Legal Consequence of Non-Compliance With the Quorum in Taking the Decisions of the Board of Condominium

Abstract

This study focuses on legal consequences of the decisions of the board of condominium owners taken without complying with the decision quorums stipulated in the provisions of the Condominium Ownership Law (CML). Pursuant to Article 30/ Par. 1 of the CML, the board of condominium owners takes decisions by majority of votes in principle. However, in some cases where the law attributes special importance, aggravated quorums are also regulated. It is beyond doubt that a decision taken without reaching the quorum will be subject to invalidity. Yet there are different opinions and jurisprudence regarding the type of invalidity to be applied. In principle, an action for annulment may be filed against such decisions pursuant to Article 33/Par. 1 of the CML. Short prescription periods (1 month and 6 months) are foreseen for the annulment action. On the other hand, in the event that the decision is inexistence or null, the obligation to comply with these short periods disappears. However, the provisions of the CML do not regulate the type of invalidity to be applied in case of non-compliance with the quorum. There is no uniformity in both jurisprudence and doctrine on this issue. This situation leads to different practices, especially with regard to the type of lawsuit filed, whether the period of prescription will be applied, and the consequence of the transactions carried out based on these decisions. The aim of this study is to reveal this problem with its reasons, to determine which type of invalidity will be in accordance with the law and what kind of consequences it will lead to.

Keywords

• Board of condominium owners
• quorum
• annulment suit
• types of invalidity
• unauthorized representation.

Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Alınmasında Karar Yeter Sayısına Uyulmamasının Hukuksal Sonucu

Abstract

Bu çalışma, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerinde öngörülen karar yeter sayılarına uyulmadan alınan kat malikleri kurulu kararlarının hangi hukuksal sonuçla karşılaşacağı meselesine odaklanmaktadır. Kat malikleri kurulu, KMK m. 30/f. 1 hükmü uyarınca prensip itibariyle oy çokluğu ile karar alır. Bununla birlikte kanunun özel önem atfettiği bazı hallerde ağırlaştırılmış karar yeter sayıları düzenlenmiştir. Yeter sayılara ulaşılmadan alınan bir kararın müeyyideye maruz kalacağı şüpheden uzaktır. Ancak hangi tür müeyyidenin uygulanacağı hususunda farklı görüş ve içtihatlar söz konusudur. Bu gibi kararlara karşı ilke olarak KMK m. 33/f. 1 hükmüne istinaden iptal davası açılabilir. İptal davası için kısa sayılabilecek hak düşürücü süreler (1 ay ve 6 ay) öngörülmüştür. Buna karşın kararın yok hükmünde yahut kesin hükümsüz olması durumunda sürelere riayet etme mecburiyeti ortadan kalkmaktadır. Fakat KMK hükümlerinde karar yeter sayılarına uyulmaması halinde hangi tür müeyyidenin uygulanacağı düzenlenmemiştir. Bu konuda hem yargı kararlarında hem de doktrinde yeknesaklık bulunmamaktadır. Bu durum, özellikle açılan davanın türü, hak düşürücü sürelerin uygulama alanı bulup bulmayacağı ve bu kararlara istinaden gerçekleştirilen işlemlerin akıbeti meselesinde farklı uygulamalara yol açmaktadır. Çalışmanın amacı, bu sorunu sebepleriyle birlikte ortaya koymakla birlikte hangi tür müeyyidenin hukuka uygun olacağını ve bunun ne tür sonuçlara yol açacağını tespit etmektir.

Keywords

• Kat Malikleri Kurulu
• Karar Yeter Sayısı
• İptal Davası
• Hükümsüzlük Türleri
• Yetkisiz Temsil.

References

1. Akyol, Şener, Türk Medeni Hukukunda Temsil, Vedat, İstanbul, 2009.
2. Antalya, Gökhan; Topuz, Murat, Medeni Hukuk, Giriş, Temel Kavramlar, Başlangıç Hükümleri, C. I, Genişletilmiş 4. Baskı, Seçkin, Ankara, 2021.
3. Arpacı, Abdulkadir, Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim, Bedir Yayınevi, İstanbul, 1984 (Kısaltma: Yönetim).
4. Arpacı, Abdulkadir, “Kira, Eser (veya Satış) ve Kooperatif İlişkileri ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Bağlar”, ed. Tuğçe
5. Tuzcuoğlu, A. Hulki Cihan, Yargıtay Kararları Işığında Güncel Medeni Hukuk Problemleri Sempozyum Bildirileri, 8-9 Kasım 2018, On İki Levha, İstanbul, 2019, s. 151 vd. (Kısaltma: Kat Mülkiyeti).
6. Arslan, İlknur; Kırmızı, Mustafa, Kat Mülkiyeti Kanunu Şerhi, Bilge Yayınevi, İstanbul, 2012.
7. Arslanlı, Halil, Anonim Şirketler, II, Anonim Şirketin Organizasyonu, Fakülteler Matbaası, İstanbul, 1959.
8. Ayan, Mehmet, Eşya Hukuku II-Mülkiyet, 10. Baskı, Adalet, Ankara, 2020.

9. Ayyıldız, Güneş, “Kat Mülkiyetinde Yönetim Düzeni”, İstanbul Barosu Dergisi, Cilt 80, Sayı 2, 2006, s. 675-706.
10. Baltzer, Johannes, Der Beschlus als rechtstechnisches Mittel organschaftlicher Funktion im Privatrecht, Grote, Köln und Berlin, 1965.
11. Coşkun, Mahmut, Kooperatifler Hukuku, 2. Baskı, Seçkin, Ankara, 2022.
12. Barlas, Nami “Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağının Alman Medenî Kanunundaki Düzenlenme Tarzı ve Eleştirisi”, İstanbul Hukuk Mecmuası, Cilt 55, S. 3, 1997, s. 191-208.
13. Çakır, Feridun, Kat Mülkiyeti ve Toplu Yapılar, Seçkin, Ankara, 2021.
14. Doğanay, Ümit Y., Hükmî Şahıslar (Ders Notları), 2. Bası, Kutulmuş Matbaası, 1969.
15. Domaniç, Hayri, Anonim Şirketler Hukuku ve Uygulaması, TTK Şerhi II, Temel Yayınları, 1998.
16. Erbek, Özge, “Taşınır Mülkiyetinin Devrinde Sebebe Bağlılık (İllîlik) - Soyutluk (Mücerretlik) Meselesi” Yaşar Üniversitesi E-Dergisi, Cilt 8, Sayı Özel, 2013, s. 937-985.
17. Eren, Fikret, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 24. Baskı, Yetkin, Ankara, 2019 (Kısaltma: Borçlar).
18. Eren, Fikret, Mülkiyet Hukuku, 7. Baskı, Yetkin, Ankara, 2023 (Kısaltma: Mülkiyet).
19. Ergüne, Serkan, Olumsuz Zarar, Beta, İstanbul, 2008.
20. Erlüle, Fulya, “Müteselsil Kefalet ve Müteselsil Borçluluk Kavramlarının Karşılaştırılması”, Atatürk Üniversitesi Erzincan Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 7, Sayı 1, 2003, s. 629-644.
21. Erman, Hasan, Medenî Hukuk Dersleri, Başlangıç Hükümleri ve Kişiler Hukuku, Gözden Geçirilmiş ve Genişletilmiş 6. Basım, Der, İstanbul, 2016.
22. Ertaş, Şeref, Eşya Hukuku, Gözden Geçirilmiş ve Genişletilmiş 16. Basım, Barış Yayınevi, İzmir, 2021.
23. Esener, Turhan, Türk-İsviçre Borçlar Hukuku Bakımdan Yetkisiz Temsil, Ajans Türk Matbaası, Ankara, 1963 (Kısaltma: Yetkisiz Temsil).
24. Esener, Turhan, Borçlar Hukuku I-Akitlerin Kuruluşu ve Geçerliliği, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara, 1969 (Kısaltma: Borçlar).
25. Genç-Arıdemir, Arzu, Kat Mülkiyeti I, On İki Levha, İstanbul, 2021.
26. Germeç, Mahir Ersin, Kat Mülkiyeti Hukuku, Güncellenmiş 10. Baskı, Seçkin, Ankara, 2021.
27. Göknar, Hikmet, Kat Mülkiyeti Devre Mülk ve Yabancıların Tasarrufu, 2. Baskı, Sevinç Matbaası, Ankara, 1991.
28. Gönensay, A. Samim, Borçlar Hukuku 1. Cilt, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, İstanbul, 1948.
29. Gürsoy, Kemal; Eren, Fikret; Cansel, Erol, Türk Eşya Hukuku, 2. Baskı, Ankara, 1984.
30. İmregün, Oğuz, Anonim Ortaklıklar, 4. Bası, Yasa, İstanbul, 1989.
31. İnal, Nihat, Apartman, Site, Toplu Konut, Devremülk Yönetimi, 6. Baskı, Seçkin, İstanbul, 2022.
32. Keller, Max; Schöbi, Christian, Das Schweizerische Schuldrecht, Band I, Allgemeine Lehren des Vertragsrecht, 3. Auflage, Helbing Lichtenhahn, Basel, 1988.
33. Kılıçoğlu, Ahmet, Medeni Hukuk, Gözden Geçirilmiş ve Güncellenmiş 4. Bası, Turhan, Ankara, 2021.
34. Kırca, İsmail, Anonim Şirketler Hukuku Genel Kurul Kararlarının Hükümsüzlüğü, 2. Bası, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Ankara, 2017.
35. Kocayusufpaşaoğlu, Necip, Borçlar Hukuku Genel Bölüm: Borçlar Hukukuna Giriş - Hukukî İşlem – Sözleşme, C. I, Yenilenmiş Genişletilmiş Tamamlanmış 4 üncü Bası’dan 7 inci Tıpkı Bası, Filiz, İstanbul, 2017 (Kısaltma: Borçlar).
36. Kocayusufpaşaoğlu, Necip, “Bir Yetki Belgesi ile Kanıtlanan Temsil Yetkisinin Geri Alınmasında Üçüncü Kişilerin İyiniyetlerinin Korunması Açısından BK. m. 33/II, 34/III, ve 37 Karşısında BK. 36/II’in Uygulama Alanının Belirlenmesi”, ed. Mürsel Başgül, Haluk Konuralp, Prof. Haluk Tandoğan’ın Hatırasına Armağan, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Ankara, 1990, s. 207-230 (Kısaltma: Temsil).
37. Köprülü, Bülent, Medeni Hukuk, Genel Prensipler, Kişinin Hukuku, (Gerçek Kişiler-Tüzel Kişiler), İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, İstanbul, 1979.
38. Kutlu-Sungurbey, Ayfer Yetkisiz Temsil, Özellikle Culpa in Contrahendo (Sözleşmenin Görüşülmesinde Kusur) ve Olumsuz Zarar, Yasa Yayınları, İstanbul, 1988.
39. Moroğlu, Erdoğan, Anonim Ortaklıkta Genel Kurul Kararlarının Hükümsüzlüğü, Güncellenmiş Dokuzuncu Baskı, On İki Levha, İstanbul, 2020.
40. Nar, Ahmet, “Kat Malikleri Kurulu”, Erzincan Binali Yıldırım Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 22, Sayı 1-2, 2018, s. 155-189.
41. Nomer, Halûk Nami, Kişi Birliklerinde Genel Kurul Kararlarının Geçersizliğine İlişkin Temel Esaslar, Beta, İstanbul, 2008.
42. Oftinger, Karl; Jeanpretre, Raymond, Borçlar Kanununun Genel Kısmına İlişkin Federal Mahkeme İçtihatları, Çev. Kemal Dayındarlı, Gözden Geçirilmiş İkinci Baskı, Dayınlarlı Yayıncılık, Ankara, 1990.
43. Oğuzman, Kemal; Barlas, Nami, Medeni Hukuk, 24. Bası, Vedat, İstanbul, 2018.
44. Oğuzman, M. Kemal; Seliçi, Özer; Oktay-Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, Güncellenmiş ve Eklemeler Yapılmış 23. Bası, Filiz, İstanbul, 2021.
45. Oruç-Ömeroğlu, Handan, Yetkisiz Temsil, Yayımlanmamış Doktora Tezi, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2018.
46. Öktem-Çevik, Seda, Toplu Yapılarda Yönetim, On İki Levha, İstanbul, 2010.
47. Özsunay, Ergun, Medenî Hukukumuzda Tüzel Kişiler, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, İstanbul, 1982.
48. Paslı, Ali, “Anonim Ortaklık Genel Kurulunda Kullanılan «Oy»un Hukuki Niteliği”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt 68, Sayı 1-2, 2009, s. 167-182.
49. Pekmez, Cüneyt, Borcun İfa Edilmediği Defi (Ödemezlik Defi), 2. Baskı, On İki Levha, İstanbul, 2021.
50. Poroy, Reha; Tekinalp, Ünal; Çamoğlu, Ersin, Ortaklıklar ve Kooperatif Hukuku, Güncelleştirilmiş 12. Bası, Vedat, İstanbul, 2010.
51. Reisoğlu, Safa, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 21. Bası, Beta, İstanbul, 2010.
52. Riemer, Hans Michael, Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage im schweizerischen Gesellschaftsrecht, Stämpfli, Bern, 1998.
53. Sabuncu, Burak, Derneklerde Genel Kurul Organı, Yayımlanmamış Doktora Tezi, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2021.
54. Sağlam, İpek, “Kat Mülkiyeti Kanunu’na Göre Toplanma ve Karar Alma Esasları”, Prof. Dr. Hüseyin Hatemi’ye Armağan, II. Cilt, Vedat, İstanbul, 2009, s. 1351-1372.
55. Saka, Zafer Dernekler Hukuku, Vedat, İstanbul, 2010.
56. Senyen-Kaplan, E. Tuncay, “6356 Sayılı Kanun Açısından Sendika Genel Kurulunun İptali Davası”, Ed. Necdet Basa,
57. Sema Uçukhan-Güleç, Emeğin Hukuk Kurultayı-2, Ankara, 2016, s. 286-316.
58. Serozan, Rona, Tüzel Kişiler, Özellikle Dernekler ve Vakıflar, Filiz, İstanbul, 1994.
59. Şengül, Mehmet, Türk Medeni Hukukunda Toplu Yapılar ve Toplu Yapı Yönetimi, On İki Levha, İstanbul, 2011.
60. Tanner, Brigitte, Quoren für die Beschlussfassung in der Aktiengesellschaft, Schulthess, Zürich, 1987.
61. Tekil, Fahiman, “Yokluk Hükümsüzlük ve İptal Edilebilirlik Sorunları”, Prof. Dr. Kemal Oğuzman’ın Anısına Armağan, Beta, İstanbul, 2000, s. 1091-1114.
62. Tekinay, Selâhattin Sulhi, Kat Mülkiyeti (Eşya Hukuku II/2), İstanbul, 1991 (Kısaltma: Kat Mülkiyeti).
63. Tekinay, Selâhattin Sulhi, Eşya Hukuku, C.I, 3. Baskı, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, İstanbul, 1978 (Kısaltma: Eşya).
64. Tekinay, Selâhattin Sulhi; Akman, Sermet; Burcuoğlu, Haluk, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 7. Baskı, Filiz, İstanbul, 1993.
65. Tercier, Pierre; Pichonnaz, Pascal; Develioğlu, H. Murat, Borçlar Hukuku- Genel Hükümler, 2. Baskı, On İki Levha, İstanbul, 2021.
66. Tiftik, Mustafa; Şen, Elif, “Yetkisiz Temsilde Culpa In Contrahendo Sorumluluğu”, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Özel Sayı: Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, Cilt 22, Sayı 3, 2016, s. 2643-2664.
67. von Tuhr, Andreas, Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, Çevirmen: Cevat Edege, Yeni Matbaa, İstanbul, 1952.
68. von Tuhr, Andreas; Peter, Hans, Allgemeinen Teil des Obligationenrechts, Band I, Schulthess, Zürich, 1979.
69. Türk, Mehmet Cemil, Anonim Şirketlerde Genel Kurul Kararlarının İptali, Adalet, Ankara, 2019.
70. Türkmen, Ahmet; Keçecioğlu, Burak, “Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Profesyonel Yöneticilik Sözleşmesi”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Prof. Dr. Şeref Ertaş’a Armağan, Cilt 19, Özel Sayı, 2017, s. 859-911.
71. Weber, Rolf H., Die Stockwerkeigentümergemeinschaft: praktische Möglichkeiten und Grenzen vertraglicher
72. Gestaltung im schweizerischen und deutschen Recht, Schulthess, Zürich, 1979.
73. Wermelinger, Amédéo, Das Stockwerkeigentum Kommentar der Artikel 712a bis 712t des schweizerischen Zivilgesetzbuches, 2. Auflage, Schulthess, Zürich, 2014.
74. Yılmaz, Orhan, “Kat Mülkiyeti Kanununda Yapılan Değişiklikler”, İstanbul Barosu Dergisi, Cilt 82, Sayı 1, 2008, s. 9-31.
75. Zengin, İbrahim Çağrı, Türk Ticaret Kanunu’na Göre Anonim Ortaklık Genel Kurulunda Yeter Sayılar, On İki Levha, İstanbul, 2020.
76. Çevrimiçi Kaynaklar
77. www.entscheide.weblaw.ch www.karararama.yargitay.gov.tr
78. www.kazanci.com.tr
79. www.lexpera.com.tr
80. www.swisslex.ch