Opinions on the Problem of the Using Legal Preemption in the Construction Agreement in Return for Land Share

Abstract

The determined charges in a construction agreement in return for land share arises after the parties sign the contract. As mentioned, in construction agreements in return for land share, while the contractor’s principal obligation is to create a construction a building , the land owner’s encumber is to transfer the land share as the payment to the contractor. As a rule, the contractor’s right to demand their allotment earned from fulfilling the obligations of the construction agreement in return for land share originates with the dedition of apartments agreed to the land owner. However, in practice, stakeholders usually transfer this to the contractor as “an advancement” before the end of construction with an independent section in the agreement.In construction agreements in return for land share, the land owner’s required payment to the contractor or third party or parties in accordance with the contractor has been determined as not cash but land share. Furthermore, it is stated that this disposition is not transferred for sale purposed but as the payment of the agreed independent section to the contractor. Hence, because this dedition cannot be classified as “transfer for sale”, the transferred dividends cannot be the subject of pre-emption cases. In short, there needs to be an agreement on the fact that the right of pre-emption cannot be exercised in these transfers. In a contrary case, this will not agree with the usual flow of life or good faith rule, especially for standing construction agreements

Keywords

• Legal preemption,construction agreement in return for land share,construction law,land owner,contractor

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yasal Önalım Hakkının Kullanılması Sorununa Dair Görüşler

Abstract

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarca imzalanmasından sonra, sözleşmede kararlaştırılan yükümlülükler doğar. Anıldığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu bir inşaat bina meydana getirmek iken, arsa sahibinin borcu da ücret olarak kararlaştırılan arsa payını yükleniciye devretmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaat yapan müteahhidin, yaptığı işin karşılığı olan arsa payını, kural olarak arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin teslimi anında talep hakkı doğar. Ancak uygulamada genellikle bu tip sözleşmelerde, paydaşlar, inşaatın tamamlanmasından önce, sözleşmelerde bağımsız bölüm almak kaydıyla yükleniciye finans sağlamaya yönelik olarak “avans” niteliğinde pay devretmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere yapılan pay temliki, nakit para karşılığı değil arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılmış olup, yapılan pay devrinin, satış amaçlı bir devir olmadığı, kendisine teslimi taahhüt edilen bağımsız bölüm karşılığı yapıldığı açıktır. Dolayısıyla, kat karşılığı yapılan bu temlikler “satış amaçlı devir” olarak nitelendirilemeyeceğinden, devredilen bu payların önalım davasına konu olamayacağı, eş deyişle, yapılan devirlerde önalım hakkının kullanılamayacağını kabul etmek gerekir. Aksi bir durum ise, özellikle ayakta olan inşaat sözleşmeleri açısından hayatın olağan akışı ve dürüstlük kuralı ile de bağdaşmayacaktır.

Keywords

• Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet, yenilik doğuran hak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi, yüklenici

References

1. • Akyol, Şener, Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı, İstanbul, 1995 .
2. • Arıkan, Mustafa / Erdoğan, Kemal, “Müteahhidin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleş- mesinden Doğan Alacak Hakkının Üçüncü Kişiye Devri”, Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, Sayı:34, 2015, s. 145-172.
3. • Ayan, Mehmet, Eşya Hukuku II, Mülkiyet, 2. Baskı, Konya, 2000.
4. • Ayazlı, Pervin, “Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi (Unsurları- Hukuki Özellik- leri- Şekil Sorunu)”, Hukuk Araştırmaları Dergisi, 1987, C.2, Sayı:1.
5. • Duman, İlker Hasan, İnşaat Hukuku, İstanbul, 2006.
6. • Eren, Fikret, “Borçlar Kanunu Açısından İnşaat Sözleşmelerinde Müteahhidin Borç- ları ve Bu Borçların Yerine Getirilmemesinin Sonuçları; İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi”, İnşaat Sözleşmeleri, Yönetici-İşletmeci Mühendis ve Hukukçular İçin Ortak Seminer, Ankara, 1996.
7. • Eren, Fikret, “Türk Medeni Kanununa Göre Yasal Önalım Hakkı”, Gazi Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XIII, Y. 2008, Sa. 1-2, s. 103-126.
8. • Erman, Hasan, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, İstanbul, 1993.

9. • Erman, Hasan, İnşaat (Arsa Payı Karşılığı İnşaat) Sözleşmeleri ve Miras Hukukuna İlişkin Hukuki Mütalaalar, İstanbul, 2012.
10. • Erman, Hasan, “Karar İncelemesi: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”, İstanbul Üniver- sitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, C.50, Sayı:1-4, 1984, s. 505-517.
11. • Ertaş, Şeref, Eşya Hukuku, 4. Baskı, Ankara, 2002.
12. • Feyzioğlu, Feyzi N., Şuf’a Hakkı, İstanbul, 1959.
13. • Hayoz, A. Meier, “Şuf’a Akdi”, Çev. Y. Ümit Doğanay, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, Cilt:33, Sayı:3-4, 1967, s. 273-287.
14. • Kaplan, İbrahim, İnşaat Sözleşmeleri Hukuku ve Endüstri Yatırım Sözleşmeleri, An- kara, 2013.
15. • Karahasan, Mustafa Reşit, İnşaat – İmar – İhale Hukuku, C. 2, İstanbul, 1997.
16. • Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku: Özel Borç İlişkileri, C. 2., Beta Ba- sım Yayın, 2002.
17. • Karahasan, Mustafa Reşit, Türk Eşya Hukuku, C.II, İstanbul, 1991.
18. • Karahasan, Mustafa Reşit, Yeni Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku, C.I, İstanbul, 2004 .
19. • Karataş, İzzet, Eser (İnşaat Yapım) Sözleşmeleri, Ankara, 2004.
20. • Kartal, Bilal, “Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi ve Özellikle Biçi- mi”, Yargıtay Dergisi, 1983, (I) s.96-113; (II), s.329-353; (III) s. 551-568.
21. • Kartal, Bilal, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi (Arsa Payı Karşılığı Bağımsız Bölüm Yapma Sözleşmesi)”, Doktora Tezi, Ankara, 1993.
22. • Kaya, Özgür Katip, Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi, İstanbul, 1993.
23. • Kılıçoğlu, Ahmet, Medenî Kanun’umuzun Getirdiği Yenilikler, 2.Bası, Ankara, 2004.
24. • Kılıçoğlu, Mustafa, Akdi ve Kanuni Şuf’a Davaları, Ankara, 1997.
25. • Kostakoğlu, Cengiz, İçtihatlı İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, 8. Baskı, İstanbul, 2011.
26. • Kurşat, Zekeriya, “İmkansızlığın Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Üzerindeki Et- kileri”, Prof. Dr. Ergun Özsunay’a Armağan, Ekim 2004, s. 751-777.
27. • Oğuzman, M. Kemal / Seliçi, Özer / Oktay - Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, 18. Baskı, İstanbul, 2015.
28. • Özmen, Etem Saba / Akçura - Karaman, Tuba, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşme- leri Konusunda Uygulama Hataları” , İstanbul Barosu Dergisi, Cilt:87, Sayı:2013/1, s. 47-74.
29. • Özmen, Etem Saba / Ürem, Müge, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yar- gıtay Kararları İle Yaratılan “Avans Tapu” Kavramına Yönelik Eleştiriler” , Maltepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Sayı:1, Haziran 2016, s. 13-31.
30. • Sezer, Ahmet, “Yasal Önalım (Şuf’a) Hakkının Mahiyeti ve Önalım Hakkının Kullanı- lamayacağı Durumlar” , Adalet Dergisi, Sayı:33, Ocak 2009.
31. • Sütçü, Nezih, Uygulamada ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi, Güncelleştirilmiş ve Genişletilmiş 2. Bası, C.1, İstanbul, 2013.
32. • Şener, Esat, Açıklamalı-İçtihatlı Türk Medeni Kanunu, Seçkin Kitapevi, Ankara, 1989 .
33. • Şıpka, Şükran T., Türk Hukukunda Kanuni Önalım (Şuf’a) Hakkı, 1. Baskı, İstanbul, 1994 .
34. • Tekinay, Selahattin S., Taşınmaz Mülkiyetinin Takyitleri, II/1, İstanbul, 1988.
35. • Tunaboylu, Müslim, Açıklamalı-İçtihatlı Şuf’a Davaları, Seçkin Yayınevi, Ekim 1996.
36. • Tunaboylu, Müslim, Önalım (Şuf’a) Davaları, 5. Baskı, Ankara, 2013.
37. • Yaşar, Halis, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Üçüncü Kişinin (Alıcı) Hak ve So- rumlulukları”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Sayı:102, 2012, s. 289-322.
38. • Yavuz Cevdet / Acar, Faruk / Özen, Burak, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul, 2014.
39. • Yener, Mehmet Deniz, “Müteahhidin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Haklarını Üçüncü Şahıslara Devri ve Sonuçları”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakül- tesi Mecmuası, C.65, Sayı:2, 2007, s. 371-382.