The Taxation of Vacant Housing in Türkiye: An Analysis of Tax Technique and Legal Characterization

Abstract

The vacant housing tax is one of the fiscal instruments developed to promote the efficient utilization of the housing supply and to limit the accumulation of residential property for speculative purposes. Particularly in large metropolitan areas, the inadequacy of housing supply and the persistent increase in rental prices have brought the applicability of such a tax in Türkiye into scholarly and policy discussions. In many jurisdictions, a vacant housing tax is not implemented solely as a fiscal obligation aimed at increasing public revenues; rather, it also functions as a regulatory instrument designed to encourage the effective use of housing stock and to curb speculative behavior in the housing market. Although there is currently no specific legal framework governing the taxation of vacant housing in Türkiye, the growing demand for housing and the problem of housing affordability have intensified debates regarding the potential introduction of such a tax. Against this background, the present study aims to examine the taxation of vacant housing from the perspectives of tax technique and legal characterization. Drawing upon comparative legal materials, the study analyzes the opportunities and limitations presented by different national practices with regard to their potential applicability in Türkiye. The findings indicate that a vacant housing tax should be regarded not merely as a revenue-generating fiscal instrument but also as a regulatory tax serving broader housing policy objectives. Furthermore, the study concludes that the legal legitimacy and fiscal effectiveness of a potential vacant housing tax in Türkiye depend on a clear definition of the taxable event, the establishment of objective criteria for determining vacancy, and the creation of a normative framework compatible with constitutional principles of taxation. In this respect, the study seeks to contribute to the existing literature by providing a systematic evaluation of the taxation of vacant housing through the lenses of tax technique and legal characterization.

Keywords

• Housing Supply
• Vacant Housing
• Vacant Housing Tax
• Tax Technique
• Legal Characterization of Tax

Türkiye’de Boş Konutların Vergilendirilmesi: Vergi Tekniği ve Hukukî Niteliği Üzerine Bir İnceleme

Abstract

Boş konut vergisi, konut piyasasında arzın etkin kullanımını sağlamak ve spekülatif amaçlı mülkiyet birikimini sınırlamak amacıyla geliştirilen malî araçlardan biridir. Özellikle büyükşehirlerde konut arzının yetersizliği ve kira fiyatlarındaki artışlar, bu tür bir verginin Türkiye’de uygulanabilirliğini tartışmaya açmaktadır. Birçok ülkede boş konut vergisi, yalnızca kamu gelirlerini artırmayı amaçlayan bir malî yükümlülük olarak değil, aynı zamanda konutların etkin kullanımını teşvik eden ve konut piyasasındaki spekülatif davranışları sınırlandırmayı hedefleyen düzenleyici bir araç olarak uygulanmaktadır. Türkiye’de ise boş konutların vergilendirilmesine ilişkin özel bir düzenleme bulunmamakla birlikte, artan konut ihtiyacı ve erişilebilir konut sorunu karşısında bu verginin uygulanabilirliği giderek daha fazla tartışılmaktadır. Bu bağlamda çalışmanın amacı, boş konutların vergilendirilmesini vergi tekniği ve hukukî niteliği açısından incelemektir. Çalışmada karşılaştırmalı hukuk verilerinden de faydalanılarak farklı ülke uygulamalarının Türkiye bakımından ortaya koyduğu imkânlar ve sınırlılıklar ele alınmaktadır. Çalışmanın sonucunda, boş konut vergisinin yalnızca gelir artırıcı bir malî araç olarak değil, aynı zamanda konut politikalarının uygulanmasına hizmet eden düzenleyici bir vergi niteliği taşıdığı tespit edilmiştir. Türkiye’de olası bir boş konut vergisinin hukukî meşruiyetinin ve malî etkinliğinin, vergiyi doğuran olayın açık biçimde tanımlanmasına, boşluk kriterlerinin objektif ölçütlere dayandırılmasına ve anayasal vergilendirme ilkeleriyle uyumlu normatif bir çerçevenin oluşturulmasına bağlı olduğu belirlenmiştir. Bu yönüyle çalışma, boş konutların vergilendirilmesine ilişkin tartışmaları vergi tekniği ve hukukî nitelik ekseninde sistematik bir değerlendirmeye tâbi tutarak literatüre katkı sunmayı hedeflemektedir.

Keywords

• Konut Arzı
• Boş Konut
• Boş Konut Vergisi
• Vergi Tekniği
• Verginin Hukuki Niteliği

References

1. Acuner S, ‘10380 ve 10679 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı, Kararın Vergilemede Adalet ve Eşitlik İlkeleri Açısından Değerlendirilmesi ve Kararlara Yönelik Örnek Uygulamalar’ (2026) (455) Vergi Sorunları Dergisi 40-57.
2. Akalın M, ‘Türkiye’deki Boş Konut Stokları Üzerine Bir Değerlendirme’ (2025) 16(1) Çankırı Karatekin Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi 128-143.
3. Akça K, ‘Anayasa Mahkemesi Kararlarında Mülkiyet Hakkı’ (2015) 1(Özel Sayı) İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 543-596.
4. Akdoğan A, Kamu Maliyesi (23. Bs., Gazi Kitabevi 2023).
5. Aktan CC, ‘Boş Ev Vergisi’ (2024) 16(2) Ekonomi Bilimleri Dergisi 201-218.
6. Altay A, Kamu Maliyesi (5. Bs., Seçkin Yayıncılık 2019).
7. Australian Taxation Office, ‘Vacancy Fee Return for Foreign Owners’ (ATO, 17 March 2026) accessed 9 May 2026.
8. Avcı O, ‘Anayasa Mahkemesi Kararları Işığında Vergilerin Kanuniliği İlkesinin Değerlendirilmesi’ (2020) 25(42) Dicle Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 67-93.

9. Ay H, Kamu Maliyesi (2. Bs., Nobel Akademik Yayıncılık 2014).
10. Batı M, Vergi Hukuku (5. Bs., Seçkin Yayıncılık 2025).
11. Ben-Shahar D, Nayer D and Somerville T, ‘Empty Homes, Vacancy Taxes, and Housing Affordability’ (Blogs UBC, 4 February 2025) accessed 8 August 2026.
12. Bilici N, Vergi Hukuku (50. Bs., Savaş Yayınevi 2020).
13. Biyan Ö, Vergi Hukuku (4. Bs., Adalet Yayınevi 2024).
14. Blomquist S and Christiansen V, ‘Taxation and Heterogeneous Preferences’ (2008) 64(2) FinanzArchiv: Public Finance Analysis 218-244.
15. Brachman L, ‘Vacant and Abandoned Property Remedies for Acquisition and Redevelopment’ (Lincolninst, 1 October 2005) accessed 30 May 2026.
16. Bulut N, ‘Mülkiyet Konusundaki Temel Yaklaşımlar ve Türk Anayasasında Mülkiyet Hakkı’ (2006) 10(3-4) Erzincan Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 15-26.
17. Caramaschi S and Chiodelli F, ‘Reconceptualising Housing Emptiness Beyond Vacancy and Abandonment’ (2023) 23(3) International Journal of Housing Policy 588-611.
18. Cheung A, ‘Vancouver Empty Homes Tax Guide’ (Birds Nest Properties, 23 January 2026) accessed 8 August 2026.
19. City of Oakland, ‘Vacant Property Tax (VPT)’ (Oaklandca, 6 November 2018) accessed 31 May 2026.
20. City of Vancouver, ‘Empty Homes Tax 2024 Annual Report’ (Vancouver, 1 November 2024) accessed 24 April 2026.
21. Consulting M, ‘Vacant Housing Tax in Canada: An Overview’ (Muiaconsulting, 12 March 2023) accessed 16 April 2026.
22. Cronin, ‘Vacant Homes Tax in Ireland: Everything You Need To Know’ (Croninco, 1 January 2026) accessed 29 May 2026.
23. Çağan N, Vergilendirme Yetkisi (1. Bs., Kazancı Hukuk Yayınları 1982).
24. Çolak M, Vergi Hukuku (4. Bs., Adalet Yayınevi 2025).
25. Dawgs, ‘Vacancy Taxes Across the U.S.’ (Daswgsinc, 16 December 2024) accessed 12 March 2026.
26. Dinata IPHB, Tandioga FAS, Cendekiawan M and Suci SN, ‘Vacant House Tax, A Solution to High House Prices’ (2024) 2(1) Journal of International Public Sector Accounting Review 1-13.
27. Dong C, ‘Vacancy Taxes: A Possible Taking?’ (2024) 91(6) The University of Chicago Law Review 1725-1764.
28. Edizdoğan N, Çetinkaya Ö ve Gümüş E, Kamu Maliyesi (10. Bs., Ekin Basım Yayın Dağıtım 2019).
29. Erdem M, Şenyüz D ve Tatlıoğlu İ, Kamu Maliyesi (16. Bs., Ekin Basım Yayın Dağıtım 2021).
30. Eroğlu O, ‘Vergi Ceza Hukuku Açısından Kanunîlik İlkesi’ (2013) 8(3) Eskişehir Osmangazi Üniversitesi İİBF Dergisi 157-179.
31. Fast Company, ‘Boş Konut Sorunu Nasıl Aşılabilir?’ (Fast Company, 3 Eylül 2023) Erişim Tarihi 8 Ağustos 2026.
32. FitzGerald MC, ‘Vacant Homes Tax: A Quick Guide’ (Mccannfitzgerald, 17 January 2024) accessed 28 May 2026.
33. Flas M, Halleux JM, Cools M and Teller J, ‘Identifying Housing Vacancy Using Data on Registered Addresses and Domestic Consumption’ (2024) 39(5) Housing Studies 1317-1339.
34. Gallmeyer C, ‘Vancouver Empty Home Tax: An Analysis of Taxation as a Solution to a Housing Crunch’ (2020) 18(1) Pittsburgh Tax Review 191-224.
35. Gouvernement France, ‘Tout Savoir Sur Les Taxes Sur Les Logements Vacants (TLV Et THLV)’ (Economie, 24 April 2025) accessed 11 April 2026.
36. Gov.ie, ‘Introduction of a Vacant Property Tax’ (Gov.ie, 14 June 2018) accessed 30 May 2026.
37. Government of Canada, ‘Introduction to the Underused Housing Tax’ (Canada, 20 June 2024) accessed 19 April 2026.
38. Hansen C, ‘Vacant Land Taxes and Housing Supply’ (Treasury, 1 December 2019) accessed 26 May 2026
39. İçmen M, ‘Boş Konut Vergisi ve Türkiye’de Uygulanabilirliği’ (2025) 40(3) İzmir İktisat Dergisi 673-688.
40. Jefferson R, ‘Local Vacancy Taxes: A Tool But Not a Panacea’ (ITEP, 17 November 2025) accessed 8 August 2026.
41. Kalyon A, ‘Servet Vergilerinin Vergilendirmede Eşitlik İlkesi Bakımından İncelenmesi’ (2024) (431) Vergi Sorunları Dergisi 15-30.
42. Kaneti S, Ekmekci E, Güneş G ve Kaşıkcı M, Vergi Hukuku (1. Bs., Filiz Kitabevi 2019).
43. Karaca C, Kamu Maliyesi (1. Bs., Ekin Basım Yayın Dağıtım 2021).
44. Karakoç Y, ‘Anayasal Vergilendirme İlkeleri Üzerine Bir Değerlendirme’ (2013) 15(Özel Sayı) Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 1259-1308.
45. Karakoç Y, Kamu Maliyesi Ders Notları (1. Bs., Yetkin Yayınları 2020).
46. Keskin Çakmak E, ‘Anayasa Mahkemesi’nin 5015 Sayılı Kanuna İlişkin İptal Kararının İncelenmesi ve Vergi Hukuku Bağlamında Çıkarımlar’ (2025) 16(1) İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 248-261.
47. Kryshtopa I, Fedorchenko O and Babii L, ‘Property Taxation in Ukraine: Current Challenges and Future Perspectives’ (2025) (4) Finance of Ukraine 74-87.
48. Lafinancepourtous, ‘Taxes Sur Les Logements Vacants’ (Lafinancepourtou, 19 January 2026) accessed 10 April 2026.
49. Legacy Real Estate, ‘The Vacant Homes Tax’ (Legacysfhomes, 5 November 2024) accessed 31 May 2026.
50. Muter NB, Çelebi AK ve Sakınç S, Kamu Maliyesi (4. Bs., Emek Matbaası 2012).
51. Nichols S and Smithurst M, ‘Vacancy Tax Could Improve Australia’s Housing Crisis But isn’t The Only Solution, Expert Says’ (ABC, 19 July 2023) accessed 10 March 2026.
52. OECD, ‘OECD Tax Policy Studies Housing Taxation in OECD Countries’ (OECD, 21 July 2022) https://www.oecd.org/content/dam/oecd/en/publications/reports/2022/07/housing-taxation-in-oecd-countries_1ee79763/03dfe007-en.pdf> accessed 17 March 2026.
53. Öncel M, Kumrulu A ve Çağan N, Vergi Hukuku (26. Bs., Turhan Kitabevi 2017).
54. Öz E, Kutbay H ve Buzkıran D, ‘Türk Servet Vergisi Sistemine Modern Bir Yaklaşım’ (2014) (4) Gümrük & Ticaret Dergisi 86-99.
55. Öztürk İ, ‘Silahların Eşitliği, Çelişmeli Yargılama ve Vergilerin Kanuniliği İlkeleri Işığında Ceza Yargılamasında Suret Harcı’ (2023) (417) Vergi Sorunları Dergisi 50-64.
56. Pehlivan O, Kamu Maliyesi (1. Bs., Celepler Matbaacılık Basım Yayın ve Dağıtım 2016).
57. République Française, ‘Taxe Sur Les Logements Vacants (TLV) Et Taxe D’habitation Sur Les Logements Vacants (THLV), Qui Est Concerné?’ (Impots, 29 August 2023) accessed 15 April 2026.
58. Revenue Irish Tax and Customs, ‘Local Property Tax (LPT) Exemptions for 2026 to 2030’ (Revenue, 15 September 2025) accessed 30 May 2026.
59. Saban N, Vergi Hukuku (13. Bs., Beta Basım Yayım Dağıtım 2024).
60. Saraçoğlu F ve Bilcanoğlu B, ‘Türk Vergi Sisteminde Öngörülebilirlik Sorunu: Vergi Hukuku Açısından Bir Değerlendirme’ (2026) 34(2) Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 889-920.
61. Savaşan F, Piyasa Başarısızlığından Devletin Başarısızlığına Kamu Ekonomisi (5. Bs., Dora Yayıncılık 2015).
62. Segú M, ‘The Impact of Taxing Vacancy on Housing Markets: Evidence From France’ (2020) 185 Journal of Public Economics 1-22.
63. Semerci Ü, ‘Boş Ev Vergisi, Uygulama Örnekleri ve Türkiye’de Uygulanabilirliği’ (2024) (298) Vergi Raporu 22-31.
64. Sevinç H, ‘Mali Güce Göre Vergilendirme, Yönlendirici Vergilendirme ve Emlak Vergisinin Mali Güce Göre Vergilendirme İle Yönlendirici Vergilendirme Açısından Değerlendirilmesi’ (2024) (425) Vergi Sorunları Dergisi 54-65.
65. Sommer K and Sullivan P, ‘Implications of US Tax Policy for House Prices, Rents, and Homeownership’ (2018) 108(2) American Economic Review 241-274.
66. State Revenue Office Victoria, ‘Understanding Vacant Residential Land Tax’ (SRO, 29 June 2026) accessed 29 June 2026.
67. Susam N, Kamu Maliyesi Temel Kavram ve Esaslar (2. Bs., Beta Yayıncılık 2016).
68. Şen H ve Sağbaş İ, Vergi Teorisi ve Politikası (3. Bs., Barış Arıkan Yayınları 2017).
69. Şenyüz D, Yüce M ve Gerçek A, Türk Vergi Sistemi (23. Bs., Ekin Basım Yayın Dağıtım 2026).
70. Şenyüz D, Yüce M ve Gerçek A, Vergi Hukuku (17. Bs., Ekin Basım Yayın Dağıtım 2026).
71. Şişman G, ‘Anayasa Mahkemesi ve Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi Kararları Çerçevesinde Vergi Hukukunda Öngörülebilirlik’ (2016) 65(4) Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 2423-2444.
72. Taşkan YZ, Vergi Hukuku (8. Bs., Adalet Yayınevi 2025).
73. TCMB, ‘Enflasyon Raporu 2023-IV’ (TCMB, 2 Kasım 2023) Erişim Tarihi 4 Haziran 2026.
74. Toronto, ‘Vacant Home Tax’ (Toronto, 2 June 2026) accessed 12 June 2026.
75. Turan ME, ‘AİHM ve Türk Anayasa Mahkemesi Kararları Işığında Türk Vergi Hukukunda Eşitlik İlkesinin Uygulaması’ (2025) (315) Vergi Raporu 45-67.
76. Turhan S, Vergi Teorisi ve Politikası (7. Bs., Filiz Kitabevi 2020).
77. Turna F, ‘Boş Ev Vergisi: Seçili Ülke Uygulamaları’ iç Erdem Seçilmiş ve Necmi Ocak (edr), Maliye Araştırmaları 7 (Efil Yayınevi 2025) 31-67.
78. TÜİK, ‘Konut ve İş Yeri Satış İstatistikleri’ (Veriportali, 13 Mart 2026) Erişim Tarihi 3 Haziran 2026.
79. Uçar O ve Yereli AB, ‘Hukuka Uygunluk Kriteri Olarak “Ölçülülük” İlkesinin Yüksek Yargı Organlarının Vergi Suçlarına İlişkin Kararları Bağlamında Değerlendirilmesi’ (2019) (176) Maliye Dergisi 575-598.
80. Uçar O, ‘Değerli Konut Vergisinin Ölçülülük İlkesi Açısından İncelenmesi’ (2021) (262) Vergi Raporu 73-85.
81. Uğurlu H, ‘Boş Konut Vergisi Üzerine Bir Değerlendirme: Vancouver Örneği’ (2026) (449) Vergi Sorunları Dergisi 111-127.
82. Yegen B ve Turan ME, ‘Pigouvian Bir Vergi Önerisi: Sar Vergisi’ (2021) 14(1) Muhasebe ve Vergi Uygulamaları Dergisi 397-418.
83. Yıldız E, ‘Mülkiyet Hakkına Vergilendirme Yoluyla Müdahalenin Ölçüsü Sorunu: Müdahalenin Ağırlığını Ölçmek Mümkün mü?’ (2026) 32(1) Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi 135-169.
84. Yılmaz BE, Maliye (3. Bs., Der Yayınları 2018).