İSTANBUL’DA KONUT FİYATLARINI ETKİLEYEN FAKTÖRLERİN HEDONİK FİYATLAMA MODELİ İLE İNCELENMESİ: 2022 YILI ÖRNEĞİ

Abstract

Bu çalışmada, hedonik fiyatlama modeline göre, İstanbul ili sınırları içerisinde yer alan 1+1 konut tipi incelenmektir. Öncelikli olarak konumsal ve yapısal konut özelliklerinin, fiyat üzerindeki etkileri analiz edilmektedir. Bu araştırmaya konu olan veri, web kazıma yöntemi ile elde edilmiş olup, 2022 yılında İstanbul il sınırları içinde yer alan 39 ilçede 1+1 konut tipi için, hedonik fiyat modellerinin tahmininde kullanılan yapı tipi, bina yaşı, kat sayısı, oda sayısı, tapu durumu ve benzeri ortak konut özelliklerinin bir listesi ve bunların konut fiyatı üzerindeki etkileri incelenmektedir. Özellikle konut fiyatını ağırlıklı olarak etkileyen konut özellikleri ve değişime yol açan etkinin yönü araştırılmaktadır. Bulgular incelendiğinde ilçe, konut tipi, site durumu, krediye uygunluk durumu, ısınma durumu, yetkili ofis tarafından ilana girilmesi, kira getirisi ve bina yaşının konut fiyatının belirlenmesinde anlamlı bir etkisinin olmadığı görülmektedir. Diğer taraftan, konutun büyüklüğüne, kat sayısına ve mülkiyetini gösteren tapu bilgisine dair bulgular, konutun fiyatını belirlemede etkin olduğunu göstermektedir.

Keywords

• Hedonik Fiyat Modeli
• Konutun Özellikleri
• İstanbul’da1+1 Konut Piyasası
• Konut Fiyatı

INVESTIGATION OF FACTORS AFFECTING HOUSING PRICES IN ISTANBUL WITH HEDONIC PRICING MODEL: EXAMPLE OF 2022

Abstract

The aim of this study, depending upon the hedonic pricing model, is to investigate 1+1 housing type in Istanbul. First of all, the effects of locational and structural housing features on price were examined. The data subject to this research was obtained by web scraping method and a list of common housing features such as building type, building age, number of floors, number of rooms, title deed status and similar common housing features used in the estimation of hedonic price model for 1 + 1 housing type in 39 districts within the borders of Istanbul province and their effects on housing price are examined. In particular, housing features that mainly affect the house price and the direction of change are investigated. When the findings are examined, it is seen that the district, housing type, site status, eligibility for credit, heating status, entering the advertisement by the authorized office, rental income and building age do not have a significant effect on determining the house price. On the other hand, the findings on the size, number of floors and title deed information showing the ownership of the house are effective in determining the price of the house.

Keywords

• Hedonic Price Model
• Features of Housing
• 1+1 Housing Market in Istanbul
• Housing Price

References

1. Afşar, A., Yılmazel, Ö., & Yılmazel, S. (2017). Konut Fiyatlarını Etkileyen Faktörlerin Hedonik Model İle Belirlenmesi: Eskişehir Örneği. Selçuk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi (37), 195-205.
2. Alkan Gökler, L. (2017). Ankara’da konut fiyatları farklılaşmasının hedonik analiz yardımıyla incelenmesi. Megaron, 12(2), 304-315.
3. Baldemir, E., Kesbiç, C. E., & İnci, M. (2008). Estimating hedonic demand parameters in real estate market: The case of Muğla. Muğla Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitü Dergisi, 20, 41-66.
4. Baldemir, E., Kesbiç, C. Y., & İnci, M. (2007). Emlak piyasasında hedonik talep parametrelerinin tahminlenmesi: Muğla Örneği. Türkiye Ekonometri ve İstatistik Kongresi, 24, 25.
5. Başlevent, C., & Şahinkaya, H. (2010, October 4). Estimation of Apartment Prices in Turkey: Regional Differences and Some Specification Issues. Household Finance eJournal. doi:10.2139/ssrn.1687052
6. Beron, K. J., Murdoch, J., Thayer, M. A., & Vijverberg, W. (1997). An Analysis of the Housing Market before and after the 1989 Loma Prieta Earthquake. Land Economics, 73(1), 101-113.
7. Chin, T. L., & Chau, K. W. (2003). A Critical Review of Literature on the Hedonic Price Model. International Journal for Housing Science and Its Applications, 27(2), 145-165.
8. Çalmaşur, G., & Emre Aysin, M. (2019). Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin hedonik modelle belirlenmesi: TRA1 alt bölgesi üzerine bir uygulama. Uluslararası İktisadi ve İdari İncelemeler Dergisi, 22, 77-92.

9. Çelik, İ., & Turgut, E. (2019). Antalya ilinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin mekansal ekonometri ile incelenmesi. International Journal of Economic Studies, 5(1), 39-48.
10. Çiçek, U., & Hatırlı, S. A. (2015). Isparta ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile analizi. Mehmet Akif Ersoy Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 7(13), 98-114.
11. Del Giudice, V., De Paola, P., & Del Giudice, F. P. (2020). COVID-19 Infects Real Estate Markets: Short and Mid- Run Effects on Housing Prices in Campania Region (Italy). Social Sciences, 9(7), 114. doi:https://doi. org/10.3390/socsci9070114
12. Ellibeş, E., & Görmüş, Ş. (2018). Kocaeli ilinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin yatay kesit analizi ile incelenmesi. Uluslararası Ekonomik Araştırmalar Dergisi, 4(1), 47-56.
13. Espey, M., & Lopez, H. (2000). The impact of airport noise and proximity on residential property values. Growth and Change,, 31, 408-419.
14. Freeman, A.M. (1979). Hedonic Prices, Property Values and Measuring Environmental Benefits: A Survey of the Issues The Scandinavian. Journal of Economics, 81(2), 154-173.
15. Greenstone, M. (2017, December). The Continuing Impact of Sherwin Rosen’s “Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition”. Journal of Political Economy, 125(6), 1891-1902. doi:10.1086/694645
16. İğdeli, A. (2021). Konut Fiyatının Belirleyicilerinin Hedonik Fiyat Modeliyle Analizi: TR71 Bölgesi. Fiscaoeconomia, 5(2), 611-629.
17. Işık, C. (2015). Erzurum ilinde konut fiyatlarının çevresel, yapısal ve sosyal farklılaşması: Hedonik fiyatlama örneği. Erzincan Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitü Dergisi, 8(2), 23-32.
18. Kangallı Uyar, S. G., & Keten, N. D. (2020). Konut fiyatlarının mekansal kantil regresyon yaklaşımına göre modellenmesi. Business and Economics Research Journal, 11(3), 713-734.
19. Kangallı Uyar, S. G., & Yayla, N. (2016). Konut fiyatlarının hedonik fiyatlama yaklaşımına göre mekansal ekonometrik modeller ile tahmini: İstanbul konut piyasası örneği. Social Sciences, 11(4), 326-342.
20. Kördiş, G., Işık, S., & Mert, M. (2014). Antalya’da konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile tahmin edilmesi. Akdeniz İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 28, 103-132.
21. Küçükkaplan, İ., & Amca Aldı, F. (2017). Denizli ilinde konut fiyatlarına etki eden faktörlerin panel verilerle analizi. Balıkesir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitü Dergisi, 20(37), 219-236.
22. Li, M. M., & Brown, H. J. (1980). Micro-neighbourhood externalities and hedonic housing prices. Land Economics, 56(2), 125-141.
23. Naoi, M., Seko, M., & Sumita, K. (2009, November). Earthquake risk and housing prices in Japan: Evidence before and after massive earthquakes. Regional Science and Urban Economics, 39(6), 658-669.
24. Öztürk, N., & Fitöz, E. (2009, Aralık 01). Türkiye’de Konut Piyasasının Belirleyicileri: Ampirik Bir Uygulama. Uluslararası Yönetim İktisat ve İşletme Dergisi, 5(10), 21-46.
25. Pagourtzi, E., Assimakopoulos, V., Hatzichristos, T., & French, N. (2003, August). Real estate appraisal: a review of valuation methods. Journal of Property Investment & Finance, 21(4), 383-401.
26. Palmquist, R. B. (1992). Valuing localized externalities. Journal of Urban Economics, 31, 59-68.
27. Potrawa, T., & Tetereva, A. (2022). How Much Is the View from the Window Worth? Machine Learning-Driven Hedonic Pricing Model of Real Estate. Journal of Business Research, 144, 50-65.
28. Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55.
29. Selim, S. (2008). Determinants of house prices in Turkey: A hedonic regression model. Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1), 65-76.
30. Selim, S., & Demirbilek, A. (2009, 01 31). Türkiye’deki Konutların Kira Değerinin Analizi: Hedonik Model ve Yapay Sinir Ağları Yaklaşımı. Aksaray Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 1(1), 73-90.
31. So, H. M., Tse, R. Y., & Ganesan, S. (1996). Estimating the influence of transport on house prices: Evidence from Hong Kong. Journal of Property Valuation & Investment, 15(1), 40-47.
32. Üçdoğruk, Ş. (2001). İzmir İlinde Emlak Fiyatlarına Etki Eden Faktörler-Hedonik Yaklaşım. Dokuz Eylül Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 16(2), 149-161.
33. Williams, A. (1991). A guide to valuing transport externalities by hedonic means. Transport Review, 11(4), 311- 324.
34. Wolf, K. L. (2007). City trees and property values. Arborist News, 16(4), 34-36.
35. Yayar, R., & Gül, D. (2014). Mersin kent merkezinde konut fiyatlarının hedonik tahmini. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi, 14(3), 87-100.
36. Yayar, R., & Karaca, S. S. (2014). Determining Factors Effecting Housing Prices With Hedonic Model: A Case of TR83 Region. Ege Akademik Bakış Dergisi, 14(4), 509-518.
37. Yayar, R., & Karaca, S. S. (2014). Konut fiyatına etki eden faktörlerin hedonik modelle belirlenmesi: TR83 bölgesi örneği. Ege Akademik Bakış, 14(4), 509-518.
38. Yiyit, M., & Gövdere, S. (2017). Isparta ilinde konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin hedonik fiyat modeli ile belirlenmesi. Nevşehir Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitü Dergisi, 7(1), 152-173.