ANALYSIS OF THE HOUSING DEVELOPMENT AGENCY (TOKI) MODEL AND ITS FINANCIAL STRUCTURE

Year 2015, Volume: 17 Issue: 3, 617 - 638, 01.09.2015

Yener Coşkun

Abstract

Developments in housing finance system and activities of Housing Development Agency (HDA/TOKI) have been majör trends in recent years in Turkey. Primary reasons of the increasing activities of HDA are positive externalities of real estate economy ,inefficiencies of mortgage system, and compansating income/wealth constraints in housing finance. Because existing literature does not comprehensively adress financial structure/efficiency of the HDA, the paper explores Fundamentals and financial efficiency of the HDA model. We conclude although it has positive outlook, HDA system may have risks due to its less transparent/accountable organizational structure and financial structure. It is suggested in the paper that HDA may transform a full service financial firm to minimize its potential risks and improve its corporate governance/financial efficiency.

Keywords

TOKI, mortgage, housingfinance, house, housingmarkets.

TOKİ MODELİ VE FİNANSAL YAPISININ ANALİZİ

Abstract

TOKİ faaliyetlerinin son yıllarda ön plana çıkmasında; taşınmaz ekonomisinin pozitif dışsallıkları, ipotekli konut finansmanı sisteminin etkinlik sorunları ve konut finansmanındaki gelir/servet yetersizliği etkili olmuştur. Çalışmada, finansal etkinlik açısından yazında kapsamlı olarak incelenmediği görülen, TOKİ modelinin temel nitelikleri ve finansal yapısının etkinliği analiz edilmiştir. İnceleme sonucunda, başarılı yönleri bulunmakla birlikte, TOKİ faaliyetlerinin ve buna ilişkin finansal sonuçların yeterince şeffaf olmadığı ve
finansman yapısının risk/etkinlik sorunları doğurabileceği belirlenmiştir. Söz konusu belirlemeler ışığında, olası faaliyet risklerinin azaltılması ve kurumsal yönetim/ finansman kalitesinin artırılabilmesi için, TOKİ’nin finansal bir kurum olarak yapılanması önerilmiştir.

Keywords

TOKİ, mortgage, konut finansmanı, konut, konut piyasaları.

References

• Alodalı, M.F.B., A. Tuncer, ve S. Usta. 2014. Kamu Politikası Örneği Olarak Türkiye‘de Konut Politikalarının Şekillenmesinde Toki‘nin Rolü, Gümüşhane Üniversitesi Sosyal Bilimler Elektronik Dergisi, 10 (Haziran).
• Altınok, E. 2006. Yasadışı Yapılaşan Alanlarda Dönüştürme Kapasitelerinin Tükenişi Ve Kentsel Yoksulluk: Çeliktepe Örneği, Yüksek Lisans Tezi, Fen Bilimleri Enstitüsü, YTÜ.
• Aşıcı,M., Ö. Yılmaz, ve A. Hepşen. 2011. Housing Affordability Index Calculation Integrating Income Inequality in Turkey, The Empirical Economics Letters, 10 (4): 359-367.
• Ayan, E. 2011. Konut Finansmanı Sistemi ve Türkiye’de TOKİ Uygulamalarının Analizi,Muhasebe ve Finansman Dergisi, 13 (51): 139-156.
• Balaban, O. 2012. The Negative Effects of Construction Boom on Urban Planning and Environment in Turkey: Unraveling The Role of the Public Sector, Habitat International 36.
• Bayındırlık ve İskân Bakanlığı. 2009. Kentleşme Şurası 2009, Kentsel Dönüşüm, Konut ve Arsa Politikaları Ankara.
• Bayraktar, E. 2007. Bir İnsanlık Hakkı Konut: TOKİ’nin Planlı Kentleşme ve Konut Üretim Seferberliği,1. Baskı, Boyut Yayıncılık: İstanbul. Bayraktar, E. 2008. Gayrimenkul Zirvesi 8’da Konuşma,04-05.06.2010,Panel Kitabı: 7-11, GYODER.
• Bayraktar, E. 2009. Gayrimenkul Zirvesi 9’da Konuşma,03-04.06.2010,Panel Kitabı: 20-27, GYODER.
• Berberoğlu, M. G. ve S. Teker. 2005. Konut Finansmanı ve Türkiye’ye Uygun Bir Model Önerisi, İTÜ Dergisi Sosyal Bilimler, 2 (1).
• Birleşmiş Milletler. (2010). Policy Framework For Sustainable Real Estate Market. UNECE, WPLA ve REM, Geneva, İsviçre.
• Can, İ. ve C. Çiçek. 2012. Gecekondulaşma, Kentsel Dönüşüm Ve TOKİ Konutlarının Ticarileşmesi: Kars Örneği,Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 9.
• Coşkun, Y. 2011a. Does Re-Design Of The Policies on Housing Finance and Supply Help to Solve Housing Question of Turkey, Working Paper, 18 th Annual ERES Conference 15-18.06.2010, Eindhoven, The Netherlands.
• Coşkun, Y. 2011b. The Establishment of the Real Estate Regulation and Supervision Agency of Turkey (RERSAT), Housing Finance International,25(4).
• Coşkun, Y. 2013. Taşınmaz Piyasası Döngüleri ve Ülkemiz Taşınmaz Piyasaları için Bir Değerlendirme. İktisat ve Toplum Dergisi, 28.
• Coşkun, Y. 2015a. Türkiye’de Konut Finansmanı: Sorunlar ve Çözüm Önerileri,Türkiye Bankalar Birliği, Nisan.
• Coşkun, Y. 2015b. Housing Finance in Turkey in last 25 Years: Good, BadorUgly?,(Eds. Whitehead, C.M.E ve Lunde, J., Wiley-Blackwell) (yayın aşamasında).
• Coşkun, Y. ve K. Yalçıner. 2014. İpotekli Konut Finansmanı Sisteminde Gelir/Servet Kısıtı ve Sonuçları: Yoksulluk, Gecekondu Olgusu ve TOKİ İçin Bazı Öneriler, Sosyoekonomi Dergisi (1).
• Çoban, A.N. 2012. Cumhuriyetin İlanından Günümüze Konut Politikası, Ankara Üniversitesi SBF Dergisi,67 (3).
• Demir, H., V. Kurt ve V. Çağdaş. 2003. Housing Financing in Turkey,2nd FIG Regional Conference December, 2-5, Marrakech, Fas.
• DPT. 2001. Sekizinci Beş Yıllık Kalkınma Planı Konut Özel İhtisas Komisyonu Raporu, DPT, 2594-ÖİK: 606.
• DPT. 2004.Sekizinci Beş Yıllık Kalkınma Planı (2001-2005), 2004 Yılı Programı.
• Emlak Konut GYO. 2010. Halka Arz İzahnamesi, Internet: http://www.emlakgyo.com.tr/ (Erişim Tarihi: 18.02.2015).
• Emlak Konut GYO. 2014. 1 Ocak-31 Aralık 2013 Hesap Dönemine Ait Finansal Tablolar ve Bağımsız Denetçi Raporu, Internet: http://www.emlakgyo.com.tr/ (Erişim Tarihi: 18.02.2015).
• Erbaş, S.N. ve F. E. Nothaft. 2002. The Role of Affordable Mortgages in Improving Living Standards And Stimulating Growth: A Survey of Selected MENA Countries, Working Paper, WP/02/17, IMF.
• Erol, A. 2007. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’na Devredilen Arsa ve Arazilerin Hukuk ve Anayasa Karşısındaki Durumu, Yaklaşım Dergisi (Nisan).
• Eşkinat, R. 2012. TürkİnşaatSektöründe (TOKİ’nin) Yeri ve Etkisi, DumlupınarÜniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi,32 (2).
• FannieMae. 1992. Creating a Market Oriented Housing Finance System in Turkiye, Volume 1: Final Report and Appendices, A1-A4, March.
• Fitch. 2012. Rating Action, Internet:http://www.reuters.com/article/2012/11/12/idUSWNA 936520121112 (Erişim Tarihi: 06.03.2014).
• Geray, C. 2010. TOKİ Gerçeği Paneli,TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi, 6 Mart 2009.
• Gülöksüz, E. 2010. Transformations in the Social Housing Policies of the Housing Administration of Turkey, ENHR 2010 4-7 July, İstanbul.
• Gündoğdu, İ. 2008. Kentsel Dönüşüm ve TOKİ: Yeniden Dağıtımcı Kentsel Siyasalardan Birikim Amaçlı Otoriter Devletçi Kentleşmeye Geçiş, İktisat Dergisi 499.
• Gür, M.A. ve N. T. Dostoğlu. 2010. TOKİ Konutlarında Kullanıcı Memnuniyeti: Fırsatlar ve Sorumluluklar, Mimarlık Dergisi, Sayı: 355.
• Hazine Müsteşarlığı. 2008. Kamu İşletmeleri Raporu 2007, Ağustos.
• Hazine Müsteşarlığı. 2010. Kamu işletmeleri raporu 2009, Ekim.
• Hazine Müsteşarlığı. 2013.Kamu İşletmeleri Raporu 2012, Kasım.
• Karaman, O. 2012. Urban Renewal in Istanbul: Reconfigured Spaces, Robotic Lives, International Journal of Urban and Regional Research, 37 (2).
• Karasu, M. A. 2005. Türkiye’de Konut Sorununun Çözümünde Farklı Bir Yaklaşım: Belediye-Toplu Konut İdaresi-Konut Kooperatifleri İşbirliği Modeli, Ekonomik ve Sosyal Araştırmalar Dergisi, 1.
• Karasu, M. A. 2009. Devletin Değişim Sürecinde Belediyelerin Konut Politikalarında Farklılaşan Rolü,Süleyman Demirel Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi, 14 (3).
• Karayalçın, M. 2010. Konut Bunalımı, Kent Rantları Ve Proje Muhafızları, 2. Baskı, Ankara: İmge Kitabevi Yayınları.
• Keleş, R. 2006. Kentleşme Politikası, 10. Baskı, Ankara: İmge Kitabevi.
• Keleş, R. 2010. TOKİ Gerçeği Paneli, TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası İstanbul Şubesi, 6 Mart 2009.
• Kostakoğlu, S. F. ve B. Bari. 2011. The Role of the Private Construction Sector For Development: ARDL Analysis of Private Construction Sector in Turkey, International Journal of Business and Social Science, 2 (8): 153-158.
• Mekawy, H.S.2014. Effectual Role of Local Level Partnership Schemes in Affordable Housing Delivery, International Journal of Social, Human Science and Engineering 8 (4).
• Moody’s. 2012. Rating Action, 22 Mart 2012, Internet: https://www.moodys.com/research/ Moodys-issues-annual-credit-report-on-Toplu-KonutIdaresi-Bask anligi--PR_241128 (Erişim Tarihi: 04.02.2014).
• Moody’s. 2012. Rating Action, 15 Nisan 2014,Internet: https://www.moodys.com/ research/ Moodys-changes-outlooks-on-Turkish-sub-sovereigns-tonegative-from--PR_296244 (Erişim Tarihi: 06.03.2015).
• Özdemir, D. 2011. The Role of thePublicSector in the Provision of Housing Supply in Turkey,1950-2009, International Journal of Urban and Regional Research, 35 (6).
• Özden, P. P. 2008. Kentsel Yenileme, Ocak. 1. Baskı, İmge Kitabevi Yayınları, Ankara.
• Pekelsma, S. 2011. Constructing The Perfect World Housing Istanbul’s New Middle Class,15 August, MA Turkish Studies, Internet: http://simonepekelsma.nl/ (Erişim Tarihi: 06.08.2014).
• Sam, N. 2010. Soylulaştırma Süreçlerinde Ekonomik Bir Yaklaşım, Marmara Üniversitesi, İİBF Dergisi, 29 (2).
• Samsunlu, A. 2007. Toplu Konut Kanunu Ve Türkiye’deki Uygulamaları Kent ve Planlama, Ed. Mengi, A., Ekim, 2. Baskı, İmge Yayınevi: Ankara).
• Satılmış, E.E. 2011. The Administration of The Housing Production of the Housing Development Administration (TOKI) in Meeting Housing Need in Turkey by Provinces, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi Fen Bilimleri Enstitüsü, ODTÜ.
• Sayıştay Başkanlığı. 2012.TopluKonutİdaresiBaşkanlığı 2012 Yılı Raporu.
• Sayıştay Başkanlığı. 2013.TopluKonutİdaresiBaşkanlığı 2012 Yılı Raporu.
• Sayıştay Başkanlığı. 2014a.TopluKonutİdaresiBaşkanlığı 2013 Yılı Raporu.
• Sayıştay Başkanlığı. 2014b. Kamu İşletmeleri 2012 Genel Raporu, ISSN: 2146-7439.
• TBMM. 2010. Kamu İktisadi Teşebbüslerinin 2008 Yılı Denetimine İlişkin Komisyon Raporu, 23.12.2010.
• Tekeli, İ. 1983. Türkiye’nin Konut Politikaları Üzerine, Sayo 100+1, Mart, Arredemento Mimarlık: 70-73 (içinde, Tekeli, İ. 2010. Konut Sorununu Konut Sunum Biçimleriyle Düşünmek. Tarih Vakfı Yurt Yayınları. İlhan Tekeli Toplu Eserler 13.Birinci Basım. İstanbul).
• Tekeli, İ. 1987. Konut Sorunu Üzerine Düşünceler, Birleşmiş Milletler Türk Derneği 1987 Yıllığı (Konut Özel Sayısı), Ankara: 45-58 (İçinde, Tekeli, İ. 2010. Konut Sorununu Konut Sunum Biçimleriyle Düşünmek. Tarih Vakfı Yurt Yayınları, İlhan Tekeli Toplu Eserler 13, Birinci Basım, İstanbul).
• Tekeli, İ. 2010. Türkiye’nin Konut Tarihine Konut Sunum Biçimleri Kavramını Kullanarak Yaklaşmak (içinde, Konut Sorununu Konut Sunum Biçimleriyle Düşünmek, İlhan Tekeli Toplu Eserleri 13, 1. Basım, Ekim, Tarih Vakfı Yurt Yayınları, İstanbul).
• Teker, M.B. 2000. Sermaye Piyasası Araçları Yoluyla Gayrimenkul Finansmanı Ve Yatırımı, Yayın No: 43, Eylül, İkinci Baskı, SPK.
• TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası. 2009. RobinHoodEfsanesi Sona Erdi; TOKİ Artık Zenginlere Akıllı Evler Yapıyor, İMO TOKİ Raporu, TMH -455 - 2009/3.
• TOKİ. 2010a. TOKİ Kurum Profili 2009-2010, Internet: www.toki.gov.tr
• TOKİ. 2010b. Konut Edinme Rehberi 2010,TOKİ. Internet: www.toki.gov.tr
• TOKİ. 2014. Konut Üretim Raporu, Internet: https://www.toki.gov.tr/
• Turan, M. 2009. Türkiye’de Kentsel Rant Devlet Mülkiyetinden Özel Mülkiyete, 1. Baskı, Tan Kitabevi: Ankara.
• TÜİK.2013. Nüfus ve Konut Araştırması 2011,Haber Bülteni No: 15843, 31.1.2013.
• Türk, Ş.Ş. ve W.K.K. Altes, 2010. Institutional Capacities in The Land Development For Housing on Greenfield Sites in Istanbul, Habitat International,34.
• Yalçıner, K. ve Y. Coşkun. 2014. İpotekliKonutFinansmanıSistemininGelişmeKoşulları: TürkiyeİçinAmpirikBirAnaliz, İktisat İşletme Finans, 29 (339).
• Yıldırım, H. 2012. TOKİ’nin Sosyal Konut ve Lüks Konut Projelerinin Değerlendirilmesi: Ankara Örneği, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme A.B.D., Ankara Üniversitesi.
• Yüksek Denetleme Kurulu. 2009. Genel Rapor 2001-2005, Kamu İktisadi Teşebbüsleri Sosyal Güvenlik Kuruluşları Fonlar Diğer Kuruluşlar İştirakler.