Arsa Payı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibi İle Yüklenici Arasındaki İlişkinin Asıl İşveren- Alt İşveren İlişkisi Açısından Değerlendirilmesi

Abstract

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin belirli arsa paylarını devretmeyi, yüklenicinin ise arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek teslim etmeyi üstlendiği karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu sözleşmelerde taraflar arasındaki ilişkinin iş hukuku bakımından asıl işveren-alt işveren ilişkisi olarak nitelendirilip nitelendirilemeyeceği, özellikle işçilik alacakları ile iş kazası ve meslek hastalığından doğan sorumlulukların belirlenmesi açısından önem taşımaktadır. Uygulamada ve yargı kararlarında, arsa sahibinin yüklenici işçilerinin alacaklarından müteselsilen sorumlu tutulup tutulamayacağı hususu çeşitli tartışmalara konu olmaktadır. Bu çalışmada, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği ile asıl işveren-alt işveren ilişkisinin kurucu unsurları incelenmiş; konu öğretide ileri sürülen görüşler ve Yargıtay kararları ışığında değerlendirilmiştir. Bu kapsamda özellikle asıl işveren sıfatının kazanılmasının koşulları, işin bütün olarak devri, anahtar teslim iş kavramı ve denetim yetkisinin hukuki sonuçları ele alınmıştır. İnceleme sonucunda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde inşaat işinin kural olarak bütün halinde yüklenici tarafından üstlenildiği ve arsa sahibinin çoğu durumda bu faaliyet kapsamında işçi çalıştırmadığı tespit edilmiştir. Ayrıca arsa sahibinin işin ilerleyişini izlemek, kalite kontrolünü sağlamak veya sözleşmeye uygunluğu denetlemek amacıyla personel bulundurmasının da tek başına asıl işveren sıfatının kazanılması için yeterli olmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Bu nedenle yalnızca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığı, Sosyal Güvenlik Kurumu kayıtları, malzeme teminine katılım veya denetim yetkisinin kullanılması gibi olguların tek başına asıl işveren-alt işveren ilişkisinin kabulü için yeterli olmadığı değerlendirilmiştir. Çalışmada, asıl işveren-alt işveren ilişkisinin kurulabilmesi için arsa sahibinin ilgili iş kapsamında işveren sıfatını taşıması ve iş organizasyonu içerisinde işçi çalıştırmaya devam etmesi gerektiği sonucuna ulaşılmıştır.

Keywords

• arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi
• asıl işveren
• alt işveren
• anahtar teslim iş
• denetim yetkisi
• müteselsil sorumluluk

An Evaluation of the Relationship Between the Landowner and the Contractor in Construction-for-Land-Share Agreements from the Perspective of the Principal Employer–Subcontractor Relationship

Abstract

Construction-for-land-share agreements are mixed contracts under which the landowner undertakes to transfer certain shares of the land, while the contractor undertakes to construct and deliver independent units on the land. Whether the relationship between the parties to such agreements may be characterized as a principal employer–subcontractor relationship under labour law is of particular importance in determining liability arising from employment-related claims, occupational accidents, and occupational diseases. In practice and in judicial decisions, considerable debate exists as to whether landowners may be held jointly and severally liable for the claims of workers employed by the contractor. This study examines the legal nature of construction-for-land-share agreements and the constitutive elements of the principal employer–subcontractor relationship in light of doctrinal opinions and the case law of the Court of Cassation. Particular attention is paid to the conditions for acquiring principal employer status, the transfer of the entire work, the concept of turnkey construction work, and the legal implications of supervisory authority. The analysis demonstrates that, as a general rule, the entire construction work is undertaken by the contractor and that the landowner does not ordinarily employ workers within the scope of the construction activity. Furthermore, it is concluded that the landowner’s employment of personnel solely for monitoring the progress of the work, ensuring quality control, or supervising compliance with contractual obligations is not sufficient in itself to establish principal employer status. Accordingly, factors such as the mere existence of a construction-for-land-share agreement, records maintained by the Social Security Institution, participation in the procurement of construction materials, or the exercise of supervisory authority cannot, by themselves, justify the characterization of the relationship as a principal employer–subcontractor relationship. The study concludes that such a relationship may arise only where the landowner possesses employer status in relation to the relevant work and continues to employ workers within the organization of that work.

Keywords

• Construction - for - Land- Share Agreement
• Principal Employer
• Subcontroctar
• Turnkey Construction Work

References

1. Akın L ve Aykaç H B., İş Hukuku, Bireysel İş İlişkileri (Yetkin Yayıncılık 2025).
2. Akın L, İş Sağlığı Güvenliği ve Alt İşverenlik (Yetkin Yayınları 2013).
3. Akyiğit E, İş Hukuku (15. Bs., Seçkin Yayıncılık 2024).
4. Aldemir Toprak İ. B, ‘Yargıtay’ın 16.05.2025 Tarih E.2024/1, K.2025/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı Sonrasında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilerin Tapu Siciline Güveninin Ve Mülkiyet Hakkinin Korunması’, 2026 16(2) Hacettepe Hukuk Fakültesi Dergisi 43-72.
5. Aldemir Toprak İ. B, Anahtar Teslim İnşaat Sözleşmesi (3. Bs., Seçkin 2025).
6. Alp M, ‘İş İlişkisinin Kurulması, Hükümleri Ve İşin Düzenlenmesi’, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri’nin İş Hukuku ve Sosyal Güvenlik Hukuku Kararlarının Değerlendirilmesi Semineri 2019-2020, (Oniki Levha Yayıncılık 2021) 11-147.
7. Aral F ve Ayrancı H, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Hazırlanmış Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, (9.Bs., Yetkin Yayınevi 2015).
8. Aydınlı İ, Türk İş Hukukunda Alt İşveren (Taşeron) İlişkisi Ve Muvazaa Sorunu (5. Bs., Seçkin Yayıncılık 2021).

9. Aykaç H B., ‘Alt İşverenlik-Anahtar Teslimi İş Ayrımı’ (2015) 46 (3) Çimento İşveren 46-55.
10. Aykaç H B., İş Hukukunda Alt İşveren, (Beta Yayıncılık 2011).
11. Başbuğ A ve Yücel Bodur M, İş Hukuku (6. Bs., Beta Yayıncılık 2021).
12. Birben E, ‘İş Kanunu’nun 2. maddesindeki Müteselsil Sorumluluk Bakımından Anahtar Teslimi İnşaat Sözleşmesi Kavramı ve Bu İlişkiye Bağlanan Hukuki Sonuçlar’ iç Prof. Dr. Kübra Doğan Yenisey ve Arş Gör. Seda Ergüneş Emrağ (edr) İş Hukukunda Yeni Yaklaşımlar (2017), (Beta Yayıncılık 2017) 1-19.
13. Burgi M, Dreher M ve Opitz M, Beck’scher Vergaberechtskommentar (Görden) VOB/A-EU (4. Aufl. 2025).
14. Canbolat T, Türk İş Hukukunda Asıl İşveren-Alt İşveren İlişkileri (Kazancı 1992).
15. Caniklioğlu N, ‘Asıl İşveren Alt İşveren İlişkisinin Unsurları- Unsur Yokluğunun ve Geçersizliğin Sonuçları’, (2023), 50, Sicil İş Hukuku Dergisi 11- 42.
16. Çelik N, Caniklioğlu N, Canbolat T ve Özkaraca E, İş Hukuku Dersleri (36.Bs., Beta Yayıncılık 2023).
17. Demir E, ‘Asıl İşveren ile Alt İşverenin Müteselsil Sorumluluğu’, (2016) 15 (1) İKÜHFD 825-887.
18. Demir F, ‘Alt İşverenler Arasında Devre İlişkin Karar İncelemesi’, 2009 (16) Sicil İş Hukuku Dergisi 77- 87.
19. Ekmekçi Ö ve Yiğit E, Bireysel İş Hukuku (7. Bs., Oniki Levha Yayıncılık 2025).
20. Erman H, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Der Yayınları, 2010).
21. Gümüş M A, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, C. I (Vedat Yayıncılık 2012).
22. Güzel A, ‘İş Yasasına Göre Alt İşveren Kavramı ve Asıl İş veren-Alt İşveren İlişkisinin Sınırları’, (2004/) 1, Çalışma ve Toplum 31-65.
23. Helvacı İ, Borçlar Hukuku, Miras Hukuku ve Eşya Hukukuna İlişkin Hukuki Mütalaalar (2000-2010), (Oniki Levha Yayıncılık 2010).
24. Kaplan-Senyen E. T, İş Hukuku (10. Bs., Gazi Kitabevi 2019).
25. Kurşat Z, İnşaat Sözleşmesi (Filiz Kitabevi 2017).
26. Messerschmidt B ve Markus J, VOB/B, Teil B. Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (Kapellmann) § 2 (9. Aufl. 2025).
27. Messerschmidt B ve Thierau T, VOB-Kommentar, VOB/B Anhang (Kapellmann) Teil A/B, (9. Aufl. 2025).
28. Mollamahmutoğlu H, ‘4857 sayılı İş Kanunu’nun Getirdiği Önemli Bazı Yenilikler’, (2004) 7 (4) Kamu-İş 1-37.
29. Mollamahmutoğlu H, Astarlı M ve Baysal U, İş Hukuku (7. Bs., Lykeıon Yayıncılık 2022).
30. Narmanlıoğlu Ü, İş Hukuku (Ferdi İş İlişkileri I), (5. Bs., Beta Yayıncılık 2014).
31. Özdemir E, İş Uyuşmazlıklarında İspat, C. II, (Oniki Levha Yayıncılık 2025).
32. Özkaraca E, ‘Asıl İş Veya Yardımcı İş Dışındaki Bir İşin Başka Bir İşverene Yaptırılması (Karar İncelemesi)’, (2022) 146 Tekstil İşveren Dergisi 1-6.
33. Özkaraca E, ‘Asıl İşin Anahtar Teslimi Olarak Başkasına Yaptırılması - İhale Makamı -Alt İşverenlik (Karar İncelemesi, YHGK, E. 2023/9-566, K. 2023/892, 04.10.2023’, (2024) 162 Tekstil İşveren 1-15 (https://www.tekstilisveren.org.tr/uploads/magazines/pdf-17126057801805859743.pdf).
34. Seçer Ö, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (1. Bs., Yetkin Yayınları 2023).
35. Selçuk T. G, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Ayıptan Doğan Sorumluluğu (1. Bs., On İki Levha Yayıncılık 2021).
36. Sertler D, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu (Oniki Levha Yayıncılık 2021).
37. Soyer P, ‘4857 Sayılı İş Kanunu Açısından Asıl İşveren-Alt İşveren İlişkisinin Kurulması ve Sonuçları’, (2006) 1, Sicil İş Hukuku Dergisi 16 -28.
38. Subaşı İ, ‘İş Hukukunda Asıl İşveren- Alt İşveren İlişkisi’, Prof. Dr. Sarper Süzek’e Armağan, C. I (Beta Yayıncılık 2011) 125-186.
39. Sümer H H., İş Hukuku (28. Bs. Seçkin Yayıncılık 2025).
40. Süzek S ve Başterzi S, İş Hukuku (24. Bs. Beta Yayıncılık 2024).
41. Taşkent S, Eyrenci Ö, Ulucan D ve Baskan E, İş Hukuku (11. Bs. Beta Yayıncılık 2024).
42. Uşan F, İş ve Sosyal Güvenlik Hukuku (5. Bs., Seçkin Yayıncılık 2024).
43. Winzer T, ‘Bürgenhaftung nach dem Arbeitnehmer-Entsendegesetz - Begriff des Unternehmers’, (2019) 22 ArbRAktuell 533.
44. Yavuz C, ‘Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yasal Önalım Hakkının Kullanılması Sorununa Dair Görüşler’, (2017) 4 (2) İstanbul Medipol Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 109 - 132.
45. Yavuz C, Acar F ve Özen B, Borçlar Hukuku Dersleri, (Beta Yayıncılık 2024).
46. Yeşilmen E, İş Hukukunda Asıl İşveren Alt İşveren İlişkisinde İşverenlerin Müteselsil Sorumluluğu (Adalet Yayınevi, 2024).
47. Zevkliler A, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (10. Bs., Turhan Kitabevi 2008).