ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMESİNDE TÜKETİCİNİN CAYMA VE KEYFÎ DÖNME HAKLARI

Abstract

Bu çalışma, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin hukuki çerçevesini ve bu sözleşme türünde tüketiciye tanınan koruyucu mekanizmaları incelemektedir. Konut edinimi, yalnızca barınma ihtiyacının karşılanması açısından değil, aynı zamanda ekonomik güvenliğin sağlanması ve sosyal yaşamın sürdürülebilmesi bakımından da büyük önem taşımaktadır. Ancak konut üretiminin yüksek maliyetli ve uzun süreli olması, ön ödemeli konut satışları gibi alternatif finansman modellerinin gelişmesine yol açmıştır. Bu sözleşmelerde tüketici, konutun mülkiyetini veya fiilî teslimini elde etmeden önce ödeme yükümlülüğü altına girmekte, bu durum taraflar arasındaki sözleşmesel dengeyi tüketici aleyhine zayıflatmaktadır. Bu yapısal eşitsizlik, özellikle satıcının mali güçlük yaşaması, projeyi tamamlayamaması veya iflas etmesi gibi durumlarda tüketici açısından ciddi ekonomik ve hukuki riskler doğurmaktadır. Bu riskleri azaltmak amacıyla kanun koyucu, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40–46. maddeleri arasında özel düzenlemeler öngörmüştür. Çalışmada, öncelikle ön ödemeli konut satış sözleşmesinin temel unsurları ele alınmakta, ardından tüketicinin korunmasına hizmet eden cayma hakkı ve dönme hakkı incelenerek bu hakların sözleşmesel dengeyi sağlamadaki rolü değerlendirilmektedir.

Keywords

• Ön ödemeli konut satış sözleşmesi
• Tüketicinin korunması
• Cayma hakkı
• Keyfî dönme hakkı
• Edimlerin iadesi

CONSUMER’S RIGHTS OF WITHDRAWAL AND ARBITRARY TERMINATION IN PRE-PAID HOUSING SALE CONTRACTS

Abstract

This study examines the legal framework of pre-paid housing sale contracts and the protective mechanisms granted to consumers within this contractual structure. Housing acquisition is not only essential for meeting basic shelter needs but also plays a critical role in ensuring economic security and social stability. However, the high costs and lengthy construction processes associated with housing production have led to the emergence of alternative financing models, including pre-paid housing sales. In such contracts, consumers undertake payment obligations before obtaining ownership or physical possession of the property, which creates a structural imbalance between the parties. This imbalance exposes consumers to significant economic and legal risks, particularly in cases where the seller or developer faces financial difficulties, fails to complete the project, or becomes insolvent. Recognizing these risks, the Turkish legislator introduced specific provisions under Articles 40–46 of the Law No. 6502 on Consumer Protection to safeguard consumers. These provisions regulate the formation, form, obligations of the parties, and termination of such contracts. Focusing on consumer protection, this study analyzes the right of withdrawal and the right of termination granted to consumers, highlighting their function in mitigating risks and restoring contractual balance.

Keywords

• Pre-paid housing sale contract
• Consumer protection
• Right of withdrawal
• Arbitrary right of termination
• Restitution of performances

References

1. Akünal, Teoman, "Mukayeseli Hukukta Taksitle Satış Sözleşmelerinde Alıcıyı Korumaya Yönelen Tedbirler", Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi, Yeni Seri, Sayı 9, 1972, ss. 79-106.
2. Aral, Fahrettin; Ayrancı, Hasan, Borçlar Hukuku: Özel Borç İlişkileri, 15. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2022.
3. Atabek, Reşat, "Cayma Hakkı", Prof. Dr. Yaşar Karayalçın'a 65 inci Yaş Armağanı, Türkiye İş Bankası Kültür Yayınları, Ankara, s. 487-495, 1988.
4. Atamer, Yeşim M., Kredi ve Diğer Finansman Sözleşmelerinde Tüketicinin Korunması, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2016.
5. Ayan, Serkan, "Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Alıcının Sözleşmeden Cayma Hakkı", Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 23, Sayı 3, 2019, ss. 53-96.
6. Ayan, Serkan, "Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Alıcının Sözleşmeden Keyfî Dönme Hakkı", Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 18, Sayı 2, 2021, ss. 467-498.
7. Aydoğdu, Murat, 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna Göre Kapıdan Satışlar, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Döner Sermayesi İşletmesi Yayınları No: 85, İzmir, 1998.
8. Baysal, Başak, "Cayma Hakkının Sözleşme Hukukundaki Yeri", İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt 75, Sayı 1, 2017, ss. 273-292.

9. Bozbel, Savaş; Atalı, Murat, "Mesafeli Sözleşmelerde Cayma Hakkının Kullanılması ve Ortaya Çıkan Hukuki Sorunlar", Atatürk Üniversitesi Erzincan Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 9, Sayı 1-2, 2005, ss. 451-474.
10. Buz, Vedat, Borçlunun Temerrüdünde Sözleşmeden Dönme, Yetkin Yayınları, Ankara, 1998.
11. Çabri, Sezer, "6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi", Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları, 4. Tüketici Hukuku Kongresi, 2014-2015, Ankara, Bilge Yayınevi, 2015, s. 205-240.
12. Çabri, Sezer, "Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri", Sektörel Bazda Tüketici Hukuku Uygulamaları Külliyatı 2. Cilt: Konut Sektöründe Tüketici Hukuku Uygulamaları, Ed. Hakan Tokbaş, Fehim Üçışık, Aristo Yayınevi, İstanbul, 2016, ss. 66-133.
13. Çınar, Ömer, "Devre Mülk ve Devre Tatil Sözleşmesi", Sektörel Bazda Tüketici Hukuku Uygulamaları Külliyatı, İnşaat Sektöründe Tüketici Hukuku Uygulamaları, Ed. Tokbaş, Hakan; Kurşun, Ali Suphi; Öz, M. Turgut, İstanbul, Aristo Yayınları, 2018, ss. 161-200.
14. Demir, Mehmet, Kapıdan İşlemlerde Tüketiciyi Koruyan Geri Alma Hakkı, 2. Baskı, Turhan Kitabevi, Ankara, 2003.
15. Demir, Mehmet, "4822 Sayılı Kanun ile Tüketici Sözleşmeleri Alanında Getirilen Yenilikler", Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi, Cilt 22, Sayı 1, 2003, ss. 203-236.
16. Demir, Mehmet, Mesafeli Sözleşmelerin İnternet Üzerinden Kurulması, Turhan Kitabevi, Ankara, 2004.
17. Develioğlu, Hüseyin Murat, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda Yer Alan "Ön Ödemeli Satım Sözleşmesi" ile İlgili İsviçre Öğretisinde Yapılan Bazı Açıklamalar ve Bu Açıklamaların Türk Hukuku Açısından Kısaca Değerlendirilmesi", Galatasaray Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 13, Sayı 2, 2014, ss. 909-925.
18. Doğar, Mehmet, Ön Ödemeli Konut Satışı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2018.
19. Erdem, Mehmet, "Pey Akçesi-Pişmanlık Akçesi-Dönme Tazminatı", Prof. Dr. Hüseyin Hatemi'ye Armağan, Cilt 1, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2009, 663-684.
20. Eren, Fikret; Yücer Artürk İpek, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 13. Baskı, Yetkin Yayınları, Ankara, 2025.
21. Gümüş, Mustafa Alper, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Şerhi Cilt: 1, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2014.
22. İnal, Emrehan, E-Ticaret Hukukundaki Gelişmeler ve İnternette Sözleşmelerin Kurulması, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2005.
23. İşgüzar, Nefise Hürriyet, "Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerinde Tüketicinin Cayma Hakkı ve Yasal Uyuşmazlıklar", Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 73, Sayı 4, 2024, ss. 3067-3090.
24. Kahveci, Nalan, Taşınır Satımında Ayıplı Mal Nedeniyle Tüketicinin Sözleşmeden Dönmesi, Adalet Yayınevi, Ankara, 2014.
25. Kibar, Ahmet Fevzi, "Cayma Hakkının Hukuki Niteliği ve Sözleşme Türlerine Göre Değerlendirilmesi", Legal Hukuk Dergisi, Cilt 16, Sayı 186, 2018, ss. 2815-2846.
26. Kurt, Leyla Müjde, "TKHK Açısından Kapıdan Sözleşmelerde Tüketiciyi Koruyan Geri Alma Hakkı", Ankara Barosu Dergisi, Sayı 2, 2011, ss. 43-68.
27. Küçükaydın, Emine Aslı, Tüketiciyi Koruyucu Nitelikli Geri Alma Hakkı, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2018.
28. Makaracı, Aslı, "6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satışı", Yeni Tüketici Hukuku Konferansı, Makaleler-Tartışmalar, Der: Murat İnceoğlu, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2015, s. 239-260.
29. Oğuzman, M. Kemal; Öz, M. Turgut, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Cilt 1, 23. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2025.
30. Ozanoğlu, Hasan, Tüketicinin Korunması Açısından Taksitle Satım Sözleşmeleri, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü, Ankara, 1999.
31. Öz, M. Turgut, İş Sahibinin Eser Sözleşmesinden Dönmesi: Bayındırlık İşleri Şartnamesinin İlgili Hükümleri ile Birlikte, Kazancı Hukuk Yayınları No: 66, İstanbul, 1989.
32. Öz, M. Turgut, "Konusu Taşınmaz Olan Tüketici Sözleşmelerinde Geçerlilik ve Borca Aykırılık", 4. Tüketici Hukuku Kongresi, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-2015, Ed. Hakan Tokbaş/Fehim Üçışık, Ankara, Bige Yayınevi, 2015, ss. 138-160.
33. Öz, M. Turgut, "6502 Sayılı Kanunda İnşaat Sektörü Bakımından Getirilen Yenilikler ve Değişiklikler", Yürürlüğe 5 Kala 6502 Sayılı Kanuna Göre Bankacılık ve İnşaat Sektörlerinde Tüketici Hukuku ve Uygulamaları, Ankara, Bilge Yayınevi, 2014, ss. 83-114.
34. Özen, Burak, "Tüketici Kredilerinde Cayma Hakkının Kullanılması", Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları, 2014-2015, Aristo Yayınevi, Ankara, 2015, ss. 82-89.
35. Özmen, Etem Sabâ; Vardar-Hamamcıoğlu, Gülşah, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi, On İki Levha Yayıncılık, İstanbul, 2016.
36. Serozan, Rona, Sözleşmeden Dönme, 2. Baskı, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2007.
37. Sert-Sütçü, Selin, Tüketicinin Cayma Hakkı, Adalet Yayıncılık, Ankara, 2016.
38. Sirmen, Lale, "Yeni Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun Genel Olarak Değerlendirilmesi", Yaşar Üniversitesi Hukuk Fakültesi I. Tüketici Hukuku Sempozyumu, Seçkin Yayıncılık, Cilt 9, Özel Sayı, Kasım 2014, ss. 156-162.
39. Smits, Jan M., "Rethinking the Usefulness of Mandatory Rights of Withdrawal in Consumer Contract Law: The Right to Change Your Mind?", Penn State International Law Review, Cilt 29, 2010-2011.
40. Şencan, Elçin Cemre, "Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri (6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 40-46 Kapsamında)", İstanbul Barosu Dergisi, Cilt 92, Sayı 3, 2018, ss. 89-110.
41. Tek, Gülen Sinem, "6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümleri Bağlamında Ön Ödemeli Taksitle Satış Sözleşmesi", Legal Hukuk Dergisi, Sayı 118, 2012, ss. 41-86.
42. Yeniocak, Umut, "6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna Göre Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Şekli", Terazi Aylık Hukuk Dergisi, Cilt 10, Sayı 102, 2015, ss. 42-53