TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNİN KONUSUNUN İMKÂNSIZ HALE GELMESİ VE HUKUKİ SONUÇLARI

Year 2025, Volume: 5 Issue: 2, 895 - 929

Doç. Dr. Mehmet Altunkaya , Edanur Çomaklı

https://doi.org/10.59909/khm.05.02.016

Abstract

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk hukukunda hem doktrin hem de uygulama açısından önemli tartışmalara konu olan sözleşme türlerinden biridir. Ülkemizde tapu sicil müdürlüklerinin şarta veya vadeye bağlı taşınmaz satış sözleşmelerini düzenlememesi, tarafların bu ihtiyacı noterler aracılığıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ile gidermesine yol açmıştır. Bu sözleşmelerde en çok karşılaşılan sorunlardan biri, sözleşmenin konusunun imkânsız hale gelmesi ve bu durumun doğurduğu hukukî sonuçlardır. İrade özerkliği ve sözleşme özgürlüğü ilkeleri, taraflara sözleşme yapma, içeriğini belirleme ve sona erdirme serbestisi tanımaktadır. Ancak TBK m.27 uyarınca ahlâka, emredici hükümlere, kamu düzenine veya kişilik haklarına aykırılık gibi haller yanında, imkânsızlık da sözleşme özgürlüğünü sınırlandıran bir unsurdur. İmkânsızlık kavramının kanunda tanımlanmamış olması, farklı doktriner yaklaşımların ortaya çıkmasına neden olmuştur. Bu nedenle taşınmaz satış vaadinin konusunun hangi durumlarda imkânsız hale geldiğinin tespiti, ifa engeli olarak imkânsızlığın hukukî sonuçlarının belirlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Çalışmada, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde imkânsızlık kavramı, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde ele alınarak, doktrindeki görüşler ve uygulama dikkate alınmak suretiyle ayrıntılı biçimde incelenmektedir.

Keywords

Taşınmaz Satış Vaadi , İmkansızlık , Sözleşme Özgürlüğü , Kesin Hükümsüzlük , İfa İmkansızlığı

THE IMPOSSIBILITY OF THE SUBJECT MATTER OF THE PRELIMINARY SALES CONTRACT OF IMMOVABLE PROPERTY AND ITS LEGAL CONSEQUENCES

Abstract

The preliminary sales contract of immovable property is one of the most debated contractual mechanisms in Turkish law, both in legal scholarship and practice. Due to the land registry offices’ refusal to execute conditional or term-bound sales contracts, parties frequently resort to notaries to conclude preliminary sales contracts. One of the most significant issues arising in these contracts is the impossibility of the subject matter and its legal consequences. The principle of freedom of contract, derived from the autonomy of will, grants parties the right to conclude contracts, determine their content, and terminate them. However, pursuant to Article 27 of the Turkish Code of Obligations, impossibility constitutes a limitation on contractual freedom, along with immorality, mandatory provisions, public order, and violation of personal rights. The absence of a statutory definition of impossibility has led to divergent views in legal doctrine. Therefore, determining in which circumstances the subject matter of a preliminary sales contract of immovable property becomes impossible, as well as examining the legal consequences of such impossibility, is of critical importance. This study analyzes the concept of impossibility within the context of preliminary sales contracts under Turkish law, addressing doctrinal perspectives and practical implications in detail.

Keywords

Preliminary Sales Contract , İmpossibility , Freedom Of Contract , Absolite Nullity , Impossibility of Performance

References

• Acar, Büşra. “Emsal Yargıtay Kararları Işığında Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Bakış”, Konya Barosu Dergisi, 1 (2024): 59-96.
• Acemoğlu, Kevork. Türk Hukukunda Tapu Kütüğüne Kayıtlı Olmayan Gayrimenkullerin Hukuki Durumu, İstanbul: Fakülteler Matbaası, 1965.
• Akçaal, Mehmet. Eşya Hukuku, Ankara: Yetkin Yayınları, Güncellenmiş ve Genişletilmiş 3. Baskı, 2023.
• Akgün, Zerrin. “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Gayrimenkul Bey’inde Hasar”, Adalet Dergisi, 5 (1953): 445-465.
• Akıncı, Şahin. Borçlar Hukuku Bilgisi (Genel Hükümler), Konya: Sayram Yayınları, Genişletilmiş 13. Baskı, 2022.
• Akipek, Jale ve Akıntürk, Turgut. Eşya Hukuku, İstanbul: Beta Yayınevi, 2009.
• Akipek, Jale, Akıntürk, Turgut ve Ateş, Derya. Türk Medeni Hukuku Başlangıç Hükümleri Kişiler Hukuku (Birinci Cilt), İstanbul: Beta Yayınevi, 17. Baskı, 2021.
• Akyol, Şener. Sözleşmenin Yorumu, İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2010.
• Albayrak, Hakan. “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Görev ve Yetkiye İlişkin Sorunlar”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, 10 (2017): 43-95.
• Altaş, Hüseyin. “Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık (BK m.117)”. Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 1991.
• Altaş, Hüseyin. Eserin Teslimden Önce Telef Olması, Ankara: Yetkin Yayınları, 2003.
• Altunkaya, Mehmet. Edimin Başlangıçtaki İmkansızlığı, Ankara: Yetkin Yayınları, 2005.
• Antalya, O. Gökhan. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, C. V/1, 1, C. V/1, 3, Ankara: Seçkin Yayınları, Genişletilmiş 2. Baskı, 2019.
• Antalya, O. Gökhan. Eşya Hukuku, Ankara: Seçkin Yayınları, Genişletilmiş 3. Baskı, 2019.
• Aral, Fahrettin ve Ayrancı, Hasan. Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara: Yetkin Yayınları, 18. Baskı, 2025.
• Atamer, Yeşim M. Sözleşme Özgürlüğünün Sınırlandırılması Sorunu Çerçevesinde Genel İşlem Şartlarının Denetlenmesi, İstanbul: Beta Basım Yayım Dağıtım, 2001.
• Atamer, Yeşim M. “İfa Engelleri Hukukunu Yeniden Sistematize Etmeyi Düşünmek: Borca Aykırılık Türleri Yerine Yaptırımları Esas Alan Bir Sistematik”, Prof. Dr. Rona Serozan’a Armağan, C. I, İstanbul (2010), 217-260
• Ateş, Derya. “Sözleşme Özgürlüğü Yönünden Dürüstlük Kuralları”, TBB Dergisi, LXXII, (2007): 75-93.
• Aydıncık, Şirin. Yapma Borçlarının İfa Edilmemesi ve Hukuki Sonuçları (Özellikle TBK m. 113/1 Kapsamında Nama İfa), İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2013.
• Ayrancı, Hasan. Ön Sözleşme, Ankara: Yetkin Yayınları, 2006.
• Başpınar, Veysel. Borç Sözleşmelerinin Kısmi Butlanı, Ankara: Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü Yayınları, 1998.
• Bucher, Eugen. Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Bern: Schulthess, 1988.
• Çenberci, Mustafa. Gayrimenkul Satış Vaadi, Ankara: Olgaç Matbaası, 3. Baskı, 1986.
• Çavuşoğlu, Aslı. Geçici İfa İmkansızlığı ve Hukuki Sonuçları, İstanbul: Onikilevha Yayınları, 2020.
• Dalamanlı, Lütfü. Gayrimenkul Satış Vaadi, Ankara: Kazancı Hukuk Yayınları, 1986.
• Dural, Mustafa. Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık, İstanbul: Fakülteler Matbaası, 1976.
• Ercoşkun Şenol. H. Kübra, “Sözleşmenin İçeriğini Belirleme Özgürlüğü ve Bunun Genel Sınırı: TBK m.27”, İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mecmuası, 74/2, (2016): 709-737.
• Ercoşkun Şenol. H. Kübra, Borçlar Hukukunda Kısmi İmkânsızlık, İstanbul: Onikilevha Yayınları, 2016.
• Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara: Legem Yayınevi, 29. Baskı, 2024.
• Eren, Fikret ve Yücer, İpek. Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara: Legem Yayınları, 12. Baskı, 2024.
• Eren, Fikret. Mülkiyet Hukuku, Ankara: Legem Yayınevi, 8. Baskı, 2024.
• Esener Turan ve Gündoğdu Fatih. Borçlar Hukuku-I: Sözleşmelerin Kuruluşu ve Geçerliliği, İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2017.
• Fasel, Urs. Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 5. Auflage, herausgegeben von Heinrich Honsel ve Nedim Peter Vogt ve Wolfgang Wiegand, Basel: Helbing Lichtenhahn Verlag, 2011.
• Gauch, Peter, Schluep, Walter R., Schmid, Jörg ve Emmenegger, Susan. Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, Band I, Zürich: Schulthess, 2020.
• Hatemi, Hüseyin ve Gökyayla, K. Emre. Borçlar Hukuku (Genel Bölüm), İstanbul: Vedat Kitapçılık, 4. Baskı, 2017.
• Kaneti, Selim. Hukuki İşlemlerin Çevrilmesi (Tahvili), İstanbul: Fakülteler Matbaası, 1972.
• Karahasan, M. Reşit. Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri (Cilt-I), İstanbul: Beta Basım Yayın, 2002.
• Karahasan, M. Reşit. Sorumluluk Hukuku (Sözleşmeler), İstanbul: Beta Yayınları, 6. Baskı, 2003.
• Karataş, İzzet. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Yüklenicinin Temliki İşleminden Kaynaklanan Davalar, Ankara: Adalet Yayınevi, 2009.
• Kocayusufpaşaoğlu, Necip. Türk Medeni Hukukunda Gayrimenkul Satış Vaadi, İstanbul: Sulhi Garan Matbaası, 1959.
• Nar, Ahmet. Türk Hukukunda Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Ankara: Yetkin Yayınları, 2023.
• Nomer, Haluk N. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul: Beta Yayınları, 18. Baskı, 2021.
• Oğuzman, M. Kemal ve Öz, M. Turgut, Borçlar Hukuku (Genel Hükümler) 1, İstanbul: Vedat Kitapçılık, 23. Baskı, 2025.
• Oğuzman, M. Kemal, Seliçi, Özer ve Oktay-Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, İstanbul: Filiz Kitabevi, 24. Bası, 2022.
• Oktay Özdemir, Saibe. “Taşınmaz Satış Vaadinden Doğan Nispi Hakkın Niteliğine Aykırı Uygulamalar Nedeniyle Ortaya Çıkan Hukuki Sorunlar”, Prof. Dr. N. Feyzi Feyzioğlu’na Armağan, İstanbul: Onikilevha Ya-yıncılık, 2020: s. 609- 637.
• Olgaç, Senai. “Gayrimenkul Satış Vaadi’’, Adalet Dergisi, 3/4, (1962), 243-260.
• Orta, Elif. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, İstanbul: Onikilevha Yayınları, 2022.
• Özdemir Kocasakal, Hatice. Doğrudan Uygulanan Kurallar ve Sözleşme Üzerindeki Etkileri, İstanbul: Galatasaray Üniversitesi Yayınları, 2001.
• Özenli, Soysal. Uygulamada Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Neden Olduğu Davalar, Ankara: Kazancı Hukuk Yayınları, 1986.
• Reisoğlu, Seza. “Gayrimenkul Satış Vaadi’’, Adalet Dergisi, 48/6, (1957): 551-562.
• Reisoğlu, Seza. “Gayrimenkul Satış Vaadi’’, Adalet Dergisi, 48/7, (1957): 640-649.
• Serozan, Rona. İfa, İfa Engelleri, Haksız Zenginleşme (3.Cilt), İstanbul: Onikilevha Yayınları, 7. Baskı, 2006.
• Sezer, Ahmet. “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi”, İstanbul Barosu Dergisi, 90/4, (2016): 43-60.
• Surlu, Mehmet Handan. Taşınmaz Satış Vaadi (Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali Tescil Elatmanın Önlenmesi Davaları, Ankara: Seçkin Yayıncılık, 3. Baskı, 2014.
• Tandoğan, Haluk. “Bir taraflı Gayrimenkul Satış Vaadlerinin Muteberliği”, Ankara Barosu Dergisi, 5 (1954). 437-443.
• Tercier Pierre, Pichonnaz, Pascal ve Develioğlu, Murat, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul: Onikilevha Yayıncılık, 2016.
• Tekinay, Selahattin Sulhi, Akman, Sermet, Burcuoğlu, Haluk ve Altop, Atilla. Tekinay Borçlar Hukuku: Genel Hükümler, İstanbul: Filiz Kitapevi, 7. Baskı, 1993.
• Tekinay, Selahattin Sulhi. Eşya Hukuku, İstanbul: Fakülteler Matbaası, 3. Bası, 1978.
• Turan Başara, Gamze. “Borçlunun Sorumlu Olmadığı Sonraki İmkânsızlık Sebebiyle Sona Ermesi”, Çankaya University Journal of Law, 7/1, (2010): 1-22.
• von Tuhr, Andreas. Borçlar Hukukunun Umumi Kısmı, çev. Cevat Edege, Yeni Matbaa, İstanbul, 1952.
• Yücer, Zeynep İpek. “Borç ilişkisi doğuran sözleşmelerde başlangıçtaki imkânsızlık, hüküm ve sonuçları”, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Başkent Üniversitesi, 2006.
• Zevkliler, Aydın ve Gökyayla, K. Emre. Borçlar Hukuku (Özel Borç İlişkileri), Ankara: Turhan Kitabevi, 19. Baskı, 2019.