Farklı Gelir Gruplarının Konut Satın Alabilirliğinde Bölgesel Farklılıkların İncelenmesi

Year 2019, Volume: 7 Issue: 1, 260 - 285, 27.03.2019

Elif Alkay , Gökhan Övenç

https://doi.org/10.14782/ipsus.539223

Abstract

2000’li yılların ilk yarısından itibaren merkez ekonomi politikalarına paralel olarak inşaat sektöründe

özellikle de konut inşaat sektörü hacminde kayda değer artış sağlanmıştır. Bu artışta ekonomi

politikalarının yanı sıra planlama mevzuatı ile Toplu Konut Kanunu’nda yapılan yasal düzenlemeler

önemli paya sahiptir. Tüm bu yeniden yapılanma ve düzenleme sürecinde konut piyasasının hedefinde

orta ve üst gelir grupları vardır. Konut edinelebilirliği olanaklı kılmak amacıyla yapılan ve Mortgage

Yasası olarak bilinen finansal düzenleme de orta ve üst gelir gruplarına odaklanmaktadır. Sununun

piyasa konutları ile sınırlı olduğu bu ortamda, dar gelir gruplarının piyasa konutu edinebilmek için,

yasanın belirlediği koşullarda, kredi alma ve kullanma olanakları neredeyse imkân dışıdır. Dar gelir

gruplarının yeni konut sunusu içinden konut edinebilirliği, sunu miktarındaki ve çeşitliliğindeki

dikkate değer artışa rağmen, hala önemli bir problemdir. Oysa temel olarak, yeni konut sunusuna

dönük politikaların hem toplumun tüm farklı gelir gruplarının finansal olarak erişebileceği hem

de sosyal çeşitlilik, kentin sunduğu iş, eğitim ve kentsel hizmetlere erişimde sosyal adaleti sağlayan

yapıda olması hedeflenmelidir. Bu çalışmada, 2000’li yılların ilk yarısından itibaren yeniden şekillenen

konut piyasasında, %20’lik gelir dilimlerine mensup hane halklarının yeni konut sunusu içinden 100

m2 standart kabul edilen bir konutu satın alınabilirlik düzeyleri ve bunun yıllar içinde nasıl değiştiği

konut satınalınabilirlik indeksi ile ortaya konmuştur. Elde edilebilir veriye bağlı olarak, indeks 2006-

2014 yılları arasını kapsamaktadır ve indeks değerleri beş ayrı NUTS1 bölgesi için hesaplanmıştır.

Indeks değerleri, belirtilen varsayımlar altında, artan konut sunusuna rağmen, dar gelir gruplarının

gereksinimleri doğrultusunda mevcut finansal araçları kullanarak yeni konut sunusu içinden standart

bir konutu satın alabilirliklerinin olanaklı olmadığını göstermiştir. Beş farklı NUTS1 bölgesi indeks

değerleri yeni konut sunusundan konut satınalabilirlik düzeylerinin bölgelere göre değiştiğini de

göstermektedir. Ayrıca, nüfus hareketlerinin daha etkili olduğu, dolayısıyla konut talebinin daha

yüksek olduğu bölgelerde, indeks değerlerinin dar gelirliler aleyhine olması, bu konuda geliştirilecek

politikalarda mekansal önceliklerin olduğunu ve politika kurgusunda yerel özelliklerin ihmedilmemesi

gereğini ortaya koymaktadır. Özellikle, dar gelir gruplarının yeni konut sunusu içinden kendileri için

uygun ve yaşanabilir konutlara erişebilirliği, mekansal farklılıklar, yerel özellikler, değişen

konut fiyatı ve gelir düzeyine odaklanılarak planlama ve konut politikaları bağlamında tartışılmalıdır.

Keywords

konut, konut satın alabilirlik indeksi, bölgesel farklılıklar

Investigating Regional Differences in Housing Affordability of Different Income Groups

Abstract

The volume of construction sector and housing construction in particular has been remarkably

increased after the second half of the 2000s. Beyond economy policies, institutional and legal

restructuring in the planning system, as well as in Mass Housing Law, has an important role on massive

increase in housing construction. In this period, which is dominated by the market housing, housing

construction not only increased in quantity but also the supply variety in housing types increased.

Either middle or high income groups are on the target of the supply market, however, low income

groups are mainly ignored. Likewise, the Mortgage Law restricts low-income groups loan opportunities

based on 20% pre-payment and 10 year lenght period for repayments. Consequently, new housing

supply for low-income groups and low-income groups accessibility to housing ownership market

has been a striking problem. This study investigates housing affordability in new supply according to

different income groups. Income groups are represented by quintiles. An affordability index according

to quintiles is developed in between years 2006-2014 for five NUTS1 region in order to reflect the

changing affordability levels of those groups in years. Evaluations based on the varying index levels

both for income groups in quintiles and geographic regions. Discussions were deepened by focusing on

low-income groups’ affordability levels.

Keywords

housing, housing affordability index, regional differences

References

• Alkan, L. (2015) “Türkiye’de Yıllar İçerisinde Değişen Konut Kavramı ve Konut Sorunu”, Kent Araştırmaları Enstitüsü, Rapor, Ankara. Alkay, E., Watkins, C. & Keskin, B. (2018). Explaining Spatial Variation in Housing Construction Activity in Turkey, International Journal of Strategic Property Management, 22(2), 119-130, https://doi. org/10.3846/ijspm.2018.443 Arnold, E., Skaburskis, A. (1989) “Measuring Ontario’s increasing housing affordability problem”, Social Indicators Research, 21(5), 501-515. Aurand, A. (2010) “Density, Housing Types and Mixed Land Use: Smart Tools for Affordable Housing?”, Urban Studies, 47(5), 1015-1036. Bogdon, A.S., Can, A. (1997). “Indicators of Local Housing Affordability: Comparative and Spatial Approaches”, Real Estate Economics, 25(1), 43-80. Bourassa, S.C. (1996) “Measuring the Affordability of Home-ownership”, Urban Studies, 33(10), 1867-1877. Bramley, G. (1994) “An Affordability Crisis in British Housing: Dimensions, Causes and Policy Impact”, Housing Studies, 9(1), 103-124. Bramley, G., Karley, N.K. (2005) “How Much Extra Affordable Housing is Needed in England?”, Housing Studies, 20(5), 685-715. Buğra, A. (1998) The Immoral Economy of Housing in Turkey, Joint Editors and Blackwell Publishers. Bunting, T., Walks, R.A., Filion, P. (2004) “The Uneven Geography of Housing Affordability Stress in Canadian Metropolitan Areas”, Housing Studies, 19(3), 361-393. Chen, J., Hao, Q., Stephens, M. (2010) “Assessing Housing Affordability in Postreform China: A Case Study of Shanghai”, Housing Studies, 25(6), 877-901. Chiu, R.L. (1996) “Housing Affordability in Shenzhen Special Economic Zone: A Forerunner of China’s Housing Reform”, Housing Studies, 11(4), 561-580. Çelik, Ö. (2018). “Yeni Konut Kampanyaları ile Tanışın: Fedakar Borçluluk”, Ayrıntı Dergi, Kasım/Aralık 2018, Sayı 28, 70-78. Çoban, A.N. (2012) “Cumhuriyetin İlanından Günümüze Konut Politikası”, Ankara Üniversitesi SBF Dergisi, 67(3), 75-108. Glaeser, E.L., Gyourko, J. (2003) “The Impact of Building Restrictions on Housing Affordability”, FRBNY Economic Policy Review, 21-39. Glaeser, E.L., Ward, B.A. (2009) “The Causes and Consequences of Land Use Regulation: Evidence fron Greater Boston”, Journal of Urban Economics, 65, 265-278. Green, R.K. (1999) “Land Use Regulations and the Price of Housing in a Suburban Wisconsin County”, Journal of Housing Economics, 8(2), 144-159. Linneman, P., Megbolugbe, I. (1992) “Housing affordability: myth or reality?”, Urban Studies, 29(3/4), 369– 392. Malpezzi, S. (1996) “What Has Happened to the Bottom of th U.S. Housing Market?”, Urban Studies, 33(10), 1807-1820. Mayer, C.J., Somerville, C.T. (2000) “Land Use Regulation and New Construction”, Regional Science and Urban Economics, 30(6), 639-62. Mayo, S., Sheppard, S. (1996) “Housing Supply Under Rapid Economic Growth and Varying Regulatory Stringency: An International Comparison”, Journal of Housing Economics, 5(3), 274-289. Norris, M., Shiels, P. (2007) “Housing Affordability in the Republic of Ireland: Is Planning Part of the Problem or Part of the Solution?”, Housing Studies, 22(1), 45-62. Özkan, H.A, Türk, Ş.Ş. (2016). “Emergence, formation and outcomes of flexibility in Turkish planning practice”, International Development Planning Review, 38(1), 25-53. Paris, C. (2007) “International Perspectives on Planning and Affordable Housing”, Housing Studies, 22(1), 1-9. Quigley, J.M., Raphael, S. (2004) “Is Housing Unaffordable? Why Isn’t It More Affordable?”, The Journal of Economic Perspectives, 18(1), 191-214. Resmi Gazete (1930) Resmi Gazete, 14/04/1930, R.G. No: 1471 Resmi Gazete (1933) Resmi Gazete, 21/06/1933, R.G. No: 2433 Resmi Gazete (1948) Resmi Gazete, 06/07/1948, R.G. No: 6950 Resmi Gazete (1953) Resmi Gazete, 29/07/1953, R.G. No: 8470 Resmi Gazete (1956) Resmi Gazete, 16/07/1956, R.G. No: 9359 Resmi Gazete (1959) Resmi Gazete, 29/07/1959, R.G. No: 10265 Resmi Gazete (1965) Resmi Gazete, 02/07/1965, R.G. No: 12038 Resmi Gazete (1966) Resmi Gazete, 30/07/1966, R.G. No: 12362 Resmi Gazete (1981) Resmi Gazete, 30/06/1981, R.G. No: 17396 Resmi Gazete (1984) Resmi Gazete, 17/36/1984, R.G. No: 18344 Resmi Gazete (1985) Resmi Gazete, 09/05/1985, R.G. No: 18749 Resmi Gazete (2007) Resmi Gazete, 06/03/2007, R.G. No: 26454 Resmi Gazete (2012) Resmi Gazete, 31/05/2012, R.G. No: 28309 Şenyapili, T. (1998) Cumhuriyet’in 75. Yılı Gecekondunun 50. Yılı, 75 Yılda Değişen Kent ve Mimarlık, Tarih Vakfı, İstanbul. Skaburskis, A. (2004) “Decomposing Canada’s Growing Housing Affordability Problem: Do City Differences Matter?”, Urban Studies, 41(1), 117-149. TCMB (2016) Konut kredisi faiz oranları, 2016. Tekeli, İ. (1982) Türkiye’de Konut Sunumunun Davranışsal Nitelikleri ve Konut Kesiminde Bunalım, Konut 81, Kent Koop Yayınları: 20, Ankara. Tekeli, İ. (1994) The Development of the Istanbul Metropolitan Area: Urban Administration, IULA-EMME, İstanbul. TOKI (T.C. Basbakanlik Toplu Konut Idaresi Baskanligi) (2015) http://toki.gov.tr (last visited on November 1st, 2015). TUIK (2015a) Sıralı %20’lik gruplar itibariyle yıllık hanehalkı kullanılabilir gelirinin dağılımı, 2015. TUIK (2015b) İstatistiksel Tablolar, Üretim Yöntemi ile GSYH, Sabit Fiyatlarla GSYH, Faaliyet Kollarına Göre GSYH TUIK (2016a) Bina İnşaatı Maliyet Endeksi ve Değişim Oranları, 2016. TUIK (2016b) Tüketici Fiyat Endeksi, 2016. TUIK Haber Bülteni (2015) İstatistiklerle Aile, Sayı: 18624, 5 Mayıs 2015. Türel, A. (1989) “1980 Sonrasında Konut Üretimindeki Gelişmeler”, ODTÜ MFD, 9(1), 137-154. Türel, A. (2002) “Konut Politikasi Geliştirme Çalişmasi: Konut Politikalari Bulgular ve Öneriler”, Konut Kurultayı, Ankara, 61–83. Türk, S.S. & Altes, W.K.K. (2010) “The Planning System and Land Provision for Social Housing in Turkey”, Housing Finance International, Vol. XXV, No. 1, 26-34. Whitehead, C. (1991) “From need to affordability: an analysis of UK housing objectives”, Urban Studies, 28(6), 871–887. Yip, N.M., Lau, K.Y. (2002) “Setting rent with reference to tenants’ affordability: public housing rent policy in Hong Kong”, Journal of Housing and the Built Environment, 17(4), 409–418.