Eviction Due to Two Warnings

Abstract

The Turkish Code of Obligations grants landlords the right to file an eviction lawsuit based on two justified warnings as a means of protecting landlords against tenants who fail to pay rent regularly. Initially introduced through Article 7/e of the now-repealed Law No. 6570 on Real Estate Leases, this eviction ground has been applied by the judiciary under stringent conditions, emphasizing tenant protection. There has been debate over whether a warning can be deemed justified if payment is made by the tenant after the warning has been received, while payment made before the warning is delivered nullifies the justification for the warning. The advent of electronic notification methods due to technological advancements has kept the issue current and worthy of renewed discussion. Another debate is whether indefinite-term lease agreements fall within the scope of the two justified warnings. The mandatory mediation of eviction lawsuits to reduce the judicial workload adds another layer to this discussion. The legal start and end dates for filing eviction lawsuits are clear. Lawsuits filed before the expiration of the lease term or rental period are dismissed as premature. It is worth examining whether this condition applies to mediation, which aims to resolve disputes promptly and reduce judicial burden. In cases where the conditions for filing an eviction lawsuit based on two justified warnings are met but the statutory waiting period applies, should the landlord wait for the expiration of the period to approach a mediator, or is the occurrence of two justified warnings sufficient? The first appellate court ruling on this matter has been issued, and this study includes an evaluation of it. This study discusses the topics outlined above, examines the state of doctrine and practice, evaluates the situation in the context of electronic notification as a new development, and presents the conclusions reached.

Keywords

• Two justified warnings
• eviction lawsuit
• mediator
• indefinite-term lease agreement
• electronic notification

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Abstract

Türk Borçlar Kanunu kira bedelini düzenli ödemeyen kiracılara karşı kiraya vereni korumak için iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açma hakkı vermiştir. İlk olarak 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun m. 7/e hükmü ile getirilen bu tahliye sebebi kiracıyı koruma amacından hareketle yargı tarafından oldukça sıkı koşullara bağlanarak uygulanmıştır. Kiracı tarafından ödemenin ihtarın ulaşmasından sonra yapılmış olması durumunda ihtarın haklı görülebileceği, ihtarın tebliğinden önce ödeme yapılması durumunda ise haklı ihtar koşulunun oluşmayacağı yönündeki uygulama tartışılmıştır. Özellikle teknolojik gelişmeler karşısında elektronik tebligat yolunun açılmış olması da konuyu güncel tutmakta ve yeniden tartışılmaya değer kılmaktadır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinin iki haklı ihtar kapsamında olup olmadığı da bu bağlamda tartışılması gereken diğer bir husustur. Yargı yükünün azaltılması kapsamında tahliye davalarının zorunlu arabuluculuğa tabi tutulması da konuyu tartışmaya değer kılmaktadır. Tahliye davalarının açılabilmesi için sürenin başlangıcı ve sonu yasal olarak bellidir. Kira süresi ya da kira dönemi bitmeden açılan dava vaktinden önce açıldığı için reddedilir. Yargı yükünü azaltmak, uyuşmazlıkları bir an önce sonuçlandırmak için getirilen arabuluculuk açısından da bu durumun geçerli olup olmadığı tartışılmalıdır. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açma koşullarının oluştuğu ve fakat sürenin beklendiği hallerde kiraya veren arabulucuya başvurmak için dava açma süresini beklemeli midir yoksa iki haklı ihtarın gerçekleşmiş olması yeterli görülebilecek midir? Bu konuda ilk Bölge Adliye Mahkemesi kararı verilmiş olup çalışmada buna da yer verilerek değerlendirme yapılmıştır. Bu çalışmada yukarıda belirtilen konular tartışılmış, öğreti ve uygulamadaki durum aktarılmış, yeni bir durum olan elektronik tebligat bağlamında da değerlendirme yapılmış ve varılan sonuçlar aktarılmıştır.

Keywords

• İki haklı ihtar
• tahliye davası
• arabulucu
• belirsiz süreli kira sözleşmesi
• elektronik tebligat

References

1. AKYİĞİT, Ercan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Kira Sözleşmesi, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2012.
2. ARAL, Fahreddin/AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 16. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2023.
3. ARPACI, Abdülkadir, Kira Hukuku ve Uygulaması, Temel Yayınları, İstanbul, 2002.
4. AYDINLIYIM, Suat, Türk Hukukunda Adi Kira Sözleşmesinin Son Bulması, Ajans Türk Matbaası, Ankara, 1972.
5. AYDOĞDU, Murat/TUNCER, Nalan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Adalet Yayınevi, Ankara, 2023.
6. BURCUOĞLU, Haluk, Yargıtay Kararları Işığında 6570 sayılı Yasaya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1993.
7. DEMİRCİOĞLU, Huriye Reyhan, Kira Sözleşmesinde Yan Giderler, Yetkin Yayınları, Ankara, 2018.
8. DOĞAN, Murat, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, (Editör: Turgut ÖZ), Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2023. (Kira Sözleşmesi)

9. DOĞAN, Murat: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Adalet Yayınevi, Ankara, 2011.
10. EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 11. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara 2023, s. 436.
11. FEYZİOĞLU, Feyzi Necmeddin, Borçlar Hukuku Hususi Kısım Akdin Muhtelif Nevileri, İsmail Akgün Matbaası, İstanbul, 1961.
12. GÜMÜŞ, Alper, Yeni Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2011.
13. GÜNERGÖK, Özcan/KAYIHAN, Şaban, Borçlar Hukuku Dersleri Genel Hükümler, 3. Baskı, Oniki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2024.
14. İNCEOĞLU, Murat, Kira Hukuku Cilt 2, Oniki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2014.
15. KILIÇOĞLU, Ahmet, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara, 2021.
16. OLGAÇ, Senai, Tesbit ve Tahliye, İsmail Akgün Matbaası, İstanbul 1968.
17. ÖZMEN, Saba, “Kira Bedelinin Zamanında Ödenmemesi Sebebi ile Çekilen İki Haklı İhtarın Niteliği ile Buna Bağlı Yargıtay İçtihatlarının Eleştirisi”, TBB Dergisi, 1989/6, s. 900-918.
18. PATIR, Hazal Yeter, Kiralananın Devri, Seçkin Yayıncılık, Ankara, 2020.
19. TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Üçüncü Tıpkı Basımdan Dördüncü Tıpkı Basım, I/2, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2008.
20. TUNABOYLU, Müslim, Kira Hukuku 2. Cilt, Adil Yayınevi, Ankara, 1999.
21. TUNÇOMAĞ, Kenan, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri C. II, 3. Bası, Sermet Matbaası, İstanbul, 1977.
22. YAVUZ, Cevdet/ACAR, Faruk/ÖZEN, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler Birinci Cilt, 11. Bs., Beta Yayıncılık, İstanbul, 2022.
23. ZEVKLİLER, Aydın/GÖKYAYLA, K. Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Vedat Kitapçılık, 20. Bası, İstanbul, 2020.