Validity Conditions for the Written Eviction Commitments Regarding the Family Residence

Abstract

Termination of a tenancy contract based on a written eviction commitment is a frequently encountered practice. If the subject of lease is used as family residence, the eviction commitment signed by the tenant directly affects the other spouse and the children. The Turkish legislator has introduced certain limitations in order to protect the family against transactions by the spouse holding rights over the family residence that may lead to its loss. In this context, by restricting the spouse’s power of disposition over the family residence, it has been stipulated that the consent of the other spouse is required for transactions that limit or extinguish rights over the family residence. Article 194 of the Turkish Civil Code and Article 352 of the Turkish Code of Obligations are two parallel provisions regulating this matter. Accordingly, the validity of written eviction commitments issued by the tenant spouse concerning the family residence is also subject to the consent of the other spouse. With these provisions included, the validity conditions of an eviction commitment regarding the family residence are as follows: the eviction date must be definite, the commitment must be made in written form and after the delivery of the premises and the non-tenant spouse must give explicit consent. The burden of proof regarding the family residence feature of the premises lies with the tenant and the spouse. Contrary to the erroneous practices observed in judicial decisions, protection of the family residence does not require notification to the landlord or a declaratory judgment from a court. Likewise, the approach in judicial decisions that interprets notifications to the landlord regarding the family residence as a declaration of joining the tenancy contract cannot be accepted. The right to join the tenancy contract and the requirement of spousal consent for transactions concerning the family residence are distinct legal institutions. The validity of eviction commitments signed without an eviction and/or execution date is controversial in both doctrine and practice. There are also disputed issues regarding the validity of prior eviction commitments where the leased premises subsequently become a family residence or where the non-tenant spouse later declares an intention to join the tenancy contract. Within the scope of this study, the validity conditions of written eviction commitments concerning the family residence will be examined and evaluated in light of judicial decisions and doctrinal opinions.

Keywords

• Tenancy Contract
• Family Residence
• Consent of the Spouse
• Written Eviction Commitment
• Termination of the Tenancy Contract

Aile Konutuna İlişkin Yazılı Tahliye Taahhütlerinin Geçerliliği İçin Aranan Şartlar

Abstract

Kiracı tarafından düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü vasıtasıyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi uygulamada sıklıkla rastlanan bir yöntemdir. Kiralananın aile konutu niteliğinde olması halinde, kiracı eş tarafından düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü, diğer eşi ve çocukları da etkilemektedir. Türk kanun koyucusu, aile konutu üzerinde hak sahibi olan eşin, bu konutun kaybına sebep olabilecek işlemlerine karşı aileyi koruyabilmek için bazı sınırlamalar öngörmüştür. Bu bağlamda eşin aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisi sınırlanarak, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayan veya ortadan kaldıran işlemlerde eşin rızasının aranacağı hüküm altına alınmıştır. Türk Medeni Kanunu m. 194 ve Türk Borçlar Kanunu m. 352 bu hususu düzenleyen birbirine paralel iki hükümdür. Aile konutuna ilişkin kiracı eş tarafından düzenlenen yazılı tahliye taahhütlerinin geçerliliği de diğer eşin rızasına tabidir. Buna göre aile konutuna ilişkin yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliği için tahliye tarihinin belirli olması, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi, yazılı şekil şartına uyulması ve kiracı olmayan eşin açık rızasının bulunması gerekir. Aile konutunun varlığını ispat yükü, kiracu veya eşinin üzerindedir. Ancak uygulamada karşılaşılan ve aile konutuna sağlanan korumadan yararlanmanın kirayaverene yapılacak bir bildirime veya mahkemeden alınacak tespit kararının varlığına tabi kılındığı kararlar yerinde değildir. Ayrıca kirayaverene, kiralananın aile konutu olduğuna dair kiracı olmayan eş tarafından yapılan bildirimlerin, kiracı olmayan eşi sözleşmenin tarafı haline getirdiğine yönelik mahkeme kararları da hukuka aykırıdır. Tahliye ve/veya düzenleme tarihi boş olarak imzalanan tahliye taahhütlerinin geçerliliği doktrin ve uygulamada tartışmalıdır. Kiralananın tahliye tarihinden sonraki bir tarihte aile konutu haline gelmesi veya ileriki bir tarihte kiracı olmayan eşin sözleşmeye katılma beyanında bulunması hallerinde önceki tarihli tahliye taahhütlerinin geçerliliği konusunda da tartışmalı hususlar bulunmaktadır. Çalışmamız kapsamında yargı kararları ve doktrindeki görüşler ışığında aile konutuna ilişkin yazılı tahliye taahhütlerinin geçerlilik şartları tartışılarak değerlendirmelerde bulunulacaktır.

Keywords

• Kira Sözleşmesi
• Aile Konutu
• Eşin Rızası
• Yazılı Tahliye Taahhüdü
• Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

References

1. Acar F, Aile Hukuku (2. Baskı, Vedat 2026)
2. Akçaal M, ‘Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri’ (2022) 12 Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 949
3. Akgün Akay M, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerine Özgü Sona Erme Sebepleri (Seçkin 2017)
4. Altın Şahin H, ‘Aile Konutuna İlişkin Kira Sözleşmesinin Feshinde Kiraya Verenin Bildirim Yükümlülüğünü Düzenleyen TBK m. 349/III Hükmü Üzerine Bir Değerlendirme’ Selçuk Hukuk Kongresi III 2024 Özel Hukuk Bildirileri Tam Metin Kitabı, I (Nobel 2024)
5. Aral F ve Ayrancı H, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (18. Baskı, Yetkin 2025)
6. Armutcuoğlu CY, ‘Aile Konutuna Sağlanan Koruma ve Aile Konutu Şerhinin Hukuki Niteliği’ (2011) 17 Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 413
7. Aydoğdu M ve Kahveci N, Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (3. Baskı, Adalet 2017)
8. Bıçakçı HŞ, ‘Kira Sözleşmesinin Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayanılarak Sona Erdirilmesi’ (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Antalya Bilim Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü Özel Hukuk Programı 2024)

9. Burcuoğlu H, ‘6570 s. GKHK’da Tahliye Bildiriminde, Tahliye Gününün Kira Dönemi İçerisinde Bir Gün Veya Kira Dönemi Bitim Gününe Rastlaması’ (1984) 58 İstanbul Barosu Dergisi 637
10. Burcuoğlu H, Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi (Filiz Kitabevi 1993)
11. Büyükay F ve Kartal B, ‘Aile Konutu Niteliğindeki Kiralananın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesinde Ortaya Çıkan Sorunlar’ (2024) 7 Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 291
12. Ceylan E, ‘Yeni Türk Medeni Kanunu’nda Aile Konutunun Önemi’ (2017) Türkiye Barolar Birliği Dergisi 203
13. Cumalı G, ‘Aile Konutu ve Kira İlişkileri’ (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Marmara Üniversitesi SBE Özel Hukuk Ana Bilim Dalı 2012)
14. Dağlıoğlu D, ‘Konut Kirasına İlişkin Uyuşmazlıklarda Taşınmazın Aile Konutu Niteliğinin Arabuluculuk Sürecine Etkisi’ (2024) 14 Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 861
15. Dalcı Özdoğan N, ‘Aile Konutu Niteliğinin Sona Ermesi Ile Diğer Eşin Rızası Alınmadan Yapılan Tasarruf İşlemi Kendiliğinden Geçerli Hale Gelir Mi?’ (2018) 13 Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 135
16. Delipınar YC, Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi (On İki Levha 2016)
17. Doğan M, ‘Medeni Kanunun Getirdiği Yeni Bir Müessese: Aile Konutu’ (2002) VI Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 285
18. Doğan M, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi (Adalet 2011)
19. Doğan M, ‘Kira Sözleşmesi’ içinde Turgut Öz (ed), Borçlar Hukuku Özel Hükümler (2. Baskı, Seçkin 2025)
20. Doğu HM, Kanuna Karşı Hile (On İki Levha 2023)
21. Dural M, Öğüz T ve Gümüş MA, Türk Özel Hukuku Aile Hukuku, III (20. Baskı, Filiz Kitabevi 2025)
22. Erdem M ve Makaracı Başak A, Aile Hukuku (3. Baskı, Seçkin 2026)
23. Eren F, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (Yetkin 2014)
24. Eren F, Borçlar Hukuku Genel Hükümler (25. Baskı, Yetkin 2020)
25. Eren F ve Yücer Aktürk İ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (13. Baskı, Legem 2025)
26. Ertekin O, ‘Türk Medeni Kanununda Aile Konutu ve Aile Konutu Şerhi’ (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Kırıkkale Üniversitesi SBE Özel Hukuk Ana Bilim Dalı 2020)
27. Ertop Yavuz Eİ, ‘Aile Konutuna İlişkin TMK m. 194/I Sınırlaması ve Aile Konutu Şerhinin Hukuki Niteliği’ (2025) 3 Periodicum Iuris Eskişehir Osmangazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 123
28. Feyzioğlu FN, Borçlar Hukuku İkinci Kısım Akdin Muhtelif Nevileri (Özel Borç İlişkileri), I (4. Baskı, Fakülteler Matbaası 1980)
29. Genç Arıdemir A, ‘Yazılı Tahliye Taahhüdü Verilmesi Halinde Aile Konutuna İlişkin TMK m.194 ve TBK m.349 Hükümlerinin Uygulanmasına İlişkin Yargıtay Kararlarının Değerlendirilmesi’ içinde Nesli Beril Özen Çolak ve Zeynep Özge Oğuz (edn), Prof. Dr. Şükran Şıpka’ya Meslekte 40. Yıl Armağanı (On İki Levha 2025)
30. Giger H, ‘Art. 266m’ içinde Regina Aebi-Müller ve Christoph Müller (edn), Die Miete, Art. 253-273c. Art. 260-266o OR BK - Berner Kommentar (Stämpfli Verlag 2020)
31. Giger H, ‘Art. 266n’ içinde Regina Aebi-Müller ve Christoph Müller (edn), Die Miete, Art. 253-273c. Art. 260-266o OR BK - Berner Kommentar (Stämpfli Verlag 2020)
32. Giray FK, ‘4721 Sayılı Türk Medeni Kanununda Yer Alan “Aile Konutu” Kavramının Kanunlar İhtilafı Hukuku Bakımından Değerlendirilmesi’ (2011) 23 Milletlerarası Hukuk ve Milletlerarası Özel Hukuk Bülteni 423
33. Gümüş MA, Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (Vedat 2011)
34. Gümüş MA, Yargıtay Uygulaması Işığında Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü (Yetkin 2024)
35. Gündoğdu SB, ‘Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk Uygulaması Üzerine Bazı Düşünceler’ (2023) 6 Necmettin Erbakan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 851
36. Gürses H, ‘Aile Konutu Olarak Kullanılmak Üzere Kiralanan Taşınmazlarda Yazılı Tahliye Taahhüdü’ (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Akdeniz Üniversitesi SBE Özel Hukuk Ana Bilim Dalı 2025)
37. Hasenböhler F, ‘Art. 169’ içinde Verena Bräm ve Franz Hasenböhler (edn), Die Wirkungen der Ehe im allgemeinen, Art. 159-180 Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Das Familienrecht, 1. Abteilung: Das Eherecht (Art. 90-251 ZGB) ZK - Zürcher Kommentar, II/1c (3. Baskı, Schulthess 1998)
38. Hatemi H, Serozan R ve Arpacı A, Borçlar Hukuku Özel Bölüm (Filiz Kitabevi 1992)
39. Hausheer H, Reusser R ve Geiser T, ‘Artikel 169 / Absatz 1’ içinde Heinz Hausheer (ed), Die Wirkungen der Ehe im allgemeinen, Art. 159-180 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Familienrecht, Das Eherecht BK - Berner Kommentar, II/1/2 (2. Baskı, Stämpfli 1999)
40. Hausheer H, Reusser R ve Geiser T, ‘Artikel 169 / Absatz 2’ içinde Heinz Hausheer (ed), Die Wirkungen der Ehe im allgemeinen, Art. 159-180 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch, Das Familienrecht, Das Eherecht BK - Berner Kommentar, II/1/2 (2. Baskı, Stämpfli 1999)
41. Hayıroğlu PS, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi’ (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Kültür Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü Özel Hukuk Ana Bilim Dalı 2024)
42. Higi P ve Wildisen C, ‘Art. 266n’ içinde Peter Higi, Anton Bühlmann ve Christoph Wildisen (edn), Die Miete - Art. 266-268b OR ZK - Zürcher Kommentar (5. Baskı, Schulthess 2020)
43. İnceoğlu MM, Kira Hukuku, II (On İki Levha 2014)
44. Kılıççıoğlu MS, Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi (Yetkin 2023)
45. Kılıçoğlu AM, Borçlar Hukuku Özel Hükümler (6. Baskı, Turhan 2024)
46. Kurtuluş Sağlam Ü, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Kiraya Verene Tanıdığı Haklar (Platon 2025)
47. Müller JP, ‘Art. 266l-266o’ Das schweizerische Mietrecht Kommentar SVIT - Schweizer Schriften zur Immobilienwirtschaft (4. Baskı, Schulthess 2018)
48. Muslu BN, ‘Tahliye Taahhüdü’ (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İstanbul Medeniyet Üniversitesi Lisansüstü Eğitim Enstitüsü Özel Hukuk Ana Bilim Dalı 2024)
49. Oğuzman MK ve Barlas N, Medeni Hukuk (26. Baskı, Vedat 2020)
50. Oğuzman MK ve Öz T, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, I (15. Baskı, Vedat 2017)
51. Özdemir F ve Çelik Y, ‘Uygulamada Yazılı Tahliye Taahhüdünden Kaynaklanan Sorunlar ve Bunlara İlişkin Çözüm Önerileri’ (2014) 73 Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 207
52. Özen B, ‘Beyaza (Açığa) İmza Sorunu Üzerinde Düşünceler’ Makaleler - Tebliğler (2001-2020) (On İki Levha 2021)
53. Özlük B, ‘Aile Konutunun Kira Sözleşmesi Ile Sağlanması Halinde Boşanmanın Sözleşmeye Etkisi’ (2024) 1 Medeni Hukuk Dergisi 69
54. Permann R, ‘Art. 266m-266n’ Mietrecht Kommentar OFK - Orell Füssli Kommentar (Navigator.ch) (2. Baskı, Orell Füssli Verlag 2007)
55. Permann R, ‘Art. 266n’ in Jolanta Kren Kostkiewicz vd. (edn), Kommentar zum Schweizerischen Obligationenrecht OFK - Orell Füssli Kommentar (Navigator.ch) (4. Baskı, Orell Füssli Verlag 2023)
56. Rey P, ‘Art. 266n’ içinde Peter Gauch ve Hubert Stöckli (edn), Präjudizienbuch OR (10. Baskı, Schulthess 2021)
57. Sadırlı İncesu H, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi (Seçkin 2022)
58. Sağlam İ, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Uygulamada Karşılaşılabilecek Sorunlar’ (2023) 11 Sakarya Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi
59. Schlumpf M ve Fraefel C, ‘Art. 169’ içinde Ruth Arnet, Peter Breitschmid ve Alexandra Jungo (edn), CHK - Handkommentar zum Schweizer Privatrecht (4. Baskı, Schulthess 2023)
60. Schmid U, ‘Art. 169’ içinde Jolanta Kren Kostkiewicz vd. (edn), Schweizerisches Zivilgesetzbuch OFK - Orell Füssli Kommentar (Navigator.ch) (4. Baskı, Orell Füssli Verlag 2021)
61. Serdar İ, ‘1756 (2014/4) Sayılı Genelge Kapsamında Aile Konutu Şerhi’ (2019) 21 Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 583
62. Şıpka Ş, Aile Konutu Ile İlgili İşlemlerde Diğer Eşin Rızası (TMK m. 194) (2. Baskı, Beta 2004)
63. Temel Özdemir M, ‘Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiralananın Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Olarak Tahliyesi’ (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Akdeniz Üniversitesi SBE Özel Hukuk Ana Bilim Dalı 2024)
64. Topuz G, ‘Aile Konutunun Haczi ve Kiralanan Aile Konutunun İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi’ (2008) 3 Erciyes Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 271
65. Uçar A, ‘4721 Sayılı Medeni Kanun Ile Evliliğin Genel Hükümleri Alanında Yapılan Bir Kısım Değişiklikler Üzerine Düşünceler’ (2002) VI Erzincan Hukuk Fakültesi Dergisi 317
66. Vurucu ÇN, Türk Medeni Kanunu’nda Aile Konutu Üzerindeki Hukuki İşlemler ve Sınırları (On İki Levha 2021)
67. Yalman S, ‘Tahliye Sebebi Olarak Yazılı Tahliye Taahhüdü’ (2005) 13 Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 7
68. Yavuz C, Acar F ve Özen B, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler (9. Baskı, Beta 2014)
69. Zevkliler A ve Gökyayla KE, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Turhan 2013)