TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNİN KONUSUNUN İMKÂNSIZ HALE GELMESİ VE HUKUKİ SONUÇLARI

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk hukukunda hem doktrin hem de uygulama açısından önemli tartışmalara konu olan sözleşme türlerinden biridir. Ülkemizde tapu sicil müdürlüklerinin şarta veya vadeye bağlı taşınmaz satış sözleşmelerini düzenlememesi, tarafların bu ihtiyacı noterler aracılığıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile gidermesine yol açmıştır. Bu sözleşmelerde en çok karşılaşılan sorunlardan biri, sözleşmenin konusunun imkânsız hale gelmesi ve bu durumun doğurduğu hukukî sonuçlardır. İrade özerkliği ve sözleşme özgürlüğü ilkeleri, taraflara sözleşme yapma, içeriğini belirleme ve sona erdirme serbestisi tanımaktadır. Ancak TBK m.27 uyarınca ahlâka, emredici hükümlere, kamu düzenine veya kişilik haklarına aykırılık gibi haller yanında, imkânsızlık da sözleşme özgürlüğünü sınırlandıran bir unsurdur. İmkânsızlık kavramının kanunda tanımlanmamış olması, farklı doktriner yaklaşımların ortaya çıkmasına neden olmuştur. Bu nedenle taşınmaz satış vaadinin konusunun hangi durumlarda imkânsız hale geldiğinin tespiti, ifa engeli olarak imkânsızlığın hukukî sonuçlarının belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Çalışmada, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde imkânsızlık kavramı, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde ele alınarak, doktrindeki görüşler ve uygulama dikkate alınmak suretiyle ayrıntılı biçimde incelenmektedir.

The preliminary sales contract of immovable property is one of the most debated contractual mechanisms in Turkish law, both in legal scholarship and practice. Due to the land registry offices’ refusal to execute conditional or term-bound sales contracts, parties frequently resort to notaries to conclude preliminary sales contracts. One of the most significant issues arising in these contracts is the impossibility of the subject matter and its legal consequences. The principle of freedom of contract, derived from the autonomy of will, grants parties the right to conclude contracts, determine their content, and terminate them. However, pursuant to Article 27 of the Turkish Code of Obligations, impossibility constitutes a limitation on contractual freedom, along with immorality, mandatory provisions, public order, and violation of personal rights. The absence of a statutory definition of impossibility has led to divergent views in legal doctrine. Therefore, determining in which circumstances the subject matter of a preliminary sales contract of immovable property becomes impossible, as well as examining the legal consequences of such impossibility, is of critical importance. This study analyzes the concept of impossibility within the context of preliminary sales contracts under Turkish law, addressing doctrinal perspectives and practical implications in detail.