Muhtelif Yönleriyle Dört Duvar Kirası Sözleşmesi

Abstract

Bu çalışma kapsamında dört duvar kirası sözleşmesine ilişkin özellik arz eden konular ele alınmıştır. Öncelikle sözleşme ilişkisinde tarafların asli edim yükümlülükleri tanımlanmış ve kira sözleşmesi hükümlerinin dört duvar kirasına doğrudan uygulanmasının mümkün olup olmadığı sorunu üzerinde durulmuştur. Akabinde kira bedelinin belirlenmesinde dört duvar kirasının niteliğinden ileri gelen hukukî sorunlar değerlendirilmiştir. Bu çerçevede kira konusu için yapılan masrafların; kira bedeline ve kiraya verene yöneltilebilecek taleplerin kapsamında etkisi ele alınmıştır. Son olarak dört duvar kira sözleşmesinin sona ermesinin sonuçları üzerinde durulmuştur. Bu kapsamda kira konusunun iadesi sırasında kiracının ve kiraya verenin karşılıklı taleplerine etkisi incelenmiştir. Çalışmada hem Türk hukuku hem de İsviçre borçlar hukuku bağlamında verilen mahkeme kararları ile bilimsel görüşler değerlendirilmiştir.

Keywords

• kira sözleşmesi
• dört duvar kirası
• değer artışı
• yenilik ve değişiklik
• kira bedeli.

ROUGH-CONSTRUCTION LEASE CONTRACT

Abstract

The lease contract places an essential responsibility on the lessor to ensure that the leased property remains available for the lessee’s intended use throughout the contract's duration. Nevertheless, a distinct scenario arises with rough-construction lease contracts, where the lessor’s responsibility transforms. In such cases, the lessor’s duty shifts towards accommodating modifications, with the associated costs borne by the lessee. Consequently, the rough-construction lease contract fundamentally establishes an obligation of usage. This study delves into the distinctive aspects of rough-construction lease contracts. To begin, it defines the pivotal obligations and actions of the involved parties within the contractual relationship. The study underscores the inapplicability of general lease contract provisions to rough-construction lease agreements. Moreover, it examines the legal complexities stemming from the unique nature of rough-construction leases in determining rental amounts. This exploration encompasses the impact of expenses related to the leased property on the rent's calculation and the scope of potential claims against the lessor. The study also underscores the implications of terminating a rough-construction lease contract. This assessment hones in on how the cessation of such an agreement affects the reciprocal claims of both lessee and lessor during the property’s return. The analysis integrates insights from court rulings and scholarly discourse within the frameworks of both Turkish and Swiss laws of obligations.

Keywords

• lease contract
• rough-construction lease contract
• value-added
• renewal and modification
• rent

References

1. ACAR, Faruk, Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-332), 4. Bası, Beta Yayıncılık, İstanbul, 2017.
2. AKKANAT, Halil, “Teslim Borcu Doğuran Bazı Sözleşmelerde (Satım, Eser) Nitelendirme Sorunu”, Prof. Dr. Türkân Rado’nun Anısına Armağan, ed. Abuzer Kendigelen, On İki Levha Yayıncılık, 2020, İstanbul, s. 16-18.
3. ARAL, Fahrettin/AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 11. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2018.
4. BAYSAL, Başak, “Kaba İnşaatın Teslimini Konu Alan İnşaat Sözleşmeleri”, İnşaat Hukuku ve Uygulaması, eds. Emrehan İnal, Başak Baysal, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2017, s. 113-150.
5. BIBER, Irène, “DieRohbaumiete-ausgewählteAspekte”, Mietrechtspraxis, eds. MarkusWyttenbach, IrèneSpirig, Anabelvon Uslar, Pierre Stastny, mp 2015, s. 79-108, (Swisslex, 15.01.2023).
6. BK-YAZAR SOY İSMİ, BernerKommentar zum SchweizerischenPrivatrecht, SchweizerischesZivilgesetzbuch, Band IV, DasSachenrecht, 1. Abteilung, DasEigentum, 1. Teilband: SystematischerTeilundAllgemeineBestimmungen, Art. 641-654 ZGB, 5. Auflage, Bern, 1981.
7. BSK-YAZAR SOYİSMİ, BaslerKommentar, Obligationenrecht I, 6. Auflage, HelbingLichtenhahnVerlag, Basel, 2015.
8. ÇABRİ, Sezer, Kiraya Verenin Ayıptan Sorumluluğu, 2. Bası, Adalet Yayınevi, İstanbul, 2023.

9. DURAL, Mustafa/ SARI, Suat, Türk Özel Hukuku Cilt I-Temel Kavramlar ve Medenî Kanunun Başlangıç Hükümleri, 17. Bası, İstanbul, 2022.
10. GAUCH, Peter, “MängelhaftungdesVermietersundmangelhafteMietsache-einige Gedanken zum neuenMietrecht”, ZeitschriftdesBernischenJuristenvereins,Band 128, 1992, s. 18, (https://www.unifr.ch/ius/stoeckli/de/assets/public/files/publications/PublikationenPeterGauch/MaengelhaftungdesVermietersundmangelhafteMietsache.pdf, 07.02.2023).
11. GÖKYAYLA, Emre, Kiralananda Kiracı Tarafından Yenilik ve Değişiklik Yapılması, Yargıtay Kararları Işığında Güncel Medenî Hukuk Problemleri Sempozyumu Bildirileri, İstanbul, 2019, s. 173-202 (Lexpera-Literatür, 24.04.2023).
12. GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitabı, 6. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2022.
13. HEUSI, Claudia, “AusgewählteFragenzurGeschäftsmiete, 2. Teil”, mietrechtspraxis/mp, 1999.
14. İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt-1, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014.
15. İNCEOĞLU, M. Murat, Kira Hukuku, Cilt-2, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014.
16. JAUERNIG-YAZAR SOY İSMİ, BürgerlichesGesetzbuch, 13. Auflage, C.H. BeckVerlag, München, 2009 (Beck-Online, 26.03.2023).
17. KOCAYUSUFPAŞAOĞLU, Necip, Borçlar Hukukuna Giriş-Hukuki İşlem-Sözleşme, 7. Bası, Filiz Kitabevi, 2017.
18. MÜKO-YAZAR SOY İSMİ, MünchenerKommentar zum BGB, Band I, 9. Auflage, C.H. BeckVerlag, München, 2021 (Beck-Online, 26.03.2023).
19. OKTAY, Saibe, “İsimsiz Sözleşmelerin Geçerliliği, Yorumu ve Boşlukların Tamamlanması”, İÜHFM, C. LV, S. 1-2, 1996, ss. 263 – 296.
20. ÖZTAŞ, İlker, Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması, Ankara 2016.
21. STOFFELS, Markus, GesetzlichnichtgeregelteSchuldverträge, MohrSiebeck, Tübingen, 2001.
22. ÜREM ÇETİNEL, Merve, Kaba Yapı Kira Sözleşmesi, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2023.
23. VISCHER, Moritz, DieRohbaumieteZulässigkeitundGrenzen, SchulthessJuristischeMedien AG, Zürich-Basel-Genf, 2014, s. 17 (Swisslex, 15.01.2023).
24. YAVUZ, Cevdet/ ACAR, Faruk/ ÖZEN, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Birinci Cilt, 11. Bası, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş., İstanbul, 2022.
25. ZANETTI, Gianni F., “AusgewählteAspekte der Rohbaumiete”, mietrechtspraxis/mp, eds. MarkusWyttenbach, IrèneSpirig, Anabelvon Uslar, Pierre Stastny, Mietrechtspraxis, 2011, s. 89-103, (Swisslex, 15.01.2023).
26. ZK-YAZAR SOYİSMİ, ZürcherKommentar, Vorbemerkungen zum 8. Titel (Art. 253-273c OR) Art. 253-265 OR, 5. Auflage, Schulthess, Zürich, 2019, (Swisslex, 15.01.2023).