PROPERTY PRICES AND INVESTMENT: AN ANALYSIS FOR TURKEY

Year 2016, Volume: 9 Issue: 2, 201 - 217, 07.04.2016

Yener Coşkun

Abstract

Observed in recent years, dramatic house price variations in Turkey have significant impacts on economic agents thanks to importance of housing ownership in household level and also widespread macroeconomic impacts of housing economics. The goal of the paper is to analyze positive/negative impacts of house price variations in micro/macro level based on literature review and case study analysis. Additionally, the paper also considers the investment vehicle perception of housing in theoretically and also its application into Turkish housing market. The outcomes of the study imply several important points. First, the outcomes may suggest that housing would be profitable investment option in Turkey. Second, real return of housing may vary in local market level depending on the adjustments in nominal house price appreciations based on selected time period, index and adjustment criteria.

Keywords

Housing, house price, housing supply, wealth effect, Turkish housing market

KONUT FİYATLARI VE YATIRIMI: TÜRKİYE İÇİN BİR ANALİZ

Abstract

 

Ülkemiz konut piyasasında son yıllarda önemli boyutlara ulaşan fiyat değişimlerinin neden ve sonuçları, konut sahipliğinin hane halkı ve genel ekonomi düzeyindeki yaygın etkileri nedeniyle ekonomik karar vericiler açısından büyük öneme sahiptir. Yazın taraması ve örnek olay analizine dayalı olan bu çalışmada, konut fiyatlarındaki değişimlerin nedenleri ve mikro/makro düzlemdeki olumlu/olumsuz etkileri incelenmiştir. İnceleme kapsamında ayrıca, konutun yatırım aracı olduğuna yönelik algı kuramsal açıdan ve ülkemiz örneğindeki uygulaması bağlamında analiz edilmiştir. İncelememiz sonucunda, konut fiyatına dayalı reel getirinin seçilen piyasaya/endekse/döneme/reelleştirme ölçütüne bağlı olarak değişebileceğini ve konutun yerel piyasa ölçeğinde reel getiri sağlayan bir yatırım aracı olabileceğini destekleyen bulgulara ulaşılmıştır.

 

 

Keywords

Konut, konut fiyatı, konut arzı, servet etkisi, Türk konut piyasası

References

• Kaynakça
• Adams, Z. ve Fuss, R. 2008. Macroeconomic determinants of international housing markets. http://www.bundesbank.de/download/vfz/konferenzen/200810_20_mannheim/paper_adams_fuess.pdf (Erişim Tarihi: 18.11.2015).
• Akerlof, G.A. ve Shiller, R.J. 2009. Aminal Spirits. Princeton University Press. İngiltere.
• Akın, Ç. 2009. Essays in global linkages and business cycles. Doktora tezi. August 31. The Faculty of Columbian College of Arts and Sciences of The George Washington University.
• Akkaş, M. E. ve Sayılgan, G. (2015). Fiyatlari Ve Konut Kredisi Faizi: Toda-Yamamoto Nedensellik Testi. Journal of Economics, Finance & Accounting, 2 (4): 572-583.
• Badurlar, İ.Ö. 2008. Türkiye’de konut fiyatları ile makro ekonomik değişkenler arasındaki ilişkinin araştırılması. Anadolu Üniversitesi Sosyal Bilimler Dergisi 8 (1): 223-238.
• Barker, K. 2004. Review of housing supply: delivering stability: securing our future housing needs: final report – recommendations. London: HMSO.
• Bayındırlık ve İskân Bakanlığı. 2009. Kentleşme Şurası 2009. Kentsel dönüşüm, konut ve arsa politikaları komisyonu raporu. Nisan. Ankara. Internet: http://www.bayindirlik.gov.tr/ turkce/kentlesme/kitap3.pdf (13.02.2016).
• Binay, Ş. ve Salman, F. 2008. A critique on Turkish real estate market. May. Discussion Paper No. 2008/8. Turkish Economic Association. Internet: www.tek.org.tr.
• Birleşmiş Milletler (United Nations Human Settlements Program, UN-HABITAT). 2008. Housing finance mechanisms in India. Nairobi. Kenya.
• Birleşmiş Milletler (UNECE, WPLA ve REM). 2010. Policy framework for sustainable real estate market. Geneva. İsviçre.
• Black, J. ve Stafford, D.C. 1988. Housing policy and finance. Routledge: USA.
• Bostic, R., Gabriel, S. ve Painter, G. 2005. Housing wealth, financial wealth, and consumption: new evidence from micro data. June. http://www.rst.nus.edu.sg/research/symposium_files /s.gabriel.pdf (20.12.2015).
• Caporale, G.M. ve Sousa, R.M. 2011. Consumption, wealth, stock and housing returns evidence from emerging markets. Discussion Paper. No. 1159. Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin). Internet: http://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.386777 .de/dp1159.pdf (Erişim Tarihi: 17.11.2015).
• Case, K. E., Quigley, J.M., Shiller, R. J. 2005. Comparing wealth effects: the stock market versus the housing market. B.E. Journal of Macroeconomics: Advances in Macroeconomics, 5(1) 1-32.
• Catte, P., Girouard, N., Price, R., ve Andre, C. 2004. Housing markets, wealth and the business cycle. OECD Working Paper. No. 394. OECD.
• Coşkun, Y. 2015. Türkiye’de Konut Finansmanı: Sorunlar ve Çözüm Önerileri. Nisan. Yayın No: 310. Türkiye Bankalar Birliği.
• Coşkun, Y. 2016. Türkiye Konut Piyasasında Talep Eğilimleri ve Bilgi Bakışımsızlığına Yönelik Politika Önerileri. Bankacılar Dergisi (yayın aşamasında).
• Coşkun, Y. and Ertuğrul, M. 2016. House Price Return Volatility Trends in Turkey and Istanbul, Ankara, and Izmir. November. Journal of European Real Estate Research (yayın aşamasında).
• Coşkun, Y. ve Umit, O. 2016. Türkiye’de Hisse Senedi ile Döviz, Mevduat, Altın, Konut Piyasaları Arasındaki Eşbütünleşme İlişkilerinin Analizi. Ocak. Business and Economics Research Journal (yayın aşamasında).
• Coşkun, Y., Ertuğrul, M.H., Seven, Ü. Alp, A. 2016. House Prices in Turkey: Analysis of Fundamentals and Bubble (yayın aşamasında).
• Çete, M. 2008. Türkiye için bir arazi idare sistemi yaklaşımı. Doktora Tezi. Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği A.B.D. KTÜ Fen Bilimleri Enstitüsü.
• Davey, M. 2001. Mortgage equity withdrawal and consumption. Spring. Bank of England Quarterly Bulletin 41 (1): 100-104.
• Demirhan, A.A. ve Kurul, D.M. (2015). Türkiye Konut Sektörüne İlişkin Bileşik Öncü Göstergeler Endeksi. Ekonomi Notları. No. 2015-11. 23 Temmuz 2015. TCMB.
• Ellis, L. 2006. Housing and housing finance: the view from Australia and beyond. Research Discussion Paper. Reserve Bank of Australia.
• FSA. 2010. Mortgage market review: responsible lending. Consultation paper. July.
• Girouard, N., Kennedy, M., Noord, P. ve André, C. 2006. Recent house price developments: the role of fundamentals. OECD Economics Department Working Papers. No. 475. OECD Publishing.
• Glaeser, E.L., Gyourko, J. ve Saks, R. 2005. Why is Manhattan so expensive? regulation and the rise in housing prices. The Journal of Law and Economics 48: 331-369.
• Greenspan, A. ve Kennedy, J. (2007). Sources and Uses of Equity Extracted from Homes. Finance and Economics Discussion Series Divisions of Research & Statistics and Monetary Affairs. 2007-20. March. Federal Reserve Board, Washington, D.C.
• Güler, E. 2013. TMS/TFRS Kapsamında Gayrimenkul ve Yatırım Amaçlı Gayrimenkul İşlemlerinin Muhasebeleştirilmesi. Gazi Kitabevi. Ankara.
• Gyourko, J. 2009. The supply side of housing markets. NBER Reporters 2: 10-12.
• Halıcıoğlu, F. 2005. The demand for new housing in Turkey: an application of ARDL model. Conference Paper. 2005 Business and Economics Society International Conference. July 22-25 2005. Grand Canyon, Arizona, USA.
• HM Treasury. 2008. Housing finance review: analysis and proposals. Intenet: www.hm-treasury.gov.uk (Erişim Tarihi: 10.02.2016).
• Hülagü, T., Kızılkaya, E., Özbekler, A.G. ve Tunar, P. (2016). Türkiye Konut Fiyat Endeksi’nin Kalite Değişimi Etkisinden Arındırılması: Hedonik Konut Fiyat Endeksi. Ekonomi Notları. 2016-02. 1. Şubat. TCMB.
• Maisel, Sherman J. 1992. Real estate finance. Second Edition. The Dryden Press. ABD.
• McCarthy, G., Zandt, S.V. ve Rohe, W. 2001. The Economic benefits and costs of homeownership. Working Paper. No. 01-02. Research Institute for America.
• Neuteboom, P. 2008. On the rationality of borrowers’ behaviour: Comparing risk attitudes of homeowners. 14.08.2008. Delft University Press.
• Öztürk, N. ve Fitöz, E. 2009. Türkiye’de konut piyasasının belirleyicileri: ampirik bir uygulama. ZKÜ Sosyal Bilimler Dergisi 5 (10): 21–46.
• Rothenberg, J., G. C. Galster, R. V. Butler, ve Pitkin, J. R. 1991. The Maze of Urban Housing Markets. Chicago: University of Chicago Press.
• Sarı, Ö.B.Ö. 2007. Mevcut konut stokunda yeniden yatırım: hanehalkı davranışının üst ölçekli etkileri. Planlama Dergisi 2: 35-42.
• Sinai, T. ve Souleles, N.S. 2005. Owner-occupied housing as a hedge against rent risk. Quarterly Journal of Economics 120 (2): 763-89.
• Song, H.S. 2009. Mortgage and home equity insurances for home owners and rent insurance for tenants. Building and Real Estate Economics Department of Infrastructure Royal Institute of Technology (KTH). Internet:http://www.infra.kth.se/se/byfa/publikationer/meddelandenOchAvhandlingar/67_paper2.pdf (Erişim Tarihi: 03.12.2015).
• Stern, D. 1992. Explaining UK house price inflation 1971-89. Applied Economics 24: 1327-1333.
• Tekeli, İ. 1982. Türkiye’de konut sunumunun davranışsal nitelikleri ve konut kesiminde bunalım. Kent –Koop: Konut 81,Ankara: 57-101. (İçinde, Tekeli, İ. 2010. Konut Sorununu Konut Sunum Biçimleriyle Düşünmek. Tarih Vakfı Yurt Yayınları.İlhan Tekeli Toplu Eserler 13. Birinci Basım. İstanbul: 174-220).
• The Office of the Deputy Prime Minister (ODPM). 2006. Affordability and the supply of housing. 20 June. Third Report of Session 2005–06. Volume I. Internet: http://www.odpm.gov.uk (Erişim Tarihi: 02.01.2016).
• Topçu, M. ve Kubat, A.S. 2009.Konut bölgelerinde mekânsal yapı - arazi değer ilişkisi. İtüdergisi/a mimarlık, planlama, tasarım 8 (2): 17-26.
• Uğur, L.O. 2007. TMB üyesi inşaat firmalarının planlama, yapı maliyeti hesaplama ve risk yönetimi yaklaşımları. Türkiye Müteahhitler Birliği.
• Üçal, Meltem S ve Gıyas Gökkent. 2009. Macroeconomic factors affecting real estate markets in Turkey: A VAR analysis approach. Briefing Notes in Economics 80 (March/April). Internet: http://www.richmond.ac.uk/bne/documents/IssueNo.80-UcalandGokkent_002.pdf (11.01.2016).
• Venter, P. 2009. Housing finance in South Africa. Housing Finance International (September): 5-10.
• Whitehead, C. ve Scanlon, K. 2002. Fiscal instruments for the provision of affordable housing. ENHR Conference, Vienna. 1–5 July. Internet: http://eprints.lse.ac.uk/30053/ (12.11.2015).
• Yalçıner, K. 2006. İpotek Karşılığı Menkulleştirilmiş Krediler (İkmek-Mortgage). Gazi Kitabevi: Ankara.
• Yasui, T. 2002. Housing finance in transition economies. (içinde, Housing Finance in Transition Economies, OECD): 17-36.
• Yiu, C.Y. 2010. The changing nature of household demand and housing market trends in China. RICS Symposium 2010 in Edinburgh, UK, 8 -10 September. Internet: http://ssrn.com/abstract =1669166 (Erişim Tarihi: 01.02.2016).
• Zhu, H. 2003. The importance of property markets for monetary policy and financial stability. BIS Working Paper 21.