://doi.org/10.33399/biibfad.595840
• Sünbül, E. (2021). Dış ticaret hacmi ve döviz kuru ilişkisinin ARDL sınır testi ile analizi (Türkiye örneği). Journal of Banking and Financial Research, 8(1), 1-16. https://dergipark.org.tr/en/pub/jobaf/issue/59603/802918
• TCMB (2024, 10 Mart). Konut birim fiyatları. https://evds2.tcmb.gov.tr/index.php?/evds/serieMarket
• Trofimov, I. D., Aris, N. Md. ve Xuan, D. C. D. (2018). Macroeconomic and Demographic Determinants of Residential Property Prices in Malaysia. Zagreb International Review of Economics & Business, 21(2), 71-96. https://doi.org/10.2478/zireb-2018-0015
• TÜİK (2024, 10 Mart). Konut satış istatistikleri, Aralık 2023. https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Konut-Satis-Istatistikleri-Aralik-2023-49516
• Wong, W. L., Lee, C. ve Koong, S. S. (2019). Housing prices in peninsular Malaysia: supported by income, foreign inflow or speculation?. International Journal of Housing Markets and Analysis, 12(3), 424-441. https://doi.org/10.1108/IJHMA-01-2018-0001
• Yanar, R. ve Demir, C. Ş. (2022). Döviz Kurundaki Değişimlerin Yabancı Konut Talebine Etkileri: Türkiye Örneği. İşletme Ekonomi ve Yönetim Araştırmaları Dergisi, 5(2), 295-310. https://doi.org/10.33416/baybem.1127414
• Yıldız Contuk, F. (2021). Covid-19'un Borsa İstanbul üzerindeki etkisi: Bir ARDL sınır testi modeli. Muhasebe ve Finansman Dergisi, (89), 101-112. https://doi.org/10.25095/mufad.852088
• Yılmazel, Ö., Afşar, A. ve Yılmazel, S. (2018). Konut fiyat tahmininde yapay sinir ağları yönteminin kullanılması. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, (20), 285-300. https://doi.org/10.18092/ulikidince.341584
• Zhang, Y., Hua, X. ve Zhao, L. (2012). Exploring determinants of housing prices: A case study of Chinese experience in 1999–2010. Economic modelling, 29(6), 2349-2361. https://doi.org/10.1016/j.econmod.2012.06.025
• Zhu, H (2003). The importance of property markets for monetary policy and financial stability. IMF/BIS Conference Papers No 21 Real Estate Indicators and Financial Stability içinde (s. 9-29). 27–28 October, Washington DC., USA.