KAT MÜLKİYETİNDE GİDERLERİN VE AVANSLARIN GÜVENCE ALTINA ALINMASI

Toplu konutlarda ve apartmanlarda en büyük sıkıntılardan biri maliklerden bir ya da birkaçının aidat borçlarını düzenli bir şekilde ödememesidir. Bu sorunun aşılabilmesi için de Kat Mülkiyeti Kanunu’nda kanuni ipotek imkânı verilmiştir (KMK m. 22/II). Haliyle borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerinde diğer malikler lehine ipotek kurulabilmektedir. Burada ödenmeyen kalemler avans, ortak sigorta ve giderler olarak ifade edilebilir. Gider ve avans borcunun ifa edilmediğinin mahkeme tarafından tespit edilmesi gerekmektedir. İpoteği tescil talebinin, yöneticinin bulunduğu hallerde yönetici, yoksa kat maliklerinden bir ya da birkaçı tarafından yapılması gerekir. 14.11.2007 yılında 5711 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 893. maddesinin son fıkrasının kanuni ipotek hakkında uygulanacağı ifade edilmiştir. Hükümden dolayı kat maliki alacaklıların, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Şayet kat mülkiyeti sözleşmesinde ya da yönetim planında yer alan ipotek hakkından vazgeçme yolundaki bir hüküm varsa geçersiz olacaktır. Haliyle hak doğduktan sonra kat maliki alacaklıları isterlerse bu haklarını kullanmayabilirler. Kanuni ipotek hakkının sırası genel ilkelere uygun olarak tescil tarihine göre olur (TMK m. 1022). Buna karşılık KMK m. 22 f. 3’e göre “Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.” Bu hükümden anlaşılması gereken “önceliğin yalnız ortak giderlerin ilgili bulunduğu bağımsız bölümlerin paraya çevrilme bedeli üzerinde olduğu”dur.

One of the biggest problems in public housing and apartment buildings is that one or more of the owners do not pay their dues regularly. To overcome this problem, the Condominium Law provides for the possibility of legal mortgage (Article 22/II of the TCL). Consequently, a mortgage can be established in favor of other owners on the independent section of the owner who does not pay his/her debt. Here, the unpaid items can be expressed as advance payment, common insurance and expenses. It is necessary for the court to determine that the expenses and advance payment debt has not been fulfilled. The request for registration of the mortgage must be made by the manager in cases where there is a manager, or by one or more of the condominium owners if there is not. On 14.11.2007, with the amendment made by Law No. 5711, it was stated that the last paragraph of Article 893 of the Turkish Civil Code No. 4721 will be applied to the legal mortgage. Due to this provision, it is not valid for the creditors of the condominium owner to waive this statutory mortgage right in advance. If there is a provision in the condominium agreement or management plan to waive the mortgage right, it will be invalid. Consequently, after the right arises, the creditors of the condominium owner may not use this right if they wish. The order of the statutory mortgage right is according to the date of registration in accordance with the general principles (Art. 1022 of the TCC). On the other hand, according to Article 22 f. 3 of the TCL, “The receivables of the condominium owners from the other responsible persons who do not pay the expense debt shall have priority.” It should be understood from this provision that “the priority is only on the monetization value of the independent sections to which the common expenses are related”.