Warranty Liability of the Contractor in Transferring the Receivables Arising from the Construction Contract in Return for Land Share

Abstract

With the construction contract in return for land share, the contractor undertakes to build a building on the land, and in return, the landowner undertakes to transfer the ownership of certain shares to the contractor. In the contract types examined within the scope of our study, the contractor has only the right to receivable during the construction period and can claim the receivable from the landowner for the transfer of the independent sections agreed upon after the construction is completed. It is quite common for the contractor to sell the independent sections that will fall to his share in the future to third parties. To do this, the contractor transfers the receivables for the transfer of the agreed independent sections to third parties, in accordance with TCO Art. 183. Thus, the third party has the right to request the registration of the relevant independent section from the landowner in his/her name. However, this request may sometimes remain inconclusive due to some disputes between the contractor and the landowner. The third party, who cannot obtain his receivables, can apply to the transferring contractor within the scope of fault liability, based on the transfer agreement between them. In addition, if the failure of the performance is due to the non-existence of the receivable or, in the same sense, a deficiency in the existence of the receivable or the debtor‟s lack of ability to pay, the transferor contractor has a warranty liability towards the third party transferee in accordance with TCO Art. 191.

Keywords

• Construction Contract in Return for Land Share
• Construction Contract
• Transfer of Receivables
• Warranty Liability
• Scope of Liability

YÜKLENİCİNİN ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN ALACAĞINI DEVRETMESİNDE GARANTİ SORUMLULUĞU

Abstract

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yüklenici arsa üzerinde bina inşa etmeyi, buna karşılık arsa sahibi ise belli payların mülkiyetini yükleniciye devretmeyi taahhüt etmektedir. Çalışmamızın kapsamında incelenen sözleşme tiplerinde yüklenici inşaat süresi boyunca yalnızca bir alacak hakkına sahip olmakta ve inşaat tamamlandıktan sonra kararlaştırılan bağımsız bölümlerin kendisine devredilmesine yönelik olan alacağını arsa sahibinden talep edebilmektedir. Yüklenicinin finansman sağlamak amacıyla, ileride kendi payına düşecek olan bağımsız bölümleri daha inşaat devam ederken üçüncü kişilere satması oldukça sık rastlanılan bir durumdur. Bunun için uygulamada yüklenici genellikle yaptığı işlem, kararlaştırılan bağımsız bölümlerin kendisine devredilmesine yönelik olan alacak hakkını henüz inşaat tamamlanmadan önce üçüncü kişilere devretmektedir. Bu işlem de TBK m. 183’te hüküm altına alınan alacağın devri işlemidir. Alacağı devralan üçüncü kişi böylece, arsa sahibinden ilgili bağımsız bölümün kendisi adına tescilini talep etme hakkına sahip olmaktadır. Fakat yüklenici ile arsa sahibi arasındaki bazı uyuşmazlıklar sebebiyle bu talep kimi zaman sonuçsuz kalabilmektedir. Neticede alacağını elde edemeyen üçüncü kişi, aralarındaki devir sözleşmesi temeline dayanarak devreden yükleniciye kusur sorumluluğu kapsamında başvurabilmektedir. Bunun yanında eğer ifa girişiminin sonuçsuz kalması, alacağın mevcut olmamasından veya aynı anlama gelecek şekilde alacağın varlığına dair bir eksiklikten ya da borçlunun ödeme gücünün bulunmamasından ileri geldiği takdirde devreden yüklenicinin devralan üçüncü kişiye karşı TBK m. 191 uyarınca garanti sorumluluğu bulunmaktadır.

Keywords

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
• Eser Sözleşmesi
• Alacağın Devri
• Garanti Sorumluluğu
• Sorumluluğun Kapsamı

References

1. ARAL, Fahrettin, “Topyekûn Temlik”, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 1992, C. 42, S. 1, 93-140.
2. ARIKAN, Mustafa, “Türk Özel Hukukunda Alacağın Temliki”, Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2005, C. 13, S. 1, 129-155.
3. ARIKAN, Mustafa / ERDOĞAN, Kemal, “Müteahhidin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Alacak Hakkının Üçüncü Kişiye Devri”, Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, Y. 2015, C. 34, 145-172.
4. AYDEMİR, Efrail, Eser Sözleşmesi ve İnşaat Hukuku, 3. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2016.
5. BAKLACI ÇAKIROĞLU, Evren, “İnşaat Hukukunda Alacağın Temliki”, Alacağın Temliki (Devri), Ed. Ali Şafak, 1. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2017.
6. BERBEROĞLU YENİPINAR, Filiz, Alacağın Temliki ve Borcun Nakli, 1. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2021.
7. BERBEROĞLU YENİPINAR, Filiz, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, 1. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2019.
8. BUCHER, Eugen, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 2. Auflage, Zürich, 1988.

9. BÜTÜN YILMAZ, Derya G., “Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi, Y. 2019, S. 38, 107-130,
10. COŞKUN, Gürkan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Hak Kazanan Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu, 1. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2010.
11. ÇABRİ, Sezer, “Karşılıklı Borç Yükleyen Sözleşmelerde İfa Güçsüzlüğü ve Buna Bağlanan Sonuçlar”, Prof. Dr. Mustafa DURAL’a Armağan, 1. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2013, 414-439.
12. ÇAVDAR, Pelin, Karşılıklı Borç Yükleyen Sözleşmelerde İfa Güçsüzlüğü ve Hukuki Sonuçları (TBK md.98), 1. Bası, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2021.
13. ÇETİNER, Bilgehan / FURRER, Andreas / MÜLLER-CHEN, Marcus, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 1. Bası, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2021.
14. DAYINLARLI, Kemal, Türk Borçlar Kanununa Göre Alacağın Devri, 5. Bası, Dayınlarlı Yayınları, Ankara, 2019.
15. DEMİRBAŞ, Feride, “Alacağı Devredenin Borçlunun Ödeme Gücünden Sorumluluğu”, Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2021, C. 11, S. 2, 997-1034.
16. ENGİN, Baki İlkay, Alacağı Temlik Edenin Garanti Sorumluluğu, 1. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2002.
17. ERBAYRAKTAR, Burcu, Alacağın Devrinin Sözleşme ile Engellenmesi (Pactum De Non Cedendo), 1. Bası, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2021.
18. ERCOŞKUN ŞENOL, Hatice Kübra, Türk Borçlar Kanunu’na Göre Alacağı Devredenin Garanti Sorumluluğu, 1. Bası, Adalet Yayınevi, Ankara, 2021.
19. EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 25. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2020.
20. EREN, Fikret / DÖNMEZ, Ünsal, Eren Borçlar Hukuku Şerhi, Cilt III, 1. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2022.
21. ERMAN, Hasan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. Bası, Der Yayınları, İstanbul, 2010.
22. ERTAŞ, Şeref: “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hak ve Borçların Devri”, Prof. Dr. Mahmut Tevfik Birsel’e Armağan, İzmir, 2001.
23. FRANKO, Nisim, “Alacağın Temliki”, Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, Y. 1994, C. 49, S. 1, 177-197.
24. FUNK, Fritz, Borçlar Kanunu Şerhi - I Umumi Hükümler, Çev. Hıfzı Veldet, Cemal Hakkı Selek, 1. Bası, İstanbul, 1938.
25. GAUCH, Peter / SCHLUEP, Walter R. / SCHMİD, Jörg / EMMENEGGER, Susan, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Band II, Zürich, 2014.
26. GİRSBERGER, Daniel / HERMANN, Johannes Lukas, “Die Abtretung von Forderungen und die Schuldübernahme”, Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, Herausgeber: Heinrich Hansel, Nedim Peter Vogt, Wolfgang Wiegand, Basel/Frankfurt an Main, 2015.
27. GÖNEN, Doruk, İnşaat Sözleşmesinde Bedel, 1. Bası, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2016.
28. GUHL, Theo/ KOLLER, Alfred/ SCHNYDER, Anton K./ DRUEY, Jean Nicolas, Das Schweizerische Obligationenrecht, Zürich, 2000.
29. GÜMÜŞ, M. Alper, Borçlar Hukukunun Genel Hükümleri, 10. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2021.
30. GÜMÜŞ, M. Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2014.
31. GÜNERGÖK, Özcan, Alacağın Devrinde Borçlunun Hukuki Durumu, 1. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2014.
32. HATEMİ, Hüseyin / GÖKYAYLA, K. Emre, Borçlar Hukuku Genel Bölüm, 10. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2021.
33. İNAN, Ali Naim / YÜCEL, Özge, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 4. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2014.
34. KAPANCI, Kadir Berk, Alacağın Devri (TBK m. 183-194), 1. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2022.
35. KELLER, Max / SCHÖBİ, Christian, Das Schweizerische Schuldrecht Band IV – Gemeinsame Rechtsinstitute für Schuldverhältnisse aus Vertrag, unerlaubter Handlung und ungerechtfertigter Bereicherung, Basel/Frankfurt am Main, 1984.
36. KIRCA, Çiğdem, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Sözleşmeden Dönmenin Üçüncü Kişilere Etkisi”, Ticaret Hukuku ve Yargıtay Kararları Sempozyumu, Bildiriler – Tartışmalar XXII, Ankara, 2007, 77-98.
37. KURU, Baki, Hukuk Muhakemeleri Usulü Cilt IV, 6. Bası, Demir Yayıncılık, İstanbul, 2001.
38. NİHAT MEYDAN, Fadime Yapal, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Emsal Kararları Cilt 1, 2. Bası, Ethemler Yayıncılık, İstanbul, 2006.
39. NOMER, Haluk Nami, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 19. Bası, Beta Yayınları, İstanbul, 2020.
40. OĞUZMAN, M. Kemal / ÖZ, M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt I, 18. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2020.
41. OĞUZMAN, M. Kemal / ÖZ, M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler Cilt II, 12. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2016.
42. ÖZ, M. Turgut, “Alacağın Devri TBK m. 183 – 194”, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu, 1. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2017.
43. ÖZ, Turgut, İnşaat Sözleşmesi ve İlgili Mevzuat, 3. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2016.
44. ÖZ, Turgut, İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi, 1. Bası, Kazancı Hukuk Yayınları, İstanbul, 1989.
45. REETZ, Peter/ BURRI, Christof, “Obligationenrecht - Allgemeine Bestimmungen Art. 1-183 OR”, CHK - Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, Herausgeber: Andreas Furrer, Anton K. Schnyder, Zürich, 2016.
46. SCHWENZER, Ingeborg, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, Bern, 2016.
47. SEÇER, Öz, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 1. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2023.
48. SEÇER, Öz, Eser Sözleşmesinin İş Sahibi Tarafından Tam Tazminatla Feshi (TBK m. 484), 1. Bası, Yetkin Yayınları, Ankara, 2016.
49. SEROZAN, Rona/ BAYSAL, Başak/ SANLI, Kerem Cem, Serozan Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 8. Bası, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2022.
50. SEVİNÇ, Ahmet, Alacağı Devredenin Garanti Borcu, 1. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2023.
51. SPIRIG, Eugen, “Die Abtretung von Forderungen und die Schuldübernahme, Erste Lieferung, Art. 164-174 OR”, ZK - Zürcher Kommentar Band/Nr. V/1k/1, Herausgeber: Peter Gauch, Zürich, 1993.
52. SÜTÇÜ, Nezih, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, Cilt – 1, 4. Baskı, Seçkin Yayınları, Ankara, 2014.
53. ŞAFAK, Ali, “Alacağın Temliki”, Alacağın Temliki (Devri), Ed. Ali Şafak, 1. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2017.
54. ŞAHİN, Turan, Eser Sözleşmesinde Yüklenicinin Eseri Teslim Borcunu İfada Temerrüdü, 1. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2012
55. ŞEN, Kübra, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Üzerine Yükleniciden Bağımsız Bölüm Devralan Üçüncü Kişinin Yargıtay Kararları Çerçevesinde Durumu”, Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Y. 2021, C. 9, S. 1, 31-56.
56. TEKİNAY, Selahattin Sulhi / AKMAN, Sermet / BURCUOĞLU, Haluk / ALTOP, Atilla, Tekinay Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 7. Bası, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1993.
57. TERCİER, Pierre / PİCHONNAZ, Pascal / DEVELİOĞLU, H. Murat, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 1. Bası, On İki Levha Yayınları, İstanbul, 2016. von TUHR, Andreas / ESCHER, Arnold, Allgemeiner Teil des Schweizerischen Obligationenrechts Band 2, Zürich, 1974.
58. TÜRKER, Güray, İvazlı Alacağın Devrinde Borca Aykırılık ve Buna Bağlı Sonuçlar, 1. Bası, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2022.
59. YAVUZ, Cevdet / ACAR, Faruk / ÖZEN, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler İkinci Cilt, 11. Bası, Beta Yayıncılık, İstanbul, 2022.
60. YENER, Mehmet Deniz, “Alacağı Devredenin Garanti Sorumluluğu ve 6098 Sayılı Borçlar Kanunu ile Yapılan Değişiklikler”, Finansal Araştırmalar ve Çalışmalar Dergisi, Y. 2014, C. 3, S. 5, 67-75.
61. YENER, Mehmet Deniz, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Müteahhidin Temerrüdü ve Sonuçları, 1. Bası, Beta Yayınları, İstanbul, 2011.
62. YENER, Mehmet Deniz, “Müteahhidin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Haklarını Üçüncü Şahıslara Devri ve Sonuçları”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, Y. 2007, C. 65, S. 2, 371- 382.